В настоящее время в профессиональном сообществе обсуждается разработанный Минстроем проект Постановления Правительства РФ о поддержке низкомаржинальных застройщиков. По просьбе портала ЕРЗ.РФ к обсуждению этой темы подключились представители девелоперских компаний и отраслевые эксперты.

Фото: www.pbs.twimg.com

Как отмечалось на недавнем онлайн-совещании на площадке «Единой России» по вопросам развития жилищного строительства и повышения доступности жилья для граждан, новая схема фондирования, базирующаяся на банковском кредитовании, часто недоступна застройщикам на местах.

«Есть много небольших региональных застройщиков, которые не могут получить проектное финансирование из-за низкой маржинальности своих проектов», — пояснил на совещании депутат Госдумы РФ Александр Якубовский. Он предложил доработать госпрограмму поддержки малых застройщиков, у которых доходность проектов не превышает 15%.

Фото: www.news.sarbc.ru

Портал ЕРЗ.РФ попросил застройщиков и экспертов высказаться на эту тему. В частности, ответить на вопрос, увеличится ли активность жилищного строительства после вступления в силу правительственного решения о субсидировании процентной ставки по кредитованию низкомаржинальных проектов (рентабельностью до 15%).

Кроме того, интересовало, какая мера господдержки низкомаржинальных проектов застройщиков, по мнению экспертов, наиболее эффективна: субсидирование процентной ставки по кредитованию до уровня ключевой ставки ЦБ; госгарантии по кредиту; гарантированный выкуп по фиксированной цене строящегося жилья (если застройщик сам не продаст) и др.

Антон ВАССЕРМАН, исполнительный директор ООО «Ак Барс Дом» (Республика Татарстан):

Даже у крупных застройщиков внутри жилого комплекса есть низкомаржинальные проекты. К таким можно отнести строительство многоуровневых паркингов. Для застройщика паркинг сегодня — это «заморозка» денежных средств, поскольку о парковочном месте покупатель начинает задумываться спустя 6—12 месяцев (пока идет переезд, ремонт) после сдачи дома. Все это время паркинг пустует, а застройщики сегодня обязаны обеспечивать жилую застройку достаточным количеством машино-мест, чтобы сдать дом по нормативам. И в этом вопросе было бы интересно разработать продуманный механизм гарантированного выкупа по фиксированной цене строящегося объекта.

Еще одной действительно эффективной формой поддержки застройщиков может стать разработка механизма передачи общественных мест, созданных застройщиком, на баланс муниципалитетов в целях дальнейшего обслуживания и эксплуатации. В Татарстане очень много делается и планируется по благоустройству общественных пространств. Каждый казанец и гости столицы знают, как должно выглядеть современное благоустройство, и жители хотят видеть такое благоустройство не только в знаковых и публичных местах города, но и во дворах, на территории жилых комплексов.

Это становится, своего рода, стандартом комфортной среды проживания. На существующем конкурентном рынке дополнительные элементы благоустройства, такие как парки, скверы, бульвары и аллеи на территории застройки жилого комплекса стали одним из ведущих критериев при выборе будущего жилья. Подобные общественные пространства являются местом притяжения не только для жителей нового жилого массива, но и всего района, а иногда и города. При создании подобных пространств на территории застройки встает вопрос обслуживания таких территорий. Если эта территория создана, в том числе, для жителей города и его гостей, то правильно будет передавать такие территории муниципалитету.

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер ВекторСтройФинанс (Москва):

Региональные застройщики с низкомаржинальными проектами, не сумевшие получить проектное финансирование, безусловно, нуждаются в помощи, и государству следовало давно обратить на них внимание, ведь с момента вступления в силу поправок в законодательство в сфере долевого строительства прошло больше года. За это время девелоперы не только лишились единственного доступного источника финансирования в виде средств участников долевого строительства, но и столкнулись с падением покупательского спроса, из-за чего не могут снизить ставку по проектному финансированию за счет накопления средств на эскроу-счетах. Завершив текущие проекты, многие девелоперы просто не смогли запустить новые.

Если предложение субсидировать процентные ставки по кредитам таким компаниям заставит банки пересмотреть свое отношение к ним, в перспективе количество проектов с эскроу-счетами в регионах может увеличиться, что в свою очередь отразится на темпах жилищного строительства в масштабах всей страны.

Валентин ТАРАСОВ, руководитель Службы заказчика Группы компаний Гарант (Брянская область):

Группа компаний Гарант работает в регионе с относительно низкой рентабельностью строительства жилья, но со стабильным текущим спросом, поддержанным программой льготной ипотеки. Мелким застройщикам в районных центрах намного тяжелее. В настоящее время мы находимся в стадии оформления заявок на проектное финансирование. И по своему опыту можем сказать, что банки идут навстречу, даже для низкорентабельных проектов.

Однако в ходе согласований финансовой модели и бизнес-плана проекта высвечиваются те моменты, в которых участие государства являлась бы серьезной поддержкой таких проектов. В первую очередь это госгарантии по кредиту, что позволяет снизить требования к заемщику по обеспечению кредита, если финансовая модель не отвечает требованиям банка при расчетном дисконтировании стоимости жилья, минимальной доходности проекта или наступлении иных рисков. А также государственные и региональные гарантии приобретения жилья по социальным программам, что будет являться положительным фактором при расчете планируемого гарантированного финансового потока, особенно для застройщиков, ведущих строительство в районах.

Субсидирование ставки по кредиту низкомаржинальных проектов, на наш взгляд, не оказывает существенного влияния на финансовую модель и не является конкурентной мерой поддержки: ведь ставка в успешном проекте при условии опережающего размещения средств дольщиков на эскроу падает до почти нулевых значений, примеры в нашем регионе уже есть.

Меры поддержки за счет средств бюджета должны стимулировать в первую очередь качественные и интересные проекты, развивающие городскую среду, отвечающие современным требованиям и запросам, то есть те, за которые потребитель голосует рублем.

Антон КАРГАНОВ, генеральный директор ООО «Строительная компания Жупиков» (Тамбовская область):

Субсидирование процентной ставки по кредитованию низкомаржинальных проектов могло бы оказать кардинальное влияние на рынок и сдвинуть его в сторону положительной динамики, активизировать жилищное строительство. Но при этом главный вопрос — не просто сама ставка, а возможность банковской сферы содействовать строителям.

На примере Тамбовской области можно сказать, что большинство застройщиков не смогли принять участие в проектном финансировании по счетам эскроу из-за того, что банки не выдают им кредиты. Из всех участников строительного рынка нашего региона только несколько компаний, которые имеют запас прочности, смогли получить кредитование. Получается, что не вся отрасль, а только эти несколько компаний будут увеличивать свою активность. А это лишь часть от общего объема вводимого жилья.

Поэтому предлагаемые в проекте постановления меры существенно поддержать строительный рынок и кардинально поменять ситуацию не смогут. Определяющим вариантом способны стать госгарантии по кредиту. Это то, что действительно сможет поменять ситуацию.

Если говорить про выкуп жилья со стороны государства в отсутствие покупательской способности физлиц, то такая мера могла бы принести положительный результат только при условии выкупа по цене, сопоставимой с рыночной. Предлагаемые условия выкупа для низкомаржинальных объектов на 15% ниже рыночной стоимости полностью лишают таких застройщиков рентабельности.

Владимир ЩЕКИН, совладелец Группы Родина (г. Москва):

На мой взгляд, с точки зрения поддержки девелопмента наибольший потенциал — у субсидирования ставок по проектному финансированию до уровня ключевой ставки. Примерно треть жилья в стране уже строится с использованием эскроу-счетов, и в перспективе вся отрасль перейдет на новую схему. Разумеется, проектное финансирование усложнило доступ на рынок для небольших и неопытных девелоперов: себестоимость строительства выросла, поскольку застройщикам приходится выплачивать проценты по кредитам. Однако субсидирование ставки до уровня ключевой позволит сформировать более комфортные условия для игроков рынка: ЦБ последовательно проводит курс на снижение ключевой ставки, которая уже достигла рекордно низкого уровня, и вероятно, эта динамика сохранится.

Отдельно отмечу, что мера по выкупу жилья у застройщиков не стала востребованной даже в условиях кризиса. С одной стороны, она невыгодна девелоперам (скидка за квадратный метр составляет от 15% и выше), с другой стороны, далеко не все новостройки попадают под критерии стандартного жилья (среди требований фигурирует наличие готовой отделки, включающей элементы меблировки, в частности тумбу под мойку и плиту).

Антон ДЕТУШЕВ, генеральный директор IKON Development (г. Москва):

Механизм проектного финансирования в условиях регионов, действительно, работает не так, как в столице или городах- миллионниках. В связи с низкой маржинальностью проектов малые застройщики не могут выдержать все требования для получения финансирования для строительства по новой схеме. А это в свою очередь может повлечь за собой увеличение конкуренции, снижение количества рабочих мест и рост цен на жилье. Именно поэтому так важно отладить механизмы для решения данного вопроса и сделать  проектное финансирование доступным​ и для низкомаржинальных проектов.

Принятие решения о субсидировании процентной ставки для региональных застройщиков, несомненно, позволит стабилизировать ситуацию в отрасли, однако необходимо отметить, что согласно законопроекту, попадающие под действие программы компании, должны соответствовать большому количеству критериев и требований, чему стоит уделить особое внимание.

К сожалению, программа выкупа нереализованных площадей, проводимая ДОМ.РФ, не показала себя достаточно эффективной (многие застройщики просто не готовы на предложенный минимальный дисконт), хотя данный механизм казался наиболее предпочтительным в условиях низкого спроса.

Субсидирование процентной ставки и уменьшение количества барьеров для доступа к источникам банковского финансирования выглядят значительно более эффективными мерами, однако многое зависит от их реализации на практике. 

Александр СЕЛИВАНОВ, генеральный директор ООО Специализированный Застройщик «Управляющая компания ЖБК-1» (Белогородская область):

В проекте постановления есть условие, что господдержкой будут пользоваться те регионы, у которых среднедушевой доход населения на 25% ниже, чем среднедушевой доход в среднем по России. Это слишком большой разрыв, и многие застройщики в регионах не смогут воспользоваться такой помощью. Субсидирование процентной ставки — полезная мера, но тогда нужно брать не 25% отклонения, а 10—15% между среднедушевыми доходами по стране и в отдельно взятых регионах. Или же нужны какие-то внутриобластные, региональные нормативы. Сравнивать города-миллионники с регионами неправильно.

В качестве поддержки от государства было бы существенной помощью взять на себя строительство инфраструктуры при комплексном освоении территории. Это снимет нагрузку с застройщиков. Сейчас строительные компании возводят такие объекты за счет собственных средств, а собственные средства – это средства дольщиков.

Что касается государственного выкупа жилья, то он должен идти по среднерыночной цене, а не на 15% ниже рынка, как предлагается. При маржинальности в 5%, предлагаемая стоимость выкупа дает 10% убытка. Это сложно называть помощью.

На наш взгляд, в качестве мер господдержки застройщиков могли бы помочь каникулы по налогам и страховым взносам на период строительства до раскрытия счетов эскроу; снижение размера госпошлины на оформление недвижимости; освобождение от уплаты налога на имущество; отмена или снижение подоходного налога и страховых взносов, выплачиваемых с сотрудников компании.

Но самое главное — это поэтапное раскрытие счетов эскроу в процессе строительства, по мере выполнения тех или иных этапов работ. И, конечно, необходимо сохранить все уже созданные программы поддержки покупателей жилья.

Надежда КОРККА, управляющий директор компании «Метриум»:

Полагаю, к заметному росту объемов строительства субсидирование кредитов для низкомаржинальных проектов не приведёт, во всяком случае, в нынешней конфигурации программы. Условия предоставления субсидии весьма ограничивают её позитивный потенциал. Прежде всего, нельзя не отметить небольшой объем средств, направляемый на субсидии — всего 1 млрд рублей. Скорее всего, эта сумма будет быстро исчерпана. Помимо этого, есть серьезный временной ограничитель: на субсидии могут рассчитывать заемщики, начавшие реализовывать проект до начала 2021 года.

Довольно странно выглядит учёт авторами программы «региональной специфики». Субсидию будут предоставлять только в регионах, где среднедушевой доход ниже среднероссийского на 25% и более. Сейчас в РФ примерно 30 таких субъектов, то есть большая часть застройщиков из других регионов исключается из программы. Причем из-за такой методики регионы с весьма похожими условиями жилищного строительства могут не удовлетворять требованием программы. Скажем, в Смоленской области доходы на 21% ниже среднероссийского (местные застройщики не получают субсидию), а в соседней Псковской области доходы на 27% ниже, и псковские застройщики получить субсидию могут.

При этом у Росстата есть данные как по средней себестоимости строительства, так и по рыночным ценам в региональном разрезе, то есть методика могла быть более точной и дифференцированной. Поскольку в программу включаются автоматически только самые бедные регионы, значимого эффекта от возможного увеличения объемов строительства в них мы не увидим, так как в этих субъектах РФ вообще строят мало жилья (северокавказские регионы, Южная Сибирь, некоторые регионы Центра и Северо-Запада России).

Что касается эффективности мер господдержки низкомаржинальных проектов, то для таких проектов более предпочтительны либо госгарантия по кредиту, либо гарантированный выкуп квартир по фиксированной цене в случае низких темпов продаж. Субсидирование ставок принципиально проблему не решает, ведь дело не только в стоимости банковского продукта для застройщика, но и в готовности банка вообще этот продукт предоставить. Гарантированный выкуп был бы более эффективной мерой, не предполагающей, как сейчас, посредничество банка.

Другие публикации по теме:

Минстрой: региональные застройщики с низкорентабельными проектами получат кредиты, субсидированные государством

Опрос: больше половины застройщиков готовы свернуть свои планы по инвестициям и вводу объектов

Почему надо покупать новостройку: итоги опроса застройщиков и покупателей

В помощь низкорентабельным застройщикам регионам выделят 1 млрд руб.

Минстрой поможет застройщикам с низкой прибылью

Застройщики: самой эффективной мерой поддержки отрасли стала программа льготной ипотеки

Опрос ЕРЗ.РФ: что будет с ценами на новостройки

Опрос застройщиков: несмотря на кризис, у девелоперов выросла уверенность в завтрашнем дне

Минстрой обещает рассмотреть меры поддержки жилых проектов с низкой рентабельностью. В ДОМ.РФ утверждают, что таковых не более 1% от общего числа

Марат Хуснуллин Минстрою: До 15 марта представить меры господдержки низкорентабельных жилых проектов!

«Известия» опросили девелоперов по поводу ожиданий и прогнозов, связанных с развитием в 2025 году рынка жилищного строительства. Эксперты предсказывают снижение объема продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, нестабильность спроса, допускают слияние и поглощение компаний, стабилизацию и даже рост цен.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Вторая половина 2024 года была насыщена событиями, серьезно усложнившими ситуацию в строительной отрасли: отмена и корректировка ряда льготных ипотечных программ, нехватка лимитов, повышение Банком России ключевой ставки, подорожание кредитов для застройщиков.

В результате произошло охлаждение на первичном рынке жилья, в связи со снижением покупательной способности стал падать спрос на новостройки, отмечается некоторое снижение цен.

В конце года Минстрой разработал ряд мер по поддержке отрасли, в числе которых продление моратория на банкротство, компенсация затрат по кредитам и др.

Фото: vk.com/samolet_plus_business

Руководитель отдела аналитики ГК Самолет Олеся Дзюба (на фото) прогнозирует, что в 2025 году объем продаж снизится на 15% при сохранении активности спроса за счет программ государственного субсидирования, в частности «Семейной ипотеки», а также «Дальневосточной и Арктической» ипотек.

Она считает, что наибольшие объемы продаж придутся на крупные промышленные центры России. Девелоперы попытаются сохранить баланс, выводя на рынок меньшие объемы. Тем не менее представитель одного из ведущих застройщиков страны считает, что цены вырастут на 5% — 6% из-за повышения себестоимости строительства и роста финансовых расходов девелоперов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) предполагает усиление оттока клиентов с первичного рынка в начале 2025 года. По его мнению, велика вероятность, что ключевая ставка ЦБ уже вышла на плато.

«Об этом говорит сохранение показателя в декабре. Возможно, под давлением исполнительной власти ЦБ переключится на другие инструменты таргетирования инфляции, — аргументировал Голев свою точку зрения и добавил: — В результате уже в ближайшие месяцы может начаться процесс снижения ключевой ставки и восстановления покупательской активности».

Топ-менеджер девелоперской компании убежден, что ведущие застройщики страны обладают внушительным запасом прочности, который поможет избежать банкротств в 2025 году, однако он не исключает заключения сделок по слиянию и поглощению для диверсификации деятельности, пополнения земельного банка.

Фото: Key Capital

Гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) согласна с тем, что слияния будут происходить, но не в связи с рекордным значением ключевой ставки ЦБ.

«Мы наблюдаем соответствующий процесс уже на протяжении двух лет, — заявила она и пояснила: — Крупные игроки стремятся к коллаборациям, так как сейчас в приоритете в сфере девелопмента — проекты комплексного развития территорий, которые ввиду существенного масштаба проще реализовывать совместными усилиями».

Гусева полагает, что в начале 2025 года рынок столкнется с определенной «ямой» потребительской активности, однако эта ситуация не будет долгосрочной.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Сооснователь и совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) не ожидает в 2025 году резкого снижения объема ввода новых проектов. Он объяснил это длительностью девелоперского цикла: от начала работы над комплексом до момента покупки квартиры проходит около трех лет, то есть на рынок будут выходить проекты, находящиеся на высокой стадии готовности.

Щекин не видит оснований для снижения цен: стоимость квадратного метра на первичном рынке, по его мнению, останется на прежнем уровне или немного увеличится. Кроме того, при нестабильности экономики возможны слияния, поглощения, банкротства строительных компаний.

В этих условиях застройщики будут стимулировать спрос на жилье, применяя разнообразные инструменты. Девелопер подчеркнул, что для устойчивого роста спроса необходимо, чтобы макроэкономическая ситуация в стране была благоприятной.

Фото: m.vk.com/urban_awards

Как считает гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова (на фото), «все зависит от того, с чем именно решит бороться правительство — с инфляцией или стагнацией».

При первом сценарии подъем цен будет минимальным, строительная активность продолжит замедляться, возрождение ипотеки сдвигается на неопределенный срок. При втором — квартиры подорожают, рынок заемных средств ждет оживление, а разрыв между уровнем цен и доходами населения увеличится.

В целом, считает эксперт, наблюдаемый кризис характеризуется полной непредсказуемостью. При этом цены на первичном и вторичном рынках начали выравниваться, что стало результатом замедления цен на новостройки и сокращения предложений на вторичном рынке.

Фото: пресс-служба Savils

Гендиректор и управляющий партнер Intermark Городская Недвижимость Дмитрий Халин (на фото) согласен с коллегами, что в 2025 году ситуация в строительной отрасли не будет простой.

