На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 №34-П по делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"…».

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суда РФ (КС) проверил конституционность норм, которыми устанавливается возможность при передаче заложенного имущества застройщика-банкрота Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее Фонда), кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, лишать их залоговых прав, т.е. права на получение удовлетворения за счет этого имущества (соответствующей денежной компенсации).

В силу ч. 14 и ч. 17 ст. 16 151-ФЗ от 27.06.2019 передача объектов застройщика Фонду осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на передачу.

Фото: www.псбр.рф  

Норма о передаче объектов фонду применяется с обратной силой и ухудшает положение залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, уменьшая объем принадлежащих им прав. Перечень же такого рода кредиторов в деле о банкротстве застройщика обширен: к ним относятся кредиторы, которым земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы в ипотеку по договору; приобретатели нежилых помещений, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве (ДДУ); все юридические лица, заключившие ДДУ независимо от того, какой тип помещений (жилые либо нежилые) они намеревались приобрести.

Правила о прекращении залога в делах о банкротстве застройщиков при передаче объектов приобретателю отсутствовали в момент заключения кредиторами-залогодержателями сделок с должниками-залогодателями, а потому не могли быть учтены такими кредиторами, не охватывались их разумными ожиданиями. Придание правилам обратной силы лишило кредиторов, финансировавших строительство объекта, возможности получить приоритетное удовлетворение своих требований, на что они справедливо рассчитывали, вступая в отношения с застройщиком.

Фото: www.polinov.ru

КС указал, что ч. 14 и ч. 17 ст. 16 151-ФЗ во взаимосвязи с п. 11 ст. 201.15-2 127-ФЗ не соответствуют Конституции РФ, так как не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства Фонду в рамках дела о банкротстве застройщика.

Однако признание этих положений не соответствующими Конституции РФ не должно означать восстановления залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, поскольку это могло бы влечь препятствия для завершения строительства в случае банкротства застройщика и удовлетворения потребностей граждан в жилище.

Защита прав указанных лиц должна осуществляться посредством иных правовых механизмов, учитывающих переход прав застройщика на имущество, в связи с которым возникли данные обязательства, соответствующему Фонду, действующему в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, но не аналогичных по содержанию следованию залога за этим имуществом.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

У лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у Фонда, действующего в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с прекращением залога возникает право требования к Фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество, в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов, но не более — совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, — стоимости предмета залога на день принятия решения арбитражного суда о передаче Фонду соответствующего имущества; данные требования подлежат удовлетворению Фондом.

За лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в соответствующей очереди с тем, чтобы совокупное удовлетворение требований этих лиц Фондом и в порядке процедуры банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству. В случае такого превышения его сумма возвращается лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, Фонду в пределах погашенных им обязательств перед ними.

Фото: www.respectrb.ru

Федеральному законодателю надлежит внести в правовое регулирование изменения, предусматривающие гарантии прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, в случае утраты ими своих залоговых прав. До этого КС РФ Постановлением №34-П установил временное правовое регулирование

ВС также отметил, что на приобретателя имущества, т.е. на Фонд, возложена обязанность по погашению не всех, а только части текущих платежей, относящихся к первой очереди. Особенность банкротства застройщиков заключается в том, что к числу их текущих кредиторов, чьи требования в силу специального регулирования останутся непогашенными, относятся кредиторы второй и последующих очередностей удовлетворения текущих платежей: работники застройщика по требованиям о выплате текущей заработной платы; лица, привлекавшиеся после возбуждения дела о банкротстве для подрядных работ в целях завершения строительства (до принятия приобретателем решения о намерении приобрести права застройщика); лица, оказывавшие услуги, без которых невозможны нормальное проведение процедур банкротства и сохранность объекта незавершенного строительства (например, охранные организации, энергоснабжающие компании, субъекты, предоставившие помещения для работы управляющего с документами и участниками строительства), и т.д.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

Иными словами, деятельность соответствующих кредиторов застройщика, в отношении имущества которого (земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями) имеется приобретатель, направлена на проведение отдельных мероприятий по строительству объекта, обеспечение его сохранности, надлежащее осуществление процедур банкротства, что также содействует успешному завершению строительства. Поэтому справедливым был бы учет интересов кредиторов по этим требованиям в рамках процедур, в которые вовлекается и Фонд, действующий в целях защиты прав граждан.

Отсутствие гарантий погашения требований кредиторов по текущим платежам преимущественно перед кредиторами, чьи требования возникли до принятия заявления о признании должника банкротом, по сути, лишает кредиторов по текущим платежам, не относящимся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, права на возмещение за счет имущества застройщика. Вместе с тем хотя бы в некоторых ситуациях при сохранении соответствующих объектов в собственности (владении) застройщика и с учетом всей совокупности требований к нему, в том числе обеспеченных залогом, такие кредиторы сохраняли бы действительную возможность вернуть долг или по крайней мере сопоставимую с ним сумму.

КС сделал вывод, что п. 5 ст. 201.10, абз. второй п. 2 ст. 201.15, пп. 1 п. 8 ст. 201.15-1 127-ФЗ не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования ими не допускается погашение требований кредиторов по текущим платежам, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, о возмещении расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, за счет Фонда, действующего в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, являющегося приобретателем объектов застройщика в рамках дела о банкротстве; если из обстоятельств дела, включая объем требований к застройщику, в том числе обеспеченных залогом, не следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано Фонду; а в части текущих платежей для удовлетворения требований об оплате труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте незавершенного строительства, который передан Фонду, — вне зависимости от этого условия.

Федеральному законодателю надлежит внести в законодательство соответствующие изменения. До этого КС РФ Постановлением №34-П установил временное правовое регулирование.

Другие публикации по теме:

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Фонд развития территорий: в восстановлении жилищных прав в РФ сегодня нуждаются более 111 тыс. дольщиков

Число новостроек-кандидатов в долгострои в России с начала года выросло почти вдвое

Минстрой получил право координировать действия госорганов для снижения количества долгостроев

Как затраты при реконструкции долгостроя можно отнести на увеличение его стоимости

Прокуроры смогут участвовать в процедуре банкротства застройщиков

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Фонд защиты дольщиков официально переименован в Фонд развития территорий

Банк России обнародовал информацию о заключении кредитных договоров с застройщиками, использующими счета эскроу, и их открытии для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) на 01.11.2023.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Согласно данным регулятора, наибольшие объемы действующих кредитных договоров зафиксированы в Центральном (8 896 млрд руб.), Северо-Западном (1 909 млрд руб.) и Приволжском (1 282 млрд руб.) федеральных округах.

Наименьшие объемы — в Дальневосточном (743 млрд руб.), Сибирском (703 млрд руб.) и Северо-Кавказском (82 млрд руб.) федеральных округах.

Больше всего средств с раскрытых счетов эскроу на 1 ноября было перечислено в ЦФО (2 590 млрд руб.), ПФО (820 млрд руб.) и СЗФО (686 млрд руб.).

Последние в этом ряду — СФО (415 млрд руб.), ДФО (163 млрд руб.) и СКФО (62 млрд руб.).

ЦФО первый и по остаткам средств на счетах эскроу (2 910 млрд руб.). За ним идут СЗФО (710 млрд руб.) и ПФО (564 млрд руб.).

В конце списка — СФО (317 млрд руб.), ДФО (207 млрд руб.) и СКФО (53 млрд руб.).

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

А вот как выглядит информация по округам.

ЦФО. Здесь безусловный лидер по сумме действующих договоров — Москва (6 616 млрд руб.), замыкает список Тамбовская область (5,1 млрд руб.).

По перечислению средств с раскрытых счетов на первом месте опять же Москва (1 686 млрд руб.), на последнем — Ивановская область (8,9 млрд руб.).

По остаткам: на первой позиции — Москва (2 217 млрд руб.), внизу — Тамбовская область (3,6 млрд руб.).

