В Государственную Думу внесен проект Федерального закона «О внесении изменений в статью 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части конкретизации требований о передаче застройщиком объекта долевого строительства)».

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Законопроект конкретизирует требования о передаче застройщиком объекта долевого строительства (ОДС). По мнению депутатов, существующие процедуры и требования передачи застройщиком участнику долевого строительства ОДС, установленные 214-ФЗ имеют следующие пробелы:

• отсутствие минимально необходимых и в то же время обязательных требований к содержанию передаточного акта. Данный пробел приводит к тому, что застройщик по собственному усмотрению формирует состав передаточного акта и несмотря на то, что в 214-ФЗ предусмотрено требование о внесении в передаточный акт информации по усмотрению сторон, под давлением застройщика такое требование не выполняется;

• отсутствие детальных процедур и требований передачи застройщиком дольщику объекта недвижимости приводит к тому, что устранение разногласий между застройщиком и участником долевого строительства происходит в судебных инстанциях;

• установленная 214-ФЗ норма о том, что в случае составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче ОДС (односторонний акт) при случайной гибели ОДС признается перешедшим к дольщику со дня составления одностороннего акта, несправедлива и носит явно дискриминационный характер по отношению к дольщику.

Реализация этой нормы на практике свидетельствует о том, что застройщик зачастую может продолжительное время не информировать дольщика о составлении такого документа. Действующая редакция 214-ФЗ «провоцирует» застройщика уклоняться от непосредственной (личной) передачи дольщику одностороннего передаточного акта.

Односторонний передаточный акт в большинстве случаев направляется по почте, работа которой вызывает справедливые нарекания граждан. Сложившаяся практика свидетельствует о том, что дольщик не только может не знать о подписании одностороннего передаточного акта, но, даже будучи информированным об этом, не имеет в течение длительного времени доступа в ОДС.

Законопроект предлагает устранить указанные пробелы, для это предлагается закрепить в ст. 8 214-ФЗ нижеследующие положения.

В передаточном акте должны быть указаны:

• дата передачи, основные проектные и фактические характеристики ОДС (основные размеры, общие площади жилого и нежилого помещения и другие параметры);

• перечень необходимого комплекта ключей, обеспечивающих доступ дольщику в передаваемый ему ОДС, документов необходимых дольщику для эксплуатации ОДС (паспортов и иных документов на приборы учета, а также документов на иные технические устройства, расположенные в ОДС, свидетельств о поверке технических устройств и иных документов);

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

• в случае отклонения ОДС от требований технических регламентов или проектной документации параметры такого отклонения;

• по требованию дольщика в передаточный акт вносится информация о несоответствии ОДС условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;

• иная информация по усмотрению сторон. Отказ одной стороны от включения иной информации, предлагаемой другой стороной, в передаточный акт или в иной документ о передаче ОДС не допускается.

При отказе дольщика от подписания передаточного акта составляется акт о таком отказе с указанием причин отказа, который подписывается дольщиком и застройщиком.

Сообщение о подписании застройщиком одностороннего акта должно быть вручено дольщику лично под расписку или направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу. Такое сообщение может быть вручено лицу, уполномоченному дольщиком, на основании доверенности, оформленной в установленном законодательством порядке.

В случае принятия законопроект вступит в силу с 01.06.2024.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новые механизмы для решения проблемы долгостроев и обманутых дольщиков

Правительство РФ: рекламные обещания застройщиков нельзя считать публичной офертой

Застройщиков обяжут выполнять рекламные обещания

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Ограничен размер неустойки для застройщиков уникальных объектов при просрочке передачи объекта дольщику

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

Разработаны минимальные требования к членам СРО, работающим с особо опасными, технически сложными и уникальными объектами

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Депутаты вновь возвращаются к законопроекту о «потребительском терроризме»

ЦБ: просроченная задолженность по ипотеке за год уменьшилась на 14%, а ее доля ничтожно мала — всего 0,4% общего портфеля ИЖК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ

В обзоре практики Верховного суда от 18.06.2025 по делам о банкротстве граждан (Обзор), суд сделал вывод, что исполнительский иммунитет распространяется даже на объекты без статуса жилого фонда.

Фото: t.me/hals_development

В 18 пункте Обзора указано, что само по себе несоответствие жилища условиям отнесения его к жилому фонду в соответствии с жилищным законодательством не может служить основанием для отказа в применении к такому жилищу исполнительского иммунитета.

В первом деле дом без документов признан единственным жильем.

Должник подал заявление в суд об исключении из конкурсной массы земельного участка (ЗУ) и дома, который официально не введен в эксплуатацию, не поставлен на кадастровый учет и не зарегистрирован. Несмотря на это, должник утверждал, что именно этот объект используется им и членами его семьи как единственное жилье, представив заключения экспертов, подтверждающие фактическое использование объекта как жилого помещения.

Однако суды всех инстанций первоначально отклонили требования должника, мотивируя решение отсутствием юридического признания указанного объекта жилым помещением согласно действующему законодательству.

Верховный Суд РФ впоследствии отменил решения нижестоящих судов, указав, что наличие юридически зафиксированного статуса жилого помещения не обязательно для предоставления исполнительного иммунитета, если объективно установлено, что другое подходящее жилье у должника и его семьи отсутствует, а спорный объект фактически приспособлен для жизни.

Таким образом, Верховный Суд подтвердил, что защита имущества, используемого должником и его семьей в качестве единственного жилья, осуществляется независимо от наличия правовых актов, подтверждающих статус объекта как жилого помещения.

Во втором деле апартаменты признаны единственным жильем вопреки их юридической классификации.

Должник просил исключить из конкурсной массы апартаменты, зарегистрированные как нежилые помещения. Суды предыдущих инстанций отказались удовлетворить ходатайство, поскольку формально апартаменты не соответствовали определению жилых помещений по нормам жилищного законодательства.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Апелляционный суд согласился с позицией суда первой инстанции, однако кассационный суд принял противоположное решение, отметив, что принадлежность помещения к жилому или нежилому фонду определяется не административным актом, а фактическим использованием помещения.

Кассационная инстанция подчеркнула, что ст. 446 ГПК РФ гарантирует защиту права гражданина на жилище вне зависимости от официального статуса помещения. Если гражданин проживает в помещении постоянно, пользуется всеми необходимыми коммуникациями и рассматривает данное помещение как свое основное жилье, основания для лишения его собственности на основании формального отсутствия статуса жилого помещения отсутствуют.

Кроме того, судом учтено обстоятельство, что гражданин продал свою предыдущую квартиру перед приобретением апартаментов и имеет лишь одно подобное помещение, которое соответствует требованиям пригодности для проживания и оборудовано инженерными системами.

За такое деяние, как установление неправомерных требований к лицам, обращающимся с жалобами в рамках контрольных процедур, предусмотрены санкции в виде предупреждения либо штрафа размером от 3 тыс. руб. до 5 тыс. руб., напомнили в Верховном Суде.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В «старой» Москве увеличилась доля новостроек бизнес-класса

Лоты с отделкой — это не выгодно московским застройщикам и не интересно покупателям

Доля ипотечных сделок с новостройками бизнес-класса сократилась до 34%, а цены при этом растут

В московских новостройках при сокращении объема предложения цена растет, а количество сделок падает

Цены на столичные новостройки премиум-класса преодолели рубеж в 800 тыс. руб. за «квадрат» 

Снижение цен и сокращение предложения: эксперты изучили ситуацию на рынке апартаментов

Депутаты и правоохранители пока не могут договориться, что делать с апартаментами

МВД предложило разрешить прописку в апартаментах: эксперты разъяснили, повысит ли данный шаг статус этого жилья

В «старой» Москве в IV квартале наибольшим спросом пользовались проекты ПИК

Госдума окончательно отклонила проект закона об апартаментах

Элитные жилые комплексы Санкт-Петербурга: от лобби с камином — до яхт-клубов и вертолетной площадки