«Экономика проектов сейчас достаточно сложная. Все дорожает: строительные материалы, инженерные системы, отделочные материалы, повышается оплата труда и т. д., — напомнил топ-менеджер, добавив: — И все это происходит в условиях очень высокой ставки по кредитам».

В таких условиях надо приложить титанические усилия, чтобы не только окупить проект, но и получить прибыль, без чего ни один здравомыслящий инвестор и девелопер реализовывать проект не будет.

Даже при стабилизации не стоит ожидать больших объемов строительства и масштабных проектов, выходящих на рынок, как это было ранее. Импульсом для роста цен на первичном рынке, по мнению Дмитрия Халина, может стать улучшение условий по приобретению недвижимости в рассрочку, «но на вторичном рынке такой импульс пока не просматривается».

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото) ожидает, что сложные условия конца 2024-го в строительной отрасли продлятся весь 2025 год, пока ЦБ не снизит ключевую ставку. Тем не менее в Москве и в городах, где представлено дорогое жилье, ситуация будет другой: чем дороже сегмент, тем меньше он зависит от ипотеки, тем выше доля продаж со стопроцентной оплатой и тем меньше падение спроса.

«Ситуация с ценами также будет отличаться в зависимости от сегмента, — уточнила эксперт и пояснила: — Уже сейчас в массовом сегменте мы наблюдаем некоторую стагнацию: с августа цены либо стоят на месте, либо точечно показывают небольшое снижение. При этом в дорогих сегментах мы по-прежнему видим рост».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что конъюнктура на рынке недвижимости в 2025 году будет зависеть от политики ЦБ, уровня ключевой ставки и государственных мер поддержки спроса.

«В настоящий момент можно с определенной уверенностью предполагать, что ключевая ставка и, соответственно, ипотечные кредиты в 2025 году останутся для многих потенциальных покупателей малодоступными, — отметил он и добавил: — Дальнейшая динамика рынка будет определяться совокупностью факторов, включая общую макроэкономическую ситуацию, уровень инфляции и доходы населения».

Рост цен на первичном рынке, считает эксперт, стимулируют существенная инфляция на строительные материалы, оборудование и услуги, дефицит рабочей силы, удорожание проектного финансирования и бридж-кредитов, участков и процедуры смены ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Однако влияние этих факторов нивелируется высокой ключевой ставкой ЦБ, недоступными рыночными кредитами, отменой льготной ипотеки, что ведет к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек комфорт- и бизнес-классов.

«Исследования показывают, что клиентам психологически некомфортно оформлять ипотеку выше 16% годовых», — заметил Сырцов. Он допустил возможность снижения ключевой ставки ЦБ в 2025-м, но не до комфортных значений.

Фото: cian.ru

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) заявил, что основной риск для отрасли в наступившем году заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузки на девелоперов и владельцев недвижимости.

«Результаты июля — ноября 2024-го подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке 25% и выше, и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, — сказал он, уточнив: — Тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны».

Аналитик полагает, что поддержка спроса будет оказываться новыми управленческими вводными: о распространении «Семейной ипотеки» на вторичный рынок и о «безлимитном» характере выделения средств на нее на протяжении следующего года.

Позитивными факторами для рынка эксперт назвал сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби, высокая прозрачность отрасли. Именно это, по мнению Попова, позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за квартал спрос на петербургские новостройки упал на треть, а рассрочек и акций от застройщиков стало больше

Эксперты: время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: о долгосрочном спаде в строительстве говорить рано

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Эксперты: в ожидании просадки рынка из-за жесткой политики ЦБ управление застройщиками переходит от профильных девелоперов к финансистам

Эксперты: в нынешних условиях повышение или сохранение ключевой ставки ЦБ не имеет существенного значения для рынка недвижимости 

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках