О работе Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства на недавнем Форуме региональных строителей рассказали топ-менеджеры Фонда Евгений Карелов и Алексей Ниденс.

Источник: Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

Заместитель генерального директора Фонда Евгений Карелов ознакомил участников форума с основными задачами работы Фонда, механизмами защиты дольщиков и подробно остановился на схеме работы Фонда.

Источник: Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

По его данным, по состоянию на 1 декабря 184 застройщика перечислили на номинальный счет Фонда 56,4 млн руб. Осуществлена регистрация 249 ДДУ (64 застройщика), обеспеченных компенсационным фондом. С номинального счета перечислено в компенсационный фонд 10 млн руб.

Схема работы застройщика с Фондом состоит из пяти шагов. Сначала застройщик перечисляет на номинальный счет средства в размере 1,2% от цены ДДУ. Затем девелопер подает в Росреестр стандартный набор документов для регистрации ДДУ. Последний запрашивает у Фонда подтверждение наличия средств застройщика на номинальном счете, продолжил Евгений Карелов.

Если застройщик перечислил обязательный взнос на номинальный счет, то Фонд подтверждает это Росреестру. Затем происходит регистрация ДДУ (при отсутствии оснований для приостановления или отказа в регистрации). Росреестр уведомляет Фонд о состоявшейся регистрации, после чего осуществляется списание денег застройщика с номинального счета в компенсационный фонд.

Источник: Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

Заместитель генерального директора Фонда Алексей Ниденс сообщил, что организован сайт Фонда (www.фонд214.рф) и контактный центр. Позвонив по номеру (800) 700-72-14 или написав на электронный почтовый адрес service@fond214.ru, любой застройщик может задать вопросы о конкретной ситуации.

По словам Алексея Ниденса, каждый день поступает порядка 30—40 вопросов. Самый распространенный из них: куда подъехать для подписания договора? Ответ: никуда не надо подъезжать, никаких договоров не надо заключать, никаких подтверждающих документов не надо получать.

Многие спрашивают, что писать в платежке, надо ли указывать номер квартиры, фамилию дольщика и пр. Ничего не надо: обычное стандартное оформление по правилам банка, подчеркнул представитель Фонда. На сайте www.фонд214.рф указаны платежные реквизиты, вся процедура максимально проста и прозрачна для застройщика.

Ряд региональных застройщиков спрашивает, будут ли открываться представительства Фонда в субъектах Федерации. Ответ: не будут. Вся работа ведется в дистанционном режиме: никаких бумаг, только электронное взаимодействие.

Письменное заявление требуется лишь в случае возврата денег застройку: например, если застройщик, уплативший отчисления, не подал документы в Росреестр. В этом случае проверяется, нет ли маркировки средств на номинальном счете: т.е. не начаты ли регистрационные действия. Если эти действия не начаты, банку дается акцепт на возврат средств.

Отвечая на вопросы участников форума, Алексей Ниденс согласился с тем, что законодательство необходимо немного улучшить. В частности, имеется пробел в регулировании случая расторжения ДДУ, признал он. Сейчас нет законных оснований для возврата средств, которые зачислены в компенсационный фонд после регистрации ДДУ. Этот вопрос рассматривается Госдумой.

Кроме того, депутаты внесли законопроект, согласно которому Фонд получит контрольные полномочия. Если будет очевидно, что обеспечить свою ответственность компенсационным фондом хочет проблемный застройщик, не исполняющий в течение более 6 месяцев обязательства перед дольщиками или нарушающий иные требования, то Фонд получит право через Росреестр приостанавливать регистрацию ДДУ такого застройщика.

Участников форума проинформировали о том, что на сайте Фонда появился функционал проверки ДДУ на предмет уплаты взноса. 

Был задан вопрос о судьбе Фонда после запрета долевого строительства и перехода на проектное финансирование жилищного строительства. В частности, участников интересовало, надо ли будет платить взносы в Фонд, если дольщик будет отдавать деньги за строящуюся квартиру банку (на счет эскроу), а не застройщику? Алексей Ниденс отметил, что все будет зависеть от того, какая «дорожная карта» будет принята. Она сейчас разрабатывается. Если через три года будет разработан механизм, который не требует участия Фонда, то Фонд уже не будет принимать взносы. В любом случае он будет выполнять обязательства по договорам ДДУ, по которым застройщиками были перечислены взносы.

