22 мая 2017 года в 15:30 комитет Государственной Думы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям проводит парламентские слушания по теме: «Совершенствование способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве: цели законодательной реформы и пути ее реализации». Основным предметом слушаний является правительственный законопроект №139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

текстовая онлайн-трансляция парламентских слушаний

15:13

В слушаниях подтверждено участие Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Зал переполнен.

_____________________________________

15:30

Открыл публичные слушания Председатель Комитета ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Он напомнил о поручении Президента – создать Компенсационный фонд долевого строительства. Второе поручение от 3 августа 2016 г. о проработке вопроса по выплатам возмещения гражданам за счёт средств фонда.

_____________________________________

15:37

Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ РФ:

Напомнил ещё про одно поручение Президента об исключении дублирования отчислений в фонд и страхования. Сообщил об основных этапах реформирования законодательства о долевом строительстве, о концептуальных положениях законопроекта.

Минстрой России убеждён, что новый институт увеличит объём долевого строительства, т.к. у людей добавится уверенность, что в проблемном случае они точно получат помощь.

_____________________________________

15:47

Александр Плутник, генеральный директор АИЖК: История создания компенсационного фонда долевого строительства идёт с Госсовета от мая 2016 года. Именно тогда проблема дольщиков СУ-155 подтолкнула к новым подходам.

Только 10 застройщиков в России ведут отчётность по Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО). Из них только 6 публикуют отчётность.

Ежегодно по ДДУ привлекается 1,5 трлн рублей дольщиков в жилищное строительство.

В отдельных регионах имеются накопленные проблемы дольщиков.

Ранее возникал вопрос даже о запрете долевого строительства.

Подробно раскрыл содержание концептуальных положений законопроекта

 

Александр Плутник: Сейчас очень большая концентрация сбора страховых премий несколькими страховыми компаниями.

Все подзаконные акты разрабатываются и скоро будут представлены депутатам.

_____________________________________

15:57

Галина Хованская, депутат Госдумы:

Форма "фонд" не вписывается в Гражданский кодекс. 

Законопроект порождает нестабильность правового регулирования. Многие вопросы с уровня Правительства надо переносить в Закон. Средства фонда нельзя тратить на содержание аппарата.

_____________________________________

Павел Федяев, депутат Госдумы: 

Непонятен процент отчислений, который в бизнес-план должен включать застройщик. Непонятно, как некоммерческая организация может выпускать облигации. Непонятен вопрос: все-таки достраивается объект или выплачивается компенсация.

Депутат поднял тему апартаментов, надо ли их включать в регулирование?

_____________________________________

16:11

Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ РФ отвечает на вопросы депутатов:

Изначально планировалась форма публично-правовой компании, но вернулись к форме "фонд". Со временем найдём возможность перейти к форме "публично-правовой компании". 

Тариф по страхованию доходил до 0,2 процента. С 1 октября после ужесточения требований к страховщикам тариф поднялся до 1 процента. Этот тариф взят за основу при расчетах, но должна быть дифференциация тарифов. Над тарифами работает АИЖК и департамент Минстроя России. Тарифы будут вынесены на обсуждение.

Никита Стасишин, зам. министра строительства и ЖКХ РФ:

Фонд будет решать проблемы только будущих проектов. Все накопленные проблемы будут решаться другим способом. Начал работать закон о банкротстве, при котором из конкурсной базы можно извлекать "недострой" и передавать другим застройщикам. Этот механизм рекомендуется активно использовать.

_____________________________________

16:15

Михаил Мень:

Решение накопившихся проблем – это задача региональных властей.

Александр Плутник:

Мы готовы доработать нормы, регулирующие расходование средств фонда. Но законопроект уже запрещает расходовать средства непосредственно фонда. На нужды фонда предлагается разрешить тратить только доходы от размещения.

Для расчета процента изучается и опыт банков, как они устанавливают проценты кредитования.

Размещать средства предлагается через банк Российский капитал. Строго по инвестиционной декларации.

_____________________________________

16:22

Николай Николаев: Просьба ответы предоставить письменно.

Владимир Кравченко, член Совета Федерации:

Надо учитывать особенности регионов при установке процента. В регионах до 30 процентов жилья не удаётся продать. Если процент будет больше 1 процента, то ситуация усугубится. Есть риски ухудшения ситуации при высоком проценте.

