Минстрой России проводит оценку регулирующего воздействия проекта постановления Правительства РФ о применении риск-ориентированного подхода при организации государственного контроля в области долевого строительства.

Минстроем России 28 апреля 2017 года инициирована процедура оценки регулирующего воздействия постановления Правительства РФ «О применении риск-ориентированного подхода при организации государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Правовой основой для этого проекта является статья 8.1 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Статья определяет, что для более эффективного использования трудовых, материальных и финансовых ресурсов, которые необходимы при реализации государственного контроля (надзора), а также для снижения издержек юридических лиц государственным органам надзора целесообразно использовать риск-ориентированный подход к организации и осуществления контроля.

Проектом Минстроя России предполагается утвердить два прилагаемых документа: Правила и Критерии.

В Правилах устанавливается порядок отнесения деятельности застройщиков к определенной категории риска. В частности, при выявлении случаев, которые позволяют отнести конкретного застройщика к той или иной категории риска, для оценки используются критерии более высокой категории риска. Регламентируется различная периодичность проведения плановых проверок в зависимости от категории риска:

• один раз в течение календарного года – для категории высокого риска;
• один раз в два года – для категории значительного риска;
• один раз в три года – для категории среднего риска;
• не чаще, чем один раз в три года – для категории умеренного риска;
• плановые проверки для категории низкого риска не проводятся.

На государственные органы ложится обязанность вести перечни застройщиков, попавших в категории риска. Информация о таких застройщиках, размещается на официальном сайте контролирующего органа.

Критерии, позволяющие определить категории риска застройщиков сведены в таблицу. К примеру, застройщики, в отношении которых выявлено несоответствие размера уставного капитала требованиям законодательства РФ попадают в категорию чрезвычайно высоко рискованных. В эту же категорию попадают застройщики, по отношению к которым зафиксирована одна из процедур банкротства.

В случае несоблюдения регламентирующих требований к сайту, деятельность застройщика попадает в категорию значительного риска. При выявлении случаев представления недостоверной отчетности, представление отчетности не в полном объеме или с нарушением установленного срока, застройщик относится к категории умеренного риска.

В ближайшие два-три года регулятор намерен стимулировать банки активнее применять проектное финансирование и счета эскроу — вплоть до обязательного использования этого вида кредитования в сфере строительства жилья. В то же время кредиторы будут обязаны более строго и детально оценивать платежеспособность девелоперов-заемщиков.

Об этом говорится в опубликованных ЦБ Cтратегических инициативах в области банковского регулирования и надзора на среднесрочную перспективу. Данный документ планируется обновлять и актуализировать, в том числе дополняя его ссылками на консультативные доклады и иные публикации по соответствующей тематике.

В разделе, посвященном совершенствованию оценки проектного финансирования, авторы стратегических инициатив отмечают, что сложившаяся к настоящему времени в России банковская практика такого кредитования имеет ряд негативных особенностей, которые не позволяют полноценно обеспечивать отрасль ликвидными средствами.

Фото: www.bn.ru

В числе этих недостатков называются следующие:

• сегодня по стандартам проектного финансирования банки оценивают только около 40% кредитов для застройщиков, большая же часть этого портфеля оценивается по стандартному подходу, который не учитывает напрямую специфику отрасли и допускает низкую степень страхования рисков;

• итоговый уровень кредитоспособности застройщика-заемщика банки оценивают с большой степенью искаженности, поскольку исходят из простого большинства технических критериев, зачастую не учитывая важные экономические особенности девелопера и его проекта;

• предоставляя проектное финансирование, банки не учитывает групповые риски — например, высокую долговую нагрузку, финансирование капитала проекта долгом на уровне материнской организации, отсутствие консолидированной отчетности и т.д.

Фото: www.mirproekt.ru

Для устранения вышеперечисленных недостатков ЦБ предлагает:

• стимулировать банки активнее применять проектное финансирование (вплоть до обязательного использования) для исключения регулятивного арбитража;

• внедрить балльно-весовой подход к оценке критериев проектного финансирования с акцентом на проектные и групповые риски, выделение наиболее кредитоспособных проектов в отельную категорию (для которой минимальный страховочный банковский резерв может быть снижен вплоть до нуля);

• сформировать требования проектного финансирования для комплексных проектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Фото: www.sakhalife.ru

Обеспечить реализацию этих мер ЦБ предлагает в два этапа:

1) 2023 г. — проведение консультаций с банками-кредиторами застройщиков, подготовка предложений по изменению и калибровке критериев проектного финансирования, их обсуждение с участниками рынка, разработка проекта изменений в нормативные акты Банка России;

2) 2024—2025 гг. — внедрение в регулирование.

Напомним, что по состоянию на конец III квартала совокупный портфель проектного финансирования застройщиков российскими банками составил 4,3 трлн руб. (+21% относительно конца II квартала), а общий объем предлагаемых для строительной отрасли лимитов — 11,1 трлн руб. (+25% — рекордный рост за квартал).

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Эксперты: снижение средств на счетах эскроу грозит спадом строительства и ужесточением требований к застройщикам

Как теперь выглядит перечень банков, уполномоченных для открытия эскроу-счетов (список)

ЦБ: в III квартале объем выданных застройщикам кредитов вырос до рекордного уровня — 1,1 трлн руб.