На Московской бирже началась торговля паями ЗПИФН «Кутузовский», которым управляет дочерняя компания Агентства ипотечного жилищного кредитования ООО «УК АИЖК».

Напомним, что недавно со стороны ряда депутатов Госдумы прозвучали голоса о недопустимости для Агентства ипотечного жилищного кредитования «финансирования и реализации программ наемного жилья бизнес-класса при фактическом отсутствии аналогичных программ для граждан с невысоким уровнем дохода». Однако, несмотря на эту критику, АИЖК последовательно приближается к успешной реализации своего первого проекта создания арендного жилья.

Вложив средства в апартаменты через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский», Агентство рассчитывает вернуть эти деньги с доходностью. АИЖК, которому принадлежит 100% паев ПИФ «Кутузовский», планирует и в дальнейшем оставаться крупнейшим пайщиком фонда, но при этом часть паев выставлена на Московскую биржу и таким образом стала доступна инвесторам. Как сообщают в Агентстве, паи имеют третий уровень листинга, им присвоен ISIN код RU000A0JXP78.

Если выставленные паи фонда будут проданы инвесторам, проект увенчается успехом. Ведь тем самым появится механизм, превращающий АИЖК в локомотив, с помощью которого в стране сформируется институт доходного жилья.

Алгоритм здесь простой:

шаг 1: АИЖК выделяет средства ПИФу;

шаг 2: ПИФ приобретает жилье у застройщика (много квартир или апартаментов в одном доме);

шаг 3. паи ПИФа продаются частным инвесторам;

шаг 4: АИЖК возвращает свои вложения и запускает их в новый оборот.

Результат: частные инвесторы становятся собственниками доходных домов, в которых квартиры или апартаменты сдаются в аренду.

Используемый Агентством инструмент напоминает REIT (Real Estate Investment Trust), который в США привлекает коллективные инвестиции в недвижимость, в том числе в арендное жилье. Это ликвидный инструмент, его может приобрести любой неквалифицированный инвестор (практически как акции), паи таких фондов обращаются на бирже. А самое главное — инвестор получает не только рентный доход, но и доход от прироста стоимости недвижимости.

Что касается ЗПИФН «Кутузовский», то, по словам аналитиков АИЖК, теперь любой человек, обладая даже не самой значительной по инвестиционным меркам суммой (например, 300 тыс. руб.), может инвестировать средства в этот фонд. На привлеченные средства будет построено арендное жилье, прибыль по паям будет обеспечиваться потоком рентных платежей от сдаваемого жилья. Кроме того, вкладчики получат возможность участвовать в будущем росте стоимости жилья. А АИЖК со своей стороны обеспечивает ликвидность такого инструмента: предусмотрена возможность досрочного выкупа паев. Тем самым данный инструмент будет в чем-то даже более привлекательным, чем банковские вклады, считают в Агентстве.

Таким образом, по мнению экспертов, в России может быть воссоздан институт доходных домов. Его востребованность не подлежит сомнению. По данным социологического исследования, которое АИЖК провело совместно с ВЦИОМ в 2016 году, 7 млн российских семей потенциально заинтересованы и готовы воспользоваться арендным жильем, если данный рынок будет цивилизованным, интересы арендодателя на нем будут защищены, а качество арендного жилья улучшится. Так что потенциально емкость рынка арендного жилья в России очень велика.

Однако, чтобы доходность инвестиций в доходное жилье не уступала доходности инвестиций в строительство жилья в целях продажи, на законодательном уровне следует вести налоговое стимулирование развития арендного жилья. Особенно это касается юридических лиц, налоги которых значительно превышают платежи на жилье, находящееся в собственности физических лиц. Отсутствует сегодня и такое стимулирование, как, например, вычеты из налогооблагаемой базы, предоставляемые при покупке жилья. Решение этих вопросов может превратить институт доходного жилья в один из самых инвестиционно привлекательных сегментов рынка недвижимости. 

СПРАВКА ЕРЗ

ЗПИФН «Кутузовский» — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский» создан под управлением дочерней структуры Агентства ипотечного жилищного кредитования ООО «УК АИЖК» в 2016 году. В момент формирования объем фонда составил 15,6 млрд руб., из которых 13,5 млрд руб. приходится на имущественные права на недвижимость в московских жилых комплексах «Лайнер» и Match Point, а остальное — на денежные средства, внесенные АИЖК в уплату паев фонда.

Согласно данным Росреестра в ЖК «Match Point» ЗПИФН «Кутузовский» приобрел 834 апартамента, 800 машиномест и 6 нежилых помещений. Все объекты недвижимости были приобретены в рамках 5 ДДУ от 31.08.2106 г. у застройщика ООО «Волей Гранд». В ЖК «Лайнер» ЗПИФН «Кутузовский» в рамках 22 ДДУ от 29.08.2016 г. приобрел у застройщика АО «ИНТЕКО» 293 апартамента и 50 машиномест.

Это произошло на совещании с вице-премьерами, на котором премьер-министр Дмитрий Медведев сообщил, что подписал постановление Правительства, «делающее эту процедуру более прозрачной».

Фото: www.govermrnt.ru

Портал ЕРЗ уже неоднократно писал об унификации правил присоединения объектов капстроительства ко всем видам сетей инженерно-технического обеспечения. И вот сделан новый шаг в этом направлении, о чем на совещании с вице-премьерами рассказал премьер-министр.