Сергей Шаргунов, депутат Госдумы:

Существующий механизм страхования можно сохранить. Можно ввести дополнительные меры. Есть опасность монополизма, поскольку появляется структура, предоставляющая доступ на рынок.

Есть элемент несправедливости, когда через фонд добросовестный застройщик закрывает проблемы недобросовестного.

Юрий Росляк, Счетная палата:

Институт страхования правильный. Но поскольку он не сработал, необходимо переходить на более эффективный инструмент.

На 1 процент должно быть нормальное экономическое обоснование.

Причины обманутых дольщиков, в том числе, отсутствие определенности в градостроительном регулировании. Нельзя допускать привлечения средств дольщиков, пока есть неопределённость по какому-либо вопросу.

_____________________________________

16:31

Игорь Жук, Банк России:

Допуск к страховым услугам на основании лицензирования страхования, а также необходимость соблюдения требований к страхованию. В списке страховщиков ответственности застройщиков сейчас 16 компаний и ОВС.

В 2016 году заключено 509 тысяч договоров страхования ответственности застройщиков. Собрано страховыми компаниями 18,4 млрд. рублей премий. Средний тариф 1,09 процента.

Страховые компании должны исполнить свои обязательства, поэтому фонд должен распространить свою деятельность только на будущие объекты, не застрахованные. По застрахованным в переходный период должна сохраниться ответственность страховщиков.

Игорь Жук, Банк России:

Банк России поддерживает законопроект, но очень внимательно надо отнестись к переходному периоду.

_____________________________________

16:37

Михаил Кузьмин, депутат Госдумы от Ставрополья:

Законопроект существенно ограничивает возможности слабых регионов, сельской местности. Возможно искусственное создание проблемы на слабой территории с ее перекладыванием на фонд.

_____________________________________

16:43

Александр Калинин, общественная организация "Опора России":

Законопроект вызывает глубокую озабоченность. По нашим расчётам, необходимо 10 подзаконных актов, каждый из которых имеет прямое влияние на рынок. Законы такого уровня должны приниматься при наличии готовых подзаконных актов. 

Плавающая ставка делает неконкурентоспособными цены малых и средних застройщиков.

Правила непрозрачны.

Надо использовать накопленный опыт страхования. Надо развивать перестрахование. 

В законопроекте не учтено, что в стоимость квартиры может не входить инфраструктура.

Юридические лица отчисляют взносы наравне с дольщиками, но фонд их не защищает.

_____________________________________

16:51

Антон Данилов-Данилян, Деловая Россия:

Вопрос: можно ли выполнить поручение Президента иным способом, кроме этого законопроекта? Можно. Для этого надо развести фонд и страхование на разные проекты, или на разные уровни. По аналогии с АСВ, где есть место банкам и Агентству.

Фонд будет иметь минимальный штат, тогда где будет концентрация компетенции? В АИЖК? Тогда надо решать вопрос финансирования совокупной организации фонда и АИЖК.

Страхованием надо стимулировать развитие. Нельзя концентрироваться только на государственных игроках. Так можно прийти к тому, что все секторы будут огосударствлены.

В совет фонда надо включать представителей негосударственного сектора. Есть примеры, где в советы фондов почти не входят госчиновники.

_____________________________________

17:06

Михаил Кузовлев, банк "Российский капитал":

Рассказал опыт санации СУ-155. Половина дольщиков СУ-155 была застрахована, но где эти страховые компании? Они ничего не заплатили. 

_____________________________________

16:56

Леонид Казинец, Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА):

Застройщики поддерживают закон. Т.к. это дополнительная уверенность, что государство защитит дольщиков. 

Фонд должен быть барьером для недобросовестных застройщиков. Фонд должен иметь возможность не обеспечивать недобросовестного застройщика, т.е. отказать ему в защите.

Предлагаем доработать законопроект в части взаимодействия фонда и Росреестра. Сейчас неответ фонда Росреестру является основанием для приостановления или отказа в регистрации ДДУ. Надо дать возможность застройщику самостоятельно предоставить в Росреестр документ об оплате отчислений.

Надо доработать нормы о внесудебном приостановлении деятельности застройщика. Судебная практика показывает, что надо сначала выдать предписание застройщику, дать шанс исправиться. Только затем можно приостанавливать, если предписание не исполнено.

____________________________________

17:08

Николай Циганов, общественная организация "Опора России":

Поддержал предложения Леонида Казинца по приостановлению.

