Как изменятся спрос и цены при введении льготной ипотеки на вторичное жилье
Эксперты в сфере недвижимости широко обсуждают вопрос распространения льготных программ ипотеки на вторичный рынок, а также последствия для рынка новостроек и решения жилищной проблемы в целом, если данная инициатива будет реализована.
Фото: www.incdn.profile.ru
Напомним, что обсуждение связано с инициативой Президента России о необходимости распространения мер поддержки ипотечного кредитования на покупку вторичного жилья.
Об этом Владимир Путин недавно говорил с главой госкорпорации ДОМ.РФ Виталием Мутко, высказав мнение, что «введение льгот на приобретение жилья на вторичном рынке может положительно отразиться на отрасли».
Фото: www.kremlin.ru
Как информировал в конце апреля портал ЕРЗ.РФ, глава Банка РоссииЭльвира Набиуллина (на фото ниже) заявила о целесообразности распространить адресные программы льготной ипотеки на вторичное жилье, чтобы поддержать отдельные категории россиян.
Фото: www.duma.gov.ru
Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов (на фото ниже) считает, что программу льготной ипотеки следует распространить на вторичное жилье только при условии, что продавцы в таких сделках обязательно должны купить жилье в новостройке.
«Любое решение в изменении принципов льготной ипотеки должно запускать рабочую цепочку, а не быть точечной акцией, пусть даже и полезной», — пояснил парламентарий Ведомостям.
Такая цепочка, по его мнению, обеспечит вовлечение «вторички» и поддержку реализуемых сейчас строительных проектов, повысив таким образом эффективность вложенных государством средств.
Фото: www.s0.rbk.ru
Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель председателя Банка России Алексей Заботкин (на фото) заявил, что распространение ипотечных программ на вторичный рынок имеет смысл обсуждать только в том случае, если оно будет рассчитано на длительный срок и иметь адресный характер.
Тем не менее, предупредил он, существует «риск значительного повышения цен на жилье, что нивелирует эффект повышения его доступности».
Фото: www.mediabitch.ru
Эксперт Циан.АналитикиВиктория Кирюхина (на фото) отметила, что основная часть ипотечных сделок проходит именно с готовым жильем, а не с новостройками, несмотря на рыночные ставки и отсутствие субсидирования. В подтверждение она привела данные по выдаче ипотеки на рынке новостроек в 2022 году — 31%.
«То есть семь из десяти российских ипотечных заемщиков привлекают средства именно на приобретение готового жилья, — уточнила эксперт, добавив: — В трех из четырех крупных городов России цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном».
Фото: www.stroyvedomosti.ru
Говоря о средней цене 1 кв. м., Кирюхина назвала следующие цифры: 113,6 тыс. руб. на «вторичке» в мае 2023 года, в новостройках — 125 тыс. руб. (разрыв — 10%). При этом она отметила сокращение разрыва на 1% за два последних месяца.
Такое сокращение разрыва в стоимости первичного и вторичного жилья, по мнению эксперта, является следствием роста ипотечных ставок в сегменте новостроек и отказа от «нулевой» ипотеки.
Виктория Кирюхина предположила, что появление субсидии на вторичном рынке «приведет к сокращению ценовой разницы между готовым и строящимся жильем и сместит спрос еще больше в пользу готового жилья».
Фото: www.probankrotstvo.ru
Управляющий партнер экспертной группы VetaИлья Жарский (на фото) считает данную инициативу спорной, поскольку распространение льготы на «вторичку», по его мнению, может нивелировать достигнутый результат льготной программы на первичном рынке.
«Льготная программа семейной ипотеки вводилась с двумя целями — способствование жилищному строительству и формирование условий для более доступного жилья, — пояснил эксперт Ведомостям. — В результате выигрывали и девелоперы, и банки, и покупатели, которые могли получать выгодные процентные ставки».
Фото: www.uezdny-gorod.ru
При введении инициативы, опасается эксперт, девелоперы сектора массового жилья могут остаться в проигрыше, и это будет мотивировать их строить еще проще и искать пути делать новое жилье более доступным.
«В конечном итоге рынок может пережить период спада новых строек», — предположил Жарский.
Фото: www.yt3.googleusercontent.com
Государственная поддержка на рынке вторичной недвижимости должна быть адресной, считает генеральный директор РЕЛАЙТ-НедвижимостиКонстантин Барсуков (на фото).
Он полагает, что расширение программы льготной ипотеки на «вторичку» призвано решить проблему затоваривания рынка первичного жилья, которая, по его словам, сильно преувеличена.
По мнению эксперта, «такая мера приведет к увеличению не только спроса, но и цены, причем и на "вторичку", и на новое жилье, так как продавцы вторичного жилья часто используют деньги от продажи на покупку квартир в новостройках».
Фото: www.n911.ru
Такая ситуация на рынке выгодна застройщикам, а также банкам, получающим более надежных заемщиков и компенсацию разницы в ставке от государства, при этом интересы самих граждан не учитываются, отметил Барсуков.
Фото: www.i2.wp.com
С ним согласен экономист Александр Исаков (на фото): «И для граждан, и для застройщиков более рациональной могла бы быть поддержка в виде грантов на первое жилье для семей», — предложил он.
Специалист уверен, что следует четко определить цель программы льготного кредитования. Если это «мера поддержки строительного сектора и стабилизации экономики, то она оказалась довольно эффективна в контексте низкой безработицы и стабильной занятости в отрасли», говорит Исаков.
Что касается ее социальной направленности, то, по его словам, льготная ипотека имеет неоднозначный результат: доступность жилья стагнирует, уровень долговой нагрузки вырос, а нормативы по первому взносу делают ее доступной людям со средним и высоким доходом.
Кроме того, эксперт опасается, что при распространении льготной ипотеки на вторичный рынок может возникнуть риск нецелевого использования программы заемщиком.
Митинги обманутых дольщиков: вторая половина июня 2018 г.
Портал ЕРЗпродолжаетосвещать акции протестов членов инициативных групп проблемных ЖК. Во второй половине июня митинги обманутых дольщиков прошли в Хабаровске, Липецке, Краснодаре, Московской области и Ростове-на-Дону. В общей сложности в акциях протеста приняло участие более 800 человек.
На Комсомольскую площадь краевого центра вышли сотни дольщиков, которые не по своей воле годами ждут окончания строительства и сдачи своих домов. Протестующие настаивали на встрече с губернатором региона Вячеславом Шпортом и мэром г. Хабаровска Александром Соколовым.
Портал ЕРЗ уже сообщал о недавних митингах дольщиков ЖК «Golden Keys» и ЖК «Казачья гора». Тогда граждане рассказали, что некоторым из них звонили из следственных органов, чтобы они написали заявление на руководство компании-застройщика: в таком случае Следственный комитет сможет завести в отношении девелопера дело о мошенничестве. Однако участники долевого строительства требуют не «возмездия», а своих квартир — арест застройщика и его нахождение за решеткой не в их интересах.
По словам организатора митинга Романа Ефимова, основная цель акции — протест против бездействия властей в лице губернатора, мэра города, а также Минстроя. «Мы хотим, чтобы все ответственные лица пришли к народу и поговорили с нами публично. Губернатор, который озвучивает заниженную статистику по обманутым дольщикам, а также мэр, который также «является подотчетным непосредственно населению и городской Думе» (согласно закону)», — заявил Роман, добавив, что обязанности главы города очень многообразны, и, поскольку ему подконтрольны все ведомства населенного пункта, он имеет право осуществлять проверку их работы.
Для проведения ярких и запоминающихся митингов хабаровчане используют всевозможные средства визуальной агитации, плакаты и транспаранты. Задействовали протестанты и звукоусиливающее оборудование — микрофоны и мегафоны, которые обеспечили митингующим хорошую слышимость.
К слову, в региональной дорожной карте, опубликованной на сайте Минстроя, вышеупомянутые ЖК пока отсутствуют.
Дольщики не сданного в срок жилого комплекса провели очередную акцию протеста на площади у Областного центра культуры и творчества. Митингующие пришли на протест с заранее подготовленными плакатами и транспарантами. Многие пришли на акцию целыми семьями. О предыдущем митинге, в котором принимали участие дольщики ЖК «Европейский», портал ЕРЗ рассказывал в декабре.
После недавней прямой линии с Президентом Владимиром Путиным, на которой, в частности, затрагивалась проблема дольщиков ЖК «Европейский», областная прокуратура сообщила, что примет все меры для ее решения, а губернатор Липецкой области Олег Королев заверил, что все дольщики получат квартиры к 2019 году.
Портал ЕРЗ недавно сообщал, что следственный комитет РФ взял на контроль ход расследования уголовного дела в отношении руководства ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» (входит в ГК СУ-5, 2-е место в ТОП региона). Застройщик обвиняется по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере) и по ч. 1 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями).
Ранее СК и прокуратура неоднократно заявляли, что счета застройщика арестованы, а имущество — распродается. Все эти меры приняты с одной целью: достроить квартиры дольщиков.
Между тем в дорожной карте региона по решению проблем обманутых дольщиков, опубликованной на официальном сайте Минстроя РФ, информация об объектах ОАО «ЭКССТРОЙМАШ» отсутствует.
Пайщики ЖК «Палитра», могут остаться без квартир, в строительство которых они внесли свои деньги. Всего пайщиков ЖК «Палитра» порядка 80 человек. Граждане вложили денежную сумму в соответствии с полной стоимостью квартир, некоторые воспользовались и материнским капиталом. Однако строительство так и не началось, хотя дома должны были достроить еще к 2016 году.
Теперь у дольщиков возникла новая проблема: у них забирают купленные квартиры — одну дольщицу по решению суда уже лишили жилплощади. ЖСК «ПрофСтрой-Юг» объявлен банкротом. Денег на счетах нет. Компания передает ЖК «Палитра» новому владельцу — «Инвест-Кубань» (99-е место в ТОП застройщиков региона). Новая компания перезаключила с пайщиками договоры долевого участия. Переоформить документы успели только 20 человек, остальным — отказали.
Как рассказала одна из дольщиц по имени Юлия, участникам долевого строительства ЖК «Палитра» даже не сообщили о таком ключевом факте, как смена застройщика. Например, Юлия узнала об этом позже от таких же дольщиков, как и она сама. Позже новый застройщик объявил о смене проектной декларации, объявив: «Таких квартир, какие покупали люди, больше не будет. Они немного «подрастут» в цене. За увеличение квадратных метров также придется заплатить».
Новый застройщик начал рассылать дольщикам уведомления, в которых предлагал им оплатить полную стоимость квартир в «Палитре». Произошло это потому, что при переходе объекта из одних рук в другие, предыдущий застройщик успел обанкротиться, и деньги дольщиков, которые они заплатили за свои квартиры, на счета новой компании не перевел. Они просто испарились.
В итоге те дольщики, которые не заплатят за свои квартиры во второй раз, просто лишатся их, поскольку «Инвест-Кубань» будет добиваться одностороннего расторжения договоров. Как было сказано выше, одну дольщицу уже лишили жилплощади. Что будет с остальными из числа тех, кто не успел перезаключить договор, неизвестно.
Напомним, что экс-директор ЭСК «ПрофСтрой-Юг» Евгений Талышев задержан и в настоящее время находится в СИЗО. Девелопера обвиняют в мошенничестве в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ). По словам дольщиков, бизнесмен украл почти 300 млн руб. Известно, что строительной компанией сейчас руководит отец задержанного Алексей Талышев.
В дорожной карте региона по решению проблем обманутых дольщиков, опубликованной на официальном сайте Минстроя РФ, информация о ЖК «Палитра» отсутствует. Однако один объект «ПрофСтрой-Юга», по ул. Есенина, 108, в плане-графике фигурирует, срок реализации всех мероприятий по этому долгострою — до 2019 года.