Заместитель гендиректора девелоперской компании «Унистрой» (г. Казань) Дмитрий Мищенко (его и Евгения Карелова комментарии каналу «Россия-24» можно посмотреть здесь) в своем выступлении подтвердил, что представленная схема работы Фонда реализована на практике. Этот застройщик уже провел с участием Фонда регистрацию двух первых договоров ДДУ, еще один ДДУ находится на регистрации. По словам представителя девелоперской компании, ни с какими проблемами при регистрации татарстанский застройщик не столкнулся. «Взаимодействие с Фондом оказалось проще, быстрее и дешевле, чем со страховыми компаниями», — резюмировал Дмитрий Мищенко.

Фото: www.blog.dolevkamsk.ru

Другие публикации по теме:

Комитет по аудиту наблюдательного совета Фонда защиты дольщиков возглавил депутат Николай Николаев

За первый месяц работы Фонда дольщиков в него перечислили взносы 118 застройщиков из 46 регионов

Застройщикам уменьшат платежи по налогу на прибыль на сумму отчислений в Фонд дольщиков

Первые застройщики уже перечислили взносы в Фонд защиты дольщиков

Начал работу Фонд дольщиков. Регистрация первого ДДУ со страховкой теперь невозможна

Гендиректором Фонда защиты прав дольщиков назначен Александр Плутник

Дмитрий Медведев подписал пакет документов о создании Фонда дольщиков

17.07.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение №306-ЭС22-27838 по делу, в котором разбиралась ситуация, когда из-за бездействия конкурсного управляющего и неосмотрительности Фонда развития территорий и фонда Саратовской области при банкротстве застройщика дольщик потерял право на получение жилого помещения.

Согласно материалам дела, 25.06.2019 между компанией (застройщиком) и ООО «Финансовый холдинг-центр Группа компаний «ЖБК-3» (центр) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома (МКД). ДДУ зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии по договору уступки требования от 23.04.2020 центр уступил гр-ну Дегтяреву В. Н. требование к компании о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на ДДУ. Договор уступки требования зарегистрирован был 24.04.2020.

Суды установили, что Дегтярев В. Н. полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки требования, уплатив центру за полученное требование 1 771 440 руб., в силу чего данное требование перешло к нему.

18.03.2021 решением Арбитражного суда Саратовской области застройщик был признан несостоятельным (банкротом). Дегтярев В. Н. направил 23.12.2021 конкурсному управляющему компании заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр застройщика.

Конкурсный управляющий уведомлением от 25.01.2022 отказал во включении данного требования в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра.

Дегтярев В. Н. 18.02.2022 обратился в арбитражный суд с возражениями на решение конкурсного управляющего.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал требование Дегтярева В. Н., основанное на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и уступки требования, обоснованным, констатировав отсутствие встречного предоставления со стороны компании. Определяя момент, с которого требование Дегтярева В. Н. считается включенным в реестр застройщика, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной Росреестром.

Фото: www.polinov.ru

Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел, что требование Дегтярева В. Н., включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме. Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.

Указывая на допущенные судами апелляционной инстанции и округа нарушения норм, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам — участникам строительства в натуре помещений в этом доме.

В данных отношениях Фонд развития территорий (ФРТ) и соответствующие региональные фонды по существу выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия дольщикам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Фото: www.edsro.center

Законодательством предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из ДДУ. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.

При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме.

На день принятия ФРТ или соответствующим фондом субъекта РФ решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации ЕГРН (реестр недвижимости) о заключенных застройщиком ДДУ, с имеющимися у девелоперской компании данными о произведенной оплате со стороны участника строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего компании-застройщика.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных ДДУ, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В рассматриваемом случае на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (03.12.2021) требование Дегтярева В. Н., основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.

Фото: www.anspb.ru

При этом Фонду развития территорий и фонду Саратовской области при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами — участниками долевого строительства следовало проявить должную осмотрительность. Они должны были обратиться к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ, в том числе требование Дегтярева В. Н.

Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате Дегтяревым В. Н. права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц признан ошибочным.

Фото: www.amgkh.ru

Верховный Суд РФ указал, что наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.

Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а Фонд развития территорий, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

Дегтярев В. Н. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил постановления суда апелляционной инстанции и суда округа, оставив в силе Определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2022 по указанному делу.

Другие публикации по теме:

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству

Обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству, освободят от НДФЛ

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения