В настоящее время в профессиональном сообществе обсуждается разработанный Минстроем проект Постановления Правительства РФ о поддержке низкомаржинальных застройщиков. По просьбе портала ЕРЗ.РФ к обсуждению этой темы подключились представители девелоперских компаний и отраслевые эксперты.

Фото: www.pbs.twimg.com

Как отмечалось на недавнем онлайн-совещании на площадке «Единой России» по вопросам развития жилищного строительства и повышения доступности жилья для граждан, новая схема фондирования, базирующаяся на банковском кредитовании, часто недоступна застройщикам на местах.

«Есть много небольших региональных застройщиков, которые не могут получить проектное финансирование из-за низкой маржинальности своих проектов», — пояснил на совещании депутат Госдумы РФ Александр Якубовский. Он предложил доработать госпрограмму поддержки малых застройщиков, у которых доходность проектов не превышает 15%.

Фото: www.news.sarbc.ru

Портал ЕРЗ.РФ попросил застройщиков и экспертов высказаться на эту тему. В частности, ответить на вопрос, увеличится ли активность жилищного строительства после вступления в силу правительственного решения о субсидировании процентной ставки по кредитованию низкомаржинальных проектов (рентабельностью до 15%).

Кроме того, интересовало, какая мера господдержки низкомаржинальных проектов застройщиков, по мнению экспертов, наиболее эффективна: субсидирование процентной ставки по кредитованию до уровня ключевой ставки ЦБ; госгарантии по кредиту; гарантированный выкуп по фиксированной цене строящегося жилья (если застройщик сам не продаст) и др.

Антон ВАССЕРМАН, исполнительный директор ООО «Ак Барс Дом» (Республика Татарстан):

Даже у крупных застройщиков внутри жилого комплекса есть низкомаржинальные проекты. К таким можно отнести строительство многоуровневых паркингов. Для застройщика паркинг сегодня — это «заморозка» денежных средств, поскольку о парковочном месте покупатель начинает задумываться спустя 6—12 месяцев (пока идет переезд, ремонт) после сдачи дома. Все это время паркинг пустует, а застройщики сегодня обязаны обеспечивать жилую застройку достаточным количеством машино-мест, чтобы сдать дом по нормативам. И в этом вопросе было бы интересно разработать продуманный механизм гарантированного выкупа по фиксированной цене строящегося объекта.

Еще одной действительно эффективной формой поддержки застройщиков может стать разработка механизма передачи общественных мест, созданных застройщиком, на баланс муниципалитетов в целях дальнейшего обслуживания и эксплуатации. В Татарстане очень много делается и планируется по благоустройству общественных пространств. Каждый казанец и гости столицы знают, как должно выглядеть современное благоустройство, и жители хотят видеть такое благоустройство не только в знаковых и публичных местах города, но и во дворах, на территории жилых комплексов.

Это становится, своего рода, стандартом комфортной среды проживания. На существующем конкурентном рынке дополнительные элементы благоустройства, такие как парки, скверы, бульвары и аллеи на территории застройки жилого комплекса стали одним из ведущих критериев при выборе будущего жилья. Подобные общественные пространства являются местом притяжения не только для жителей нового жилого массива, но и всего района, а иногда и города. При создании подобных пространств на территории застройки встает вопрос обслуживания таких территорий. Если эта территория создана, в том числе, для жителей города и его гостей, то правильно будет передавать такие территории муниципалитету.

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ВекторСтройФинанс (Москва):

Региональные застройщики с низкомаржинальными проектами, не сумевшие получить проектное финансирование, безусловно, нуждаются в помощи, и государству следовало давно обратить на них внимание, ведь с момента вступления в силу поправок в законодательство в сфере долевого строительства прошло больше года. За это время девелоперы не только лишились единственного доступного источника финансирования в виде средств участников долевого строительства, но и столкнулись с падением покупательского спроса, из-за чего не могут снизить ставку по проектному финансированию за счет накопления средств на эскроу-счетах. Завершив текущие проекты, многие девелоперы просто не смогли запустить новые.

Если предложение субсидировать процентные ставки по кредитам таким компаниям заставит банки пересмотреть свое отношение к ним, в перспективе количество проектов с эскроу-счетами в регионах может увеличиться, что в свою очередь отразится на темпах жилищного строительства в масштабах всей страны.

Валентин ТАРАСОВ, руководитель Службы заказчика Группы компаний Гарант (Брянская область):

Группа компаний Гарант работает в регионе с относительно низкой рентабельностью строительства жилья, но со стабильным текущим спросом, поддержанным программой льготной ипотеки. Мелким застройщикам в районных центрах намного тяжелее. В настоящее время мы находимся в стадии оформления заявок на проектное финансирование. И по своему опыту можем сказать, что банки идут навстречу, даже для низкорентабельных проектов.

Однако в ходе согласований финансовой модели и бизнес-плана проекта высвечиваются те моменты, в которых участие государства являлась бы серьезной поддержкой таких проектов. В первую очередь это госгарантии по кредиту, что позволяет снизить требования к заемщику по обеспечению кредита, если финансовая модель не отвечает требованиям банка при расчетном дисконтировании стоимости жилья, минимальной доходности проекта или наступлении иных рисков. А также государственные и региональные гарантии приобретения жилья по социальным программам, что будет являться положительным фактором при расчете планируемого гарантированного финансового потока, особенно для застройщиков, ведущих строительство в районах.

Субсидирование ставки по кредиту низкомаржинальных проектов, на наш взгляд, не оказывает существенного влияния на финансовую модель и не является конкурентной мерой поддержки: ведь ставка в успешном проекте при условии опережающего размещения средств дольщиков на эскроу падает до почти нулевых значений, примеры в нашем регионе уже есть.

Меры поддержки за счет средств бюджета должны стимулировать в первую очередь качественные и интересные проекты, развивающие городскую среду, отвечающие современным требованиям и запросам, то есть те, за которые потребитель голосует рублем.

Антон КАРГАНОВ, генеральный директор ООО «Строительная компания Жупиков» (Тамбовская область):

Субсидирование процентной ставки по кредитованию низкомаржинальных проектов могло бы оказать кардинальное влияние на рынок и сдвинуть его в сторону положительной динамики, активизировать жилищное строительство. Но при этом главный вопрос — не просто сама ставка, а возможность банковской сферы содействовать строителям.

На примере Тамбовской области можно сказать, что большинство застройщиков не смогли принять участие в проектном финансировании по счетам эскроу из-за того, что банки не выдают им кредиты. Из всех участников строительного рынка нашего региона только несколько компаний, которые имеют запас прочности, смогли получить кредитование. Получается, что не вся отрасль, а только эти несколько компаний будут увеличивать свою активность. А это лишь часть от общего объема вводимого жилья.

Поэтому предлагаемые в проекте постановления меры существенно поддержать строительный рынок и кардинально поменять ситуацию не смогут. Определяющим вариантом способны стать госгарантии по кредиту. Это то, что действительно сможет поменять ситуацию.

Если говорить про выкуп жилья со стороны государства в отсутствие покупательской способности физлиц, то такая мера могла бы принести положительный результат только при условии выкупа по цене, сопоставимой с рыночной. Предлагаемые условия выкупа для низкомаржинальных объектов на 15% ниже рыночной стоимости полностью лишают таких застройщиков рентабельности.

Владимир ЩЕКИН, совладелец Группы Родина (г. Москва):

На мой взгляд, с точки зрения поддержки девелопмента наибольший потенциал — у субсидирования ставок по проектному финансированию до уровня ключевой ставки. Примерно треть жилья в стране уже строится с использованием эскроу-счетов, и в перспективе вся отрасль перейдет на новую схему. Разумеется, проектное финансирование усложнило доступ на рынок для небольших и неопытных девелоперов: себестоимость строительства выросла, поскольку застройщикам приходится выплачивать проценты по кредитам. Однако субсидирование ставки до уровня ключевой позволит сформировать более комфортные условия для игроков рынка: ЦБ последовательно проводит курс на снижение ключевой ставки, которая уже достигла рекордно низкого уровня, и вероятно, эта динамика сохранится.

Отдельно отмечу, что мера по выкупу жилья у застройщиков не стала востребованной даже в условиях кризиса. С одной стороны, она невыгодна девелоперам (скидка за квадратный метр составляет от 15% и выше), с другой стороны, далеко не все новостройки попадают под критерии стандартного жилья (среди требований фигурирует наличие готовой отделки, включающей элементы меблировки, в частности тумбу под мойку и плиту).

Антон ДЕТУШЕВ, генеральный директор IKON Development (г. Москва):

Механизм проектного финансирования в условиях регионов, действительно, работает не так, как в столице или городах- миллионниках. В связи с низкой маржинальностью проектов малые застройщики не могут выдержать все требования для получения финансирования для строительства по новой схеме. А это в свою очередь может повлечь за собой увеличение конкуренции, снижение количества рабочих мест и рост цен на жилье. Именно поэтому так важно отладить механизмы для решения данного вопроса и сделать  проектное финансирование доступным​ и для низкомаржинальных проектов.

Принятие решения о субсидировании процентной ставки для региональных застройщиков, несомненно, позволит стабилизировать ситуацию в отрасли, однако необходимо отметить, что согласно законопроекту, попадающие под действие программы компании, должны соответствовать большому количеству критериев и требований, чему стоит уделить особое внимание.

К сожалению, программа выкупа нереализованных площадей, проводимая ДОМ.РФ, не показала себя достаточно эффективной (многие застройщики просто не готовы на предложенный минимальный дисконт), хотя данный механизм казался наиболее предпочтительным в условиях низкого спроса.

Субсидирование процентной ставки и уменьшение количества барьеров для доступа к источникам банковского финансирования выглядят значительно более эффективными мерами, однако многое зависит от их реализации на практике. 

Александр СЕЛИВАНОВ, генеральный директор ООО Специализированный Застройщик «Управляющая компания ЖБК-1» (Белогородская область):

В проекте постановления есть условие, что господдержкой будут пользоваться те регионы, у которых среднедушевой доход населения на 25% ниже, чем среднедушевой доход в среднем по России. Это слишком большой разрыв, и многие застройщики в регионах не смогут воспользоваться такой помощью. Субсидирование процентной ставки — полезная мера, но тогда нужно брать не 25% отклонения, а 10—15% между среднедушевыми доходами по стране и в отдельно взятых регионах. Или же нужны какие-то внутриобластные, региональные нормативы. Сравнивать города-миллионники с регионами неправильно.

В качестве поддержки от государства было бы существенной помощью взять на себя строительство инфраструктуры при комплексном освоении территории. Это снимет нагрузку с застройщиков. Сейчас строительные компании возводят такие объекты за счет собственных средств, а собственные средства – это средства дольщиков.

Что касается государственного выкупа жилья, то он должен идти по среднерыночной цене, а не на 15% ниже рынка, как предлагается. При маржинальности в 5%, предлагаемая стоимость выкупа дает 10% убытка. Это сложно называть помощью.

На наш взгляд, в качестве мер господдержки застройщиков могли бы помочь каникулы по налогам и страховым взносам на период строительства до раскрытия счетов эскроу; снижение размера госпошлины на оформление недвижимости; освобождение от уплаты налога на имущество; отмена или снижение подоходного налога и страховых взносов, выплачиваемых с сотрудников компании.

Но самое главное — это поэтапное раскрытие счетов эскроу в процессе строительства, по мере выполнения тех или иных этапов работ. И, конечно, необходимо сохранить все уже созданные программы поддержки покупателей жилья.

