Застройщики ожидали, что с 1 января 2017 года с потребительским терроризмом в долевом строительстве покончено. Однако это явление приняло новые, гораздо более опасные формы.

Потребительский терроризм в долевом строительстве характеризуется наличием специализированных организаций, деятельность которых заключается в систематическом и профессиональном провоцировании дольщиков на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов после передачи дольщику квартиры. Целью такой деятельности является не восстановление нарушенных прав, а обогащение за счет средств застройщика (точнее – за счет средств дольщиков других объектов).

До 2016 года дисциплина ввода жилья застройщиками была достаточно высокой, поэтому деятельность потребительских террористов распространялась на сферу выявления недостатков качества квартиры. С 1 января 2017 года по инициативе НОЗА были внесены изменения в законодательство, перекрывающие схемы потребительского терроризма на недостатках качества квартиры:

• обязательный досудебный порядок урегулирования спора;
• невозможность взыскания неустойки, если дольщик умышленно затягивает приемку квартиры;
• расчет процента неустойки от стоимости ремонта, а не от стоимости квартиры;
• появление института инструкции по эксплуатации квартиры.

Однако в последнее время произошло резкое ухудшение ситуации с соблюдением сроков ввода жилья застройщиками. В 2016 году уложились в запланированные сроки ввода всех домов только 45% застройщиков (собственные данные ЕРЗ). По итогам 5 месяцев 2017 года укладываются в запланированные соки ввода домов еще меньше – 32% застройщиков. Из 100 крупнейших застройщиков России только 21 в 2016-2017 годах обеспечили своевременный ввод 100% всех построенных домов.

Экономические сложности страны, которые привели к снижению соблюдения дисциплины ввода жилья, создали почву для развития нового направления потребительского терроризма в долевом строительстве – взыскание с застройщиков крупных сумм за несвоевременную передачу квартиры. Довольно точно состояние дел с потребительским терроризмом описал в своем выступлении на XIV съезде строителей Санкт-Петербурга председатель совета директоров ГК «Норманн» (№32 в ТОП по Российской Федерации) Виктор Сеппенен (на фото): «Помочь с исками дольщикам-террористам сейчас готова уже почти стотысячная армия юристов. Их нетрудно обнаружить в интернете, однако гораздо чаще они сами разыскивают по сетям своих клиентов и буквально навязывают услуги за проценты с размера неустойки, заверяя, что гражданам самим и делать-то ничего не придется».

Потребительский терроризм серьезно усугубляет проблему обманутых дольщиков. Т.к. принудительно взыскивая огромные суммы штрафа в пользу одних дольщиков, судебные исполнители забирают у застройщика целевые деньги других дольщиков. Решить проблему легко – надо демотивировать потребительских террористов, внеся следующие изменения в законодательство:

• установить верхний предел доли штрафа с застройщика, который решением суда устанавливается в пользу так называемых «организаций, выступающих в защиту прав потребителей», например,  – 50 000 рублей;
• отменить удваивание размера неустойки, если дольщик является физическим лицом;
• ограничить институт уступки прав требования по неустойке.

Это требует внесения поправок в законы. Однако сегодня вряд ли можно рассчитывать на помощь депутатов. По мере увеличения количества обманутых дольщиков – избирателей, депутаты более склонны к обратным действиям. Сейчас популярны инициативы по введению еще большей ответственности застройщиков.  

В таких условиях застройщикам остается руководствоваться лозунгом известного плаката «Дело помощи утопающим — дело рук самих утопающих».   

Портал ЕРЗ совместно с юристами НОЗА подготовил памятку для застройщика, в которой раскрыты схемы потребительского терроризма, обобщена судебная практика, даны советы по противодействию потребительскому терроризму.

Портал призывает застройщиков присоединиться к совершенствованию этой памятки, прислать в НОЗА (e-mail: info@asnoza.ru) свои предложения, предоставить дополнительную информацию о судебной практике. Приветствуется максимальное распространение этой публикации. 

Изменение кубанским застройщиком материалов отделки дома стало поводом для судебных разбирательств в дальневосточном суде.

В Центральном районном суде г. Хабаровска рассматривается иск Ильи Фейгенова против кубанского застройщика ООО «Черноморская строительная компания» (на 100% принадлежит крупному краснодарскому девелоперу ООО «Черноморская финансовая компания»). Истец, купивший квартиру в ЖК «Екатеринодар», расположенном в г. Краснодаре на ул. Симиренко, утверждает, что дом не соответствует изначальной проектной документации.

«Когда застройщик рекламировал строящийся жилой комплекс, он утверждал, что мой дом будет монолитно-кирпичным с облицовкой фасада керамическим гранитом, — поясняет г-н Фейгенов. — Но впоследствии компания сильно удешевила проект: дом стал монолитно-каркасным с заполнением блоком, а керамогранит заменили на дешевую штукатурку „короед“, которая, на мой взгляд, и выглядит неэстетично, и прослужит значительно меньше».

По словам адвоката истца Ольги Загороднюк, на момент продажи квартиры Фейгину жилой комплекс был сдан с существенными отклонениями от проекта, и нормы 214-ФЗ позволяют расторгнуть сделку и вернуть деньги покупателю. Исходя из этого истец требует в хабаровском суде (по месту своей временной регистрации), взыскания цены договора, процентов и компенсации морального вреда на общую сумму 5 млн руб. К слову, в случае успеха истца в суде в споре с ЧСК его примеру готов последовать еще десяток собственников жилья, купивших квартиры в ЖК «Екатеринодар». И, как говорят юристы, с учетом возврата средств за квартиры и компенсаций суммарный объем исковых требований значительно увеличится.

А вот представители застройщика, напротив, считают, что требования законодательства им были выполнены. «Изменения — замена облицовки фасада с керамического гранита на „короед“ — были отражены в проектной декларации от 26 января 2015 года, которую мы разместили на официальном сайте, — напомнили в компании, добавив: — То есть информация по дому на улице Симиренко находилась в открытом доступе. Каждый дольщик имел возможность с ней ознакомиться. Закон не требует согласовывать изменения проектной декларации с участниками долевого строительства».

Как рассказала юрист ООО «ЧСК» Екатерина Жук, по заявлению Ильи Фейгенова компания в мае 2016 года приняла его квартиру на реализацию после устранения всех строительных недостатков. Но через пару месяцев без каких-либо уведомлений и претензий он подал заявление в Ленинский районный суд г. Краснодара. Однако на слушания, назначенные на 1 и 7 ноября 2016 года, Фейгенов не явился, несмотря на то, что был извещен надлежащим образом. В связи с этим краснодарский суд оставил его иск без рассмотрения. Затем Илья Фейгенов оформил временную регистрацию в Хабаровске и обратился в суд этого дальневосточного города.

Сам истец утверждает, что пойти на такой шаг его заставил отказ компании в расторжении договора. «Кроме того, все недостатки устранены не были, о чем свидетельствует экспертиза, проведенная в рамках подготовки к суду», — говорит г-н Фейгенов.

По мнению ряда экспертов и менеджеров строительных компаний, штукатурные фасады популярны у застройщиков, поскольку устойчивы к изменению погодных условий, позволяют применять разнообразные цветовые решения и экономят примерно треть затрат на отопление. «Долговечность такой системы утепления фасадов минераловатной плитой с покрытием цементными составами составляет не менее 50 лет. Что же касается сохранения тепла, то под керамогранитный фасад закладывается точно такой же утеплитель, что и под штукатурный, разницы нет», — отмечает руководитель ООО «Кубстройэксперт» Надежда Земскова.

По словам специалистов, решающее значение в плане долговечности имеет качество материала. Если оно низкое, то «короед» за 3—4 года потеряет вид. В любом случае, чтобы доказать факт применения некачественных материалов, требуется экспертиза.

Управляющий партнер компании CLEVER consulting Павел Майоров подтверждает, что закон позволяет вносить изменения в проектную декларацию, но это не отменяет нормы ФЗ №214, позволяющей расторгнуть договор. «Решение о возврате денежных средств в пользу собственника может быть принято в том случае, если в суде будет доказано, что изменения были существенными», — пояснил юрист.

Мы попросили прокомментировать эту ситуацию и перспективы судебного иска заместителя генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александра Сидоренко.

— Анализ нормативных документов (214-ФЗ, Закона №2300-1 «О защите прав потребителей», ГОСТ 2.601-2013 и ряда инструкций) позволяет сделать вывод, что срок службы и энергоэффективность здания являются его основными потребительскими качествами, — разъяснил специалист. — Соответственно, если дольщик докажет, что применение в облицовке фасада вместо керамогранита штукатурной системы «короед» уменьшило срок службы и снизило энергоэффективность данного дома, то у истца есть все шансы выиграть дело. И такое развитие событий я считаю вполне вероятным, —  резюмировал эксперт.

Подробнее об этом читайте в нашей публикации.