На Московской бирже началась торговля паями ЗПИФН «Кутузовский», которым управляет дочерняя компания Агентства ипотечного жилищного кредитования ООО «УК АИЖК».

Напомним, что недавно со стороны ряда депутатов Госдумы прозвучали голоса о недопустимости для Агентства ипотечного жилищного кредитования «финансирования и реализации программ наемного жилья бизнес-класса при фактическом отсутствии аналогичных программ для граждан с невысоким уровнем дохода». Однако, несмотря на эту критику, АИЖК последовательно приближается к успешной реализации своего первого проекта создания арендного жилья.

Вложив средства в апартаменты через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский», Агентство рассчитывает вернуть эти деньги с доходностью. АИЖК, которому принадлежит 100% паев ПИФ «Кутузовский», планирует и в дальнейшем оставаться крупнейшим пайщиком фонда, но при этом часть паев выставлена на Московскую биржу и таким образом стала доступна инвесторам. Как сообщают в Агентстве, паи имеют третий уровень листинга, им присвоен ISIN код RU000A0JXP78.

Если выставленные паи фонда будут проданы инвесторам, проект увенчается успехом. Ведь тем самым появится механизм, превращающий АИЖК в локомотив, с помощью которого в стране сформируется институт доходного жилья.

Алгоритм здесь простой:

шаг 1: АИЖК выделяет средства ПИФу;

шаг 2: ПИФ приобретает жилье у застройщика (много квартир или апартаментов в одном доме);

шаг 3. паи ПИФа продаются частным инвесторам;

шаг 4: АИЖК возвращает свои вложения и запускает их в новый оборот.

Результат: частные инвесторы становятся собственниками доходных домов, в которых квартиры или апартаменты сдаются в аренду.

Используемый Агентством инструмент напоминает REIT (Real Estate Investment Trust), который в США привлекает коллективные инвестиции в недвижимость, в том числе в арендное жилье. Это ликвидный инструмент, его может приобрести любой неквалифицированный инвестор (практически как акции), паи таких фондов обращаются на бирже. А самое главное — инвестор получает не только рентный доход, но и доход от прироста стоимости недвижимости.

Что касается ЗПИФН «Кутузовский», то, по словам аналитиков АИЖК, теперь любой человек, обладая даже не самой значительной по инвестиционным меркам суммой (например, 300 тыс. руб.), может инвестировать средства в этот фонд. На привлеченные средства будет построено арендное жилье, прибыль по паям будет обеспечиваться потоком рентных платежей от сдаваемого жилья. Кроме того, вкладчики получат возможность участвовать в будущем росте стоимости жилья. А АИЖК со своей стороны обеспечивает ликвидность такого инструмента: предусмотрена возможность досрочного выкупа паев. Тем самым данный инструмент будет в чем-то даже более привлекательным, чем банковские вклады, считают в Агентстве.

Таким образом, по мнению экспертов, в России может быть воссоздан институт доходных домов. Его востребованность не подлежит сомнению. По данным социологического исследования, которое АИЖК провело совместно с ВЦИОМ в 2016 году, 7 млн российских семей потенциально заинтересованы и готовы воспользоваться арендным жильем, если данный рынок будет цивилизованным, интересы арендодателя на нем будут защищены, а качество арендного жилья улучшится. Так что потенциально емкость рынка арендного жилья в России очень велика.

Однако, чтобы доходность инвестиций в доходное жилье не уступала доходности инвестиций в строительство жилья в целях продажи, на законодательном уровне следует вести налоговое стимулирование развития арендного жилья. Особенно это касается юридических лиц, налоги которых значительно превышают платежи на жилье, находящееся в собственности физических лиц. Отсутствует сегодня и такое стимулирование, как, например, вычеты из налогооблагаемой базы, предоставляемые при покупке жилья. Решение этих вопросов может превратить институт доходного жилья в один из самых инвестиционно привлекательных сегментов рынка недвижимости. 

СПРАВКА ЕРЗ

ЗПИФН «Кутузовский» — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский» создан под управлением дочерней структуры Агентства ипотечного жилищного кредитования ООО «УК АИЖК» в 2016 году. В момент формирования объем фонда составил 15,6 млрд руб., из которых 13,5 млрд руб. приходится на имущественные права на недвижимость в московских жилых комплексах «Лайнер» и Match Point, а остальное — на денежные средства, внесенные АИЖК в уплату паев фонда.

