18.04.2023 Конституционный Суд РФ принял Постановление №18-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина И. Ф. Короткова».

Фото: www.exiora.ru

КС РФ разрешил спор о возможности выделить доли в натуре из общей долевой собственности и зарегистрировать право собственности на машино-места как объекты недвижимости при отсутствии согласия на выдел долей всех сособственников (т.е. лиц, имеющих право общей собственности, возникающее тогда, когда право собственности на одну и ту же вещь имеют несколько лиц).

На основании договоров купли-продажи гражданин в 2018 году приобрел четыре машино-места, одновременно названные как доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) в многоквартирном доме.

Намереваясь выделить в натуре находящиеся у него доли в праве общей собственности и зарегистрировать право собственности на машино-места как объекты недвижимого имущества, гражданин обратился к сособственникам, уже зарегистрировавшим свои доли в праве в ЕГРН, с предложением согласовать выдел его долей, но не смог получить согласия всех сособственников и, соответственно, зарегистрировать свое право.

Фото: www.yandex.net

Поэтому гражданин обратился в суд с иском о выделе в натуре принадлежащих ему долей в праве общей собственности (четырех машино-мест) к тем ее участникам, которые, как и он, в установленном порядке зарегистрировали свои доли. Решением Серпуховского городского суда Московской области, оставленным без изменения вышестоящими судами, в иске ему было отказано.

КС РФ указал, что на протяжении многих лет правовой режим машино-мест не был прописан в законе. В правоприменительной практике машино-места, фактически существовавшие как предназначенные, главными образом, для индивидуального использования и принадлежащие конкретному правообладателю объекты, юридически обычно регистрировались в органе, осуществляющем регистрацию прав (Росреестре), как доли в праве общей собственности на соответствующее помещение: встроенные гаражи в жилых и нежилых зданиях и сооружениях, отдельно стоящие гаражные комплексы и иные системы стоянки (парковки) автомобилей.

Фото: www.sevnotariat.ru

Но, в отличие от других объектов долевой собственности, машино-места изначально были, так или иначе, выделены в натуре. В частности, их границы обозначались на полах и на стенах краской, им присваивался специальный номер, под которым они регистрировались в ЕГРН и фигурировали в иных правоприменительных актах. Возможность изменить такое обозначение машино-места, коль скоро оно состоялось, обычно не предусматривалась и не подразумевалась.

Тем самым можно говорить о противоречии между правовой формой и реальным содержанием этих правоотношений, поскольку институт долевой собственности рассчитан на применение к единому имуществу, в то время как машино-места, по сути, были имуществом индивидуальным. Применение в такой ситуации правил, регламентирующих долевую собственность, объяснимо стремлением восполнить в рамках имевшихся правовых инструментов правовой пробел. Введение же законодателем машино-мест в гражданский оборот как прямо указанных в законе самостоятельных объектов недвижимости вызвано задачами развития и совершенствования данной сферы с учетом фактически сложившихся имущественных отношений.

С 1 января 2017 года, в законодательство внесены изменения, и к недвижимым вещам стали относиться предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений — машино-места.

В принципиальном плане отпала необходимость для оформления прав на машино-места применять не лишенную в данном случае известной искусственности конструкцию о доли в праве общей собственности. При этом природа машино-места как индивидуально используемого имущества — оформлено ли оно в качестве доли в праве общей собственности или в качестве отдельного объекта недвижимости — не отрицает совместного использования подъездных путей к машино-месту и иных общих частей помещения, где оно расположено, и, возможно, оборудования (например, мойки).