ДФО. По объему договоров первый — Приморский край (368 млрд руб.). Чукотский АО с нулевыми показателями исключаем, перед ним в конце списка расположилась Еврейская АО (0,15 млрд руб.).

По перечислениям со счетов эскроу список вновь возглавляет Приморский край (72 млрд руб.). К уже названному «нулевику» по этому показателю прибавились Магаданская область, Камчатский край и Еврейская АО.

Остатки средств на счетах эскроу: здесь №1 — Приморье (90 млрд руб.). Последняя (перед «нулевой» Чукоткой) — Магаданская область (0,07 млрд руб.)

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

ПФО. Сумма договоров: в этом округе первое место у Татарстана (449 млрд руб.), последнее — у Республики Марий Эл (5,1 млрд руб.).

Счета эскроу, перечисление: список возглавляет Татарстан (182 млрд руб.), замыкает Мордовия (8,2 млрд руб.).

По остаткам расклад тот же: Татарстан — 115 млрд руб., Мордовия — 6,2 млрд руб.

СЗФО. По объему договоров в лидерах Санкт-Петербург (1 320 млрд руб.). Про Ненецкий автономный округ и Мурманскую область можно не говорить: там все «по нулям». Перед ними расположилась Новгородская область (706,8 млрд руб.).

По перечислениям со счетов эскроу: в начале рейтинга находится Санкт-Петербург (384 млрд руб.), в конце — Псковская область (6,3 млрд руб.).

Остатки средств на счетах эскроу: лидер — Санкт-Петербург (496 млрд руб.), аутсайдер — Новгородская область (2,4 млрд руб.).

СКФО. Сумма договоров: Ставрополье — 68 млрд руб., в Чеченской Республике и Ингушетии — нули, в Карачаево-Черкесии — 0,3 млрд руб.

По перечислению со счетов эскроу: Ставропольский край — 58 млрд руб., в вышеназванных республиках — «по нулям».

По остаткам: в Ставрополье наибольшая сумма — 44 млрд руб., наименьшая в Чеченской Республике — 0,008 млрд руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

СФО. По всем позициям впереди Новосибирская область. По объему договоров (318 млрд руб.), по перечислению (184 млрд руб.) и по остаткам (129 млрд руб.).

В отстающих — Республика Алтай: объем — 3,5 млрд руб., перечисление — 0,3 млрд руб., остатки — 2,4 млрд руб.

УФО. Здесь также один лидер и один аутсайдер. Свердловская область: объем договоров — 430 млрд руб., перечисление — 229 млрд руб., остатки — 173 млрд руб.

Ямало-Ненецкий АО: объем — 6,6 млрд руб., перечисление — 8,7 млрд руб., остатки — 6,4 млрд руб.

ЮФО. Ситуация аналогичная. На первом месте безоговорочный лидер — Краснодарский край с показателями 853 млрд руб., 288 млрд руб. и 279 млрд руб. соответственно.

На последнем — Калмыкия (1,2 млрд руб., 1,9 млрд руб. и 0,8 млрд руб.).

В целом по РФ цифры такие: общий объем кредитных договоров — 15 851 млрд руб., перечислено со счетов эскроу — 5 786 млрд руб., остатки — 5 624 млрд руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: с проектным финансированием можно строить не только жилье, но и новые производства и логистические комплексы

Первые проекты ИЖС с эскроу получили маркировку

В перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу, регулятор добавил один новый банк (список)

ЦБ: общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 октября составила 15,6 трлн руб.

Сбер заключил с девелопером первую в России онлайн-сделку проектного финансирования

Портфель «зеленого» проектного финансирования в Банке ДОМ.РФ превысил 30%

Банк ДОМ.РФ: предложение проектного финансирования для застройщиков возросло почти вдвое

Банк ДОМ.РФ: с начала года объем кредитования застройщиков вырос на 1,6 трлн руб.

Банк ДОМ.РФ: в августе продажа жилья по ДДУ в новостройках выросла на 44%

Банк ДОМ.РФ назвал регионы, лидирующие по количеству открытых счетов эскроу