Согласно данным Росреестра в ЖК «Match Point» ЗПИФН «Кутузовский» приобрел 834 апартамента, 800 машиномест и 6 нежилых помещений. Все объекты недвижимости были приобретены в рамках 5 ДДУ от 31.08.2106 г. у застройщика ООО «Волей Гранд». В ЖК «Лайнер» ЗПИФН «Кутузовский» в рамках 22 ДДУ от 29.08.2016 г. приобрел у застройщика АО «ИНТЕКО» 293 апартамента и 50 машиномест.

Глава АИЖК рассказал о переходе от долевого строительства к проектному финансированию, работе фонда защиты прав дольщиков. 

Генеральный директор АИЖК, Александр Плутник, 25 октября дал очень актуальное и содержательное интервью телеканалу «Россия 24». Портал ЕРЗ представляет читателям возможность ознакомится с расшифровкой стенограммы этого интересного интервью. 

— Александр Альбертович, здравствуйте.

— Здравствуйте.

— Сегодня состоялось совещание президента с правительством и прозвучало поручение президента постепенно переходить или продумать возможность перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Значит ли это, что в будущем само понятие «дольщики» может уйти в прошлое?

— Один из вопросов, который был поднят, – это отход от той системы, которая в России уже сформировалась и действует более 10 лет. То, что принято называть «долевое участие граждан в строительстве». Поставлена задача формирования со временем, на горизонте 3-х лет, иной системы финансирования жилищного строительства. Системы, при которой риски взаимодействия с застройщиками будут нести профессиональные институты. Которые могут обеспечить соответствующую защиту вкладываемых средств. Прежде всего, речь идет об увеличении объемов банковского кредитования данного сегмента. Для этого нужны новые подходы к прозрачности участников строительного рынка. Застройщики должны открывать больше информации для банков. Чтобы приносить меньше рисков в финансовую систему и таким образом получать более доступные кредиты от профессиональных участников финансового рынка.

— Вы возглавили фонд защиты прав дольщиков, почему прежний механизм страхования оказался нерабочим?

— Мы посмотрели как этот сегмент работал с 2014 года, когда соответствующие поправки вступили в силу и на застройщиков легла обязанность страховать ответственность перед гражданами. За этот период по данным Банка России накопленный объем страховой премии, собранный страховщиками, превысил 39 миллиардов рублей. А суммарный объем выплат людям, пострадавшим от недобросовестных застройщиков, составил порядка 50 миллионов рублей. То есть мы видим, что это несопоставимые цифры. Реального механизма защиты интересов людей нет. Именно поэтому правительство внесло в Государственную Думу проект федерального закона о создании фонда. Совместно с депутатами мы доработали этот законопроект, он был принят в июле, вступил в силу. Сегодня фонд заработал, принимает взносы от застройщиков. Фонд несет ответственность перед людьми, которые приобретают жилье на стадии строительства.

— Семнадцать застройщиков на данный момент передали свои взносы фонду, но всего застройщиков тысячи. Есть ли для них какие-то дедлайны, чтобы сформировать нужный объем средств фонда?

— Никаких дедлайнов нет. Фонд будет постепенно набирать обороты за счет открытия новых адресов по тем стройкам, которые будут начинаться. По тем объектам, где первые квартиры на стадии строительства будут проданы после того, как фонд начал работу, а именно с 20 октября. Действительно, за два дня мы получили 17 обращений о регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве. Эта работа будет проходить постепенно. Вместе с тем пока действует и старый механизм по тем объектам, которые уже открыты ранее, разрешения на строительство по которым были выданы ранее. Где до момента, как начал работу фонд, были проданы квартиры на стадии строительства. Обязательства застройщика по таким домам будут продолжать страховаться.

— Как поступают и хранятся эти деньги от застройщиков? Часто звучат обвинения, что много бумажной волокиты, квитанции, какие-то особые переводы, как вы решаете этот вопрос?

— Практика двух дней работы подтвердила, что нам удалось создать систему электронного взаимодействия между застройщиками, фондом и Росреестром. Мы работаем по удаленным каналам. Мы не принимаем застройщиков, у нас нет представительства и офисов в субъектах. Мы ведем все взаимодействие он-лайн в электронном режиме. Рассчитываем, что эта система сохранится и дальше.

— Обеспечивает ли фонд безопасность и права дольщиков на территории всей страны или все-таки разнится ситуация по регионам?

— Это абсолютно единая для всей страны система. В любом регионе, в любом городе России, если гражданин решил приобрести жилье (если этот объект открыт после того, как фонд начал работу) и произошел какой-то форс-мажор и дом не построен, то возмещение средств, вложенных в строительство этого объекта, – теперь это ответственность фонда.

— Какой правовой статус фонда? Я слышала, что он какой-то уникальный для России.