Ч. 3 ст. 6 федерального закона 315-ФЗ в системе действующего правового регулирования формально не могут рассматриваться как препятствующие выделу в натуре доли в праве общей собственности при отсутствии соответствующего соглашения или при недостижении согласия между ее участниками. Если в судебном порядке будет установлено, что выдел доли не нарушает права и законные интересы других сособственников, но требование довести в письменной форме до всех участников общей собственности свое предложение о выделе доли и получить от них ответ либо организовать подписание соглашения или принятие решения на их общем собрании невыполнимо практически. Невыполнимо как по причине их многочисленности в ситуации отсутствия доступа к необходимой информации для коммуникации с сособственниками, так и ввиду возможного нежелания части сособственников преобразовать общую собственность на нежилое помещение (гараж) в обособленные машино-места.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

С учетом изложенного Конституционный Суд РФ постановил:

• впредь до изменения регулирования в соответствии с настоящим Постановлением суды отказывают в удовлетворении требований сособственнику находящегося в общей долевой собственности нежилого помещения (гаража), в качестве доли в праве на которое оформлено машино-место, претендующему на реализацию преимущественного права покупки этой доли, если исходя из обстоятельств конкретного дела подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом;

• законодателю надлежит в переходных положениях закона, вносящего изменение в правовое регулирование, во исполнение настоящего Постановления указать конкретную дату, с которой применительно к таким объектам восстанавливается обычный объем защиты преимущественного права покупки, если он сочтет разумным и необходимым такое восстановление, с учетом необходимости гарантий защиты прав лиц, вступивших до этой даты в соответствующие правоотношения, а также предоставления разумного срока на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на машино-место как объект недвижимости.

Другие публикации по теме:

Банк ДОМ.РФ выяснил, жители каких мегаполисов чаще всего берут «парковочную ипотеку»

Двор без машин и озелененная территория — основные тренды на рынке новостроек Самарской области

Застройщики предложили Минстрою изменить нормы организации парковок в новостройках

Эксперты выяснили, насколько интересна москвичам и петербуржцам покупка машино-мест

Росреестр разъяснил вопросы о регистрации недвижимости, возникающие после принятия 408-ФЗ

Московские девелоперы теперь не могут размещать плоскостные парковки рядом с возводимыми домами

Какие госуслуги застройщики и банки смогут получать через веб-сервисы Росреестра

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

КС обязал Госдуму изменить ряд положений Жилищного кодекса, признанных неконституционными

Конституционный Суд: правила предоставления коммунальных услуг не соответствуют Конституции

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо ФНС России №БС-4-21/14784@ от 28.12.2024 «О положениях федеральных законов, реализация которых существенно влияет на потенциал налогообложения недвижимого имущества, начиная с 2025 г.».

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

В письме даны разъяснения по вопросам, касающимся прогнозирования, оценки и реализации потенциала налогообложения недвижимого имущества. В частности, раскрыты следующие вопросы:

• реализация принципа «построил — оформи право» для зданий и сооружений, объектов долевого строительства, в т. ч. в целях их налогообложения;

• определение размера земельных долей в виде простой правильной дроби, в т. ч. для их дальнейшего налогообложения;

• прекращение моратория на применение результатов кадастровой оценки, повлекших на 1 января 2023 г. увеличение кадастровой стоимости (налоговой базы) участков;

• введение федеральных льгот по налогу на имущество организаций.

По первому вопросу ФНС указывает, что застройщик или иное лицо, имеющие в соответствии с законом основания для приобретения прав на здание, сооружение (помещения или машино-места в таком здании, сооружении), для получения возможности их эксплуатации обязаны:

1. подготовить и направить в уполномоченный орган или организацию указанные в ст. 55 ГрК РФ документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию (РВ) объекта капитального строительства (ОКС), в том числе документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета (ГКУ) и (или) государственной регистрации прав (ГРП) на здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), в случае если строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство (РС);

2. подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления ГРП и (или) ГКУ на здание, сооружение (помещения или машино-места в таком здании, сооружении), в случае если для строительства или реконструкции таких здания, сооружения не требовалось получение РС:

• для строительства гаража на земельном участке (ЗУ), предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

• для строительства, реконструкции на садовом ЗУ жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;

• для строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), за исключением строительства объектов ИЖС с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Реализация принципа «построил — оформи право» для объектов долевого строительства, в т. ч. в целях их налогообложения: с 01.03.2025 214-ФЗ дополнен следующими положениями.

После передачи застройщиком объекта долевого строительства (ОДС) дольщику и осуществления ГКУ такого объекта застройщик в срок не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче ОДС с дольщиком обязан направить в орган регистрации прав заявление о ГРП дольщика на такой объект в электронной форме.

В таком случае застройщик:

• в заявлении о ГРП дольщика на ОДС указывает сведения о дольщике в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором об уступке прав требований по ДДУ и прав дольщика на ОДС) и (или) передаточным актом, односторонним актом или иным документом о передаче ОДС с указанием страхового номера индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии таких сведений у застройщика);

• после ГРП дольщика на ОДС обязан передать собственнику выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выданную в целях удостоверения проведения ГРП собственности дольщика на ОДС.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Застройщик в срок не позднее шести месяцев с даты осуществления ГКУ многоквартирного жилого дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости направляет в орган регистрации прав заявления о ГРП на входящие в состав данного МКД и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся ОДС помещения и машино-места, созданные без привлечения средств дольщиков (в отношении которых отсутствуют заключенные ДДУ) и иных лиц.

Обеспечение определения размера земельных долей в виде простой правильной дроби, в т. ч. для дальнейшего налогообложения.

С 01.03.2025 г. применяются положения 316-ФЗ, которым внесены изменения в ст. 19.1 101-ФЗ.

В частности, орган местного самоуправления (ОМС) поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в общей долевой собственности, определяет размеры земельных долей, выраженные в гектарах или балло-гектарах, в виде простой правильной дроби.

Результаты определения размеров долей в праве собственности на ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в виде простой правильной дроби утверждаются решением ОМС.

Решение об утверждении результатов определения размеров долей в праве собственности на ЗУ, выраженных в гектарах или балло-гектарах, в виде простой правильной дроби публикуется в трехдневный срок с даты его принятия ОМС в СМИ, определенных субъектом РФ, и размещается на официальном сайте этого органа в сети Интернет (при его наличии).

Уполномоченный ОМС по истечении 30 дней с даты опубликования такого решения обеспечивает внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, в отношении размера доли.

«Мораторий» на применение результатов кадастровой оценки, повлекших на 01.01.2023 увеличение кадастровой стоимости (налоговой базы) ЗУ, прекращается в полном объеме.

Фото: ЕРЗ.РФ

Налоговая база в отношении ЗУ за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 01.01.2022 с учетом особенностей, предусмотренных ст. 391 Налогового кодекса РФ, в случае если кадастровая стоимость такого участка, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 01.01.2023, превышает кадастровую стоимость такого участка, внесенную в ЕГРН и подлежащую применению с 01.01.2022, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего ЗУ увеличилась вследствие изменения его характеристик.

Указанные положения распространялись в т. ч. на вступившие в силу результаты государственной кадастровой оценки ЗУ, проведенной в 2022 году.

При исчислении налоговыми органами земельного налога в 2025 г. за налоговый период 2024 года в качестве налоговой базы применяется кадастровая стоимость ЗУ, внесенная в ЕГРН, в т. ч. исходя из утвержденных результатов государственной кадастровой оценки ЗУ, проведенной в 2022 году и действующей для налогового периода 2024 года.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ФНС разъяснила, при выполнении каких условий земельный участок признают объектом адресации

ФНС: создание нескольких организаций-застройщиков для привлечения средств участников долевого строительства не является дроблением бизнеса 

ФНС напомнила, как исчисляется срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ

ФНС разъяснила особенности налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости

Компенсации всем обманутым дольщикам предлагается освободить от уплаты НДФЛ

ФНС разъяснила особенности налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Какие изменения налогового законодательства ожидают строительную отрасль

Застройщики: в период кризиса снижение налоговой нагрузки через вычеты будет эффективнее прямого бюджетного субсидирования 

Граждане будут получать налоговый вычет за каждый приобретенный объект недвижимости, а не один раз в жизни

Риэлторы предложили Правительству в разы увеличить налоговый вычет при приобретении недвижимости 

В Московской области увеличили срок действия налоговой льготы для инвесторов в строительство

Возбуждать уголовные дела против бизнесменов по налоговым преступлениям теперь можно только на основании материалов органов ФНС