Важно участие застройщиков в совете фонда. Это надо прописать в законе.

Хотелось бы в фонде видеть защитника застройщика от произвола местных властей, которые могут привести к банкротству застройщика.

_____________________________________

17:14

Артем Кирьянов, Общественная палата:

Механизмы защиты дольщиков не должны ослаблять дольщиков. Есть замечания по коррупциогенности законопроекта.

Компенсационный фонд призван нарастить долевое строительство. Не является ли опасным такое наращивание? Много криминальных схем.

Неправильно отрицать положительный опыт страхования. Почему не усилить страхование перестрахованием? 

Важен механизм общественного контроля за фондом.

_____________________________________

17:21

Надежда Косарева, Институт экономики города:

Идею создания фонда поддерживаю, как переходный институт к отмене долевого строительства. 

При андеррайтинге фонд должен оценивать будущие риски, а не состояние дел на текущий момент. 

Застройщик должен иметь возможность оценить свои расходы. Поэтому должен быть точный порядок определения ставки. Законопроект в этой части не доработан.

Плохо прописана суброгация.

Нет базовых норм, определяющихся способ оказания помощи. Отсылка на акт Правительство не совсем правильный подход, т.к. это концептуальная норма.

_____________________________________

Лариса Санникова, Институт государства и права РАН:

Фонд государственный, но юридически государство ответственности не несёт.

Везде бланкетные нормы. Это очень коррупциогенно.

Законопроект полностью отсекает бизнес в виде банков и страхования. Государство активно уходит из социальной сферы (образование, здравоохранение), но усиливает свою роль в экономике. Противоречивые направления.

Если считаем, что страховщиков и банков недостаточно, то давайте фонд делать дополнительным, а не вместо существующих способов обеспечения исполнения обязательств.

_____________________________________

17:33

Анна Рыбина, Всероссийский союз страховщиков:

Страхование имеет ряд преимуществ по сравнению с государственным фондом.

Застройщики часто просто ошибаются в своих расчётах. Профессиональный неформальный подход позволяет это увидеть. Формальный подход госфонда здесь невозможен.

У страховщиков есть система мониторинга, при которой останавливается страхование, если выявляются проблемы не на старте, а в процессе строительства.

У страховщиков есть страховые резервы их всех видов бизнеса, а не только премии от застройщиков. Это обеспечивает более устойчивую конструкцию.

_____________________________________

17:45

Михаил Мень:

Справка Банка России показывает, что премий страховщиками собрано 18 млрд., выплат – ноль. Это говорит об эффективности страхования.

Искусственные конструкции, которые могут привести к выплатам фонда. Это преступление, реакция должна быть совместной с МВД.

 

Александр Плутник:

Процент отчислений обсуждается. Надо исходить из объема проблемы. Есть опыт СУ-155, потребовалось 32 млрд. руб.

Есть застройщики с открытой публичной отчётностью. Предлагаем тариф для таких снижать.

Малый бизнес – это вопрос соразмерности обязательств. 

Подзаконных актов предусматривается три, а не 10. Все будут скоро представлены.

Затраты застройщика на отчисления в фонд будут входить в себестоимость.

Отказать в допуске на рынок должен не фонд, а региональный орган контроля.

Взаимодействие с Росреестром будет исключительно электронное.

_____________________________________

17:50

Игорь Жук, Банк России:

У СУ-155 полисов практически не было. По всем наступившим случаям, банк России готов подключиться, если выплаты не осуществляются.

_____________________________________

17:52

Николай Николаев: подведение итогов.

Надо сделать честный выбор: или государственная система, или развитие частного рынка.

Если государственная система, то надо двигаться в этом направлении без половинчатых решений. Исходя из этой парадигмы надо доработать закон.

Этот законопроект не прошёл оценку регулирующего воздействия. Ключевой вопрос – тариф. К рассмотрению на Комитет надо представить тариф. Выходить на первое чтение, не зная тарифа, нельзя.

Ко второму чтению надо создать рабочую группу.

_____________________________________

О правовых нюансах реализации проектов комплексного развития территорий в интервью порталу ЕРЗ.РФ рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры».

  

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

  

— Алмаз Наземетдинович, насколько известно, совместно с Минстроем России Вы проводите образовательные семинары на эту тему и не так давно выиграли дело в Верховном Суде. Расскажите, пожалуйста, о своей деятельности в сфере комплексного развития территорий (КРТ).

