Выводы Конституционного Суда вызывают вопросы и могут повлечь дискриминацию собственников отдельных видов помещений, считают разработчики Жилищного кодекса.

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суд РФ признал законной обязанность собственников помещений в многоквартирных домах оплачивать расходы на содержание общего имущества, сказано в постановлении, опубликованном на официальном сайте суда. Такое решение суд принял по жалобе жителя Ростова-на-Дону, который не соглашался с дифференциацией платежей в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности. Размер выплат был определен на собрании ТСЖ, и для владельцев нежилых помещений он был меньше. Истец обжаловал его сначала в судах общей юрисдикции, а после отказа обратился в Конституционный Суд с жалобой на несколько пунктов Гражданского и Жилищного кодексов.

В постановлении суда отмечается, что оспариваемые нормы соответствуют Конституции. Суд отмечает, что учет характеристики помещений при установлении платежей возможен, но лишь в том случае, если дифференциация их размеров не повлечет за собой необоснованных различий среди собственников одного и того же вида помещений.

«Содержащиеся в (оспариваемых нормах) положения… предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения… особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме», — сказано в решении суда.

Там подчеркивается, что такая дифференциация размеров не должна повлечь за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Фото: www.teleprogramma.pro

По просьбе портала ЕРЗ данное решение Конституционного Суда комментирует ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Конституционность оспариваемых заявителем норм ГК РФ и ЖК РФ не подлежит сомнению, — подчеркивает эксперт. — Однако вывод Конституционного Суда вызывает вопросы.

Почему, анализируя нормы ЖК РФ, суд не учел, что формула распределения общих расходов на содержание общего имущества между собственниками жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в многоквартирном доме императивно установлена ч. 2 ст. 39 ЖК РФ: «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника»? Эта норма четко устанавливает, что от общих расходов на каждого собственника приходится доля, пропорциональная площади принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Почему КС РФ не учел, что эта формула сформулирована для всех собственников одновременно и не содержит никаких изъятий для собственников отдельных видов объектов недвижимости в многоквартирном доме? Эта формула применена специально для способа управления многоквартирным домом ТСЖ. Так в п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ устанавливается, что ТСЖ вправе: «устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Как видим, здесь также содержится четкая формула, относящаяся как к членам ТСЖ, так и к собственникам, не являющимся членами ТСЖ.

Для способа управления многоквартирным домом управляющей организацией законодатель в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ установил, что «условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме». Поскольку условие о размере платы за жилое помещение (за содержание общего имущества в многоквартирном доме) является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), то, соответственно, устанавливать в договоре управления для собственников различных видов помещений разные размеры платы — противозаконно.

Конституционный Суд РФ, основываясь на формальном анализе норм, делает спорный вывод о том, что при непосредственном управлении многоквартирном домом собственниками помещений и при управлении ТСЖ или ЖСК «не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений». То есть, если в многоквартирном доме большинство помещений жилые, то на общем собрании собственников помещений можно на собственников нежилых помещений возложить бремя содержания общего имущества в большем размере, чем будет возлагаться на собственников жилых помещений. И наоборот. Представляется, что это породит многочисленные нарушения и споры.

В российских городах много домов, в которых есть нежилые помещения. Возможно, теперь собственники жилых помещений захотят снизить бремя своих расходов, переложив их на собственников нежилых помещений. И, наоборот, есть дома, в которых большинство помещений — нежилые. И не исключено, что собственники нежилых помещений, теперь, возможно, захотят выжить собственников жилых помещений, попытаются создать для них трудные условия несения бремени расходов на содержание общего имущества.

Как один из авторов проекта Жилищного кодекса РФ должен сказать, что документ написан исходя из концептуального принципа равенства собственников жилых и нежилых помещений. А этот принцип сегодня подвержен сомнению.

Последствия могут быть непредсказуемыми. Положения и выводы Конституционного Суда РФ могут быть учтены законодателем. Например, он может дополнить ЖК РФ запретом  установления различных размеров платежей в зависимости от вида недвижимости в многоквартирном доме. Воспользуется ли он таким правом? Ответ на этот вопрос мы обязательно узнаем», — резюмировал эксперт.

Фото: www.mtdata.ru

Другие публикации по теме:

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры начинается с даты погашения дольщиком задолженности перед застройщиком

На портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении примерной формы соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе».

Фото: www.roomester.ru

Ранее портал ЕРЗ.РФ подробно рассказывал о 476-ФЗ от 30.12.2021, который внес изменения в действующее законодательство РФ, направленные на создание в стране механизма привлечения средств дольщиков в строительство индивидуальных домов (ИЖД).

Данным законом введено понятие «малоэтажный жилой комплекс» (МЖК), что позволило распространить действие норм 214-ФЗ на правоотношения, складывающиеся при возведении ИЖД в границах территории МЖК в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

В 214-ФЗ была введена норма, согласно которой застройщиком и участником долевого строительства при заключении ДДУ должно быть заключено соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество. Указанное соглашение является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве. Примерная форма данного соглашения должна быть установлена Правительством РФ.

Предлагаемая к утверждению проектом постановления примерная форма соглашения (далее — соглашение) определяет:

• Предмет соглашения. В данном разделе указывается объект, входящий в состав общего имущества (объект) и его признаки (назначение, площадь, кадастровый номер ЗУ и т.д.) на который у участника долевого строительства возникает доля в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников ИЖД в МЖК;

• Условия и порядок исполнения соглашения. В данном разделе указана обязанность застройщика передать долю в общей долевой собственности и предоставлять для ознакомления дольщику надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих законность строительства, а также указывается то, как именно устанавливается размер доли.

• Порядок и срок передачи объекта, входящего в состав общего имущества. В данном разделе устанавливается, что передача объекта осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче объекта, входящего в состав общего имущества. Передача объекта осуществляется после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов и объектов капитального строительства, входящих в состав общего имущества, не позднее срока, который предусмотрен ДДУ. Застройщик не менее чем за месяц до истечения срока передачи объекта, обязан направить дольщикам сообщение о завершении строительства (реконструкции) объекта, и о его готовности, а также предупредить их о необходимости принять объект.

Фото: www.p-kc.ru

Устанавливается, что в случае если объект, входящий в состав общего имущества, не может быть передан дольщикам, застройщик не позднее чем за месяц до истечения указанного срока обязан направить дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении настоящего соглашения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта.

При уклонении дольщиков от принятия имущества, входящего в состав общего имущества, или при отказе дольщика от принятия объекта общего имущества, объект, входящий в состав общего имущества, считается принятым дольщиком по истечении трехмесячного срока, установленного для передачи объекта в ДДУ.

Фото: www.ianed.ru

После передачи объекта, входящего в состав общего имущества, застройщик передает одному из дольщиков, уполномоченному другими дольщиками, документы о постановке на кадастровый учет объекта, входящего в состав общего имущества, а также надлежащим образом заверенные копии:

а) разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, входящего в состав общего имущества;

б) технико-экономического обоснования проекта строительства (реконструкции) объекта общего имущества;

в) заключения экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

г) проектной документации, включающей в себя все внесенные в нее изменения;

д) документов, подтверждающих право застройщика на земельный участок.

• гарантии качества объекта, входящего в состав общего имущества. Устанавливается, что гарантийный срок для объекта, входящего в состав общего имущества, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта общего имущества, составляет 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование объекта, входящее в состав общего имущества, составляет 3 года.

Фото: www.kulaw.ru

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта, входящего в состав общего имущества;

• Информация о налоговых и иных обязательствах собственников объекта общего имущества, установленных законодательством РФ. В данном пункте участник долевого строительства знакомится с информацией о налоговых и иных обязательствах собственников объекта общего имущества, установленных законодательством РФ, в частности:

– по уплате налогов, связанных с его правом на долю в праве общей долевой собственности на земельные участки и иные объекты, входящие в состав общего имущества, и его доходами от использования такого имущества;

– по несению бремени содержания и ремонта объекта, входящего в состав общего имущества;

Фото: www.kuvalda-profi.ru

– по оплате коммунальных ресурсов, необходимых для эксплуатации объекта, входящего в состав общего имущества;

– по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов к объекту, входящему в состав общего имущества.

• Порядок урегулирования разногласий, возникающих между сторонами соглашения;

• Ответственность сторон соглашения;

• Действие соглашения. Соглашение считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации ДДУ и действует до полного исполнения сторонами обязательств. Соглашение может быть прекращено в случае расторжения, прекращения, одностороннего отказа от исполнения ДДУ;

• Прочие условия.

Общественное обсуждение проекта документа продлится до 4 марта текущего года.

Фото: www.dpo-ilm.ru 

Другие публикации по теме:

Как будет содержаться общее имущество в МЖК, и кто будет им управлять

Разбираем закон о долевом строительстве коттеджных поселков

Владимир Путин подписал закон о правовом статусе таунхаусов

Индивидуальные жилые дома разрешили строить по ДДУ

Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ 

Госдума: законопроект, уточняющий понятие «дом блокированной застройки», требует доработки

Загородный рынок не успевает за запросами

Законодатели определят, что относится к домам блокированной застройки