На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №48-П от 09.11.2022 по делу о проверке конституционности абз. первого ч. 1 ст. 48 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (131-ФЗ) в связи с жалобой граждан Ю. А. Плахтеевой, А. Ю. Савушкиной и А. Ю. Яковлевой».

Фото: www.kadastr.tatarstan.ru

Согласно материалам дела, администрация муниципального образования в марте 2020 года отменила разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ) принадлежащего гражданам индивидуального жилого дома со встроенным кафе и производственными помещениями, выданное той же местной администрацией в 2009 году.

Решением районного суда в августе 2020 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, заявителям отказано в удовлетворении требования о признании указанного постановления незаконным.

Суды исходили из того, что местная администрация, выявив несоответствия спорного объекта капитального строительства (ОКС) требованиям проектной документации, а также нарушения ряда градостроительных норм и правил при его размещении и эксплуатации, действовала в рамках своих полномочий, руководствуясь ч. 1 ст. 48 131-ФЗ, предусматривающей возможность отмены муниципальных правовых актов в порядке самоконтроля.

Решением районного суда в феврале 2021 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, отказано в удовлетворении исковых требований, предъявленных к заявителям, о признании названного спорного объекта самовольной постройкой (в том числе ввиду отмены РВ) и о возложении на них обязанности осуществить его снос.

Как указал в своем решении КС РФ, складывающаяся судебная практика показывает, что она не отличается устоявшимся единообразием в оценке законности решений местной администрации об отмене индивидуальных муниципальных правовых актов, в частности разрешений на ввод.

Ранее суды нередко исходили из того, что внесение каких-либо изменений в РВ или его отмена после государственной регистрации права собственности на объект невозможны без соответствующего изменения либо оспаривания зарегистрированного права собственности.

Фото: www.exiora.ru

В более поздних решениях судов распространен подход, при котором отмена РВ в порядке самоконтроля признается законной и обоснованной при наличии выявленных и подтвержденных нарушений действующих норм и правил при строительстве без учета состоявшейся государственной регистрации права собственности.

Как указал КС РФ, самостоятельная отмена местной администрацией принятого ею ранее муниципального правового акта, разрешающего ввод объекта в эксплуатацию, после регистрации права собственности на объект в ЕГРН может привести к правовым последствиям, неблагоприятным для реализации собственниками объекта их прав и законных интересов, в том числе к предъявлению требований о признании возведенной постройки самовольной.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

Действующее же законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность.

Самостоятельная отмена органом местного самоуправления (ОМСУ), выданного им ранее РВ объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, способна существенно затронуть интересы как его собственников, так и местного сообщества в целом.

Исходя из этого, суд сделал вывод о том, что абз. первый ч. 1 ст. 48 131-ФЗ не может рассматриваться как предполагающий возможность самостоятельной отмены ОМСУ РВ объекта ИЖС после государственной регистрации права собственности на него.

Другие публикации по теме:

Разрешение на строительство исключат из перечня документов, необходимых для подключения объекта капстроительства к сетям

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Изменения в форме разрешения на строительство

Изменения в форме разрешения на ввод

Как зарегистрировать дом блокированной застройки, пока такая возможность не реализована в ФГИС ЕГРН

Подмосковные застройщики теперь могут внести изменения в разрешение на ввод в режиме онлайн

Виды подготовительных работ, которые могут выполняться до выдачи разрешения на строительство, приведут в соответствии с ГрК РФ

Новые формы разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию

Уточненные требования к ГПЗУ при оформлении разрешения на строительство для объектов, расположенных на двух земельных участках

Новый регламент по выдаче разрешения на ввод: подробности и нюансы

Кто и как сможет получить копии документов из ЕГРН, выражающих содержание сделок

Утверждена дорожная карта по развитию цифровой платформы ИЖС, разработанная ДОМ.РФ

Росреестр опубликовал информацию с разъяснениями нового закона о перепланировках в многоквартирных домах. Ведомство указывает, что в СМИ стала распространяться недостоверная информация о том, как будет работать Федеральный закон 608-ФЗ, которым была усовершенствована процедура перепланировки помещений. Чтобы устранить неверное толкование, решено разъяснить суть изменений и расставить все точки над «i».

Фото: vk.com

Росреестр указывает, что:

Порядок согласования перепланировки НЕ МЕНЯЕТСЯ

Специалисты Росреестра отмечают, что изменения не затрагивают порядка получения согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме (МКД) или принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. Порядок оформления перепланировки, как и ранее, требует подготовки документов и обращения в орган публичной власти, а также внесения последующих изменений в сведения о помещении, в отношении которого была проведена перепланировка.

Законом лишь уточняется понятие перепланировки исходя из действующих положений ст. 40 Жилищного кодекса (ЖК РФ). Кроме того, закон определяет, с какого момента перепланировка считается завершенной — в части назначения, границ и площади помещения. До принятия закона этот вопрос не был урегулирован. Теперь установлено, что таким моментом является внесение измененных сведений в ЕГРН.

Ремонтные работы согласовывать НЕ НУЖНО

Следует различать виды строительных работ. Ремонт, реконструкция и перепланировка — это разные вещи. Они регламентируются разными федеральными законами и предусматривают различный объем строительных работ и их юридические последствия.

В частности, ремонт не влечет за собой изменение характеристик помещений, а соответственно, и необходимости обращения в Росреестр. Согласовывать ремонт не требуется, а вот реконструкцию и перепланировку — нужно, поскольку они как раз предполагают изменение характеристик помещения.

Фото: kprf.ru

Например, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.

В отличие от перепланировки реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. К примеру, возведение пристроя к жилому дому или мансардного этажа.

Вносить изменения в техпаспорт помещения теперь НЕ ТРЕБУЕТСЯ

Ранее было предусмотрено, что перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения в МКД, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. С принятием закона исключена связь перепланировки с необходимостью внесения изменений в технический паспорт, что также упрощает существовавшие ранее процедуры.

Теперь перепланировка представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 ЖК РФ, и (или) изменение его внутренней планировки, в том числе без изменения границ и (или) площади помещения.

Фото: industrystandarddesign.com

Никакой новый технический план НЕ ВВОДИТСЯ

По сообщениям ряда СМИ, собственник обязан получить не только акт приемки, но и новый технический план у кадастрового инженера и направить документы в Росреестр. Специалисты Росреестра разъясняют, что данный механизм действовал ранее, до принятия нового закона, и он не соответствует новым положениям.

Наоборот, теперь технический план по итогам перепланировки нужно подготовить до получения акта приемочной комиссии. Это требуется для того, чтобы уполномоченный орган (как правило, это органы местного самоуправления) после утверждения акта приемочной комиссии мог самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение.

То есть заявителю после завершения перепланировки больше не нужно будет тратить время, чтобы предоставить в Росреестр документы для внесения изменений в ЕГРН.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Прогнозы о росте коррупционного рынка БЕЗОСНОВАТЕЛЬНЫ

По мнению специалистов Росреестра, оснований для роста коррупционного рынка по согласованию перепланировок нет, поскольку подготовка технического плана осуществляется на основании договора подряда, заключаемого на свободном рынке кадастровых работ. Эти работы выполняются как кадастровыми инженерами — индивидуальными предпринимателями, так и коммерческими юридическими лицами, в штате которых имеется не менее двух кадастровых инженеров.

Говорить о возможном увеличении «незаконных» перепланировок также безосновательно, поскольку закон НЕ МЕНЯЕТ ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ ИХ СОГЛАСОВАНИЯ

Урегулирован вопрос образования новых помещений при перепланировке

Как подчеркивают специалисты Росреестра, ст. 40 ЖК РФ начиная с самой первой ее редакции устанавливает, что объединение помещений осуществляется в соответствии с гл. 4 ЖК РФ, то есть в порядке перепланировки помещений.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Таким образом, положения закона на самом деле не являются новеллой и не создают дополнительных сложностей для собственников, решивших изменить границы своих помещений или образовать новые помещения в МКД.

Изменения позволят избежать сложностей с продажей квартиры или получением наследства

В результате перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости. Например, в связи с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры — как в меньшую, так и в большую сторону.

При этом, если общая площадь квартиры увеличится, возрастет ее кадастровая и рыночная стоимость, и, соответственно, налог на недвижимое имущество тоже. Кроме того, такая перепланировка также повлечет изменения содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения).

Фото: © Matej Kastelic / Фотобанк Лори

Выписка из ЕГРН содержит информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и подтверждает право собственности на недвижимое имущество.

Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями, содержащимися в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи), и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий, подчеркивают специалисты ведомства.

Федеральный закон 608-ФЗ направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах с целью реализации гражданского оборота таких помещений, резюмируют в Росреестре.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Разработана новая форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в МКД

Принят законопроект о техническом обследовании МКД при реализации программы капремонта

Верховный Суд: обязать УК установить контейнерную площадку на придомовой территории МКД можно, если это соответствует отраслевым нормам

Новые правила безопасного использования и содержания лифтов

Верховный Суд разъяснил, можно ли при смене управляющей компании передать техническую документацию на МКД почтой

Требования к уведомлениям о переводе жилого помещения в нежилое

Договор на стройконтроль станет обязательным для проведения капитального ремонта в МКД

Срок выдачи лицензии УК сократят в три раза

Утверждены новые требования к исполнительной документации

Минстрой: при отсутствии проектной и исполнительной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению

В Госдуме предлагают разрешить проводить реконструкцию МКД при поддержке 2/3 собственников

Как упорядочат нормы, регулирующие переустройство и перепланировку помещений в МКД