Надежда КОРККА, управляющий директор компании «Метриум»:

Полагаю, к заметному росту объемов строительства субсидирование кредитов для низкомаржинальных проектов не приведёт, во всяком случае, в нынешней конфигурации программы. Условия предоставления субсидии весьма ограничивают её позитивный потенциал. Прежде всего, нельзя не отметить небольшой объем средств, направляемый на субсидии — всего 1 млрд рублей. Скорее всего, эта сумма будет быстро исчерпана. Помимо этого, есть серьезный временной ограничитель: на субсидии могут рассчитывать заемщики, начавшие реализовывать проект до начала 2021 года.

Довольно странно выглядит учёт авторами программы «региональной специфики». Субсидию будут предоставлять только в регионах, где среднедушевой доход ниже среднероссийского на 25% и более. Сейчас в РФ примерно 30 таких субъектов, то есть большая часть застройщиков из других регионов исключается из программы. Причем из-за такой методики регионы с весьма похожими условиями жилищного строительства могут не удовлетворять требованием программы. Скажем, в Смоленской области доходы на 21% ниже среднероссийского (местные застройщики не получают субсидию), а в соседней Псковской области доходы на 27% ниже, и псковские застройщики получить субсидию могут.

При этом у Росстата есть данные как по средней себестоимости строительства, так и по рыночным ценам в региональном разрезе, то есть методика могла быть более точной и дифференцированной. Поскольку в программу включаются автоматически только самые бедные регионы, значимого эффекта от возможного увеличения объемов строительства в них мы не увидим, так как в этих субъектах РФ вообще строят мало жилья (северокавказские регионы, Южная Сибирь, некоторые регионы Центра и Северо-Запада России).

Что касается эффективности мер господдержки низкомаржинальных проектов, то для таких проектов более предпочтительны либо госгарантия по кредиту, либо гарантированный выкуп квартир по фиксированной цене в случае низких темпов продаж. Субсидирование ставок принципиально проблему не решает, ведь дело не только в стоимости банковского продукта для застройщика, но и в готовности банка вообще этот продукт предоставить. Гарантированный выкуп был бы более эффективной мерой, не предполагающей, как сейчас, посредничество банка.

Другие публикации по теме:

Минстрой: региональные застройщики с низкорентабельными проектами получат кредиты, субсидированные государством

Опрос: больше половины застройщиков готовы свернуть свои планы по инвестициям и вводу объектов

Почему надо покупать новостройку: итоги опроса застройщиков и покупателей

В помощь низкорентабельным застройщикам регионам выделят 1 млрд руб.

Минстрой поможет застройщикам с низкой прибылью

Застройщики: самой эффективной мерой поддержки отрасли стала программа льготной ипотеки

Опрос ЕРЗ.РФ: что будет с ценами на новостройки

Опрос застройщиков: несмотря на кризис, у девелоперов выросла уверенность в завтрашнем дне

Минстрой обещает рассмотреть меры поддержки жилых проектов с низкой рентабельностью. В ДОМ.РФ утверждают, что таковых не более 1% от общего числа

Марат Хуснуллин Минстрою: До 15 марта представить меры господдержки низкорентабельных жилых проектов!

Основная проблема застройщиков в регионах — найти и привлечь дополнительные источники финансирования для развития бизнеса. Эту проблему поможет успешно решить инвестиционная платформа ТаланИнвест, разработанная и внедренная федеральной девелоперской Группой компании Талан, которая успешно работает в десяти регионах РФ и входит в ТОП-30 крупнейших застройщиков России.

Перед застройщиками, которые активно развивают региональное присутствие, часто встает задача поиска дополнительных источников финансирования для развития бизнеса, пополнения оборотных средств и покупки новых активов.

И если строительство проектов производится за счет проектного финансирования банка (эскроу-агента), денежный поток по которому достаточен и прогнозируем по времени получения, то другие задачи бизнеса требуют дополнительных источников финансирования.

В 2022 году, как отмечает портал ЕРЗ.РФ, застройщики столкнулись с трудностями: снизились темпы продаж, медленное наполнение счетов эскроу дало более высокую процентную ставку по проектному финансированию и, соответственно, ухудшение финансовых метрик по части проектов.

В начале 2023 года ситуация не улучшилась. В январе — марте 2023 года в России введено 28,9 млн кв. м жилья. Это на 1,2%, или на 0,4 млн кв. м меньше, чем за аналогичный период 2022 года.

Чтобы покрыть дефицит ликвидности, застройщики используют дополнительные источники финансирования.

Какие источники финансирования, как правило, используют застройщики

Банковский кредит позволяет девелоперу получить простой и привычный источник финансирования. У заемщика есть возможность получить льготный кредит по программам господдержки, пересмотреть текущие условия кредита (досрочное погашение, снижение процентной ставки по кредиту при снижении ключевой ставки ЦБ).

Облигационный заем позволяет привлечь значительный объем финансирования (от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов рублей) на длительный период времени (три — пять лет). При этом не нужно отчитываться по целевому расходованию привлеченных средств.

Что может останавливать застройщиков.

● Сложная и дорогая процедура организации первого выпуска облигаций.

● Прохождение верификации на бирже (включая проведение экспертизы состояния компании и решение вопроса о допуске ее ценных бумаг в торговый оборот).

● Необходимость наличия отчетности по МСФО и кредитного рейтинга, что влечет как временные, так и материальные затраты для эмитента.

● Необходимость формирования публичной долговой истории и публичное раскрытие информации по сделке.

● Дополнительные расходы на оплату услуг: организатора выпуска, депозитария, рейтингового агентства, аудитора, оплату биржевых сборов, регистрационных и информационных расходов. Размер дополнительных расходов может составлять до нескольких процентов от объема эмиссии.

Денежные средства частных инвесторов — финансирование, которое можно привлечь дешевле и проще, чем кредиты или облигации.

Преимущества работы с инвесторами.

● Нет контроля целевого использования заемных средств.

● Управление объемом привлекаемых инвестиций.

● Возможность досрочного погашения.

● Управление ставкой привлечения инвестиций.

● Диверсификация форм привлечения инвестиций: долг, доля.

Недостатки частных инвестиций.

● Необходимость организации инвестиционного отдела и выстраивания всех бизнес-процессов по работе с частными инвесторами.

● Дополнительные расходы на команду инвестиционного отдела и маркетинг (PR-продвижение, IR — формирование привлекательного инвестиционного имиджа и повышения доверия среди инвесторов).

● Расходы на партнеров (оплата вознаграждения агентам, привлекающим инвесторов).

Работать с частными инвесторами сегодня можно напрямую, организовав инвестиционное направление в своей компании. Либо можно обратиться на специальные онлайн-площадки, которые специализируются на работе с частными инвесторами, в статусе операторов инвестиционных платформ (ОИП). ОИП — это профессиональные участники финансового рынка России, имеющие лицензию Банка России на осуществление деятельности и входящие в Реестр операторов инвестиционных платформ.

Как появилась идея создать инвестиционную платформу ТаланИнвест

Группа компаний Талан (1-е место в ТОП застройщиков Хабаровского края, 3-е место в ТОП Тверской области, 4-е место в ТОП Пермского края, 5-е место в ТОП Республики Татарстан, 5-е место в ТОП Удмуртской Республики) с 2002 года строит многоэтажные жилые комплексы по монолитно-каркасной технологии.

Сегодня ГК Талан присутствует в десяти регионах России, от Краснодарского края до Приморья. Когда компания начинала выходить в регионы, появилась потребность в дополнительных источниках финансирования для покупки земельных активов.

Первоначально эта задача решалась стандартным способом через получение банковских кредитов. Позже в структуре Группы было выделено инвестиционное направление, и компания начала привлекать инвестиции в бизнес через облигационные займы и работу с частными инвесторами.

За пять лет в компании изучили работу с частными инвесторами, увидели спрос и решили создать инвестиционную платформу для привлечения инвестиций не только в собственный бизнес, но и в бизнес других российских застройщиков.

Что собой представляет ТаланИнвест

ТаланИнвест (13.07.2022 включена в Реестр операторов инвестиционных платформ) — это одна из первых в России инвестплатформ для застройщиков многоэтажных жилых комплексов и частных инвесторов.

ТаланИнвест — это онлайн-сервис, где встречаются инвестор, которому интересны инвестиции в недвижимость, и заемщик-застройщик, привлекающий инвестиции на пополнение оборотных средств, покупку земельных участков и развитие бизнеса.

Инвестиционная платформа ТаланИнвест работает только с заемщиками из сектора строительства. Здесь не пытаются охватить все отрасли инвестиций, а хотят акцентировать накопленные за годы работы компетенции на скоринге заемщиков-застройщиков и оценке перспектив строительных проектов жилых комплексов.

Кто может инвестировать: инвесторами могут выступать частные лица, индивидуальные предприниматели, компании.

Кто может брать займы: застройщики, у которых есть действующие проекты, строящиеся с использованием счетов эскроу.

Как работает платформа ТаланИнвест

ТаланИнвест работает по модели краудлендинга, т.е. коллективного инвестирования.

1. В ТаланИнвест обращается застройщик, там оценивают его проект и после скоринга принимают решение о размещении заявки на сбор инвестиций на платформе.

2. Далее на платформе размещается инвестиционное предложение.

Почему застройщикам выгодно сотрудничать с платформой ТаланИнвест

Привлечение инвестиций на платформе имеет ряд преимуществ:

1. Заемщик сам определяет необходимый объем инвестиций. Застройщик может привлечь на данной платформе десятки и даже сотни миллионов рублей. На других краудфандинговых платформах заем чаще всего не превышает нескольких миллионов рублей. Однако девелоперу обычно нужен больший объем инвестиций, и через ТаланИнвест он сможет его собрать, т.к. платформа специализируется именно на инвестициях в недвижимость, где средний чек, как правило, достаточно большой.

2. Если инвестиционное предложение привлекательное, то собрать весь объем инвестиций получится быстрее, чем получить банковский кредит или выпустить облигации.

3. Заемщики не отчитываются о целевом использовании привлеченных инвестиций. В этом нет риска для инвесторов, так как в данном случае имеется обеспечение возвратности инвестиций — будущий денежный поток строительного проекта, и эти деньги застройщик гарантированно получит.

4. Тело займа и проценты заемщик возвращает после раскрытия счета эскроу конкретного проекта и расчетов с банком (эскроу-агентом): здесь понятен источник погашения долга и дата возврата инвестиций, нет необходимости изымать деньги из оборота для выплаты периодических платежей, как это может быть в случае банковского кредита.

Чем платформа ТаланИнвест интересна инвесторам

1. На платформе могут инвестировать юридические лица, ИП и физические лица. Если инвестор решил инвестировать в недвижимость, но у него нет возможности купить весь объект недвижимости, тогда имеет смысл воспользоваться инвестиционной платформой ТаланИнвест. Инвестировать можно любую сумму — десятки, сотни, миллионы рублей.

2. ТаланИнвест проводит скоринг заемщика, используя компетенции и накопленный опыт в сфере девелопмента. Заемщик и его проект оцениваются по множеству параметров. Главная цель андеррайтинга — минимизировать риски для инвесторов.

3. В инвестиционном предложении указана вся важная для инвестора информация: доходность, дата возврата, источник возврата инвестиций, обеспечение возвратности инвестиций и др.

4. Привлекательная доходность инвестиций — до 15,5% годовых: это оптимальное сочетание уровня доходности и надежности инвестиций.

5. ТаланИнвест — единая площадка, на которой можно инвестировать в бизнес застройщиков по всей России.

Инвестиционная платформа ТаланИнвест помогает застройщикам ускорить реализацию строительных проектов и обеспечить развитие собственного бизнеса.

На этой платформе застройщик получит:

● инвестиционное финансирование в короткий срок;

● гибкие условия предоставления залога, поручительства или иных обеспечений;

● возможность использовать полученные инвестиции без лишних барьеров.

Подробнее о платформе ТаланИнвест можно узнать здесь.

Ее презентация доступна здесь.