— Я руководитель юридического агентства, и наша основная специализация — градостроительные вопросы.

В прошлом году мы успешно работали над 11 проектами комплексного развития территорий (КРТ) в Москве. Кроме того, по одной-две площадки КРТ у нас было в семи регионах. В рамках своей деятельности мы защищали права правообладателей земельных участков (ЗУ), сопровождали проекты застройщиков и предоставляли консультации региональным властям.

Также мы провели три крупных семинара по КРТ с участием Минстроя России. Каждый раз нам удавалось собрать более 50 участников, среди которых были представители крупных застройщиков, правообладатели недвижимости в Москве и региональные власти.

За последние полгода я выступил c докладами на тему КРТ на нескольких площадках: в Общественной палате Москвы и России, в экспертном совете Фонда развития территорий и в «Деловой России».

25 сентября этого года наше агентство выиграло дело о том, в каком суде следует рассматривать дела об оспаривании решений о КРТ в Москве. Административная коллегия Верховного Суда РФ поддержала нашу жалобу и признала, что решение о КРТ — это нормативный правовой акт, поэтому такие дела должны рассматриваться в качестве первой инстанции Мосгорсудом, а не Арбитражным судом г. Москвы.

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Этот вердикт суда высшей инстанции имеет значительные последствия. Теперь решение о КРТ можно оспорить на любом этапе реализации проекта, что открывает новые возможности для защиты прав и интересов заинтересованных лиц. В ближайшее время Верховный Суд РФ рассмотрит еще одно наше дело, связанное с КРТ.

 

— Как Вы относитесь к такому сложному механизму редевелопмента, как КРТ? Многие считают, что это похоже на передел собственности. А что думаете Вы?

— Я считаю, что КРТ — это замечательно. Это мощный инструмент для нашей экономики, который позволяет мобилизовать внутренние ресурсы. В условиях, когда многие финансовые потоки ограничены, КРТ дает возможность, несмотря на все трудности, вкладывать средства в развитие своей страны.

Комплексное развитие незастроенных государственных территорий, включая кварталы и микрорайоны с транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой, безусловно, полезно для всех. То же самое касается комплексного развития застроенных территорий. Однако я считаю, что вопрос изъятия частной собственности требует детального обсуждения.

В пользу создания института КРТ свидетельствуют два ключевых фактора. Во-первых, города растут, что в наше время влечет увеличение этажности в центральных районах и перенос производственных мощностей за пределы города. Это подчеркивает необходимость редевелопмента.

Второй и, пожалуй, наиболее значимый фактор — это последствия приватизации в нашей стране. Она привела к настолько сильному дроблению земельных участков, что собрать их в единый актив для редевелопмента в условиях свободного рынка становится практически невозможно.

В этом случае КРТ может стать решением проблемы. Изъятие застроенной территории у различных собственников позволяет объединить участки с изломанными границами и создать единый комплекс для застройки.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

— В чем Вы видите главную цель КРТ? Вы согласны с тем, что комплексное развитие придает городским кварталам и микрорайонам правильные формы, как, например, в Барселоне или в американских мегаполисах, с их прямыми улицами и авеню?

— К сожалению, в законодательстве до сих пор не сформулированы в явном виде цели и принципы градостроительного планирования. Однако в контексте КРТ были озвучены такие важные цели, как устойчивое развитие, улучшение инфраструктуры, привлечение внебюджетного финансирования.

И все же главной целью, согласно ст. 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), является формирование комфортной городской среды.

При этом нигде в законе до сих пор не расшифровано, что под такой конституционной ценностью, как благоприятная окружающая среда, понимается и комфортная городская среда. В своем Определении от 06.10.2015 №2317-О Конституционный Суд РФ указывал, что решения, принимаемые органами публичной власти в градостроительной сфере, призваны обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах.

Еще одна проблема — это практически полное отсутствие в документах территориального планирования элементов планировочной структуры.

 

— Вы хотите сказать, что даже при реализации проектов КРТ не удается добиться правильной формы городской планировки?

— Важно подчеркнуть, в законе определено, что территории комплексного развития могут включать в себя не только замкнутые кварталы, но и, например, перекрестки (крайние участки к перекресткам).

