Перспективы динамики цен на первичном рынке недвижимости представители власти, застройщики и эксперты отрасли обсудили на заседании Комиссии РСПП по жилищной политике «Цены на новостройки. Возможно ли снижение».

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Мероприятие организовано в развитие публичной дискуссии по итогам высказывания председателя Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который выразил мнение, что застройщики могут позволить себе значительно снизить цены на первичном рынке за счет накопленной сверхприбыли.

Открывая заседание, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Леонид Казинец обратил внимание на то, что за последние два года рост цен на новостройки не был определяющим фактором в общей инфляционной динамике, и это наглядно демонстрирует график сравнения цен на новостройки и общего индекса инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

«На сегодняшний момент очень сильные расхождения между ожиданиями тех, кто считает, что квадратный метр завышен, и теми, кто считает реальную себестоимость квадратного метра и понимает, что себестоимость неудержимо растет, а покупательская способность жителей, которые покупают квартиры, к сожалению, с учетом «ключа» и ипотеки, мягко говоря, недостаточна», — считает Казинец.

«Цена квадратного метра формируется не "хотелками" застройщиков»

Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото ниже), с начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции — на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке постепенно снижаются.

Фото: t.me/minstroyrf

«Жилищное строительство нельзя рассматривать в краткосрочной перспективе года или даже двух. Это минимум 3—5 лет с момента принятия решения о строительстве, — сказал он, добавив: — Минстрой видит ситуацию каждого застройщика, и мы не можем сказать, что застройщики имеют сверхприбыль и сверхдоходы. Цена квадратного метра сегодня формируется не "хотелками" застройщиков, а затратами себестоимости, инвестиционной себестоимости и маржинальности».

Стасишин уточнил, что маржинальность по стране сегодня не превышает 15% — 17%.

Дальнейший рост на уровне инфляции

По мнению первого заместителя председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Романа Лябихова (на фото ниже), рост цен на новостройки в первую очередь обусловлен высокой ключевой ставкой ЦБ, ростом заработных плат и нехваткой рабочей силы.

Фото: t.me/romanlyabikhov

«Даже если мы видим, что цена квадратного метра сегодня стабилизировалась и в ряде регионов стоимость жилья снизилась, <…> те факторы, которые есть <…> они, конечно же, создают предпосылки для того, чтобы цена росла не меньше, чем на процент инфляции, — отметил он, подчеркнув: — Перспектив для снижения стоимости [жилья — Ред.] мы не видим. Считаем, что рост будет на уровне инфляции, точно 2024-й и 2025 год».

Миф о перегретости рынка

Директор по развитию ГК РКС Девелопмент Станислав Сагирян указал на отсутствие двух ключевых признаков перегрева первичного рынка недвижимости: необоснованно высокой маржи у застройщиков и избыточного количества сделок.

«Если сравнивать по годам, то, собственно говоря, 2023 год повторил 2019 год по объему продаж. То есть объем продаж в миллион квадратных метров не очень сильно-то и вырос, — рассказал Станислав Сагирян (на фото ниже) и уточнил: — Было определенное перераспределение, люди просто начали чаще брать ипотеку, она стала очень выгодна. Но если смотреть на рынок в целом, то перегретости <…> мы в принципе на рынке не наблюдаем».

Фото: rks-dev.com

Ситуация в регионах

Представители региональных застройщиков сошлись во мнении, что снижения цен на жилье в ближайшее время не произойдет. Более того, они продолжат расти из-за увеличения себестоимости строительства, удорожания рабочей силы, повышения банковских ставок и сокращения объемов строительства новых проектов.

По словам финансового директора АО СтройПанельКомплект Ирины Плотниковой, темпы продаж компании за последнее время существенно снизились — до 20% — 30% в инвестиционной фазе, что сильно увеличивает себестоимость строительства.

Генеральный директор ГК Центр Строительных Услуг Андрей Жеглов отметил, что сочетание роста себестоимости с дефицитом предложения неизбежно приведет к дальнейшему росту цен и снижению доступности жилья. По его мнению, для обеспечения доступности необходимо не только повышать покупательскую способность граждан, но и наращивать объемы строительства, что позволит снизить себестоимость за счет эффекта масштаба и усилить конкуренцию на рынке.

«Сейчас мы строим в основном эконом. <…> Уже планируем, будем переходить где-то на комфорт-класс, комфорт-плюс», — констатировал генеральный директор АО Смолстром-сервис (входит в СМОЛСТРОМ-СЕРВИС) Вадим Косых, добавив что это требует меньших трудовых ресурсов, но имеет большую маржинальность и более стабильные цены.

