В Госдуму поступил внесенный Правительством РФ проект федерального закона «О внесении изменений в ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Фото: www.banking-finance.ru

Как указывают авторы документа, цель разработки данного законопроекта — повышение кредитного качества ипотечных облигаций за счет исключения риска частичной утраты ипотечного покрытия при банкротстве кредитной организации, в которой открыты счета ипотечного агента.

Законопроектом предлагается установить, что денежные средства, включенные в состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, чьим эмитентом является ипотечный агент, должны находиться на открытом (открытых) эмитентом залоговом счете (залоговых счетах), банковские реквизиты которого (которых) указаны в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. При этом такие денежные средства входят в состав ипотечного покрытия в полном объеме. Зачисление иных денежных средств на указанный (указанные) залоговый счет (залоговые счета) не допускается.

Залогодержателями прав по договору залогового счета, являются владельцы облигаций с ипотечным покрытием, в состав которого включены денежные средства, находящиеся на залоговом счете (залоговых счетах).

Кроме того, законопроектом уточняются правила зачисления и списания денежных средств, полученных от реализации имущества, составляющего ипотечное покрытие, и заложенных прав по залоговому счету. В частности устанавливается, что операции по списанию денежных средств с залогового счета, осуществляются на основании распоряжений эмитента-ипотечного агента с согласия специализированного депозитария, полное фирменное наименование которого должно быть указано в договоре залогового счета. Указанный специализированный депозитарий вправе получать от кредитной организации, в которой открыт залоговый счет, сведения:

• об остатке денежных средств на залоговом счете;

• об операциях по залоговому счету;

• о предъявленных по залоговому счету требованиях, а также о запретах и об ограничениях, наложенных на залоговый счет, в порядке, определенном банковскими правилами, а в части, ими не урегулированной, — соглашением, заключенным между банком, эмитентом-ипотечным агентом и специализированным депозитарием.

Фото: www.tverskaya13.ru

При реализации имущества, составляющего ипотечное покрытие, денежные средства, полученные от реализации такого имущества, подлежат зачислению на специальный счет представителя владельцев облигаций с ипотечным покрытием или в случае отсутствия такого представителя — на специальный счет депозитария, осуществляющего централизованный учет прав на такие облигации, для последующего расчета с кредиторами- владельцами облигаций с ипотечным покрытием в соответствии с решением об их выпуске.

При реализации заложенных прав по договору залогового счета находящиеся на нем денежные средства списываются кредитной организацией с залогового счета эмитента на основании распоряжения представителя владельцев облигаций с ипотечным покрытием и зачисляются на специальный счет указанного представителя.

В случае отсутствия такого представителя указанные денежные средства списываются кредитной организацией с залогового счета эмитента на основании распоряжения депозитария, осуществляющего централизованный учет прав на такие облигации, и зачисляются на специальный счет такого депозитария.

Фото: www.sravni.ru

Законопроектом вносятся изменения в ст. 27.3 закона 39-ФЗ от 22.04.1996 «О рынке ценных бумаг», которыми уточняется, что уведомление кредитной организации владельцами облигаций с залоговым обеспечением о неисполнении или ненадлежащем исполнении эмитентом обязательств по таким облигациям не является основанием для неисполнения кредитной организацией распоряжений эмитента по залоговому счету. Кредитная организация, в которой открыт залоговый счет, вправе не располагать сведениями о залогодержателях по залоговому счету.

Предлагается внести изменения в ст. 133 закона 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» в части порядка использования счета должника-эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Так, если должник осуществлял эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, конкурсный управляющий обязан открыть специальный счет в банке или иной кредитной организации для зачисления на него денежных средств, составляющих ипотечное покрытие и поступающих в ходе конкурсного производства во исполнение обязательств, права требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также использовать такой счет для зачисления на него денежных средств, поступающих в ходе реализации ипотечного покрытия.

Фото: www.cian.ru

В случае если должником является ипотечный агент, в качестве специального счета используется залоговый счет такого ипотечного агента, на котором учитываются денежные средства, составляющие ипотечное покрытие облигаций.

Кроме того, в целях защиты имущества (денежных средств), составляющего ипотечное покрытие ипотечных облигаций, в случае банкротства кредитной организации в ст. 189.40 закона 127-ФЗ вносятся изменения, направленные на исключение возможности оспаривания сделок по списанию кредитной организацией денежных средств с залогового счета, на котором учитываются денежные средства, составляющие ипотечное покрытие таких облигаций.

Фото: www.ivday.ru

Также законопроектом предлагается установить, что в случае признания банкротом кредитной организации для удовлетворения требований кредиторов по договору залогового счета, на котором учитываются денежные средства, составляющие ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием, чьим эмитентом является ипотечный агент, конкурсный управляющий перечисляет денежные средства с данного залогового счета на иной залоговый счет, указанный эмитентом таких облигаций, за вычетом денежных средств, направляемых на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди.

Документом предлагается установить вступление в силу федерального закона по истечении 180 дней после дня его официального опубликования. В этот же срок ипотечные агенты обязаны открыть залоговые счета для учета денежных средств, входящих в состав ипотечного покрытия, в отношении выпусков облигаций с ипотечным покрытием, зарегистрированных до вступления федерального закона в силу.

Планируется что законопроект будет рассмотрен Госдумой в первом чтении в декабре 2021 года.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

За счет чего повысят кредитное качество ипотечных облигаций

ДОМ.РФ договорился с Альфа-Банком и Банком «Открытие» о выпусках ипотечных облигаций на совокупную сумму в 450 млрд руб.

В следующем году ДОМ.РФ удвоит выпуск ипотечных ценных бумаг, доведя их объем до 1 трлн руб.

