Эксперты в сфере недвижимости широко обсуждают вопрос распространения льготных программ ипотеки на вторичный рынок, а также последствия для рынка новостроек и решения жилищной проблемы в целом, если данная инициатива будет реализована.

Фото: www.incdn.profile.ru

Напомним, что обсуждение связано с инициативой Президента России о необходимости распространения мер поддержки ипотечного кредитования на покупку вторичного жилья.

Об этом Владимир Путин недавно говорил с главой госкорпорации ДОМ.РФ Виталием Мутко, высказав мнение, что «введение льгот на приобретение жилья на вторичном рынке может положительно отразиться на отрасли».

Фото: www.kremlin.ru

Как информировал в конце апреля портал ЕРЗ.РФ, глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото ниже) заявила о целесообразности распространить адресные программы льготной ипотеки на вторичное жилье, чтобы поддержать отдельные категории россиян.

Фото: www.duma.gov.ru

Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов (на фото ниже) считает, что программу льготной ипотеки следует распространить на вторичное жилье только при условии, что продавцы в таких сделках обязательно должны купить жилье в новостройке.

«Любое решение в изменении принципов льготной ипотеки должно запускать рабочую цепочку, а не быть точечной акцией, пусть даже и полезной», — пояснил парламентарий Ведомостям.

Такая цепочка, по его мнению, обеспечит вовлечение «вторички» и поддержку реализуемых сейчас строительных проектов, повысив таким образом эффективность вложенных государством средств.

Фото: www.s0.rbk.ru

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель председателя Банка России Алексей Заботкин (на фото) заявил, что распространение ипотечных программ на вторичный рынок имеет смысл обсуждать только в том случае, если оно будет рассчитано на длительный срок и иметь адресный характер.

Тем не менее, предупредил он, существует «риск значительного повышения цен на жилье, что нивелирует эффект повышения его доступности».

Фото: www.mediabitch.ru

Эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина (на фото) отметила, что основная часть ипотечных сделок проходит именно с готовым жильем, а не с новостройками, несмотря на рыночные ставки и отсутствие субсидирования. В подтверждение она привела данные по выдаче ипотеки на рынке новостроек в 2022 году — 31%.

«То есть семь из десяти российских ипотечных заемщиков привлекают средства именно на приобретение готового жилья, — уточнила эксперт, добавив: — В трех из четырех крупных городов России цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном».

Фото: www.stroyvedomosti.ru

Говоря о средней цене 1 кв. м., Кирюхина назвала следующие цифры: 113,6 тыс. руб. на «вторичке» в мае 2023 года, в новостройках — 125 тыс. руб. (разрыв — 10%). При этом она отметила сокращение разрыва на 1% за два последних месяца.

Такое сокращение разрыва в стоимости первичного и вторичного жилья, по мнению эксперта, является следствием роста ипотечных ставок в сегменте новостроек и отказа от «нулевой» ипотеки.

Виктория Кирюхина предположила, что появление субсидии на вторичном рынке «приведет к сокращению ценовой разницы между готовым и строящимся жильем и сместит спрос еще больше в пользу готового жилья».

Фото: www.probankrotstvo.ru

Управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский (на фото) считает данную инициативу спорной, поскольку распространение льготы на «вторичку», по его мнению, может нивелировать достигнутый результат льготной программы на первичном рынке.

«Льготная программа семейной ипотеки вводилась с двумя целями — способствование жилищному строительству и формирование условий для более доступного жилья, — пояснил эксперт Ведомостям. — В результате выигрывали и девелоперы, и банки, и покупатели, которые могли получать выгодные процентные ставки».

Фото: www.uezdny-gorod.ru

При введении инициативы, опасается эксперт, девелоперы сектора массового жилья могут остаться в проигрыше, и это будет мотивировать их строить еще проще и искать пути делать новое жилье более доступным.

«В конечном итоге рынок может пережить период спада новых строек», — предположил Жарский.

Фото: www.yt3.googleusercontent.com

Государственная поддержка на рынке вторичной недвижимости должна быть адресной, считает генеральный директор РЕЛАЙТ-Недвижимости Константин Барсуков (на фото).

Он полагает, что расширение программы льготной ипотеки на «вторичку» призвано решить проблему затоваривания рынка первичного жилья, которая, по его словам, сильно преувеличена.

По мнению эксперта, «такая мера приведет к увеличению не только спроса, но и цены, причем и на "вторичку", и на новое жилье, так как продавцы вторичного жилья часто используют деньги от продажи на покупку квартир в новостройках».

Фото: www.n911.ru

Такая ситуация на рынке выгодна застройщикам, а также банкам, получающим более надежных заемщиков и компенсацию разницы в ставке от государства, при этом интересы самих граждан не учитываются, отметил Барсуков.

Фото: www.i2.wp.com

С ним согласен экономист Александр Исаков (на фото): «И для граждан, и для застройщиков более рациональной могла бы быть поддержка в виде грантов на первое жилье для семей», — предложил он.

Специалист уверен, что следует четко определить цель программы льготного кредитования. Если это «мера поддержки строительного сектора и стабилизации экономики, то она оказалась довольно эффективна в контексте низкой безработицы и стабильной занятости в отрасли», говорит Исаков.

Что касается ее социальной направленности, то, по его словам, льготная ипотека имеет неоднозначный результат: доступность жилья стагнирует, уровень долговой нагрузки вырос, а нормативы по первому взносу делают ее доступной людям со средним и высоким доходом.

Кроме того, эксперт опасается, что при распространении льготной ипотеки на вторичный рынок может возникнуть риск нецелевого использования программы заемщиком.

Другие публикации по теме:

ЦБ: распространение льготной ипотеки на вторичный рынок рассматривается, но не по всем программам

Более трети отказов россиян от покупки жилья в 2023 году вызвано ростом цен

Ипотека на полвека: стоит ли игра свеч

ЦБ: выдача рыночной ипотеки продолжает расти, льготной — сокращается

Первоначальный взнос по ипотеке повысят до 20% с 1 июня

Власти задумались о дополнительных мерах поддержки ипотеки

В одних городах новостройки продолжают дорожать, в других — начали дешеветь

Эксперты: итоги I квартала по ИЖК сопоставимы с уровнем прошлого года, но только благодаря «вторичке»

Эксперты: в 2023 году рост ипотечного портфеля банков составит 15%—16%

В апреле объем ипотечных сделок в Банке ДОМ.РФ вырос на 62,5%

Крупные российские банки начали повышать ставки по ипотеке от застройщика

Эксперты: выдача ипотеки на новостройки приближается к максимуму, новым драйвером роста могут стать вторичный рынок и ИЖC 

В 2022 году интерес к ипотеке на новостройки рос, а к ипотеке на вторичном рынке — падал

Эксперты: в октябре спрос на рынке жилья сдвинулся с новостроек на «вторичку»

Эксперты: несмотря на господдержку, ипотека на новостройки вчетверо менее востребована среди россиян, чем ипотека на «вторичку»

В Государственную Думу внесен проект Федерального закона «О внесении изменений в статью 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части конкретизации требований о передаче застройщиком объекта долевого строительства)».

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Законопроект конкретизирует требования о передаче застройщиком объекта долевого строительства (ОДС). По мнению депутатов, существующие процедуры и требования передачи застройщиком участнику долевого строительства ОДС, установленные 214-ФЗ имеют следующие пробелы:

• отсутствие минимально необходимых и в то же время обязательных требований к содержанию передаточного акта. Данный пробел приводит к тому, что застройщик по собственному усмотрению формирует состав передаточного акта и несмотря на то, что в 214-ФЗ предусмотрено требование о внесении в передаточный акт информации по усмотрению сторон, под давлением застройщика такое требование не выполняется;

• отсутствие детальных процедур и требований передачи застройщиком дольщику объекта недвижимости приводит к тому, что устранение разногласий между застройщиком и участником долевого строительства происходит в судебных инстанциях;

• установленная 214-ФЗ норма о том, что в случае составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче ОДС (односторонний акт) при случайной гибели ОДС признается перешедшим к дольщику со дня составления одностороннего акта, несправедлива и носит явно дискриминационный характер по отношению к дольщику.

Реализация этой нормы на практике свидетельствует о том, что застройщик зачастую может продолжительное время не информировать дольщика о составлении такого документа. Действующая редакция 214-ФЗ «провоцирует» застройщика уклоняться от непосредственной (личной) передачи дольщику одностороннего передаточного акта.

Односторонний передаточный акт в большинстве случаев направляется по почте, работа которой вызывает справедливые нарекания граждан. Сложившаяся практика свидетельствует о том, что дольщик не только может не знать о подписании одностороннего передаточного акта, но, даже будучи информированным об этом, не имеет в течение длительного времени доступа в ОДС.

Законопроект предлагает устранить указанные пробелы, для это предлагается закрепить в ст. 8 214-ФЗ нижеследующие положения.

В передаточном акте должны быть указаны:

• дата передачи, основные проектные и фактические характеристики ОДС (основные размеры, общие площади жилого и нежилого помещения и другие параметры);

• перечень необходимого комплекта ключей, обеспечивающих доступ дольщику в передаваемый ему ОДС, документов необходимых дольщику для эксплуатации ОДС (паспортов и иных документов на приборы учета, а также документов на иные технические устройства, расположенные в ОДС, свидетельств о поверке технических устройств и иных документов);

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

• в случае отклонения ОДС от требований технических регламентов или проектной документации параметры такого отклонения;

• по требованию дольщика в передаточный акт вносится информация о несоответствии ОДС условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;

• иная информация по усмотрению сторон. Отказ одной стороны от включения иной информации, предлагаемой другой стороной, в передаточный акт или в иной документ о передаче ОДС не допускается.

При отказе дольщика от подписания передаточного акта составляется акт о таком отказе с указанием причин отказа, который подписывается дольщиком и застройщиком.

Сообщение о подписании застройщиком одностороннего акта должно быть вручено дольщику лично под расписку или направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу. Такое сообщение может быть вручено лицу, уполномоченному дольщиком, на основании доверенности, оформленной в установленном законодательством порядке.

В случае принятия законопроект вступит в силу с 01.06.2024.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новые механизмы для решения проблемы долгостроев и обманутых дольщиков

Правительство РФ: рекламные обещания застройщиков нельзя считать публичной офертой

Застройщиков обяжут выполнять рекламные обещания

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Ограничен размер неустойки для застройщиков уникальных объектов при просрочке передачи объекта дольщику

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

Разработаны минимальные требования к членам СРО, работающим с особо опасными, технически сложными и уникальными объектами

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Депутаты вновь возвращаются к законопроекту о «потребительском терроризме»

ЦБ: просроченная задолженность по ипотеке за год уменьшилась на 14%, а ее доля ничтожно мала — всего 0,4% общего портфеля ИЖК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