В Госдуму поступил проект федерального закона «О внесении изменений в статью 61.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"».

03.02.2022 Конституционный Cуд РФ вынес Постановление №5-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой гражданина С. В. Кузьмина».

В суде была рассмотрена ситуация, в которой банк за два месяца до санации продал гражданину квартиру по заниженной цене, что послужило признанию сделки недействительной. Суд определил очередность требования покупателя по возврату уплаченной суммы. В итоге гражданин лишился гарантий получения денег за квартиру, которая является его единственным пригодным для проживания жильем.

Фото: www.exiora.ru

КС РФ указал, что из-за отсутствия в действующем правовом регулировании механизмов, гарантирующих в рамках процедур банкротства реальное и оперативное получение денежных средств гражданином, выступавшим в качестве покупателя по признанному недействительным на основе оспариваемых положений договору купли-продажи жилого помещения, которое для него является единственным пригодным для постоянного проживания, такой гражданин может оказаться в тяжелой жизненной ситуации ввиду невозможности либо затруднительности удовлетворения его конституционно признаваемой потребности в жилище.

КС РФ обязал федерального законодателя внести в закон изменения, гарантирующие возврат покупателю уплаченной суммы. До установления соответствующего законодательного регулирования при продаже с торгов в рамках процедуры банкротства жилого помещения деньги за проданное с торгов жилье должны быть переданы ему, а не в конкурсную массу. При этом гражданин после получения денег еще сможет пользоваться жильем в течение установленного судом разумного срока.

В целях исполнения Постановления КС РФ был разработан данный законопроект. Согласно документу, если сделка по приобретению гражданином у должника жилого помещения (его части) признана арбитражным судом недействительной, но для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в указанном жилом помещении, такое жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, то часть средств, вырученных от реализации этого помещения, в размере суммы денежных средств и (или) действительной стоимости иного имущества, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, вносится на специальный банковский счет должника, а оставшаяся часть перечисляется на основной счет должника и включается в конкурсную массу.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

Арбитражный управляющий открывает в кредитной организации отдельный счет должника, который предназначен только для погашения требования гражданина-покупателя по недействительной сделке за счет денежных средств, вырученных от реализации жилого помещения, приобретенного по недействительной сделке (специальный банковский счет должника), что указывается в договоре специального банковского счета должника.

Денежные средства со специального банковского счета должника списываются по распоряжению арбитражного управляющего только в целях удовлетворения требования гражданина. В случае уклонения гражданина от принятия денежных средств они вносятся арбитражным управляющим в депозит нотариуса по месту нахождения должника, о чем арбитражный управляющий сообщает гражданину по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Фото: www.nk-tv.com

До перечисления на банковский счет гражданина денежных средств либо до их внесения в депозит нотариуса гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им, при этом по ходатайству гражданина арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, вправе до начала торгов по продаже жилого помещения установить дополнительный разумный срок сохранения права пользования этим помещением, исчисляемый с даты перечисления гражданину суммы, но не более шести месяцев.

В случае отказа гражданина и членов его семьи освободить жилое помещение по истечении установленного срока их принудительное выселение осуществляется на основании выдаваемого арбитражным судом исполнительного листа, взыскателем по которому является покупатель жилого помещения.

Фото: www.u.9111s.ru

Порядок продажи жилого помещения должен предусматривать минимальную цену его продажи в ходе публичного предложения не ниже размера увеличенной на 5% суммы денежных средств и (или) действительной стоимости иного имущества, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, и суммы затрат, связанных с проведением торгов.

Гражданин вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения. В случае незаключения договора купли-продажи по результатам первых, повторных торгов и торгов посредством публичного предложения не являвшийся участником любых из указанных торгов гражданин вправе в разумный срок заключить договор купли-продажи жилого помещения по цене, равной начальной цене продажи первых или повторных торгов, или минимальной цене продажи торгов посредством публичного предложения.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Никита Стасишин (Минстрой): в ряде субъектов РФ наблюдаются задержки с вводом жилья

Разработан порядок предоставления субъектам РФ финансовой поддержки на расселение аварийного жилфонда

Фонд защиты дольщиков официально переименован в Фонд развития территорий

Разработаны устав и положение о наблюдательном совете ППК «Фонд развития территорий»

Президент подписал закон о создании Фонда развития территорий

Почти в половине российских регионов количество долгостроев в 2021 году сократилось

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ

За месяц на крупнейших региональных рынках России новостройки подорожали на 1,1%. Специалисты в сфере недвижимости, которых опросил «Коммерсант», отметили стабилизацию спроса и сдержанную активность девелоперов.