ДОМ.РФ и Банк ВТБ завершили размещение выпуска ипотечных облигаций на рекордную сумму 191,5 млрд руб.

Ипотечные облигации ДОМ.РФ станут доступны банкам для привлечения государственных средств через механизм РЕПО

Новые возможности инвестиций в ипотечные облигации разовьют ипотеку

ДОМ.РФ и Сбербанк выпустили ипотечные облигации с электронными закладными на 1 млрд руб.

Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон 362-ФЗ, освобождающий от уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ) с материальной выгоды, возникшей в связи с экономией по процентам у россиян, взявших ипотеку до 2025 года.

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

Документ опубликован на портале правовой информации.

РБК, «Известия», «МК» и другие российские СМИ вместе с экспертами разбирались, что означают изменения в законодательстве и какую выгоду от них могут получать граждане, взявшие жилищный кредит.

Фото: empp.ru

Сергей ЕГОРОВ (на фото), управляющий партнер адвокатского бюро ЕМПП:

— Информацию об освобождении ипотечных заемщиков от уплаты НДФЛ не стоит понимать буквально.

Фото: r1-gkh.ru

Алексей СИМОНЕНКО (на фото), партнер Московской коллегии адвокатов «Арбат»:

— До вступления закона в силу, согласно п. 2 ст. 212 Налогового кодекса РФ, у граждан возникала обязанность оплачивать НДФЛ, когда ставка по кредиту была ниже 2/3 от ключевой ставки ЦБ. На разницу, которая считалась материальной выгодой, и начислялся налог.

Таким образом, при сегодняшней ставке в 21% оплачивать НДФЛ должны были все ипотечники, оформившие кредиты под 14% годовых и ниже.

До 29 октября 2024 года на начисление налога действовал мораторий, а новые поправки и вовсе его отменяют.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Роман РОДИОНЦЕВ (на фото), директор по развитию риэлторского агентства Est-a-Tet:

— Нововведения позволяют не платить НДФЛ с материальной выгоды при соблюдении следующих условий:

• кредитный договор заключен до 31 декабря 2024 года;

• кредит выдан на ИЖС или приобретение на территории России уже построенного жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, а также земельных участков;

• у заемщика есть право на имущественный налоговый вычет.

Подобное освобождение уже действовало ранее, но оно не распространялось на договоры, заключенные в 2024 году. Получается, что сейчас его продлили.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Освобождение от уплаты налога распространяется только на разницу между ставкой в кредитном договоре и ключевой ставкой ЦБ.

Фото: o2consult.com

Татьяна САФОНОВА (на фото), старший партнер консалтинговой компании O2Consulting:

— Освобождение граждане получат лишь в том случае, если у них есть право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья, установленный пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса.

Такое право надо подтвердить в налоговой инспекции — там выдается специальное уведомление, форма которого утверждена приказом ФНС России от 17.08.2021.

Фото: obplaw.ru

Елена РОДИОНОВА (на фото), партнер, руководитель практики правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»:

— Для получения справки в налоговый орган направляется заявление в произвольной форме.

В нем обязательно должны быть реквизиты договора, на основании которого предоставлены заемные средства. Их отсутствие является основанием для отказа в использовании льготы.

Фото: q.etagi.com

Татьяна РЕШЕТНИКОВА (на фото), заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи»:

— По закону материальной выгодой считается разница между 2/3 ставки рефинансирования и процентом по ипотеке.

Если речь идет о взаимозависимых заемщиках (например, кредит, дающий материальную выгоду, выдан банком сотруднику, с которым оформлены трудовые отношения), то НДФЛ будет автоматически удерживаться из зарплаты.

При существующей ключевой ставке ЦБ в 21% и 10% по кредиту с каждого 1 млн руб. ипотечного долга такой заемщик ежемесячно оплачивал бы 1 167 руб. НДФЛ.

Фото: banki.ru

Андрей БАРХОТА (на фото), независимый эксперт финансового рынка:

— В контексте налогообложения кредиты и займы, оформленные по ставке ниже, чем 2/3 ключевой ставки ЦБ, считаются исключительно выгодными заемщикам, и выигрыш в расходах подлежит налогообложению.

В итоге льготные кредиты могут полностью или частично иметь последствия, и гражданину придется платить, но это должен делать не он, а налоговый агент, который вносит деньги в безакцептном режиме.

Если бы Президент России не освободил заемщиков по льготным программам от уплаты налога на материальную выгоду, значительный объем дополнительных издержек понесли бы, например, домохозяйства, оформившие займы под 6% по «Семейной ипотеке» и т. д.

Фото: Freedom Finance Global

Наталья МИЛЬЧАКОВА (на фото), ведущий аналитик Freedom Finance Global:

— Освобождение от уплаты НДФЛ на положительную разницу между ключевой ставкой ЦБ и процентами по кредиту затронет только тех, кто был обязан платить такой налог. То есть это будут не все россияне, взявшие ипотеку по одной из льготных программ.

На весь рынок данная льгота значительного влияния не окажет, хотя некоторые категории граждан потенциально могут подпасть под льготный процент. В основном это сотрудники самих банков.

Тем не менее ажиотажный спрос, который имел место перед отменой программы льготной ипотеки, конечно, в этом случае не возникнет.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Компенсации всем обманутым дольщикам предлагается освободить от уплаты НДФЛ

Эксперты: новая шкала НДФЛ в первую очередь коснется продавцов инвестиционного жилья

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Новая форма декларации по налогу на сверхприбыль

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству 

Обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству, освободят от НДФЛ

Граждан освободят от уплаты НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения им

Какие семьи с детьми и на каких условиях будут освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья