Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Как поддержать низкорентабельных региональных застройщиков: опрос девелоперов

В настоящее время в профессиональном сообществе обсуждается разработанный Минстроем проект Постановления Правительства РФ о поддержке низкомаржинальных застройщиков. По просьбе портала ЕРЗ.РФ к обсуждению этой темы подключились представители девелоперских компаний и отраслевые эксперты.

       

Фото: www.pbs.twimg.com

     

Как отмечалось на недавнем онлайн-совещании на площадке «Единой России» по вопросам развития жилищного строительства и повышения доступности жилья для граждан, новая схема фондирования, базирующаяся на банковском кредитовании, часто недоступна застройщикам на местах.

«Есть много небольших региональных застройщиков, которые не могут получить проектное финансирование из-за низкой маржинальности своих проектов», — пояснил на совещании депутат Госдумы РФ Александр Якубовский. Он предложил доработать госпрограмму поддержки малых застройщиков, у которых доходность проектов не превышает 15%.

     

Фото: www.news.sarbc.ru

      

Портал ЕРЗ.РФ попросил застройщиков и экспертов высказаться на эту тему. В частности, ответить на вопрос, увеличится ли активность жилищного строительства после вступления в силу правительственного решения о субсидировании процентной ставки по кредитованию низкомаржинальных проектов (рентабельностью до 15%).

Кроме того, интересовало, какая мера господдержки низкомаржинальных проектов застройщиков, по мнению экспертов, наиболее эффективна: субсидирование процентной ставки по кредитованию до уровня ключевой ставки ЦБ; госгарантии по кредиту; гарантированный выкуп по фиксированной цене строящегося жилья (если застройщик сам не продаст) и др.

    

   

Антон ВАССЕРМАН, исполнительный директор ООО «Ак Барс Дом» (Республика Татарстан):

Даже у крупных застройщиков внутри жилого комплекса есть низкомаржинальные проекты. К таким можно отнести строительство многоуровневых паркингов. Для застройщика паркинг сегодня — это «заморозка» денежных средств, поскольку о парковочном месте покупатель начинает задумываться спустя 6—12 месяцев (пока идет переезд, ремонт) после сдачи дома. Все это время паркинг пустует, а застройщики сегодня обязаны обеспечивать жилую застройку достаточным количеством машино-мест, чтобы сдать дом по нормативам. И в этом вопросе было бы интересно разработать продуманный механизм гарантированного выкупа по фиксированной цене строящегося объекта.

Еще одной действительно эффективной формой поддержки застройщиков может стать разработка механизма передачи общественных мест, созданных застройщиком, на баланс муниципалитетов в целях дальнейшего обслуживания и эксплуатации. В Татарстане очень много делается и планируется по благоустройству общественных пространств. Каждый казанец и гости столицы знают, как должно выглядеть современное благоустройство, и жители хотят видеть такое благоустройство не только в знаковых и публичных местах города, но и во дворах, на территории жилых комплексов.

Это становится, своего рода, стандартом комфортной среды проживания. На существующем конкурентном рынке дополнительные элементы благоустройства, такие как парки, скверы, бульвары и аллеи на территории застройки жилого комплекса стали одним из ведущих критериев при выборе будущего жилья. Подобные общественные пространства являются местом притяжения не только для жителей нового жилого массива, но и всего района, а иногда и города. При создании подобных пространств на территории застройки встает вопрос обслуживания таких территорий. Если эта территория создана, в том числе, для жителей города и его гостей, то правильно будет передавать такие территории муниципалитету.

   

   

    

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ВекторСтройФинанс (Москва):

Региональные застройщики с низкомаржинальными проектами, не сумевшие получить проектное финансирование, безусловно, нуждаются в помощи, и государству следовало давно обратить на них внимание, ведь с момента вступления в силу поправок в законодательство в сфере долевого строительства прошло больше года. За это время девелоперы не только лишились единственного доступного источника финансирования в виде средств участников долевого строительства, но и столкнулись с падением покупательского спроса, из-за чего не могут снизить ставку по проектному финансированию за счет накопления средств на эскроу-счетах. Завершив текущие проекты, многие девелоперы просто не смогли запустить новые.

Если предложение субсидировать процентные ставки по кредитам таким компаниям заставит банки пересмотреть свое отношение к ним, в перспективе количество проектов с эскроу-счетами в регионах может увеличиться, что в свою очередь отразится на темпах жилищного строительства в масштабах всей страны.

    

   

Валентин ТАРАСОВ, руководитель Службы заказчика Группы компаний Гарант (Брянская область):

Группа компаний Гарант работает в регионе с относительно низкой рентабельностью строительства жилья, но со стабильным текущим спросом, поддержанным программой льготной ипотеки. Мелким застройщикам в районных центрах намного тяжелее. В настоящее время мы находимся в стадии оформления заявок на проектное финансирование. И по своему опыту можем сказать, что банки идут навстречу, даже для низкорентабельных проектов.

Однако в ходе согласований финансовой модели и бизнес-плана проекта высвечиваются те моменты, в которых участие государства являлась бы серьезной поддержкой таких проектов. В первую очередь это госгарантии по кредиту, что позволяет снизить требования к заемщику по обеспечению кредита, если финансовая модель не отвечает требованиям банка при расчетном дисконтировании стоимости жилья, минимальной доходности проекта или наступлении иных рисков. А также государственные и региональные гарантии приобретения жилья по социальным программам, что будет являться положительным фактором при расчете планируемого гарантированного финансового потока, особенно для застройщиков, ведущих строительство в районах.

Субсидирование ставки по кредиту низкомаржинальных проектов, на наш взгляд, не оказывает существенного влияния на финансовую модель и не является конкурентной мерой поддержки: ведь ставка в успешном проекте при условии опережающего размещения средств дольщиков на эскроу падает до почти нулевых значений, примеры в нашем регионе уже есть.

Меры поддержки за счет средств бюджета должны стимулировать в первую очередь качественные и интересные проекты, развивающие городскую среду, отвечающие современным требованиям и запросам, то есть те, за которые потребитель голосует рублем.

    

 

  

Антон КАРГАНОВ, генеральный директор ООО «Строительная компания Жупиков» (Тамбовская область):

Субсидирование процентной ставки по кредитованию низкомаржинальных проектов могло бы оказать кардинальное влияние на рынок и сдвинуть его в сторону положительной динамики, активизировать жилищное строительство. Но при этом главный вопрос — не просто сама ставка, а возможность банковской сферы содействовать строителям.

На примере Тамбовской области можно сказать, что большинство застройщиков не смогли принять участие в проектном финансировании по счетам эскроу из-за того, что банки не выдают им кредиты. Из всех участников строительного рынка нашего региона только несколько компаний, которые имеют запас прочности, смогли получить кредитование. Получается, что не вся отрасль, а только эти несколько компаний будут увеличивать свою активность. А это лишь часть от общего объема вводимого жилья.

Поэтому предлагаемые в проекте постановления меры существенно поддержать строительный рынок и кардинально поменять ситуацию не смогут. Определяющим вариантом способны стать госгарантии по кредиту. Это то, что действительно сможет поменять ситуацию.

Если говорить про выкуп жилья со стороны государства в отсутствие покупательской способности физлиц, то такая мера могла бы принести положительный результат только при условии выкупа по цене, сопоставимой с рыночной. Предлагаемые условия выкупа для низкомаржинальных объектов на 15% ниже рыночной стоимости полностью лишают таких застройщиков рентабельности.

   

   

Владимир ЩЕКИН, совладелец Группы Родина (г. Москва):

На мой взгляд, с точки зрения поддержки девелопмента наибольший потенциал — у субсидирования ставок по проектному финансированию до уровня ключевой ставки. Примерно треть жилья в стране уже строится с использованием эскроу-счетов, и в перспективе вся отрасль перейдет на новую схему. Разумеется, проектное финансирование усложнило доступ на рынок для небольших и неопытных девелоперов: себестоимость строительства выросла, поскольку застройщикам приходится выплачивать проценты по кредитам. Однако субсидирование ставки до уровня ключевой позволит сформировать более комфортные условия для игроков рынка: ЦБ последовательно проводит курс на снижение ключевой ставки, которая уже достигла рекордно низкого уровня, и вероятно, эта динамика сохранится.

Отдельно отмечу, что мера по выкупу жилья у застройщиков не стала востребованной даже в условиях кризиса. С одной стороны, она невыгодна девелоперам (скидка за квадратный метр составляет от 15% и выше), с другой стороны, далеко не все новостройки попадают под критерии стандартного жилья (среди требований фигурирует наличие готовой отделки, включающей элементы меблировки, в частности тумбу под мойку и плиту).

    

    

   

Антон ДЕТУШЕВ, генеральный директор IKON Development (г. Москва):

Механизм проектного финансирования в условиях регионов, действительно, работает не так, как в столице или городах- миллионниках. В связи с низкой маржинальностью проектов малые застройщики не могут выдержать все требования для получения финансирования для строительства по новой схеме. А это в свою очередь может повлечь за собой увеличение конкуренции, снижение количества рабочих мест и рост цен на жилье. Именно поэтому так важно отладить механизмы для решения данного вопроса и сделать  проектное финансирование доступным​ и для низкомаржинальных проектов.

Принятие решения о субсидировании процентной ставки для региональных застройщиков, несомненно, позволит стабилизировать ситуацию в отрасли, однако необходимо отметить, что согласно законопроекту, попадающие под действие программы компании, должны соответствовать большому количеству критериев и требований, чему стоит уделить особое внимание.

К сожалению, программа выкупа нереализованных площадей, проводимая ДОМ.РФ, не показала себя достаточно эффективной (многие застройщики просто не готовы на предложенный минимальный дисконт), хотя данный механизм казался наиболее предпочтительным в условиях низкого спроса.

Субсидирование процентной ставки и уменьшение количества барьеров для доступа к источникам банковского финансирования выглядят значительно более эффективными мерами, однако многое зависит от их реализации на практике. 

    

 

  

Александр СЕЛИВАНОВ, генеральный директор ООО Специализированный Застройщик «Управляющая компания ЖБК-1» (Белогородская область):

В проекте постановления есть условие, что господдержкой будут пользоваться те регионы, у которых среднедушевой доход населения на 25% ниже, чем среднедушевой доход в среднем по России. Это слишком большой разрыв, и многие застройщики в регионах не смогут воспользоваться такой помощью. Субсидирование процентной ставки — полезная мера, но тогда нужно брать не 25% отклонения, а 10—15% между среднедушевыми доходами по стране и в отдельно взятых регионах. Или же нужны какие-то внутриобластные, региональные нормативы. Сравнивать города-миллионники с регионами неправильно.

В качестве поддержки от государства было бы существенной помощью взять на себя строительство инфраструктуры при комплексном освоении территории. Это снимет нагрузку с застройщиков. Сейчас строительные компании возводят такие объекты за счет собственных средств, а собственные средства – это средства дольщиков.

Что касается государственного выкупа жилья, то он должен идти по среднерыночной цене, а не на 15% ниже рынка, как предлагается. При маржинальности в 5%, предлагаемая стоимость выкупа дает 10% убытка. Это сложно называть помощью.

На наш взгляд, в качестве мер господдержки застройщиков могли бы помочь каникулы по налогам и страховым взносам на период строительства до раскрытия счетов эскроу; снижение размера госпошлины на оформление недвижимости; освобождение от уплаты налога на имущество; отмена или снижение подоходного налога и страховых взносов, выплачиваемых с сотрудников компании.

Но самое главное — это поэтапное раскрытие счетов эскроу в процессе строительства, по мере выполнения тех или иных этапов работ. И, конечно, необходимо сохранить все уже созданные программы поддержки покупателей жилья.