В той же Москве активно реализуются проекты КРТ нежилой застройки на территориях, где раньше находились производственные предприятия. Эти территории имеют относительно четкие границы: так называемый ржавый пояс вокруг Третьего транспортного кольца с ответвлениями до МКАД. Однако и в этом случае не всегда удается сформировать территории комплексного развития правильно.

Оказалось, что проще всего изымать склады и другие невысокие промышленные здания под будущее многоэтажное жилье по цене недвижимости. Но совершенно невозможно привлечь внебюджетное финансирование, если речь идет о действующем успешном производстве, даже если оно малоэтажное. С переселением действующих производств из черты города надо работать по отдельным программам.

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Кроме того, конфигурация границ территории КРТ вокруг сохраняемых заводов также не является оптимальным решением. Проблема заключается в том, что Верховный суд РФ допустил наложение санитарно-защитных зон на территории КРТ.

В результате чего, как это случилось в деле Кунцевского хлебозавода №22 (дело ВС РФ №А40-101706/2021), площадь застройки в уже расторгованном проекте КРТ неожиданно уменьшается, что значительно влияет на экономику всего проекта.

Решение тут лежит в более глубокой проработке градостроительного потенциала именно юристами. Но пока, к сожалению, мы наблюдаем, что у застройщиков сложной темой зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и другими нюансами градостроительного потенциала занимаются какие угодно отделы, но не юристы. Да и профильных юристов практически на рынке практически не встретишь.  

 

— При этом все риски в КРТ — это риски застройщика?

— Верно. За всеми этими проблемами, связанными со сроками и качеством документов от органов власти, а также с интересами правообладателей и инвесторов, стоят застройщики, которые взялись за реализацию сложных и масштабных проектов КРТ.

Судебная практика уже научилась справляться с обычными рисками. Застройщикам продлевают сроки по договорам КРТ и даже разрешают отклоняться от параметров строительства, указанных в конкурсной документации. Однако появились новые риски.

Все чаще можно наблюдать, как территории комплексного развития захватывают участки, которые уже были подготовлены для жилищного строительства. При этом КРТ, инициированный самими правообладателями, практически не осуществляется, на что также обращает внимание на страницах вашего издания заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов.

В сложившейся ситуации Москва предложила новый способ реализации КРТ. Застройщики могут стать участниками городских операторов. Такой формат позволяет правообладателям-застройщикам с меньшими рисками брать на себя ответственность за развитие не только своего участка, но и прилегающей территории.

Некоторые считают, что этот подход может обходить правила торгов. Однако мы уверены, что ни на одном этапе реализации проекта закон не нарушается. Мы активно работаем с регионами по продвижению такого формата.

 

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

 

— В завершение давайте обсудим, какие изменения ожидают нас в ближайшее время. В частности, обяжут ли операторов КРТ инвестировать в строительство инфраструктуры на территории КРТ? Возможно, Вы отметите и другие интересные тенденции.

— На вашем сайте уже появлялась информация о проекте нового Федерального закона, подготовленного Министерством строительства и ЖКХ РФ. В этом документе определены ключевые направления развития института КРТ в ближайшие год-два.

Я бы выделил несколько основных моментов:

● передача в залог прав по договорам о КРТ;

● внесение изменений в ранее принятое решение о КРТ, в том числе в связи с установлением ЗОУИТ;

● обязанность органов власти, принявших решение о КРТ, направлять сведения об установлении границ такой территории в ЕГРН;

● выдача разрешения на строительство на территории КРТ до образования ЗУ (для земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности).

 

Алмаз Кучембаев. Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

 

Однако ключевым изменением я бы назвал то, что теперь территории КРТ можно будет формировать исключительно вокруг индивидуальных жилых домов. Если законопроект, конечно, будет принят в таком виде. Сегодня индивидуальные дома включают в качестве «довеска» к многоквартирным.

В целом нормотворческая деятельность Правительства РФ направлена на удовлетворение конкретных запросов участников правоотношений. Она отличается высокой степенью проработки и юридической грамотностью. Однако новые нормы обязательно проходят проверку в судебной практике.

В связи с этим стоит отметить, что Верховный Суд уже создал пять прецедентов, вносящих существенные изменения в действующее законодательство.

Мы осознаем сложность и значимость института КРТ и стремимся активно делиться своими достижениями.

 

— Алмаз Наземетдинович, спасибо за интересный разговор. Надеемся, что он продолжится на портале ЕРЗ.РФ.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

   

 

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Особенности создания объектов социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов 

Объявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят