На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра №14-6939-ТГ/22 от 11.08.2022 «О порядке применения части 8 статьи 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"».

Фото: www.gazeta.ru

Напомним, что 185-ФЗ от 28.06.2022, в 218-ФЗ была введена норма устанавливающая, что при подаче заявления о государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) действуют Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о возможности регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подпись, определенные ст. 36.2 218-ФЗ.

Фото: www.kadastr.tatarstan.ru

Росреестр указывает, что ч. 6 ст. 36.2 218-ФЗ установлено, что отсутствие в ЕГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, не препятствует осуществлению госрегистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, представленных способами, указанными в данной ст. 36.2 218-ФЗ.

Фото: www.kadastr.ru

Учитывая изложенное, Росреестр делает вывод, что отсутствие в ЕГРН записи о возможности регистрации не является основанием для возврата без рассмотрения соответствующих заявлений и приложенных к ним документов, в том числе договора об уступке (стороной которого, уступающей свое право требования, является физическое лицо), если данный договор представлен для регистрации следующими способами:

• нотариусом, при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя);

Фото: www.inovaco.ru

• сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав;

• сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Другие публикации по теме:

Процедура подписания электронного акта осмотра ранее учтенных объектов недвижимости будет упрощена

Уведомления о получении заявления о государственном кадастровом учете и регистрации не будут отправлять почтой

Как новые правила документооборота Росреестра и МФЦ обеспечивают безопасность сделок

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры 

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Эксперты: регистрация ДДУ на рынке новостроек Московского региона в июне выросла на 13%

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Застройщикам, достраивающим проблемные объекты, смежные земельные участки будут предоставляться в аренду без торгов

Продажи по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе: в апреле упала и реализация, и выручка

Застройщикам, достраивающим проблемные объекты, смежные земельные участки будут предоставляться в аренду без торгов

Продажа новостроек по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе в феврале: реализация упала, выручка выросла

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ по делу № 14-КГ19-1 подтверждает право заключения и подачи договоров уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) одновременно с заключением и подачей на государственную регистрацию таких ДДУ.

Фото: www.u-f.ru

Фабула дела № 14-КГ19-1 такова: застройщик – ООО «Выбор» — заключил семь ДДУ с ООО «Стегра ойл».

Далее компания «Стегра ойл» передала гражданину Битюцких И.С. по договорам уступки права требования (цессии), право требования от компании «Выбор» семи однокомнатных квартир.

После подписания договоров уступки стороны обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией договоров цессии. Одновременно на госрегистрацию также были поданы и соответствующие ДДУ, заключенные между компаниями «Выбор» и «Стегра ойл».

Фото: www.moepravo.pro

Далее предствители «Стегра ойл» обратилось в Росреестр с заявлением о прекращении госрегистрации договоров уступки права требования.

Битюцких И. С. обратился в суд с требованием о проведении госрегистрации этих договоров.

Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Причина: отсутствие регистрации ДДУ на момент заключения договоров уступки.

Фото: www.pocketputty.net

По мнению суда, участник долевого строительства не имел прав на заключение договоров цессии до проведения государственной регистрации ДДУ, поэтому договоры уступки — в соответствии с п. 4 ст. 166 ГК РФ — признаются ничтожными.

Суд апелляционной инстанции согласился с этим выводом суда первой инстанции, указав при этом, что у участника долевого строительства не было прав на спорные объекты недвижимости и, следовательно, прав на их отчуждение, в связи с чем, договоры цессии между сторонами являются незаключенными.

Фото: www.ceur.ru

Но Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ судебные постановления по делу были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Верховный Суд указал на то, что нижестоящими судами не были учтены следующие правовые основания:

1) согласно ст.388.1, п. 5 ст. 454 и п. 2 ст. 455 ГК РФ, договор, на основании которого производится уступка, может быть заключен не только в отношении требования, принадлежащего цеденту, в момент заключения договора, но и в отношении требования, которое возникнет у него в будущем или будет приобретено у третьего лица;

2) согласно ст. 390, ст. 396 ГК РФ невозможность перехода требования сама по себе не приводит к недействительности договора на основании которого производится такая уступка;

Фото: www.respectrb.ru

3) сторонами в суде признавался факт заключения договоров долевого участия и уступки прав требования и передачи их на регистрацию;

4) судом первой инстанции положения п.4 ст. 166 ГК РФ (о праве применения последствия недействительности ничтожной сделки судом по своей инициативе для защиты публичных интересов) применены вопреки разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ».

В последнем случае решения не содержали указания ни на закон, позволяющий выйти за пределы заявленных требований, ни на нарушения публичных интересов.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: обязательства перед дольщиками в процедуре банкротства не прекращаются

Верховный Суд: взыскание штрафа за просрочку исполнения обязательства по ДДУ является обязанностью суда

Верховный Суд: за несвоевременный возврат средств при расторжении договора брони квартиры застройщик обязан заплатить штраф и компенсацию морального вреда