— Фонд образован в форме так называемой публично-правовой компании. Это создает дополнительные возможности общественного контроля за фондом. В состав наблюдательного совета включены депутаты Государственной Думы, члены Совета Федерации. Предусмотрен контроль со стороны Счетной палаты за теми средствами, которые фонд собирает. Они будут аккумулироваться на специальном счете в банке. В любой момент времени можно проверить этот счет, как и работу публично-правовой компании.

— Насколько правомерно сравнивать фонд с агентством по страхованию вкладов в банковской сфере?

— Определенные аналогии есть. Когда АСВ гарантировало возмещение по вкладам в тех банках, которые были включены в систему страхования, люди отдали приоритет работе с этими кредитными учреждениями. Мы совместно с ВЦИОМ провели опрос граждан относительно того, повысится ли их желание приобрести квартиру на стадии строительства, если будет государственная гарантия надежности вложений. Мы видим, что здесь есть аналогия с АСВ. Люди действительно доверяют государству. И будут охотнее вкладывают в те объекты, которые защищены государством.

— Фонд может в особых случаях направить средства на достраивание дома. Нет ли здесь какой-то возможности, пробела для злоупотребления со стороны застройщика?

— Возможности для злоупотреблений есть всегда. Но необходимо помнить об ответственности за эти злоупотребления. И система будет выстроена таким образом, что входящие застройщики будут тщательно мониториться, контролироваться. Решение о том достраивать объект или получить возмещение деньгами будут принимать сами граждане, проводя общее собрание.

— Что бы Вы посоветовали россиянам, которые намереваются купить жилье? Как им разобраться в многообразии этих форм: долевое строительство, ипотека, покупка на вторичном рынке? Какие пункты стоит для себя отметить, чтобы принять осознанное, верное решение?

— Долевое строительство – это форма участия в приобретении жилья на стадии строительства. Банки предлагают ипотечные кредиты на покупку жилья на стадии строительства. Такие ипотечные продукты являются надежными. Банки, осуществляя аккредитацию того или иного объект, ведут проверку застройщика на предмет надежности и исполнения требований законодательства. Мы бы посоветовали всем, кто хочет приобретать жилье, не откладывать покупку. Сегодня для этого очень хороший момент на рынке. Мы видим снижающиеся ипотечные ставки, видим ситуацию с ценой. Ситуация с ипотечной ставкой никого не должна пугать. Сегодня ставки уже ниже 10%, возможно, они будут снижаться и в дальнейшем. Но банки активно развивают рефинансирование. Если ставка ипотечная снизится, то всегда будет возможность (получив кредит по более высокой ставке - ред.) изменить свою ставку на те ставки, по которым сегодня выдаются кредиты. Так что советую приобретать жилье.

— Как бы вы прокомментировали ситуацию на вторичном рынке? В столице зафиксировано некоторое снижение в этом квартале. Будет ли оно продолжаться?

— Мы знаем ситуацию в целом по России и на первичном и на вторичном рынке. Если говорить про столицу, мы видим здесь большое количество хорошего предложения на первичном рынке. Когда есть выбор между новым домом и старым домом такого же качества, конечно, новое жилье побеждает. Люди отдают предпочтение новым объектам. В то же время мы видим, что и на вторичном рынке есть спрос и ипотечная ставка на вторичном рынке также снижается. Так что надо выбирать то, что нравится.

— Таким образом, сейчас покупатель жилья почти на 100% защищен, если речь идет о долевом строительстве?

— Покупатель абсолютно защищен федеральным законом, который вступил в силу. И работой фонда по тем объектам, по которым в фонд будут отчисления. Здесь опасаться нечего.

— Защита на 100%?

— По тем объектам, которые попадут в периметр ответственности фонда – это полная государственная гарантия.

— При участии в долевом строительстве сможет ли человек проверить, входит ли проект в зону покрытия фонда защиты прав дольщиков?

— Безусловно, мы такую возможность людям предоставим. До 1 января заработает информационная система фонда. Там будет реестр всех объектов, которые находятся в зоне ответственности фонда. Реестр тех застройщиков, которые допущены к работе с фондом, которые осуществили соответствующий взнос в фонд, и по которым мы приняли обязательства на случай экстраординарной ситуации. Вся эта информация будет публичной по мере ее накопления. Люди смогут в режиме он-лайн посмотреть на сайте фонда, как эта работа происходит.

— Спасибо, будем надеяться, что рынок жилья станет более прозрачным, в том числе с помощью Вашей работы.

Другие публикации по теме: 

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет 

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием 

Гендиректором Фонда защиты прав дольщиков назначен Александр Плутник 

Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут 

Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года