В Госдуму поступил проект федерального закона «О внесении изменений в статью 61.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"».

03.02.2022 Конституционный Cуд РФ вынес Постановление №5-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой гражданина С. В. Кузьмина».

В суде была рассмотрена ситуация, в которой банк за два месяца до санации продал гражданину квартиру по заниженной цене, что послужило признанию сделки недействительной. Суд определил очередность требования покупателя по возврату уплаченной суммы. В итоге гражданин лишился гарантий получения денег за квартиру, которая является его единственным пригодным для проживания жильем.

Фото: www.exiora.ru

КС РФ указал, что из-за отсутствия в действующем правовом регулировании механизмов, гарантирующих в рамках процедур банкротства реальное и оперативное получение денежных средств гражданином, выступавшим в качестве покупателя по признанному недействительным на основе оспариваемых положений договору купли-продажи жилого помещения, которое для него является единственным пригодным для постоянного проживания, такой гражданин может оказаться в тяжелой жизненной ситуации ввиду невозможности либо затруднительности удовлетворения его конституционно признаваемой потребности в жилище.

КС РФ обязал федерального законодателя внести в закон изменения, гарантирующие возврат покупателю уплаченной суммы. До установления соответствующего законодательного регулирования при продаже с торгов в рамках процедуры банкротства жилого помещения деньги за проданное с торгов жилье должны быть переданы ему, а не в конкурсную массу. При этом гражданин после получения денег еще сможет пользоваться жильем в течение установленного судом разумного срока.

В целях исполнения Постановления КС РФ был разработан данный законопроект. Согласно документу, если сделка по приобретению гражданином у должника жилого помещения (его части) признана арбитражным судом недействительной, но для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в указанном жилом помещении, такое жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, то часть средств, вырученных от реализации этого помещения, в размере суммы денежных средств и (или) действительной стоимости иного имущества, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, вносится на специальный банковский счет должника, а оставшаяся часть перечисляется на основной счет должника и включается в конкурсную массу.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

Арбитражный управляющий открывает в кредитной организации отдельный счет должника, который предназначен только для погашения требования гражданина-покупателя по недействительной сделке за счет денежных средств, вырученных от реализации жилого помещения, приобретенного по недействительной сделке (специальный банковский счет должника), что указывается в договоре специального банковского счета должника.

Денежные средства со специального банковского счета должника списываются по распоряжению арбитражного управляющего только в целях удовлетворения требования гражданина. В случае уклонения гражданина от принятия денежных средств они вносятся арбитражным управляющим в депозит нотариуса по месту нахождения должника, о чем арбитражный управляющий сообщает гражданину по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Фото: www.nk-tv.com

До перечисления на банковский счет гражданина денежных средств либо до их внесения в депозит нотариуса гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им, при этом по ходатайству гражданина арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, вправе до начала торгов по продаже жилого помещения установить дополнительный разумный срок сохранения права пользования этим помещением, исчисляемый с даты перечисления гражданину суммы, но не более шести месяцев.

В случае отказа гражданина и членов его семьи освободить жилое помещение по истечении установленного срока их принудительное выселение осуществляется на основании выдаваемого арбитражным судом исполнительного листа, взыскателем по которому является покупатель жилого помещения.

Фото: www.u.9111s.ru

Порядок продажи жилого помещения должен предусматривать минимальную цену его продажи в ходе публичного предложения не ниже размера увеличенной на 5% суммы денежных средств и (или) действительной стоимости иного имущества, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, и суммы затрат, связанных с проведением торгов.

Гражданин вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения. В случае незаключения договора купли-продажи по результатам первых, повторных торгов и торгов посредством публичного предложения не являвшийся участником любых из указанных торгов гражданин вправе в разумный срок заключить договор купли-продажи жилого помещения по цене, равной начальной цене продажи первых или повторных торгов, или минимальной цене продажи торгов посредством публичного предложения.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Никита Стасишин (Минстрой): в ряде субъектов РФ наблюдаются задержки с вводом жилья

Разработан порядок предоставления субъектам РФ финансовой поддержки на расселение аварийного жилфонда

Фонд защиты дольщиков официально переименован в Фонд развития территорий

Разработаны устав и положение о наблюдательном совете ППК «Фонд развития территорий»

Президент подписал закон о создании Фонда развития территорий

Почти в половине российских регионов количество долгостроев в 2021 году сократилось

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства рассказал РБК о главных трендах рынка жилой недвижимости столицы.

Фото: sobianin.ru 

Реновация

К 2032 году московское правительство планирует завершить переселение жителей из тех домов, которые изначально вошли в программу реновации, и, скорее всего, она будет продолжена.

«Мы понимаем, что к тому времени у многих жилых зданий, которые в 2017 году были в удовлетворительном состоянии, срок эксплуатации подойдет к концу», — пояснил Владимир Ефимов (на фото ниже).

Фото: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Здесь, по его словам, нужен или дорогостоящий капитальный ремонт, который радикально не изменит качество жилья, либо снос.

Бывает и так, что рядом с домами, попавшими в программу, остаются объекты, которые по состоянию ничем не лучше.

«Поэтому правильнее заниматься планированием в границах квартала целиком, а не по принципу "один дом убрали и на его месте построили новый"», — заявил представитель региональной власти.

Говоря об объемах строительства в Москве, он напомнил, что несколько лет назад здесь сдавалось около 5 млн кв. м жилья в год. В последнее время темпы стали более высокими.

В 2023-м, например, было введено 7,3 млн кв. м жилья, и произошло это как раз за счет реновации и стимулирующих спрос программ льготной ипотеки.

«Сегодня мы видим замедление выхода на этап стройки по новым площадкам. Это разумная реакция девелоперов на ситуацию более сдержанного спроса, — отметил вице-мэр и добавил: — Но говорить о том, что продажи остановились и нас ждет катастрофа, пока оснований нет».

Фото: t.me/hals_development

Апартаменты

До сих пор в профессиональной среде вызывает споры решение правительства Москвы по апартаментам.

Владимир Ефимов считает, что эта категория появилась как «некая идея второго жилья», но формально это нежилое помещение, где «нельзя прописаться и, следовательно, получить набор социальных услуг».

При этом такие объекты, уточнил он, формируют дополнительную нагрузку и спрос со стороны населения на социальную инфраструктуру.

«Поэтому мы приняли решение, что больше строительство апартаментов согласовывать не будем, и соответствующим образом поправили законодательство», — подчеркнул глава столичного стройкомплекса.

В новых правилах четко определено, что есть гостиницы, и какие требования к ним должны быть (апартаменты зачастую и числились как разновидность отелей).

Но если есть запрос от инвестора перевести апарт-комплекс в жилой, то ему предлагается поменять вид разрешенного использования и построить нормальный дом, если это возможно в рамках градостроительных решений, заключил Владимир Ефимов.

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-texter.ru

Малогабаритные квартиры

Изменились в Москве и нормативы, связанные с минимальным размером жилья. Теперь площадь однокомнатных квартир должна быть не менее 28 кв. м и 44 кв. м. — двухкомнатных. И для этого, убежден собеседник РБК, есть основания.

Во-первых, размер квартиры регламентирован строительными нормами, из которых и рассчитываются минимальные площади.

Во-вторых, в среднем в столице живет чуть больше двух человек на одну квартиру. Именно под этот показатель планируются социальная и транспортная инфраструктуры.

Но когда строится дом, в котором много маленьких квартир, это ломает все планы. Получается, что в итоге появляется жилой массив, который в необходимом объеме ничем не обеспечен.

«Если у девелопера будут квартиры меньше 28 кв. м, то мы потребуем компенсацию на инфраструктуру, необходимую для обеспечения всех новых жителей образованием, транспортом и медициной», — предупредил столичный чиновник.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Комплексное развитие территорий

Сегодня в Москве в стадии реализации находится 108 проектов КРТ с площадью застройки порядка 27—28 млн кв. м.

Одни из них реализуются по инициативе правообладателей, вторые — через торги, третьи — операторами, которых город учредил, в том числе в целях программы реновации.

«В этом году мы определили на торгах инвесторов десяти площадок, и спрос остается высоким», — заверил Владимир Ефимов.

Фото: © Ярославский Максим / Фотобанк Лори

Кадры

По оценкам столичной мэрии, дефицит рабочих кадров в сфере строительства на рынке Москвы составляет порядка 50 тыс. — 70 тыс. человек.

Причем нельзя выделить, каких специалистов больше не хватает, — это и управленцы, которые могли бы все процессы организовать, и представители рабочих профессий.

Нехватка кадров сказывается на росте заработных плат и, соответственно, себестоимости строительства.

Ранее ситуацию выравнивала трудовая миграция их стран СНГ, но сегодня и там достаточно высокий внутренний спрос. Тем не менее варианты решения проблемы есть.

Одним из них вице-мэр поделился в интервью: «Чтобы минимизировать трудозатраты проектов, мы максимально начали использовать механизацию, современные технологии и все больше переходить на типовые решения».

Фото: stroj-musor.moscow

Импортозамещение

В стройкомплексе проблема импортозамещения, по мнению вице-мэра столицы, не стоит так остро, как в некоторых других отраслях, и те же самые дома по программе реновации на 95% — 97% возводятся из российских комплектующих.

Сложнее обстоят дела с зарубежной строительной техникой, но и здесь идет замещение, в том числе китайской продукцией.

Есть вопрос, связанный с поставками оборудования, из-за чего пришлось переделывать некоторые проекты.

«Но это привело лишь к небольшим сдвигам по срокам, ничего остановлено не было», — подвел черту Владимир Ефимов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Утвержден алгоритм цифрового мастер-планирования территории города Москвы

Порядок внесения сведений в сводный план регулирования использования территории города Москвы изменен

Изменения в порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении КРТ

В Москве появится электронный реестр строителей

В Москве утверждены новые особенности при реализации решений о КРТ нежилой застройки

В Москве сокращен перечень документов о создании мест приложения труда, необходимых для подтверждения статуса инвестиционного проекта

Эксперты: вслед за официальным запретом строить в Москве микроквартиры последовал неофициальный — на апартаменты

Как упростят процедуру принятия решения о КРТ в Москве

Новые изменения московского законодательства в сфере архитектурно-градостроительных решений