      

 

    

Надежда КОРККА, управляющий директор компании «Метриум»:

Полагаю, к заметному росту объемов строительства субсидирование кредитов для низкомаржинальных проектов не приведёт, во всяком случае, в нынешней конфигурации программы. Условия предоставления субсидии весьма ограничивают её позитивный потенциал. Прежде всего, нельзя не отметить небольшой объем средств, направляемый на субсидии — всего 1 млрд рублей. Скорее всего, эта сумма будет быстро исчерпана. Помимо этого, есть серьезный временной ограничитель: на субсидии могут рассчитывать заемщики, начавшие реализовывать проект до начала 2021 года.

Довольно странно выглядит учёт авторами программы «региональной специфики». Субсидию будут предоставлять только в регионах, где среднедушевой доход ниже среднероссийского на 25% и более. Сейчас в РФ примерно 30 таких субъектов, то есть большая часть застройщиков из других регионов исключается из программы. Причем из-за такой методики регионы с весьма похожими условиями жилищного строительства могут не удовлетворять требованием программы. Скажем, в Смоленской области доходы на 21% ниже среднероссийского (местные застройщики не получают субсидию), а в соседней Псковской области доходы на 27% ниже, и псковские застройщики получить субсидию могут.

При этом у Росстата есть данные как по средней себестоимости строительства, так и по рыночным ценам в региональном разрезе, то есть методика могла быть более точной и дифференцированной. Поскольку в программу включаются автоматически только самые бедные регионы, значимого эффекта от возможного увеличения объемов строительства в них мы не увидим, так как в этих субъектах РФ вообще строят мало жилья (северокавказские регионы, Южная Сибирь, некоторые регионы Центра и Северо-Запада России).

Что касается эффективности мер господдержки низкомаржинальных проектов, то для таких проектов более предпочтительны либо госгарантия по кредиту, либо гарантированный выкуп квартир по фиксированной цене в случае низких темпов продаж. Субсидирование ставок принципиально проблему не решает, ведь дело не только в стоимости банковского продукта для застройщика, но и в готовности банка вообще этот продукт предоставить. Гарантированный выкуп был бы более эффективной мерой, не предполагающей, как сейчас, посредничество банка.

     

   

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Минстрой: региональные застройщики с низкорентабельными проектами получат кредиты, субсидированные государством

Опрос: больше половины застройщиков готовы свернуть свои планы по инвестициям и вводу объектов

Почему надо покупать новостройку: итоги опроса застройщиков и покупателей

В помощь низкорентабельным застройщикам регионам выделят 1 млрд руб.

Минстрой поможет застройщикам с низкой прибылью

Застройщики: самой эффективной мерой поддержки отрасли стала программа льготной ипотеки

Опрос ЕРЗ.РФ: что будет с ценами на новостройки

Опрос застройщиков: несмотря на кризис, у девелоперов выросла уверенность в завтрашнем дне

Минстрой обещает рассмотреть меры поддержки жилых проектов с низкой рентабельностью. В ДОМ.РФ утверждают, что таковых не более 1% от общего числа

Марат Хуснуллин Минстрою: До 15 марта представить меры господдержки низкорентабельных жилых проектов!

+

Эксперт Олег Репченко: Cворачивать льготную ипотеку нужно было при низкой ключевой ставке ЦБ

Однако застройщики жилья пролоббировали продление госпрограмм льготной ипотеки, напоминает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), и теперь их нечем спасать в текущих условиях.

   

Фото: www.saki-gorsovet.ru

   

О планах Правительства РФ повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20% сообщили  «Ведомости», и портал ЕРЗ.РФ приводил мнения опрошенных изданием экспертов.

Они сходятся в том, что с помощью такого шага власти рассчитывают сбалансировать рынок и снизить темпы роста цен на жилье.

  

Фото: www.expert.ru

 

Руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото) не уверен, что это удастся. Запустив льготную ипотеку в разгар пандемии ковида, напоминает он, власти не стали ее отменять ни летом 2020-го, когда карантин закончился, а ключевая ставка опустилась до 4,25%, ни осенью 2022-го, когда ставка, подскочив в феврале до 20%, снизилась до 7,5%.

Бесконечное субсидирование ипотеки для всех желающих, по мнению эксперта, разбалансировало рынок недвижимости и снизило доступность жилья, хотя при запуске программы цели стояли противоположные.

 

Фото: www.foto.cheb.ru

 

«Благодаря» слишком доступным кредитам цены на квартиры за последние три года выросли в два раза. При этом резко увеличился ценовой разрыв между первичным рынком, где льготная ипотека есть, и вторичным, где ее нет.

По данным индекса IRN.RU, средняя стоимость 1 кв. м на «вторичку» в Москве по итогам августа составила 260,7 тыс. руб., тогда как на рынке новостроек «квадрат» стоит более 400 тыс. руб.

Олег Репченко привел информацию ЦБ, согласно которой разрыв цен на первичном и вторичном рынке в целом по стране достиг 40%.

  

Фото: www.siris-real.ru

 

Это значит, пояснил эксперт, что купленную на первичном рынке квартиру невозможно перепродать на вторичном рынке без большой скидки. И, что еще хуже, банки получают на баланс залоги по завышенным ценам, а это уже чревато банковским кризисом.

Субсидирование ставок ложится огромным бременем на бюджет. Причем эти расходы трудно прогнозировать из-за колебаний ключевой ставки, и конца здесь не видно, поскольку растут сроки погашения ипотеки.

  

Фото: www.stroikyufy.ru

 

Но главное, потенциал льготной ипотеки как драйвера роста спроса на жилье давно и полностью исчерпан из-за роста цен, подчеркнул эксперт. Продажи новостроек падали даже тогда, когда застройщики дополнительно субсидировали ставки до нулевого уровня.

Так что, уверен Олег Репченко, вопрос о пересмотре льготных ипотечных программ назрел давно. При этом те корректировки, которые сейчас обсуждаются в Правительстве, трудно назвать кардинальными.

 

Фото: www.kvobzor.ru

 

Повышение первоначального взноса с 15% до 20% застройщики смогут нивелировать скидкой в 5% — такой дисконт по нынешним временам не выглядит критичным.

Снижение компенсации банкам также мало что изменит, ведь ставки по льготным госпрограммам в банках в настоящее время ниже максимального уровня.

  

Фото: www.yk24.ru

 

«Превращение льготной ипотеки из антикризисного инструмента в постоянную дотацию привело к снижению объема господдержки строительной отрасли в период, когда такая поддержка как раз нужна», — резюмировал Олег Репченко.

Тем не менее, считает он, ухудшение условий льготной ипотеки — это сигнал рынку, что власти взяли курс на сворачивание субсидирования.

Причем это произошло именно тогда, когда ключевая ставка подскочила до заградительных для ипотеки 12%, что, конечно, тут же подстегнуло спрос на жилье.

  

Фото: www.rbk.ru

 

Но ажиотажный спрос долгим не бывает. В перспективе он неизбежно снизится, и не только на вторичном, но и на первичном рынке.

Прежде всего потому, что далеко не все новостройки, особенно в Москве, можно продать по льготным программам с кредитным лимитом в 12 млн руб.

И еще заметнее спрос упадет (причем уже по всей стране) после 1 октября, когда вступят в силу запретительные надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом, добавил Олег Репченко.

  

   

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Власти хотят повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%

Правительство увеличило лимиты выдачи льготной ипотеки на 1,9 трлн руб.

Околонулевая ипотека возвращается — или это что-то новое?

Эксперты: квартиры дорожают по всей России. Но это продлится недолго

Эксперты: условия по льготной ипотеке не должны измениться

Эксперты выясняли, чего ждать: снижения ключевой ставки ЦБ или отмены льготных ипотечных программ

Марат Хуснуллин: предполагаемый объем ввода жилья в 2024—2025 годах вызывает беспокойство у Правительства

Эксперты: рынок ждет повышения цен на новостройки

Эксперты: падение рубля и повышение ипотечных ставок разогнали спрос на жилье в Московском регионе

Эксперт: застройщики расширят программы trade-in

Эксперты: спрос по-прежнему обеспечивает растущий сектор ипотеки