На Московской бирже началась торговля паями ЗПИФН «Кутузовский», которым управляет дочерняя компания Агентства ипотечного жилищного кредитования ООО «УК АИЖК».

Напомним, что недавно со стороны ряда депутатов Госдумы прозвучали голоса о недопустимости для Агентства ипотечного жилищного кредитования «финансирования и реализации программ наемного жилья бизнес-класса при фактическом отсутствии аналогичных программ для граждан с невысоким уровнем дохода». Однако, несмотря на эту критику, АИЖК последовательно приближается к успешной реализации своего первого проекта создания арендного жилья.

Вложив средства в апартаменты через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский», Агентство рассчитывает вернуть эти деньги с доходностью. АИЖК, которому принадлежит 100% паев ПИФ «Кутузовский», планирует и в дальнейшем оставаться крупнейшим пайщиком фонда, но при этом часть паев выставлена на Московскую биржу и таким образом стала доступна инвесторам. Как сообщают в Агентстве, паи имеют третий уровень листинга, им присвоен ISIN код RU000A0JXP78.

Если выставленные паи фонда будут проданы инвесторам, проект увенчается успехом. Ведь тем самым появится механизм, превращающий АИЖК в локомотив, с помощью которого в стране сформируется институт доходного жилья.

Алгоритм здесь простой:

шаг 1: АИЖК выделяет средства ПИФу;

шаг 2: ПИФ приобретает жилье у застройщика (много квартир или апартаментов в одном доме);

шаг 3. паи ПИФа продаются частным инвесторам;

шаг 4: АИЖК возвращает свои вложения и запускает их в новый оборот.

Результат: частные инвесторы становятся собственниками доходных домов, в которых квартиры или апартаменты сдаются в аренду.

Используемый Агентством инструмент напоминает REIT (Real Estate Investment Trust), который в США привлекает коллективные инвестиции в недвижимость, в том числе в арендное жилье. Это ликвидный инструмент, его может приобрести любой неквалифицированный инвестор (практически как акции), паи таких фондов обращаются на бирже. А самое главное — инвестор получает не только рентный доход, но и доход от прироста стоимости недвижимости.

Что касается ЗПИФН «Кутузовский», то, по словам аналитиков АИЖК, теперь любой человек, обладая даже не самой значительной по инвестиционным меркам суммой (например, 300 тыс. руб.), может инвестировать средства в этот фонд. На привлеченные средства будет построено арендное жилье, прибыль по паям будет обеспечиваться потоком рентных платежей от сдаваемого жилья. Кроме того, вкладчики получат возможность участвовать в будущем росте стоимости жилья. А АИЖК со своей стороны обеспечивает ликвидность такого инструмента: предусмотрена возможность досрочного выкупа паев. Тем самым данный инструмент будет в чем-то даже более привлекательным, чем банковские вклады, считают в Агентстве.

Таким образом, по мнению экспертов, в России может быть воссоздан институт доходных домов. Его востребованность не подлежит сомнению. По данным социологического исследования, которое АИЖК провело совместно с ВЦИОМ в 2016 году, 7 млн российских семей потенциально заинтересованы и готовы воспользоваться арендным жильем, если данный рынок будет цивилизованным, интересы арендодателя на нем будут защищены, а качество арендного жилья улучшится. Так что потенциально емкость рынка арендного жилья в России очень велика.

Однако, чтобы доходность инвестиций в доходное жилье не уступала доходности инвестиций в строительство жилья в целях продажи, на законодательном уровне следует вести налоговое стимулирование развития арендного жилья. Особенно это касается юридических лиц, налоги которых значительно превышают платежи на жилье, находящееся в собственности физических лиц. Отсутствует сегодня и такое стимулирование, как, например, вычеты из налогооблагаемой базы, предоставляемые при покупке жилья. Решение этих вопросов может превратить институт доходного жилья в один из самых инвестиционно привлекательных сегментов рынка недвижимости. 

СПРАВКА ЕРЗ

ЗПИФН «Кутузовский» — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский» создан под управлением дочерней структуры Агентства ипотечного жилищного кредитования ООО «УК АИЖК» в 2016 году. В момент формирования объем фонда составил 15,6 млрд руб., из которых 13,5 млрд руб. приходится на имущественные права на недвижимость в московских жилых комплексах «Лайнер» и Match Point, а остальное — на денежные средства, внесенные АИЖК в уплату паев фонда.

Согласно данным Росреестра в ЖК «Match Point» ЗПИФН «Кутузовский» приобрел 834 апартамента, 800 машиномест и 6 нежилых помещений. Все объекты недвижимости были приобретены в рамках 5 ДДУ от 31.08.2106 г. у застройщика ООО «Волей Гранд». В ЖК «Лайнер» ЗПИФН «Кутузовский» в рамках 22 ДДУ от 29.08.2016 г. приобрел у застройщика АО «ИНТЕКО» 293 апартамента и 50 машиномест.

За 2016 и 1-й квартал 2017 года Федеральная антимонопольная служба рассмотрела 51 жалобу застройщиков на незаконные действия органов власти и сетевых компаний при прохождении строительных процедур: из них 36 относились к органам власти, 15 — к сетевым компаниям.

Об этом 28 июля рассказал на заседании штаба Минстроя РФ по мониторингу исполнения органами власти и сетевыми организациями законодательства о градостроительной деятельности начальник Управления контроля строительства и природных ресурсов ФАС Олег Корнеев (на фото).

Фото: www.fas.gov.ru

Представитель ФАС сообщил о механизмах административного обжалования застройщиками незаконных действий органов власти и сетевых компаний. После того, как жалоба подана в ФАС РФ или его территориальные управления, она рассматривается в течении семи рабочих дней. В случае признания жалобы обоснованной ФАС выдает обязательное для исполнения предписание, а также привлекает виновное должностное лицо к ответственности. Жалоба рассматривается в порядке, определенном статьей 18.1 закона о защите конкуренции.

Источник: ФАС

Среди всех рассматриваемых жалоб признаны обоснованными — 35%. Еще 26% отозваны заявителями.

Источник: ФАС

Спикер обратил внимание на существующую сейчас проблему реализации механизма административного обжалования в строительной области. По его словам, обжаловать действия органа власти на сегодняшний день можно лишь по двум основаниям:

• нарушен срок осуществления процедур из соответствующего перечня;
• предъявлены требование осуществить процедуру, не предусмотренную перечнем.

Источник: ФАС

А вот обжаловать действия сетевых компаний можно по четырем основаниям. К двум указанным добавлены следующие основания:

• незаконный отказ в приеме документов;
• предъявление требований, не предусмотренных законодательством.

По данным ФАС, в 88% случаев застройщики жаловались на сроки в 6% — на требования к заявителю, и в оставшихся 6% — на требования осуществить непредусмотренную процедуру.

Источник: ФАС

В случае, если ФАС выявляет нарушения, предусматривается ответственность в отношении должностных лиц органов власти по ст. 19.9.1. КоАП и должностных лиц сетевых компаний по ст. 9.21 КоАП.

Источник: ФАС

Олег Корнеев уточнил, что рассмотрению подлежат жалобы лишь на те процедуры в сфере строительства, которые предусмотрены утвержденными Правительством РФ исчерпывающими перечнями. «Вступление в силу перечней, расширяющих спектр процедур, решения по которым могут быть обжалованы, а также сокращение срока рассмотрения дел по таким жалобам существенно увеличивают шансы предпринимателей на защиту своих прав», — отметил Корнеев.

Как сообщил председательствующий на заседании штаба глава Минстроя России Михаил Мень, министерством обеспечено принятие уже 6 видов исчерпывающих перечней процедур в сфере:

• жилищного строительства (постановление №403 от 30 апреля 2014 г.);
• строительства линейных объектов водоснабжения и водоотведения (постановление №1138 от 7 ноября 2016 г.);
• строительства объектов водоснабжения и водоотведения, за исключением линейных объектов (постановление №1138 от 7 ноября 2016 г.);
• строительства объектов электросетевого хозяйства (постановление №1504 от 27 декабря 2016 г.);
• строительства объектов капитального строительства нежилого назначения (постановление №346 от 28 марта 2017 г.);
• строительства сетей теплоснабжения (постановление №452 от 17 апреля 2017 г.).

На заседании штаба были рассмотрены и другие важные вопросы.

Статс-секретарь — заместитель министра строительства РФ Наталья Антипина сообщила о проведении контрольных мероприятий по исполнению в регионах нормативно-правовых актов в сфере жилищного строительства, а также об анкетировании застройщиков. В результате анкетирования выяснилось, что 90% застройщиков нуждаются в обеспечении информационной открытости сайтов органов публичной власти в части административных процедур. При этом застройщики оценили существующий сейчас уровень такой информационной открытости в 25% от потребностей.

Старший прокурор Генеральной прокуратуры РФ Артем Кононенко подробно доложил о результатах прокурорского надзора за исполнением законодательства о градостроительной деятельности в части соблюдения исчерпывающих перечней процедур. Так, в 2016 году опротестовано около 6,7 тысяч незаконных нормативных правовых актов. В 200 случаях потребовалось в судебном порядке заставлять органы власти приводить нормативно-правовую базу в соответствие с обязательными требованиями.

Руководитель Департамента развития инвестиционного климата АНО «Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов» Виталий Храмушин ознакомил участников заседания с утвержденной Правительством повесткой «О ходе внедрения в регионах РФ целевой модели получения разрешения на строительство и территориальное планирование». Среди основных показателей целевой модели — сокращение сроков прохождения процедур в строительстве, перевод услуг в электронный вид.

Другие публикации по теме:

Правительство РФ утвердило исчерпывающий перечень процедур при строительстве нежилых объектов

Административные барьеры в строительстве снижаются. Россия должна улучшить позицию в рейтинге Всемирного Банка