В рамках рубрики «Вопрос — ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

Фото: www.slavlnr.su

В опубликованном на днях материале Росреестр отвечает на следующие вопросы:

• Каким образом проводятся проверки?

• Какие бывают виды нарушений и за что могут оштрафовать владельцев земельных участков?

• В каком случае земельный участок может быть изъят?

• Как избежать нарушения земельного законодательства и защитить свои права на пользование и владение земельным участком?

В частности, Росреестр указывает, что инспекторы по использованию и охране земель могут самостоятельно выезжать на местность для проведения проверок или осуществлять мероприятия удаленно с помощью средств дистанционного зондирования Земли — беспилотных летательных аппаратов. Благодаря этому специалисты обследуют выбранную территорию комплексно для определения, используются ли данные земли в соответствии с требованиями закона, есть ли нарушения и чем они обусловлены.

Фото: www.wiki-land.ru

Например, причинами нарушений могут являться не умышленные действия правообладателей, а ошибки кадастровых инженеров, которые требуют устранения.

К самым распространенным нарушениям земельного законодательства относятся:

• самовольное занятие земельного участка (ЗУ) — так называемые самозахваты или использование чужой земли без предусмотренных законом оснований;

• нецелевое использование земель, то есть использование ЗУ не в соответствии с установленными для него целевым назначением и (или) видом разрешенного использования. Например, ЗУ имеет вид разрешенного использования «личное подсобное хозяйство», но на ЗУ собственник открыл магазин — это нарушение;

Фото: www.mds.yandex.net

• неиспользование земель, предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, то есть если такие ЗУ не используется в течение установленного законодательством срока. Заброшенные участки создают угрозу стихийных свалок, зарастания сорной травой и пожаров, что приводит к негативным последствиям для собственников соседних участков.

По результатам проведения контрольных (надзорных) мероприятий инспекторы составляют акты. В случае выявления нарушений после проведения проверки нарушителю выдаются предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения. После проведения контрольного (надзорного) мероприятия и в случае выявления нарушения инспектором может быть составлен протокол об административном правонарушении.

Размер штрафа зависит от вида нарушения, кадастровой стоимости земельного участка.

Если в ходе повторной проверки нарушения не устранены, то уполномоченное должностное лицо Росреестра выдает нарушителю новое предписание об устранении нарушения земельного законодательства. При этом возбуждается дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 25 или ч. 26 ст. 19.5 КоАП РФ.

Фото: www.rosotkat.ru

За правонарушения, связанные с неиспользованием ЗУ по целевому назначению, или использовании земельного участка не в соответствии с установленным для него целевым назначением или видом разрешенного использования ЗУ может быть изъят у правообладателя.

Процедура принудительного изъятия проводится только при отказе (уклонении) устранить выявленное нарушение и после привлечения к административной ответственности лица, не выполнившего предписание, к административной ответственности.

Основания инициирования Росреестром процедуры изъятия ЗУ у собственника или расторжения договора аренды указаны в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. Среди них:

• неиспользование ЗУ, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в течение 3 лет;

Фото: www.fgeo.ru

• использование ЗУ не в соответствии с установленным для него целевым назначением и (или) видом разрешенного использования.

Чтобы избежать штрафов за нарушение требований земельного законодательства, всем землепользователям рекомендуется:

• Проверить наличие правоустанавливающих документов ЗУ. Такими документами являются договоры купли-продажи, дарения, мены и иные случаи, предусмотренные законодательством.

Если документов на участок нет или утеряны, нужно восстановить их, оформить право на участок, зарегистрировав его в Росреестре.

• Проверить наличие регистрации права на ЗУ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

• Использовать земельный участок в установленных границах, сведения о которых внесены в ЕГРН.

Фото: www.instagram.com  

Уточнить информацию о регистрации права и наличии сведений о местоположении границ ЗУ в ЕГРН можно в выписке из ЕГРН, заказать и получить которую можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра», а также в МФЦ.

Если границы не установлены, можно пригласить кадастрового инженера для проведения межевания земельного участка и внесения точных границ в ЕГРН. Это защитит владельцев от возможных споров с соседями или публичными собственниками.

• Убедиться, что фактически используемая площадь не превышает площади, указанной в правоустанавливающем документе.

• Осуществлять на участке деятельность в соответствии с установленным для ЗУ целевым назначением и видом разрешенного использования (ВРИ) ЗУ. Информация о ВРИ и целевом назначении ЗУ указана в выписке из ЕГРН.

Другие публикации по теме:

Росреестр разработал новую форму технического плана

Все организации Росреестра объединят в Роскадастр

Росреестр разъяснил, как составить техплан в отношении вводимого в эксплуатацию очередного этапа МКД

Детализация отношений МФЦ и Росреестра при переводе бумажных документов в цифровой формат

Росреестр разъяснил основные причины приостановки госрегистрации перехода права на квартиры

Росреестр разъяснил причины приостановки государственного кадастрового учета МКД

Росреестр: в техплане отражаются только обособленные помещения

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2022 определением №308-ЭС22-3699 признала незаконным отказ решения муниципального органа в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Фото: www.amgkh.ru

Застройщик (Общество) обратился в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом (Комитет), в котором просил:

• признать незаконным отказ заинтересованного лица в продлении срока договора для завершения строительства;

• возложить на Комитет обязанность предоставить заявителю в аренду земельный участок на 20 месяцев для завершения строительства.

Арбитражный суд Ставропольского края решением от 01.06.2021 по делу №А63-4067/2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Как следует из материалов дела, в ЕГРН за Обществом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект — склад готовностью 28%.

В соответствии с постановлением местной администрации в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка (ЗУ) Комитетом и Обществом 20.06.2014 заключен договор аренды ЗУ под указанным незавершенным объектом для продолжения строительства производственной базы сроком на три года до 28.05.2017. Впоследствии, 11.12.2017 Администрация и Общество заключили на три года, до 10.12.2020, договор аренды спорного земельного участка для завершения строительства.

Общество 04.12.2020 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Комитет письмом отказал заявителю в передаче ЗУ в аренду, поскольку данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства с 11.12.2017 по 10.12.2020.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Застройщика с заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку спорный земельный участок ранее после 01.03.2015 предоставлялся Обществу для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости, однако заявитель не завершил строительство данного объекта в период действия названного соглашения.

Доводы заявителя о том, что он не мог завершить строительство объекта недвижимости в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок в связи с незаконными действиями налоговой службы, исключившей Общество из ЕГРЮЛ, суды признали несостоятельными.

ВС указал, что суды трех инстанций не учли следующее. Положения земельного законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе ЗУ.

Фото: www.rosotkat.ru

Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Фото: www.edsro.center

Общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалось на незаконные действия налоговой службы, исключившей Общество из ЕГРЮЛ, что подтверждено решением вышестоящего налогового органа.

С учетом установленных по делу обстоятельств отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия посчитала, что при рассмотрении дела суды допустили нарушения норм права, поэтому:

• отменила решение нижестоящих судов;

• признала незаконным решение Комитета об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

Верховный Суд установил ошибки судов, которые не изъяли у арендатора городской земли недостроенные объекты

Верховный Суд: арендатор земельного участка, предоставленного по результатам торгов, не вправе требовать изменения ВРИ и договора аренды

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Верховный Суд: проектная документация без заключения экспертизы не представляет потребительской ценности для заказчика

Верховный Суд: техплан не подтверждает наличия у участника закупки опыта выполнения работ

Оспорить кадастровую оценку можно только с заключением государственных экспертов