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

В Циан.Аналитике подсчитали среднюю стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов с населением свыше 1 млн человек, а также Московская и Ленинградская области). В середине ноября средняя стоимость составила 177,4 тыс. руб. за 1 кв. м (+1,1% за месяц).

Согласно статистике федеральной компании «Этажи», средняя цена 1 кв. м новостроек в России в целом в ноябре равняется 134,6 тыс. руб. за 1 кв. м (+0,3%). Специалисты Яндекс Недвижимость определили, что медианная стоимость новостроек в крупнейших городах страны за месяц выросла на 0,9%.

Заметный рост цен 1 кв. м первичной жилой площади за месяц, по данным Циан.Аналитики, отмечен в Нижнем Новгороде (+4,5%, до 205,6 тыс. руб.), Ростове-на-Дону (+3,1%, до 151,5 тыс. руб.). В Москве и Санкт-Петербурге новостройки прибавили 1,6% (до 383,9 тыс. руб.) и 0,8% (до 258,9 тыс. руб.) соответственно.

При этом количество заключенных договоров долевого участия в Московском регионе относительно сентября сократилось на 4%. В агломерации Санкт-Петербурга активность выросла на 1%, а в регионах она сократилась на 6%.

Фото: cian.ru

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) отметил общее увеличение цен на фоне относительно стабильного спроса: в денежном выражении рынок немного подрос и не демонстрирует явного снижения цен.

Эксперт назвал текущую ситуацию более прогнозируемой для девелоперов, чем во второй половине лета. «Одновременно на рынок выходит существенно меньше новинок: ставки по проектному финансированию остаются высокими, позиция банков в части оценки проектов ужесточается, а планирование становится более осторожным, — рассказал Попов и добавил: — Количество лотов в активном предложении за месяц сократилось на 1%».

В таких условиях, по мнению аналитика, застройщики пока не готовы к массовому применению скидок. Кроме того, замедление темпов вывода новых проектов предполагает уменьшение в структуре предложения доли лотов на котловане, что оказывает дополнительное давление на цены.

Алексей Попов ожидает увеличения количества сделок на рынке новостроек на 10% — 15% в ноябре-декабре за счет стандартных сезонных циклов и рассчитывает, что в первом квартале спрос поддержат еще и выплаты тринадцатых зарплат и годовых бонусов.

Фото из архива Д. Алексеева

Управляющий директор первичного направления Авито Недвижимости Дмитрий Алексеев (на фото) с 1 по 12 ноября зафиксировал увеличение на 11% активности на платформе потенциальных покупателей новостроек по сравнению с первой декадой октября.

Однако пользователи часто просматривают объявления, лишь интересуясь условиями приобретения квартир, признал он, тем не менее речь идет о формировании отложенного спроса.

Эксперт добавил, что объем предложения сейчас на 52% превышает показатель аналогичного периода прошлого года.

Фото: lp.etagi.com

В федеральной компании «Этажи» в ноябре отметили увеличение покупательского спроса на 14,3% по сравнению с октябрем, но это ниже уровня прошлого года на 30,7%.

Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев (на фото) предполагает влияние на покупателей информационного фона. Сообщения о постоянном ужесточении условий выдачи ипотеки могут стимулировать часть клиентов к немедленному заключению сделок, полагает он. Эксперт прогнозирует рост активности покупателей на 5% — 10% до конца года.

При этом, по словам Зайцева, реальная стоимость продажи при приобретении недвижимости за наличный расчет может сократиться на 5% — 8% за счет сезонных акций и специальных предложений от застройщиков.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров (на фото) считает, что спрос на новостройки остается, а доля собственных средств покупателей в структуре заключаемых сделок увеличивается.

Эксперт не исключает, что в ближайшей перспективе спрос на рынке новостроек немного вырастет за счет возобновления крупными банками приема заявок по льготным ипотечным программам. А цены продолжат медленный рост, прибавляя по 1% в месяц. Такая динамика близка к текущему уровню инфляции, уточняет Белокуров.

Эксперты единодушны в ожиданиях медленного роста цен как минимум до конца года, а активность на рынке, по их мнению, будет поддерживаться за счет выплаты годовых бонусов в крупных компаниях.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Эксперты: расширение программ господдержки жилищного строительства крайне необходимо

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: в октябре продажи квартир и апартаментов в Петербургском регионе выросли на 2%

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Эксперты: рост спроса на новостройки Подмосковья обеспечили акции застройщиков, начало делового сезона и дефицит лимитов по «Семейной ипотеке»