Опубликовано постановление Конституционного Суда РФ №3-П от 28.01.2025 «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с жалобами граждан Н. И. Гришиной, Н. З. Гулордавы и других».

Фото: земля.дом.рф

Изначально судебный спор касался земельных участков (ЗУ), предоставленных в 1988 году гражданам для образования коллективного садоводства. ЗУ выделялись из состава земель Сочинского национального парка. В дальнейшем ЗУ перешли в частную собственность и пожизненное наследуемое владение.

В 2021 году прокуратура г. Сочи посчитала, что права граждан на ЗУ оформлены с нарушением действующего законодательства, и подала иски в суд о признании отсутствующими прав собственности граждан, возникших на основании договора купли-продажи, или прав пожизненного наследуемого владения.

Суды иски прокуратуры удовлетворили, в удовлетворении же встречных исковых требований граждан к Российской Федерации в лице территориального управления Росимущества, в частности об устранении препятствий в уточнении границ ЗУ и государственной регистрации права собственности, а также о признании права Российской Федерации отсутствующим, а заявителей — добросовестными приобретателями, отказали.

Тогда граждане обратились в Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ), оспаривая нормы законодательства, которые, по их мнению:

• позволяют произвольно использовать иск о признании права отсутствующим, лишать граждан зарегистрированного за ними в ЕГРН права собственности на ЗУ;

• допускают признание права собственности и права пожизненного наследуемого владения ЗУ отсутствующими по иску в защиту интересов публично-правового образования к гражданину ввиду нарушения самими органами государственной власти порядка предоставления этих прав, без учета добросовестности гражданина.

КС РФ, рассматривая дело, указал, что для удовлетворения заявленного в защиту интересов Российской Федерации требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на участок отсутствующим достаточно установления нахождения участка в границах такой территории. Однако, если при определении последствий удовлетворения этого требования не учитываются поведение ответчика по поводу права на ЗУ, длительность бездействия уполномоченных в сфере защиты федеральной собственности органов и должностных лиц, иные обстоятельства, связанные с предоставлением и реализацией соответствующего права, это не отвечает принципу справедливости.

Исходя из анализа норм права, КС РФ 28.01.2025 сформулировал свою позицию по данному делу.

При рассмотрении споров о передаче ЗУ в частную собственность из публичной суды должны учитывать принцип защиты интересов лиц, ведущих себя в гражданских правоотношениях добросовестно и проявляющих при реализации своего права разумность и осмотрительность. Добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела.

При нахождении ЗУ в местности, о расположении на которой особо охраняемой природной территории (ООПТ) федерального значения было известно или должно было быть известно гражданину или которая имеет явные признаки наличия на ней леса, содержание требований разумности и осмотрительности (добросовестности) предполагает, что гражданин должен уделить повышенное внимание подтверждению законности предоставления и использования соответствующего участка.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Следовательно, одно лишь то обстоятельство, что гражданин, например, полагался на сведения ЕГРН в совокупности с иными фактическими обстоятельствами при наличии таких особенностей участка, может и не свидетельствовать о его должной разумности и осмотрительности. Однако то, что ответчик по иску о признании зарегистрированного права на ЗУ отсутствующим не приступил к фактическому использованию участка, хотя и может служить одним из критериев для оценки разумности и осмотрительности его поведения, не является единственным признаком их отсутствия.

Применительно к течению срока исковой давности по заявленному в защиту интересов публично-правового образования требованию о признании зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ, предоставленный для личных нужд, отсутствующим, нужно учитывать следующее:

• применительно к правам на ЗУ, который не имеет видимых признаков освоения правообладателем и сведения о расположении которого с топографической привязкой к смежным участкам и географическим координатам не отображены в кадастре недвижимости, само издание акта органа публичной власти о предоставлении ЗУ (земельного массива) гражданину (для целей предоставления гражданам), как и государственная регистрация права на участок (включение в ЕГРН сведений о ранее возникшем праве), во всяком случае не начинает безусловно течения срока исковой давности (как трехлетнего, так и десятилетнего) для предъявления направленного на защиту права собственности публично-правового образования требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ отсутствующим;

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• первое по времени из указанных обстоятельств — появление на ЗУ видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу (организации) должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на ЗУ, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым ЗУ был предоставлен, — должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Фактор добросовестности или истечения срока исковой давности должен влиять на последствия удовлетворения иска, т. е. предполагать, что если гражданин при приобретении (предоставлении) такого ЗУ (права на него) действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, — признание права на участок отсутствующим в связи с его нахождением в границах ООПТ федерального значения должно быть компенсировано.

Наиболее справедливой формой возмещения в таком случае является предоставление аналогичного по параметрам участка, а при объективной невозможности его предоставления — иной способ компенсации. Также компенсации должны подлежать законно возведенные на данном участке объекты.

Так как основной предпосылкой возникновения спора были действия публичных органов власти, незаконно предоставивших ЗУ, принцип справедливости предполагает возложение именно на них обязанности соответствующей компенсации.

В случае же когда требование о признании зарегистрированного права гражданина на ЗУ отсутствующим заявлено в отношении права на участок, относящийся к землям лесного фонда, не имеется столь жестких, как применительно к ООПТ федерального значения, оснований для удовлетворения иска, разъяснили в Конституционном Суде РФ.

Исходя из этого, высший судебный орган конституционного контроля постановил пересмотреть в установленном порядке все судебные постановления, вынесенные по делам с участием вышеуказанных граждан из числа подавших иск в КС РФ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

В новом выпуске проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» девелоперы обсудили модернизацию строительной отрасли. Эксперты сообщили, что изменилось в рамках внедрения новых цифровых продуктов и какие IT-решения будут актуальны в ближайшем будущем.

4 октября прошел очередной онлайн-круглый стол проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ», на котором эксперты обсудили тему: «Модернизация строительной отрасли». Главные вопросы эфира:

• отказываются ли застройщики от цифровизации в условиях постоянных вызовов и неопределенности;

• что нового будет внедрено на стройке в ближайшие 2—3 года;

• на что переориентируют сейчас продукт девелоперы;

• кейсы оптимизации и модернизации застройщиков.

В круглом столе приняли участие:

Андрей Эрлих, директор по финансам и инвестициям IYNO;

Константин Булинский, IT-директор компании Талан;

Александр Филиппов, исполнительный директор ГК Первый Трест;

Михаил Бесфамильный, директор и собственник Орсо Групп.

Эфир провела директор проекта Светлана Опрышко (на фото).

Партнер эфира: IYNO (платформа для управления стройкой на основе достоверных BIM-данных). Проект «ВСЁ О СТРОЙКЕ» реализуется при поддержке Минстроя России, Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), НОТИМ и ВЭБ.РФ. Информационные партнеры проекта: портал ЕРЗ.РФ, «Строительная газета», агентство новостей «Строительный бизнес», издание «Цифровое строительство».

Пока большинство российских IT-компаний концентрируются на внутреннем рынке, IYNO строит большие планы на сотрудничество с зарубежными партнерами. Подробностями поделился Андрей Эрлих (на фото).

«В стратегии нашей компании осталась международная повестка, и мы активно смотрим на Восток, а именно на регионы Middle East и North Africa, — сообщил он. — Мы верим, что там будет сконцентрирована основная движущая сила, как со стороны девелоперов, так и покупателей недвижимости».

Эксперт озвучил ряд прогнозов, касающихся трансформационных изменений рынка.

«За счет мобилизационных и миграционных последствий на стройке упадет производительность труда, — отметил он. — Из-за возросшей конкуренции кастомизация итогового продукта станет преимуществом в борьбе за клиента».

Эрлих считает, что на замену White Box в отрасль придет конструкция Build-to-suit, которая подразумевает продажу готового объекта, но не стандартного решения, а кастомного, где покупатель меняет проект под себя.

Еще один прогноз эксперта — работа с данными как обязательное условие выживания застройщика на меняющемся рынке.

«Так как мы еще долго будем находиться в условиях неопределённости, то принимать решения на основании опыта и интуиции становится все сложнее, — подчеркнул Эрлих. — Чтобы эти решения принимать, необходимо учиться работать с данными, анализировать и интерпретировать их».

Так, информация, полученная застройщиками из BI-систем, поможет руководству просчитать риски и сделать правильные шаги для сохранения и развития бизнеса.

В рамках своей презентации эксперт продемонстрировал отчеты, которые софт IYNO формирует для менеджеров первого звена. Один из таких отчетов — дашборд руководителя, где можно увидеть текущие ключевые показатели, коллизии, сводную информацию, а также технические данные по всем разделам проектной документации.

Компания Талан уже внедрила BI-систему в своей компании. Константин Булинский (на фото) рассказал, как софт повлиял на бизнес.

«Когда мы начали внедрять BI-систему, мы не только научились работать с данными, но и навели порядок в первоисточниках, где эти данные формируются, — пояснил он. — За счет внедрения мы стали сбалансированно подходить к цифрам и порядку в бизнес-процессах».

Отвечая на вопрос об общем уровне цифровизации отрасли, Булинский предостерег коллег от хаотичного подхода к этому процессу.

«Многим застройщикам, как минимум, для начала нужно перейти от табличек в Excel к нормальному бюджетированию, чтобы видеть стоимость стройки, — заявил он. — Только потом можно говорить о беспилотниках, ТИМ и других технологиях — 99% девелоперов это пока не нужно».

Основная рекомендация эксперта — внедрить базовый функционал, навести порядок в бизнес-процессах и создать общую среду данных.

По мнению Булинского, оценить экономический эффект внедрения цифровых инструментов будет достаточно сложно.

«Дело в том, что здесь очень много неизвестных факторов, — заявил он. — Например, сколько рабочего времени сэкономили сотрудники, какое количество человек не принято в штат за счет цифровизации, насколько быстрее стали приниматься верные решения и сколько денег нам это сэкономит в будущем».

Из-за неопределенности и постоянных изменений многие застройщики откладывают старт цифровых проектов. Однако ГК Первый Трест не сходит с намеченного курса и реализует все запланированные инициативы — об этом сообщил Александр Филиппов (на фото).

«Мы пока не корректируем свою программу и двигаемся дальше в рамках того, что мы планировали цифровизовать, — сказал эксперт. — Сейчас занимаемся MDM-системами, чтобы все данные компании от проектных решений до последнего списания находились полностью в режиме онлайн и автоматически разносились по “полочкам”».

Также застройщик готовится к внедрению лазерного сканирования на объектах — IT-команда компании находится в поиске решения, которое впишется в существующую архитектуру девелопера.

Филиппов объяснил, как цифровизация помогает застройщикам в текущих реалиях.

«IT-решения направлены на быстрое получение необходимых данных, быстрый анализ и быстрое принятие управленческих решений, — сказал он. — Компании, которые достигли в IT-сфере определенных результатов, лучше подготовлены к быстроменяющемуся миру и новым вызовам».

Орсо Групп не планирует внедрять новые технологии на стройке в ближайшее время — об этом сообщил Михаил Бесфамильный (на фото).

«Что касается гендпорядных процессов — ничего нового мы не запускаем, и в связи с постоянными изменениями пока особого желания нет», — пояснил он.

Также эксперт рассказал, как события сентября повлияли на продажи компании.

«В рамках всего объема продаж у нас “слетело” порядка 20% сделок, — отметил Бесфамильный. — При этом некоторые клиенты даже зарегистрировали договор, но отказались от покупки в последний момент из-за общей неопределенности».

При этом застройщик не приостановил деятельность по новым проектам — недавно Орсо Групп приобрела несколько новых участков для строительства ЖК.

Запись выпуска от 4 октября доступна по ссылкам:

• просмотр выпуска на Youtube;

• просмотр выпуска на Rutube.

Тема следующего круглого стола «ВСЁ О СТРОЙКЕ»: «Обязательный переход на ТИМ — достигнутые успехи и проблемы, которые остались». Он пройдет онлайн 11 октября в 11:00 (по м.с.к.). Бесплатная регистрация для зрителей открыта на сайте проекта.

Напоминаем, что с середины 2024 года ТИМ станет обязательным условием работы для всей строительной отрасли, поэтому предстоящий эфир будет актуальным для всех, кто связан со строительным бизнесом. Присоединяйтесь к круглому столу, чтобы узнать лайфхаки по безболезненному переходу на ТИМ от лидеров рынка.

Другие публикации по теме:

Cамую масштабную конференцию года по цифровизации строительства в Москве посетили более 200 застройщиков из России и СНГ

Марат Хуснуллин: Оценить влияние частичной мобилизации на темпы строительства в России пока не представляется возможным

Лидеры строительной отрасли провели экскурсии по своим объектам в рамках Первого Цифрового Урбан-Тура России

Стройка прирастает бетоном и кирпичом, но убывает техникой

Минстрой: нет препятствий для запланированного перевода отрасли на ТИМ с 2023 года. Застройщики другого мнения

«Понравилось все»: какие сервисы для улучшения продаж оценили застройщики на круглом столе «ВСЁ О СТРОЙКЕ»

К импортозамещению готовы, но нужно время: Константин Михайлик оценил реалии и перспективы «цифры» в рамках круглого стола с девелоперами

Лидеры рынка и их цифровые экосистемы: кейсы Самолета, Setl Group и Брусники в эфире «ВСЁ О СТРОЙКЕ»

Чем застройщиков удивили дронопорты. Отечественные разработчики представили 11 продуктов для цифровизации на битве IT-решений