Обманутые дольщики подольских ЖК «Весенний»,ЖК «Ренессанс» согласовали митинг с администрацией города, однако за два дня до начала акции протеста власти города неожиданно отказали в его проведении. Но дольщики все равно настояли на своем, решив во что бы то ни стало привлечь внимание общественности к своей проблеме актуальным способом. Во время ЧМ-2018 протестующие провели собственный чемпионат по футболу, а в завершении турнира рассказали и о своих проблемах.
Напомним, что ЖК «Ренессанс» строится уже 17-й год, ЖК «Весенний» — 5-й год. По словам пайщиков, конца возведению этих подольских долгостроев не видать, а власти отнюдь не спешат на помощь пострадавшим гражданам.
1-й и 2-й корпуса ЖК «Весенний» сданы, а вот 3-й никак не достроят. Этот корпус жилого комплекса на 620 квартир строится с 2014 года. К настоящему времени монолитный каркас выполнен на 19-ти этажах из 20-ти. Строительство приостановлено в июле 2017 года.
Одна из дольщиц ЖК «Весенний» рассказала порталу ЕРЗ, что узнала о продаже квартир в этом жилом комплексе через рекламу в интернете. Подольские дольщики наблюдали за строительством комплекса, когда проезжали мимо. Прельстило граждан и удобство его расположения: неподалеку расположены большие гипермаркеты «Глобус» и «Леруа Мерлен».
Продажи квартир в ЖК были организованы через агентства «Азбука жилья» и «VSN Realty». По словам дольщицы, агентства получали 2% от стоимости квартиры (якобы за бронь). Впоследствии «Азбука жилья» перестала работать с ЖК «Весенний».
Все договоры долевого участия заключались в соответствие с 214-ФЗ и регистрировались в Росреестре. Некоторые дольщики заключали ДДУ напрямую с застройщиком ООО ЖК «Весенний» (ГК АРС, 75-е место в ТОП по Московской области), некоторые покупали жилплощадь по переуступке права требования с регистрацией договора уступки в Росреестре.
Ответственность страховали две компании: ООО «Балт-Страхование» (в настоящее время компания банкрот) и ООО РИНКО. Последняя ушла с рынка, передав свои обязательства ООО «ПРОМИНСТРАХ».
По сообщениям генерального директора ООО «ЖК Весенний» Руслана Шеина, на завершение строительства необходимо 470 млн руб. Однако, как рассказали ЕРЗ сами дольщики, с учетом данных Росреестра о зарегистрированных правах на квартиры и нежилые помещения, а также в соответствии с предварительной оценкой оставшегося количества непроданных квартир, этой суммы не хватит на покрытие затрат на достройку.
Основная проблема долгостроя, по мнению дольщиков ЖК «Весенний», заключается в нецелевом и нерациональном расходовании средств граждан. «С нашего корпуса финансировалась достройка корпусов 1 и 2 (которые уже достроены и введены), — говорят дольщики. — Кроме того, на наши деньги была построена отдельная котельная. Вначале она работала на привозном газе за счет застройщика, потом была врезка в магистраль (опять же за наш счет)». Сейчас у застройщика огромные долги: по данным Федеральной службы судебных приставов, задолженность ООО «ЖК Весенний» составляет более 200 млн руб.
В настоящее время в арбитражном производстве слушается дело о признании должника ООО ЖК «Весенний» банкротом. Очередное заседание назначено на 18 июля 2018 года. Счета застройщика арестованы судебными приставами из-за многочисленных исполнительных производств.
Как рассказали ЕРЗ дольщики, Госстройнадзор в апреле-мае 2018 провел проверку в отношении застройщика. Нецелевого расходования средств дольщиков выявлено не было, но дольщиков это не устроило. «Дом почти весь распродан, а денег на стройку нет, — возмущаются они, добавляя: — Мы «накопали» информацию о нецелевом расходовании: застройщик выводил деньги через займы».
По информации Арбитражного суда Московской области, ООО «ЖК Весенний» выдало займ ОАО «ГРУППА КОМПАНИЙ «АРС»» (материнская компания застройщика) в размере 500 млн руб., а также ООО «Дворянское поместье» (также работает под брендом ГК АРС) в размере 150 млн руб. под 12% годовых. Вернуть деньги предприятие застройщику должно было не позднее 30 октября 2013 года, однако условие не сдержало. Все это нанесло ООО ЖК «Весенний» значительный материальный ущерб.
Арбитражный суд увидел признаки состава преступления в деятельности застройщика (ст. 159 и 199 УК РФ), однако уголовное дело заведено не было. Сейчас дольщики активно консультируются с юристами на предмет того, чтобы запустить уголовный процесс.
ООО «ЖК Весенний» регулярно не предоставляет отчетность в Министерство строительного комплекса Московской области, в связи с чем ведомство внесло компанию в список проблемных застройщиков.
Между тем власти рассматривают вариант достройки объекта за счет привлечения инвестора ООО УК «Капиталъ ПИФ» и строительства дополнительных трех домов.
В дорожной карте региона по решению проблем обманутых дольщиков, опубликованной на официальном сайте Минстроя РФ, информация об объекте ООО ЖК «Весенний» отсутствует.
Участники долевого строительства, вложившие немалые средства в возведение жилых комплексов «Европейский» и «Баррикадная», приняли участие в митинге.
Известно, что во время проведения спортивных мероприятий мирового уровня, таких как ЧМ-2018 по футболу, в городах, принимающих мундиаль, запрещается проведение политических митингов и протестных мероприятий. Однако, вопреки этому правилу, обманутые дольщики вышли на улицы Ростова-на-Дону. Граждане надели футболки с названиями проблемных объектов и, таким образом, не упустили возможность напомнить о своих проблемах.
Среди дольщиков донских ЖК помимо собственно ростовчан есть и жители северных регионов страны — норильчане, хабаровчане, дальневосточники, приморцы. Они приобрели квартиры в жилых комплексах с целью переселиться на юг. Именно для этих товарищей по несчастью местные дольщики провели импровизированную экскурсию по центральной части города. В программу вошел осмотр зданий регионального правительства и городской администрации Донской столицы. Побывали обманутые граждане и на концерте парке им. Горького, где в чем-то символично прозвучала песня «Мой маленький дворик».
Часть вины пострадавшие дольщики возложили на местные органы самоуправления, незаконно выдававшие разрешения на строительство. По их словам, благодаря этому в Ростове-на-Дону сегодня насчитывается свыше 60 объектов, строительство которых ведется с нарушением установленных сроков.
Наблюдавшие за происходящим прохожие заинтересовались судьбами обманутых людей. Как выяснилось, проблема долевого строительства близка многим: практически у каждого есть пострадавший от недобросовестных застройщиков знакомый или родственник.
А вот посетившие мундиаль иностранные туристы были удивлены: ведь в большинстве стран проблемы обманутых дольщиков не существует. Тем не менее, заботливые ростовчане предупредили зарубежных гостей ЧМ-2018 об известных им опасностях долевого строительства.
Надо отметить, что дольщики ЖК «Европейский» регулярно выходят на акции протеста: их предыдущий митинг прошел 13 июня.
Ранее портал ЕРЗ сообщал, что застройщика жилого комплекса «Европейский» осудили на семь лет колонии. Вардана Исраеляна признали виновным по ч. 4 ст. 159 (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение). Он признал на суде, что незаконно присвоил более 190 млн руб. средств дольщиков.
Строительство ЖК «Европейский» заморожено на два года, в настоящее время не достроены девять домов, причем четыре из них еще даже не начали возводить.
При этом в региональной дорожной карте, опубликованной на сайте Минстроя РФ, информация о ЖК «Европейский» пока отсутствует.