«Я говорил о том, что большое количество нареканий связано с правами потребителей, связанными с подключением к инженерно-техническим сетям, это касается и физических лиц, и компаний, — отметил Дмитрий Медведев и продолжил: — В целом это важная тема, поскольку неразбериха в процедурах подключения, бюрократические проволочки могут привести действительно к нарушению сроков сдачи объектов, дополнительным финансовым затратам».

Глава Кабмина сообщил, что он подписал постановление Правительства, которое по его словам, «делает процедуру подключения к сетям более прозрачной». «Этот документ касается расширения перечня сведений, которые обязаны размещать организации, эксплуатирующие инженерно-технические средства, в открытом доступе, в том числе в интернете, — пояснил Дмитрий Медведев, добавив: — Надеюсь, это поможет решить всякого рода проблемы, снизить, снять коррупционные риски, а также непреднамеренные ошибки в этой сфере». К слову, саму эту сферу премьер назвал одной из самых запутанных, по его словам, «она действительно часто вызывает большое количество вопросов».

Как отмечается в справке к постановлению Правительства РФ №1053 от 31.08.2017 «Об изменениях в стандартах раскрытия информации о процедуре подключения объектов капитального строительства к инженерно-техническим сетям», «документ обязывает организации, эксплуатирующие инженерно-технические сети, утверждать и размещать в открытом доступе, в том числе на своих сайтах, регламенты подключения (техприсоединения) объектов капстроительства». «Принятые решения направлены на повышение прозрачности и исключение возможных коррупционных действий организаций, эксплуатирующих инженерно-технические сети, снижение временных затрат, включая трудозатраты и издержки на делопроизводство, рисков и непреднамеренных ошибок при подключении объектов капитального строительства к инженерно-техническим сетям», — говорится в материалах на сайте Правительства.

По просьбе Дмитрия Медведева курирующий отрасль вице-премьер Дмитрий Козак более подробно прокомментировал нововведения.  

Фото: www.govermrnt.ru

«Следует отметить, что это завершающая работа по унификации правил присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения — ко всем видам сетей, — разъяснил он присутствующим, напомнив: — Мы с конца прошлого года в соответствии с планом действий Правительства по улучшению инвестиционного климата в сфере капитального строительства проводим эту работу. Уже приняты постановления Правительства, регулирующие порядок подключения к сетям горячего, холодного водоснабжения, водоотведения и сетям газоснабжения».

При этом вице-премьер особо подчеркнул, что, несмотря на различие ресурсов, процедуры подключения к сетям «должны быть однотипными». «Эта работа проводится, — рассказал Дмитрий Козак. — Принято два постановления. И в настоящее время в Правительстве находится внесенный проект по совершенствованию процедуры подключения электропринимающих устройств потребителей к системам электроснабжения. Будут одинаковые, однотипные процедуры», — резюмировал он.

Между тем, по его словам, утверждаемые процедуры продолжают совершенствоваться, поскольку «практика показывает, что в одних видах присоединения все происходит гораздо быстрее, меньше бюрократии, все более прозрачно, в других — хуже». «И мы сегодня создаем унифицированную систему, — подчеркнул вице-премьер, проинформировав: — В результате удалось, к примеру, на 31 день сократить процедуры подключения к сетям газоснабжения, исключить существенные избыточные действия и инвесторов, и самих ресурсоснабжающих организаций по водоснабжению и водоотведению».

С 2013 года действуют правила раскрытия информации всеми ресурсоснабжающими организациями, напомнил Дмитрий Козак. И одновременно вносятся унифицированные правила раскрытия информации всеми ресурсоснабжающими организациями, которые предусматривают размещение в открытом доступе информации о свободных мощностях, возможностях подключения, об инвестиционной программе, о ходе рассмотрения всех заявок на каждый текущий момент по присоединению к сетям.

Фото: www.movp.ru

«Вводится более доступная, понятная, прозрачная процедура, которая позволяет потребителям легко понять, какие действия необходимо совершить для того, чтобы присоединиться, — разъяснил зампред Правительства. — Размещаются регламенты взаимодействия ресурсоснабжающих организаций с потребителями, блок-схемы этой процедуры, из которых будет понятно, сколько дней, какие сроки, какие должностные лица ресурсоснабжающих организаций обязаны принять соответствующие решения, а также телефоны для связи с этими должностными лицами».

«Таким образом, по завершении этой работы мы получим существенное улучшение инвестиционного климата в сфере строительства, — заверил Дмитрий Козак, добавив: — Присоединение к сетям — один из ключевых элементов этого климата».

«У меня просьба и дальше продолжать контролировать ситуацию, которая связана с присоединением к сетям, — обратившись к Дмитрию Козаку, сказал премьер-министр. — Потому что где бы я ни встречался с представителями бизнеса, ну и вы, конечно, тоже, когда общаетесь, очень часто эти вопросы возникают, что порядок сложный, запутанный, дорогой и так далее. Так что нужно этим заниматься», — резюмировал Дмитрий Медведев.

Другие публикации по теме:

Подключение объектов капстроительства к инженерно-техническим сетям будет осуществляться через портал госуслуг

Подключение объектов капстроительства к сетям газораспределения унифицировано с порядком подключения к другим видам инженерно-технологических сетей

Правительство упростило процедуры взаимодействия застройщиков с сетевыми компаниями водоснабжения и водоотведения