С Вадимом Косых согласен директор по девелопменту Группы Голос Антон Амелин. «Мы сейчас балансируем на таком уровне маржинальности, который позволяет только существовать», — сообщил он.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Прогнозы читателей Telegram-канала

Telegram-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ узнал мнение читателей о том, что будет с ценами на новостройки в ближайшие месяцы. Согласно результатам опроса, большинство респондентов (39%) считают, что цены останутся прежними с колебаниями в пределах ±3%.

Треть опрошенных (33%) ожидают рост цен темпом общей инфляции, 11% респондентов прогнозируют снижение цен не более чем на 10%. 9% опрошенных читателей предполагают снижение цен более чем на 10%. Наименьшая доля участников опроса (8%) полагает, что цены будут расти темпом выше роста общей инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

Предложения застройщиков и экспертов отрасли будут включены в итоговую резолюцию комиссии РСПП. Их проанализирует Минстрой России для включения в антикризисный план по поддержке строительной отрасли.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в большинстве мегаполисов России цены на новостройки продолжили расти

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Топ-менеджер ведущего застройщика России рассказал, что будет со спросом и ценами на новостройки в 2025 году 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 25.02.20205 вынес решение, в котором встал на сторону строительных компаний в споре с налоговой инспекцией о привлечении их к солидарной ответственности и взыскании с ответчиков в бюджет в общей сложности 947 445 710 руб.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Согласно материалам дела, 19.09.2024 Межрайонная ИФНС России №30 по Санкт-Петербургу обратилась в Арбитражный суд с заявлением к ООО «СПЕЦИНЖСТРОЙ» и ООО «СМК» о привлечении к солидарной ответственности по обязательствам ООО «Возрождение Петербурга» (налогоплательщик) и взыскании с ответчиков в бюджет солидарно 947 445 710 руб.

Предъявленное требование было мотивировано доводами о том, что привлеченный к ответственности за совершение налогового правонарушения налогоплательщик в лице ООО «Возрождение Петербурга» в результате реорганизации в форме выделения ООО «СПЕЦИНЖСТРОЙ» и ООО «СМК» намеревался избежать и фактически утратил возможность исполнить в полном объеме обязанность по уплате налогов в размере 959 289 524,78 руб.

Как следует из материалов дела, ООО «Возрождение Петербурга» учреждено в 2003 году. 13 августа 2021 года налогоплательщиком было принято решение о реорганизации компании путем выделения ООО «СМК» и ООО «СПЕЦИНЖСТРОЙ», регистрация которых в ЕГРЮЛ осуществлена 16.12.2021.

12 мая 2022-го данной организацией принято решение о ликвидации, а 7 сентября того же года составлен промежуточный ликвидационный баланс.

19 октября 2022 года налоговым органом инициированы мероприятия налогового контроля в форме выездной налоговой проверки правильности исчисления и полноты уплаты всех налогов и сборов за период с 01.01.2019 по 20.05.2022.

1 декабря 2022 года юридическое лицо принимает решение об отмене добровольной ликвидации.

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

Решением налогового органа от 10.04.2024 №23, принятым по итогам данной проверки, ООО «Возрождение Петербурга» привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения в виде штрафа в совокупном размере 134 102 656 руб. и налогоплательщику вменена недоимка по налогам в размере 560 752 585 руб., а всего присуждено к взысканию в бюджет 694 855 241 руб.; на сумму недоимки начислена пеня в размере 259 248 035,25 руб.

Решение налогового органа в досудебном и судебном порядке не обжаловалось и вступило в силу 27.05.2024.

Принятые меры принудительного взыскания оказались безрезультатными и на дату подачи настоящего иска в суд размер задолженности налогоплательщика перед бюджетом РФ составлял 959 289 524,78 руб.

Рассмотрев материалы дела, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области указал, что основанием возложения на созданные в результате выделения из реорганизованного юридического лица организации солидарной обязанности по уплате налогов является совокупность следующих обстоятельств:

• в результате реорганизации налогоплательщик утратил возможность исполнить в полном объеме обязанность по уплате налогов;

• состоявшаяся реорганизация была направлена на неисполнение данных налоговых обязанностей.

Фото: spb.arbitr.ru

По мнению арбитражного суда, соответствующая совокупность обстоятельств налоговым органом не доказана.

Так, спорная реорганизация была произведена в декабре 2021 года, то есть почти за год до начала мероприятий налогового контроля в отношении ООО «Возрождение Петербурга» и более чем за два года до установления факта неисполнения и определения размера вменяемой правопреемникам налоговой задолженности.

В период проведения мероприятий добровольной ликвидации и вплоть до составления промежуточного ликвидационного баланса — с 12 мая по 7 сентября 2022 года — налоговым органом не инициировались камеральные проверки налоговой отчетности налогоплательщика.

В такой ситуации утверждение налогового органа о проведении в декабре 2021 года реорганизации в форме выделения ООО «СМК» и ООО «СПЕЦИНЖСТРОЙ» в целях уклонения ООО «Возрождение Петербурга» от исполнения налоговых обязанностей, установленных только в апреле 2024 года, носит сомнительный характер.

Заявление привлекаемых к ответственности лиц о том, что реорганизация преследовала цели делового характера, заключающиеся в совершенствовании и развитии предпринимательской деятельности, а после реорганизации вновь образованные хозяйственные общества не находились под контролем налогоплательщика и по своему усмотрению определяли способы ведения финансово-хозяйственной деятельности, действуя при этом как независимые участники гражданского оборота, налоговым органом объективными доказательствами не опровергнуто.

Арбитражный суд указал, что налоговый орган не опровергнул объективными доказательствами заявление привлекаемых к ответственности лиц о том, что реорганизация преследовала цели делового характера, заключающиеся в совершенствовании и развитии предпринимательской деятельности. При этом после реорганизации вновь образованные хозяйственные общества не находились под контролем налогоплательщика и по своему усмотрению определяли способы ведения финансово-хозяйственной деятельности, действуя при этом как независимые участники гражданского оборота.

Ссылку налоговой инспекции на предостережение руководства ООО «Возрождение Петербурга» в июне 2021 года от осуществления финансово-хозяйственной деятельности с высоким налоговым риском, связанным с взаимодействием с недобросовестными компаниями (протокол от 18.06.2021 №06/49), арбитражный суд признал несостоятельной, поскольку соответствующие обстоятельства требовали от самого налогового органа неотложного налогового контроля и администрирования поступлений в бюджет.

Более того, осуществление экономической деятельности с привлечением «сомнительных» контрагентов и высокими налоговыми рисками косвенно указывает на то, что как само образование налоговой задолженности, так и причина неспособности налогоплательщика надлежаще исполнять обязанности перед бюджетом лежат в иной плоскости, нежели реорганизация в форме выделения юридических лиц.

Об этом, в частности, также свидетельствуют объяснения налогового органа о том, что в 2023 году движение денежных средств по счету ООО «Возрождение Петербурга» носило преимущественно транзитный характер и было направлено на вывод поступающих денежных сумм на счета иных транзитных организаций с последующим направлением их в теневой оборот, что свидетельствует об использовании реквизитов общества в противоправных целях, а не о фактическом ведении финансово-хозяйственной деятельности.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Арбитражный суд также рассмотрел условия, которые указаны в передаточном акте, и расчеты, сделанные налоговым органом. Кроме того, была оценена деловая репутации ООО «МСК» по государственным контрактам, и, согласно данным бухгалтерской отчетности за 2022 и 2023 годы, данная организация находится в убытке в размере 15 317 000 руб.

При таком положении арбитражный суд не согласился с доводами налогового органа о том, что распределение имущества и обязательств среди реорганизуемых лиц было произведено непропорционально.

В этой связи арбитражный суд обратил внимание на то, что оценка способности налогоплательщика исполнять налоговые обязательства приводится налоговым органом по состоянию на период времени после завершения выездной налоговой проверки и принятия решения о привлечении ООО «Возрождение Петербурга» к налоговой ответственности, то есть спустя более чем два года после завершения процедуры реорганизации.

Учитывая изложенное, суд не усмотрел оснований для возложения на ООО «СПЕЦИНЖСТРОЙ» и ООО «СМК» солидарной ответственности по налоговым обязательствам ООО «Возрождение Петербурга» и полностью отказал налоговому органу в предъявленном требовании.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Минфин и ФНС России: ИП на УСН не освобождаются от уплаты налога на имущество в отношении объектов незавершенного строительства

ФНС разъяснила, при выполнении каких условий земельный участок признают объектом адресации

ФНС: создание нескольких организаций-застройщиков для привлечения средств участников долевого строительства не является дроблением бизнеса 

ФНС напомнила, как исчисляется срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ

ФНС разъяснила особенности налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости

Компенсации всем обманутым дольщикам предлагается освободить от уплаты НДФЛ

ФНС разъяснила особенности налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Какие изменения налогового законодательства ожидают строительную отрасль

Застройщики: в период кризиса снижение налоговой нагрузки через вычеты будет эффективнее прямого бюджетного субсидирования