Застройщики ожидали, что с 1 января 2017 года с потребительским терроризмом в долевом строительстве покончено. Однако это явление приняло новые, гораздо более опасные формы.

Потребительский терроризм в долевом строительстве характеризуется наличием специализированных организаций, деятельность которых заключается в систематическом и профессиональном провоцировании дольщиков на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов после передачи дольщику квартиры. Целью такой деятельности является не восстановление нарушенных прав, а обогащение за счет средств застройщика (точнее – за счет средств дольщиков других объектов).

До 2016 года дисциплина ввода жилья застройщиками была достаточно высокой, поэтому деятельность потребительских террористов распространялась на сферу выявления недостатков качества квартиры. С 1 января 2017 года по инициативе НОЗА были внесены изменения в законодательство, перекрывающие схемы потребительского терроризма на недостатках качества квартиры:

• обязательный досудебный порядок урегулирования спора;
• невозможность взыскания неустойки, если дольщик умышленно затягивает приемку квартиры;
• расчет процента неустойки от стоимости ремонта, а не от стоимости квартиры;
• появление института инструкции по эксплуатации квартиры.

Однако в последнее время произошло резкое ухудшение ситуации с соблюдением сроков ввода жилья застройщиками. В 2016 году уложились в запланированные сроки ввода всех домов только 45% застройщиков (собственные данные ЕРЗ). По итогам 5 месяцев 2017 года укладываются в запланированные соки ввода домов еще меньше – 32% застройщиков. Из 100 крупнейших застройщиков России только 21 в 2016-2017 годах обеспечили своевременный ввод 100% всех построенных домов.

Экономические сложности страны, которые привели к снижению соблюдения дисциплины ввода жилья, создали почву для развития нового направления потребительского терроризма в долевом строительстве – взыскание с застройщиков крупных сумм за несвоевременную передачу квартиры. Довольно точно состояние дел с потребительским терроризмом описал в своем выступлении на XIV съезде строителей Санкт-Петербурга председатель совета директоров ГК «Норманн» (№32 в ТОП по Российской Федерации) Виктор Сеппенен (на фото): «Помочь с исками дольщикам-террористам сейчас готова уже почти стотысячная армия юристов. Их нетрудно обнаружить в интернете, однако гораздо чаще они сами разыскивают по сетям своих клиентов и буквально навязывают услуги за проценты с размера неустойки, заверяя, что гражданам самим и делать-то ничего не придется».

Потребительский терроризм серьезно усугубляет проблему обманутых дольщиков. Т.к. принудительно взыскивая огромные суммы штрафа в пользу одних дольщиков, судебные исполнители забирают у застройщика целевые деньги других дольщиков. Решить проблему легко – надо демотивировать потребительских террористов, внеся следующие изменения в законодательство:

• установить верхний предел доли штрафа с застройщика, который решением суда устанавливается в пользу так называемых «организаций, выступающих в защиту прав потребителей», например,  – 50 000 рублей;
• отменить удваивание размера неустойки, если дольщик является физическим лицом;
• ограничить институт уступки прав требования по неустойке.

Это требует внесения поправок в законы. Однако сегодня вряд ли можно рассчитывать на помощь депутатов. По мере увеличения количества обманутых дольщиков – избирателей, депутаты более склонны к обратным действиям. Сейчас популярны инициативы по введению еще большей ответственности застройщиков.  

В таких условиях застройщикам остается руководствоваться лозунгом известного плаката «Дело помощи утопающим — дело рук самих утопающих».   

Портал ЕРЗ совместно с юристами НОЗА подготовил памятку для застройщика, в которой раскрыты схемы потребительского терроризма, обобщена судебная практика, даны советы по противодействию потребительскому терроризму.

Портал призывает застройщиков присоединиться к совершенствованию этой памятки, прислать в НОЗА (e-mail: info@asnoza.ru) свои предложения, предоставить дополнительную информацию о судебной практике. Приветствуется максимальное распространение этой публикации. 

Опубликовано постановление Конституционного Суда РФ №3-П от 28.01.2025 «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с жалобами граждан Н. И. Гришиной, Н. З. Гулордавы и других».

Фото: земля.дом.рф

Изначально судебный спор касался земельных участков (ЗУ), предоставленных в 1988 году гражданам для образования коллективного садоводства. ЗУ выделялись из состава земель Сочинского национального парка. В дальнейшем ЗУ перешли в частную собственность и пожизненное наследуемое владение.

В 2021 году прокуратура г. Сочи посчитала, что права граждан на ЗУ оформлены с нарушением действующего законодательства, и подала иски в суд о признании отсутствующими прав собственности граждан, возникших на основании договора купли-продажи, или прав пожизненного наследуемого владения.

Суды иски прокуратуры удовлетворили, в удовлетворении же встречных исковых требований граждан к Российской Федерации в лице территориального управления Росимущества, в частности об устранении препятствий в уточнении границ ЗУ и государственной регистрации права собственности, а также о признании права Российской Федерации отсутствующим, а заявителей — добросовестными приобретателями, отказали.

Тогда граждане обратились в Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ), оспаривая нормы законодательства, которые, по их мнению:

• позволяют произвольно использовать иск о признании права отсутствующим, лишать граждан зарегистрированного за ними в ЕГРН права собственности на ЗУ;

• допускают признание права собственности и права пожизненного наследуемого владения ЗУ отсутствующими по иску в защиту интересов публично-правового образования к гражданину ввиду нарушения самими органами государственной власти порядка предоставления этих прав, без учета добросовестности гражданина.

КС РФ, рассматривая дело, указал, что для удовлетворения заявленного в защиту интересов Российской Федерации требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на участок отсутствующим достаточно установления нахождения участка в границах такой территории. Однако, если при определении последствий удовлетворения этого требования не учитываются поведение ответчика по поводу права на ЗУ, длительность бездействия уполномоченных в сфере защиты федеральной собственности органов и должностных лиц, иные обстоятельства, связанные с предоставлением и реализацией соответствующего права, это не отвечает принципу справедливости.

Исходя из анализа норм права, КС РФ 28.01.2025 сформулировал свою позицию по данному делу.

При рассмотрении споров о передаче ЗУ в частную собственность из публичной суды должны учитывать принцип защиты интересов лиц, ведущих себя в гражданских правоотношениях добросовестно и проявляющих при реализации своего права разумность и осмотрительность. Добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела.

При нахождении ЗУ в местности, о расположении на которой особо охраняемой природной территории (ООПТ) федерального значения было известно или должно было быть известно гражданину или которая имеет явные признаки наличия на ней леса, содержание требований разумности и осмотрительности (добросовестности) предполагает, что гражданин должен уделить повышенное внимание подтверждению законности предоставления и использования соответствующего участка.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Следовательно, одно лишь то обстоятельство, что гражданин, например, полагался на сведения ЕГРН в совокупности с иными фактическими обстоятельствами при наличии таких особенностей участка, может и не свидетельствовать о его должной разумности и осмотрительности. Однако то, что ответчик по иску о признании зарегистрированного права на ЗУ отсутствующим не приступил к фактическому использованию участка, хотя и может служить одним из критериев для оценки разумности и осмотрительности его поведения, не является единственным признаком их отсутствия.

Применительно к течению срока исковой давности по заявленному в защиту интересов публично-правового образования требованию о признании зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ, предоставленный для личных нужд, отсутствующим, нужно учитывать следующее:

• применительно к правам на ЗУ, который не имеет видимых признаков освоения правообладателем и сведения о расположении которого с топографической привязкой к смежным участкам и географическим координатам не отображены в кадастре недвижимости, само издание акта органа публичной власти о предоставлении ЗУ (земельного массива) гражданину (для целей предоставления гражданам), как и государственная регистрация права на участок (включение в ЕГРН сведений о ранее возникшем праве), во всяком случае не начинает безусловно течения срока исковой давности (как трехлетнего, так и десятилетнего) для предъявления направленного на защиту права собственности публично-правового образования требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ отсутствующим;

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• первое по времени из указанных обстоятельств — появление на ЗУ видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу (организации) должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на ЗУ, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым ЗУ был предоставлен, — должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Фактор добросовестности или истечения срока исковой давности должен влиять на последствия удовлетворения иска, т. е. предполагать, что если гражданин при приобретении (предоставлении) такого ЗУ (права на него) действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, — признание права на участок отсутствующим в связи с его нахождением в границах ООПТ федерального значения должно быть компенсировано.

Наиболее справедливой формой возмещения в таком случае является предоставление аналогичного по параметрам участка, а при объективной невозможности его предоставления — иной способ компенсации. Также компенсации должны подлежать законно возведенные на данном участке объекты.

Так как основной предпосылкой возникновения спора были действия публичных органов власти, незаконно предоставивших ЗУ, принцип справедливости предполагает возложение именно на них обязанности соответствующей компенсации.

В случае же когда требование о признании зарегистрированного права гражданина на ЗУ отсутствующим заявлено в отношении права на участок, относящийся к землям лесного фонда, не имеется столь жестких, как применительно к ООПТ федерального значения, оснований для удовлетворения иска, разъяснили в Конституционном Суде РФ.

Исходя из этого, высший судебный орган конституционного контроля постановил пересмотреть в установленном порядке все судебные постановления, вынесенные по делам с участием вышеуказанных граждан из числа подавших иск в КС РФ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя