Застройщики ожидали, что с 1 января 2017 года с потребительским терроризмом в долевом строительстве покончено. Однако это явление приняло новые, гораздо более опасные формы.

Потребительский терроризм в долевом строительстве характеризуется наличием специализированных организаций, деятельность которых заключается в систематическом и профессиональном провоцировании дольщиков на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов после передачи дольщику квартиры. Целью такой деятельности является не восстановление нарушенных прав, а обогащение за счет средств застройщика (точнее – за счет средств дольщиков других объектов).

До 2016 года дисциплина ввода жилья застройщиками была достаточно высокой, поэтому деятельность потребительских террористов распространялась на сферу выявления недостатков качества квартиры. С 1 января 2017 года по инициативе НОЗА были внесены изменения в законодательство, перекрывающие схемы потребительского терроризма на недостатках качества квартиры:

• обязательный досудебный порядок урегулирования спора;
• невозможность взыскания неустойки, если дольщик умышленно затягивает приемку квартиры;
• расчет процента неустойки от стоимости ремонта, а не от стоимости квартиры;
• появление института инструкции по эксплуатации квартиры.

Однако в последнее время произошло резкое ухудшение ситуации с соблюдением сроков ввода жилья застройщиками. В 2016 году уложились в запланированные сроки ввода всех домов только 45% застройщиков (собственные данные ЕРЗ). По итогам 5 месяцев 2017 года укладываются в запланированные соки ввода домов еще меньше – 32% застройщиков. Из 100 крупнейших застройщиков России только 21 в 2016-2017 годах обеспечили своевременный ввод 100% всех построенных домов.

Экономические сложности страны, которые привели к снижению соблюдения дисциплины ввода жилья, создали почву для развития нового направления потребительского терроризма в долевом строительстве – взыскание с застройщиков крупных сумм за несвоевременную передачу квартиры. Довольно точно состояние дел с потребительским терроризмом описал в своем выступлении на XIV съезде строителей Санкт-Петербурга председатель совета директоров ГК «Норманн» (№32 в ТОП по Российской Федерации) Виктор Сеппенен (на фото): «Помочь с исками дольщикам-террористам сейчас готова уже почти стотысячная армия юристов. Их нетрудно обнаружить в интернете, однако гораздо чаще они сами разыскивают по сетям своих клиентов и буквально навязывают услуги за проценты с размера неустойки, заверяя, что гражданам самим и делать-то ничего не придется».

Потребительский терроризм серьезно усугубляет проблему обманутых дольщиков. Т.к. принудительно взыскивая огромные суммы штрафа в пользу одних дольщиков, судебные исполнители забирают у застройщика целевые деньги других дольщиков. Решить проблему легко – надо демотивировать потребительских террористов, внеся следующие изменения в законодательство:

• установить верхний предел доли штрафа с застройщика, который решением суда устанавливается в пользу так называемых «организаций, выступающих в защиту прав потребителей», например,  – 50 000 рублей;
• отменить удваивание размера неустойки, если дольщик является физическим лицом;
• ограничить институт уступки прав требования по неустойке.

Это требует внесения поправок в законы. Однако сегодня вряд ли можно рассчитывать на помощь депутатов. По мере увеличения количества обманутых дольщиков – избирателей, депутаты более склонны к обратным действиям. Сейчас популярны инициативы по введению еще большей ответственности застройщиков.  

В таких условиях застройщикам остается руководствоваться лозунгом известного плаката «Дело помощи утопающим — дело рук самих утопающих».   

Портал ЕРЗ совместно с юристами НОЗА подготовил памятку для застройщика, в которой раскрыты схемы потребительского терроризма, обобщена судебная практика, даны советы по противодействию потребительскому терроризму.

Портал призывает застройщиков присоединиться к совершенствованию этой памятки, прислать в НОЗА (e-mail: info@asnoza.ru) свои предложения, предоставить дополнительную информацию о судебной практике. Приветствуется максимальное распространение этой публикации. 

В определении от 24.07.2018 №4-КГ18-43 Верховный Суд РФ указал, что статья 32 закона о защите прав потребителей не распространяется на отношения, возникающие из ДДУ.

Как следует из определения Верховного Суда РФ от 24.07.2018 №4-КГ18-43 дольщица И. И. Зверева обратилась с иском к застройщику в лице ООО «Лазурь» (застройщик) о расторжении договора участия в долевом строительстве, а также взыскании с застройщика цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в размере 50% от присужденной суммы.

Между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Цена договора оплачена дольщиком в полном объеме. Срок передачи квартиры — 31 декабря 2019 года.

Как следует из материалов судебного дела, у дольщицы возникла определенная жизненная ситуация, препятствующая дальнейшему участию в строительстве, поэтому она обратилась к застройщику с заявлением о расторжении ДДУ и возврате уплаченных ею по договору средств. Со стороны застройщика нарушений условий договора, включая срок передачи объекта долевого строительства, допущено не было. ООО «Лазурь» отказало дольщице в расторжении ДДУ и возврате денег, что явилось основанием для обращения дольщицы в суд.

Суд первой и апелляционной инстанции вынесли решение в пользу дольщицы, взыскав с застройщика денежную сумму, уплаченную в счет цены ДДУ, а также компенсацию морального вреда, проценты за пользование чужими денежными средствами и штраф. При этом, вынося решение, суд первой инстанции распространил на односторонний отказ от исполнения договора при отсутствии виновных действий со стороны застройщика нормы ст. 32 Закона о защите прав потребителей — право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг).

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Однако Верховный Суд РФ не согласился с такой позицией. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора либо расторгнуть такой договор в судебном порядке в случаях, которые перечислены в законе. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

• если очевидно, что объект не будет передан в срок;

• при существенном изменении проектной документации;

• при изменении назначения общего имущества;

• в иных случаях, установленных договором или законом.

Одним из перечисленных оснований для расторжения договора являются случаи, установленные в иных федеральных законах или договоре. Верховный Суд напомнил, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами, то к отношениям, вытекающим из договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17).

Как указал высший судебный орган, между застройщиком и дольщиком отношения возникли из ДДУ, поэтому статья 32 Закона о защите прав потребителей при разрешении данного спора не подлежит применению. А суды должны были установить, имеются ли в этом деле иные основания, позволяющие расторгнуть договор.

В итоге Верховный Суд отменил определение апелляционной инстанции, направив дело на новое рассмотрение.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд впервые применил принцип «эстоппель» в отношении застройщика, усилив позиции потребительских террористов

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

Верховный Суд: для снижения размера неустойки за просрочку передачи квартиры необходим существенный мотив