В реестр, который был запущен с января нынешнего года, попадают жилые дома, которым грозит снос из-за проблем с документами. Как правило, это связано с неправильным использованием земельного участка - на землях для индивидуального жилищного строительства вырастают многоквартирные дома в несколько этажей. Могут быть включены в реестр и коттеджные поселки - к примеру, построенные, вопреки правилам, на землях лесного фонда.

"Данных, сколько в стране самостроев, не существует, их никто никогда не считал. Мы делаем реестр, чтобы получить объективную информацию о таких объектах и оценить масштаб проблемы", - говорит глава Всероссийского центра национального строительной политики Александр Моор. Заявки на включение здания в реестр могут подать как жители, так и местные органы власти. Кроме того, ВЦНСП разослал запросы в госстройнадзор, департаменты и комитеты всех регионов с просьбой предоставить информацию о самостроях.

Собственников недвижимости в РФ за прошедший год стало в два раза больше

Самый проблемный регион пока - Краснодарский край. "За 2019 год было подано 1200 исков о сносе таких объектов, то есть ежегодно число этих домов вырастает не менее, чем на тысячу", - говорит Моор.

По подсчетам ВЦНСП, из-за сноса этих зданий могут лишиться жилья десятки тысяч семей. В центре строительной политики подчеркивают, что в реестр включают только здания, где уже живут люди. В дальнейшем, вероятно, будет подниматься вопрос о легализации такой недвижимости - при условии, что эксперты признают дома безопасными. Кроме того, дома должны быть построены не позже декабря 2019 года - чтобы недобросовестные строители не возводили новые здания, надеясь, что их могут узаконить.

По предварительным оценкам, установленным критериям отвечает только каждая третья заявка, и только по этим домам будет рассматриваться возможность их сохранить.

Параллельно, по словам Моора, рассматривается ужесточение уголовных наказаний для чиновников, которые "закрыли глаза" на появление самостроя. "Пока у нас система двойных стандартов. Один дом собираются сносить, а соседний, точно такой же, почему-то никто не трогает. Когда одним можно, а другим нельзя, и это решает местная администрация, кому именно - мы получаем тысячи объектов под снос. А заложниками ситуации становятся простые люди", - говорит Моор.

Если же здание будет признано небезопасным для проживания, решить вопрос можно, создав инвестиционно привлекательные условия для застройщика, который мог бы, получив без торгов земельный участок, переселить жителей самостроя в законно построенный дом. "А недобросовестных строителей власть может с помощью правоохранительных органов привлечь к ответственности", - отмечают в ВЦНСП.

В российских городах прогнозируется ажиотажный спрос на жилье

Cлучаи незаконного возведения многоквартирных домов на землях, отведенных совершенно под иные цели, встречаются в России довольно часто, говорит член Общественного совета при Минстрое Гарипов Рифат Рузилевич. "Граждане, приобретая квартиру в таком объекте, могли даже не знать о существовании этих нарушений. Сейчас, в условиях проектного финансирования и работы с эскроу, подобная ситуация возникнуть не может. Но речь идет об объектах, которые были построены до перехода рынка на новые правила", - отмечает он. Власти должны, с одной стороны, выявить небезопасные здания, и тут может быть принято решение о сносе. Но с другой стороны, нельзя оставить людей без их законного жилья из-за халатности чиновников, которые выдавали нечестным на руку застройщикам разрешения на строительство таких объектов, считает Рифат Рузилевич.

В ряде случаев есть шанс узаконить подобные постройки. Это происходит в два этапа. Первый - изменение категории земли, второй - узаконивание самого дома. Здание должно соответствовать нормам безопасности, иметь коммуникации, рассчитанные на многоквартирный дом, соответствующую инфраструктуру. "Очевидно, что ответственность за нарушения должны нести не только застройщики, но и чиновники, которые подписывают подобные разрешения на строительство либо закрывают на это глаза", - подчеркивает член Общественного совета.

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать