На Московской бирже началась торговля паями ЗПИФН «Кутузовский», которым управляет дочерняя компания Агентства ипотечного жилищного кредитования ООО «УК АИЖК».

Напомним, что недавно со стороны ряда депутатов Госдумы прозвучали голоса о недопустимости для Агентства ипотечного жилищного кредитования «финансирования и реализации программ наемного жилья бизнес-класса при фактическом отсутствии аналогичных программ для граждан с невысоким уровнем дохода». Однако, несмотря на эту критику, АИЖК последовательно приближается к успешной реализации своего первого проекта создания арендного жилья.

Вложив средства в апартаменты через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский», Агентство рассчитывает вернуть эти деньги с доходностью. АИЖК, которому принадлежит 100% паев ПИФ «Кутузовский», планирует и в дальнейшем оставаться крупнейшим пайщиком фонда, но при этом часть паев выставлена на Московскую биржу и таким образом стала доступна инвесторам. Как сообщают в Агентстве, паи имеют третий уровень листинга, им присвоен ISIN код RU000A0JXP78.

Если выставленные паи фонда будут проданы инвесторам, проект увенчается успехом. Ведь тем самым появится механизм, превращающий АИЖК в локомотив, с помощью которого в стране сформируется институт доходного жилья.

Алгоритм здесь простой:

шаг 1: АИЖК выделяет средства ПИФу;

шаг 2: ПИФ приобретает жилье у застройщика (много квартир или апартаментов в одном доме);

шаг 3. паи ПИФа продаются частным инвесторам;

шаг 4: АИЖК возвращает свои вложения и запускает их в новый оборот.

Результат: частные инвесторы становятся собственниками доходных домов, в которых квартиры или апартаменты сдаются в аренду.

Используемый Агентством инструмент напоминает REIT (Real Estate Investment Trust), который в США привлекает коллективные инвестиции в недвижимость, в том числе в арендное жилье. Это ликвидный инструмент, его может приобрести любой неквалифицированный инвестор (практически как акции), паи таких фондов обращаются на бирже. А самое главное — инвестор получает не только рентный доход, но и доход от прироста стоимости недвижимости.

Что касается ЗПИФН «Кутузовский», то, по словам аналитиков АИЖК, теперь любой человек, обладая даже не самой значительной по инвестиционным меркам суммой (например, 300 тыс. руб.), может инвестировать средства в этот фонд. На привлеченные средства будет построено арендное жилье, прибыль по паям будет обеспечиваться потоком рентных платежей от сдаваемого жилья. Кроме того, вкладчики получат возможность участвовать в будущем росте стоимости жилья. А АИЖК со своей стороны обеспечивает ликвидность такого инструмента: предусмотрена возможность досрочного выкупа паев. Тем самым данный инструмент будет в чем-то даже более привлекательным, чем банковские вклады, считают в Агентстве.

Таким образом, по мнению экспертов, в России может быть воссоздан институт доходных домов. Его востребованность не подлежит сомнению. По данным социологического исследования, которое АИЖК провело совместно с ВЦИОМ в 2016 году, 7 млн российских семей потенциально заинтересованы и готовы воспользоваться арендным жильем, если данный рынок будет цивилизованным, интересы арендодателя на нем будут защищены, а качество арендного жилья улучшится. Так что потенциально емкость рынка арендного жилья в России очень велика.

Однако, чтобы доходность инвестиций в доходное жилье не уступала доходности инвестиций в строительство жилья в целях продажи, на законодательном уровне следует вести налоговое стимулирование развития арендного жилья. Особенно это касается юридических лиц, налоги которых значительно превышают платежи на жилье, находящееся в собственности физических лиц. Отсутствует сегодня и такое стимулирование, как, например, вычеты из налогооблагаемой базы, предоставляемые при покупке жилья. Решение этих вопросов может превратить институт доходного жилья в один из самых инвестиционно привлекательных сегментов рынка недвижимости. 

СПРАВКА ЕРЗ

ЗПИФН «Кутузовский» — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский» создан под управлением дочерней структуры Агентства ипотечного жилищного кредитования ООО «УК АИЖК» в 2016 году. В момент формирования объем фонда составил 15,6 млрд руб., из которых 13,5 млрд руб. приходится на имущественные права на недвижимость в московских жилых комплексах «Лайнер» и Match Point, а остальное — на денежные средства, внесенные АИЖК в уплату паев фонда.

Согласно данным Росреестра в ЖК «Match Point» ЗПИФН «Кутузовский» приобрел 834 апартамента, 800 машиномест и 6 нежилых помещений. Все объекты недвижимости были приобретены в рамках 5 ДДУ от 31.08.2106 г. у застройщика ООО «Волей Гранд». В ЖК «Лайнер» ЗПИФН «Кутузовский» в рамках 22 ДДУ от 29.08.2016 г. приобрел у застройщика АО «ИНТЕКО» 293 апартамента и 50 машиномест.

Об этом говорится в майском обзоре Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России «О проектном финансировании строительства жилья».

Фото: cbr.ru

Согласно данным регулятора, в январе — марте на счета эскроу поступил 1 трлн руб., что ниже рекордного IV квартала (1,9 трлн руб.), но выше результатов того же периода 2023 года (0,8 трлн руб.).

Источник: Банк России

Остаток средств на счетах эскроу за квартал практически не изменился и составил 5,8 трлн руб. Аналитики объяснили это как постепенным ростом объема их раскрытия, так и снижением продаж недвижимости.

Источник: Банк России

В отчетный период было введено в эксплуатацию 8,8 млн кв. м многоквартирных домов (МКД), что является минимальным значением за более чем полтора года.

Общая площадь строящихся МКД выросла на 2,1 млн кв. м, до 108 млн кв. м. Объем проектов без счетов эскроу за квартал снизился до 3,9 млн кв. м, а с проектным финансированием — вырос на 2,7 млн кв. м, до 104,3 млн кв. м.

Источник: Банк России

На первичном рынке рост цен несколько замедлился, но остался на достаточно высоком уровне (+2,5% против +4,7% в IV квартале 2023 года), опережая вторичный рынок. Несмотря на общее снижение спроса, доля реализованного жилья в строящихся проектах с эскроу выросла до 31,8% (+0,5 п. п.).

В проектах с открытыми продажами реализовано 41,6% жилья (-1,0 п. п.), на что, как считают эксперты, повлияли увеличение их объема и общая динамика спроса. Доля проданного жилья в домах, введенных в эксплуатацию, выросла на 3,6 п. п., до 79,5%, что является результатом рекордных продаж второй половины 2023 года.

Источник: Банк России

В целом резкого снижения спроса, которое ожидалось после ужесточения условий «Льготной ипотеки» и макропруденциальных мер ЦБ, не произошло, констатируют авторы отчета.

Ставка проектного финансирования за январь — март выросла на 0,5 п. п., до 6,9%. Дальнейшая динамика этого показателя, по мнению специалистов ЦБ, будет зависеть от объема новых проектов, спроса на жилье и, соответственно, от поступлений средств на счета эскроу.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу (список), пополнился еще тремя банками

Депутаты предложили разрешить дольщикам открывать счета эскроу дистанционно

Эксперты: 96,6% жилищного строительства в регионах России финансируется через счета эскроу

Один из лидеров проектного финансирования расширяет бизнес-присутствие на этом рынке

ЦБ добавил два новых банка в перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу (список)

Эксперты: девелоперы сокращают вывод на рынок новых проектов

ЦБ скорректирует критерии оценки уровня кредитоспособности застройщиков, работающих с эскроу

Росреестр: в первые месяцы года доля ДДУ с эскроу устойчиво держится на уровне 97%

ЦБ: объем портфеля проектного финансирования девелоперов в IV квартале 2023 года составил 6,1 трлн руб.

В перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу, ЦБ добавил два новых банка (список)