На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра №14-6985-ТГ/22 от 12.08.2022, в котором рассмотрен вопрос о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей под исключения, установленные Жилищного кодекса РФ в редакции 310-ФЗ.

Фото: www.inovaco.ru

Росреестр указывает, что 01.09.2022 310-ФЗ в ст. 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) дополнена ч. 1.1, согласно которой:

• собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение; а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника;

• сделки, заключенные с нарушением указанного правила, являются ничтожными;

• названные положения не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

Указанное правило не применяется для сделок, заключаемых в соответствии с 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Росреестр обращает внимание на то, что:

• акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие;

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, указанных в 218-ФЗ;

Фото: www.gazeta.ru

• при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется;

• ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания ее судом;

• недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения;

• осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для госрегистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Фото: www.kadastr.tatarstan.ru

Учитывая изложенное, Росреестр делает вывод о том, что при государственной регистрации права общей долевой собственности (в том числе перехода доли в праве) на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей под установленные ЖК исключения, государственный регистратор прав обязан убедиться в том, что такая сделка не является ничтожной, — она не нарушает требования ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ.

Такая проверка осуществляется путем умножения площади жилого помещения на размер отчуждаемой доли. Например, являются ничтожными сделки:

Фото: www.kadastr.ru

• об отчуждении доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 30 кв. м, в результате которой у одного физического лица возникает 1/10 доля в праве, а у другого — 9/10 долей в праве (30 * 1/10 = 3 кв. м);

• об отчуждении квартиры площадью 45,5 кв. м в общую долевую собственность 8 физических лиц, в том числе и без указания в ней размеров долей (45,5 * 1/8 = 5,6 кв. м).

При выявлении случаев представления на государственную регистрацию прав нотариальных сделок, не соответствующих ч. 1.1 ст. 30 ЖК, данную информацию необходимо незамедлительно доводить до центрального аппарата Росреестра, а также до нотариуса, удостоверившего такую сделку, если заявителем являлся не данный нотариус и ему в связи с этим не направлялось уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода прав.

Другие публикации по теме:

Когда нельзя возвращать без рассмотрения заявление о госрегистрации договора об уступке прав по ДДУ

Когда возможна передача прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов

Процедура подписания электронного акта осмотра ранее учтенных объектов недвижимости будет упрощена

Уведомления о получении заявления о государственном кадастровом учете и регистрации не будут отправлять почтой 

Как новые правила документооборота Росреестра и МФЦ обеспечивают безопасность сделок

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Детализация отношений МФЦ и Росреестра при переводе бумажных документов в цифровой формат

Суперсервис «Мое жилье» снимет все риски, связанные с куплей-продажей недвижимости

Как застройщик может прекратить госрегистрацию права на земельные участки, расположенные под МКД

Новые разъяснения Росреестра о применении законодательства о госрегистрации и кадастровом учете

Росреестр разъяснил вопросы, возникающие у застройщиков при подаче заявлений на госрегистрацию прав и кадастровый учет

За первый месяц осени Сбербанк выдал 49,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 225,2 млрд руб. Аналитики Домклик рассмотрели распределение выдач банка между рынками новостроек, готового жилья и индивидуального строительства (ИЖС) и не увидели значительных изменений относительно показателей предыдущих месяцев.

По данным Домклик, в июле было оформлено 49,8 тыс. сделок, в августе — 52,6 тыс. Количество сделок по «Семейной ипотеке» с конца августа держалось на уровне 14,5 тыс. Приостановка выдач по основной льготной программе привела к замедлению спроса, но после перераспределения лимитов и возобновления кредитования в Сбере надеются на восстановление показателей.

Исследование структуры ипотеки показало, что по итогам сентября она осталась практически без изменений: доли первичного, вторичного жилья и ИЖС сохранились на уровне августа.

На покупку квартир в новостройках было выдано 17,3 тыс. кредитов (-1,6% по сравнению с августом), их доля в общем количестве ипотечных выдач Сбера прибавила 1,2 п. п., до 34,6%.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Высокий процент сделок на рынке строящегося жилья сохраняется в Москве (49,7%), Новосибирской области (45,9%) и Санкт-Петербурге (44,9%). Большая доля отмечена в Республике Адыгея (50,4%) и в Республике Калмыкия (46,1%) — оба региона входят в перечень субъектов, подпадающих под расширенные условия «Семейной ипотеки».

Директор дивизиона Домклик Алексей Лейпи (на фото ниже) подчеркнул, что столицы по-прежнему возглавляют сентябрьский рейтинг регионов по количеству ипотечных кредитов на новостройки.

«Как и ранее, большинство сделок в сегменте новостроек заключается на льготных условиях, тем не менее спрос на кредитование по базовым ставкам показывает рост, — отметил он и уточнил: — За прошедший месяц количество таких выдач увеличилось в Москве на 44%, в Санкт-Петербурге — на 84%».

Фото: domclick.ru

В столичных регионах, по подсчетам экспертов, увеличилась и доля рыночной ипотеки на строящееся жилье: процент выдач в Москве вырос на 4,6 п. п. до 14,8%, в Санкт-Петербурге — на 4,5 п. п. до 10%.

На рынке готового жилья количество выдач в сентябре (29,1 тыс.) отстает от августовского показателя на 8,4%. Эксперты отметили стабильность спроса на «вторичку»: с февраля ежемесячное количество выдач остается на уровне 30 тыс. при доле сегмента 58,4% (-2,1 п.п. с августа).

Высокий процент сделок с вторичным жильем зафиксирован в Чеченской Республике (95,8%) и в Республике Коми (79,6%) — регионах с низким предложением новостроек. В тройку лидеров по доле вторичного рынка в структуре ипотеки также входит Курская область (79,4%).

Среди крупнейших регионов наибольшие показатели зафиксированы в Красноярском крае (73,2%), Самарской (70,2%) и Омской (69,9%) областях.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Что касается индивидуального жилищного строительства, то в этом сегменте кредитования спрос остается сдержанным: в сентябре Сбербанком было заключено около 2 тыс. сделок (в августе — 1,6 тыс.). Отмечено незначительное повышение (+1 п. п., до 4%) доли ИЖС в структуре ипотеки.

Максимальный процент выдач на ИЖС по-прежнему наблюдается в регионах, участвующих в программе «Дальневосточная и Арктическая ипотека»: в Республике Саха (Якутия) (17,7%), Сахалинской области (17,1%) и Забайкальском крае (13,9%).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: граждане продолжают брать ипотеку несмотря на заградительные ставки

Эльвира Набиуллина: Объемы выдач кредитов по «Семейной ипотеке» будут сопоставимы с прошлым годом

Росреестр: рынок ипотечного кредитования в столице сохранил ежемесячный объем

ЦБ допускает возможное повышение ключевой ставки на ближайшем заседании

Эксперты: в сентябре доля льготной ипотеки сохранилась на уровне 48%

Эксперт: на рынке новостроек без перемен, выдачи ипотеки продолжают падать

Никита Стасишин: около 90 млрд руб. выделят Сбербанку на «Семейную ипотеку»

Минфин: с момента запуска первой программы льготной ипотеки в 2018 году было выдано около 3 млн кредитов с господдержкой на 13 трлн руб.

Эксперт: с июля по динамике спада ипотечных выдач новостройки опережают вторичный рынок

Эксперты: в августе выдачи ипотечных кредитов начали расти, но при этом отставание от прошлого года еще увеличилось

Эксперты определили регионы России с максимальным объемом выдачи ипотеки по льготным программам

Эксперты: в августе выдачи льготной ипотеки сократились почти на 70%