Постановление Конституционного Суда РФ №11-П от 05.03.2020 по делу о проверке конституционности подпунктов 4 и 5 пункта 1 и пункта 5 статьи 57 Земельного кодекса РФ в связи с жалобой гражданки И. С. Бутримовой подтверждает право на получение компенсации при правомерных действиях органов государственной власти и местного самоуправления по установлению ограничений прав собственника земельного участка.

Фото: www.exiora.ru

Бутримова И. С. являлась собственником земельного участка с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» в Новгородской области.

Правительство Нижегородской области приняло постановление №1 от 13.01.2015 «Об утверждении границ зоны охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) федерального значения «Хутынский Варлаамов монастырь (руины), XVI в.» и постановление №417 от 28.11.2016 «Об утверждении границ объединенной зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения «Хутынский Варлаамов монастырь (руины) XVI в.» и объекта культурного наследия регионального значения «Лисицкий монастырь…», установившие границы зон охраны.

С принятием указанных постановлений существенно ограничились возможности использования земельных участков, оказавшихся в охранной зоне.

Фото: www.s.pfst.net

В частности:

• запрещены изменения границ и разделение земельных участков;

• запрещено капитальное строительство и реконструкция с увеличением габаритов зданий и сооружений;

• запрещено размещение древесных насаждений, не соответствующих структуре ландшафта;

• установлены требования к высоте и архитектурному решению зданий, ограждению участков.

Вид разрешенного использования был изменен на «земельные участки общего пользования», а кадастровая стоимость данного участка снизилась с 5,8 млн руб. до… 1 рубля.

Бутримова И. С. обратилась в Тверской районный суд г. Москвы с иском к Министерству финансов РФ. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций оставили требование истицы без удовлетворения.

Далее Бутримова И. С. обратилась в Конституционный Суд РФ с требованием о признании противоречащими Конституции РФ пп. 4 и 5 п.1 и п. 5 ст. 57 Земельного кодекса РФ.

Конституционный Суд признал пп. 4 и 5 п. 1 ст. 57 Земельного кодекса РФ не соответствующими статьям 2, 19 (ч. 1 и 2), 34 (ч. 1), 35 (ч. 1, 2 и 3) и 55 (ч. 3) Конституции РФ в той мере, в какой содержащиеся в них положения о возмещении убытков в случае ограничения прав собственника земельного участка правомерными действиями органа государственной власти или местного самоуправления не позволяют однозначно определить условия возмещения убытков.

Суд отметил, что существует неопределенность в вопросе возмещения убытков при ограничении прав обладателей земельных участков. 

Фото: www.evannscollectionlaw.com

Конституционный Суд обязал законодателя внести изменения в действующее правовое регулирование в части условий возмещения убытков, причиненных правомерными действиями органов государственной власти и местного самоуправления по ограничению прав собственника земельного участка.

При этом КС отметил, что впредь, до внесения соответствующих изменений, основанием для возмещения убытков является само наличие убытков, вызванных правомерными действиями органов государственной власти или местного самоуправления.

Фото: www.old.sakha.gov.ru

Другие публикации по теме:

С 8 апреля изменился классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Собственникам земельных участков отменят плату за снятие запрета на строительство: комментарий инвестора

Почему лизинг квартир не заменит ипотеку, цены на первичном рынке снижаться не будут, а кредит на жилье лучше, чем на покупку iPhone, рассказал в интервью «Российской газете» руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Про цены

В домах, которые должны вводиться в 2025 — 2026 годах, цены точно падать не будут, убежден эксперт. Маркетинговая стратегия не позволяет продавать будущее жилье дешевле, чем сегодня.

«Иначе люди почувствуют себя обманутыми и начнут откладывать покупку, — пояснил Михаил Гольдберг и добавил: — Кроме того, есть банковские ограничения — нельзя продавать дешевле, чем заложено в бизнес-плане».

Но с другой стороны, по его словам, цены и не будут сильно расти. В реальном выражении жилье уже дешевеет (дорожает медленнее инфляции), таким образом его доступность повышается.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Про ИЖС

За январь — сентябрь введено в эксплуатацию около 81 млн кв. м жилья, это примерно на 2% больше, чем за тот же период 2023-го. При этом ввод многоквартирных домов снизился на 19% — рост произошел за счет индивидуального жилищного строительства.

«По нашим опросам, 70% людей хотят жить в своем доме, — сообщил Михаил Гольдберг и уточнил: — Правда, потом оказывается, что он должен быть в 30 минутах от работы, рядом с детским садом и всей инфраструктурой».

С другой стороны, люди часто представляют себе сегмент ИЖС как дальнюю дачу, куда надо ехать на электричке. Реальность — где-то посередине.

«Есть немало городов, где большой процент жилфонда приходится на частный сектор. ИЖС будет развиваться именно там и в ближайших пригородах. Плюс Московская и Ленинградская области», — считает эксперт.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Этому поможет и растущая транспортная связанность внутри агломераций: появляются метро, комфортные электропоезда. «Скажем, из Малаховки можно за час доехать до центра Москвы. А раньше это занимало 2 — 2,5 часа», — отметил глава Аналитического центра ДОМ.РФ.

Кроме того, напомнил он, недавно был принят Федеральный закон об использовании в ИЖС счетов эскроу, что станет еще одним драйвером роста.

В мегаполисах потенциал для развития ИЖС — промзоны, которые практически не используются. В Москве эти резервы активно раскрывают, но во многих городах они почти не тронуты.

«Наверное, не везде есть смысл возводить на таких территориях башни-многоэтажки. Можно дать участки и под малоэтажное строительство», — полагает Михаил Гольдберг. В идеале, по его мнению, плотность населения должна падать от центра к окраинам.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Про счета эскроу

Говоря о проектном финансировании, эксперт отметил большой социальный эффект от введения счетов эскроу. Новых обманутых дольщиков, как это было раньше, не появляется, и нет урона для репутации кредитных организаций.

Про ипотеку

Главный аналитик госкорпорации не видит проблемы в уровне ипотечного кредитования. Сегодня, по данным ДОМ.РФ, жилищные займы выплачивают порядка 9 млн домохозяйств, или около 15% семей. Резерв есть, потому что в мировой практике показатель выше.

Примерно половина задолженности по кредитам приходится на ипотеку, и эта доля также может быть больше. В здоровой банковской системе она доходит до 70%.

Ипотека — это обеспеченный кредит, у которого есть залог. Процент просроченной задолженности по ней сегодня в РФ составляет всего 0,7%, а по потребительским займам — 7% — 8%.

«Соответственно, и для банка, и для регулятора лучше, чтобы как можно больше кредитов были ипотечными, а не (условно) на покупку iPhone», — подчеркнул Михаил Гольдберг.

Фото: imnhub.ru

Про альтернативы ипотеки

При перечислении других способов приобретения жилья эксперт назвал «хорошим вариантом» организацию строительно-сберегательных касс, но подчеркнул, что этот механизм действует только на стабильном рынке. В России в нынешних экономических условиях он может привести к появлению «обманутых вкладчиков».

Неплохими инструментами являются жилищные кооперативы, накопительные жилищные вклады, а вот лизинг квартир, как показывает мировая практика, не стал успешной альтернативой ипотеки.

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

Про аренду

ДОМ.РФ с 2016 года работает по нескольким направлениям аренды жилья: коммерческой, корпоративной, льготной для отдельных категорий граждан и студенческой.

Сейчас в портфеле госкорпорации 74 проекта в 19 регионах РФ. Например, в рамках программы «Доступное арендное жилье в ДФО» строится более 10 тыс. квартир.

«Чтобы "цивилизованное" арендное жилье стало массовым, нужно привлекать частных инвесторов. Для этого необходимо сформировать условия, чтобы длинные инвестиции стали привлекательными», — пояснил Михаил Гольдберг.

В первую очередь это будет зависеть от объема денежных средств, управляемых пенсионными фондами, страховыми компаниями, индивидуальными инвестиционными счетами нового типа, закон о которых скоро должен быть принят.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Прогноз

Ближайший год, по прогнозу эксперта, будет очень непростым, продажи жилья начнут падать. Но система устойчива, а у застройщиков сформирована «подушка безопасности» за счет высокого уровня распроданности жилья по текущим проектам.

«Надеюсь, что с 2026 года ключевая ставка ЦБ начнет снижаться, как и инфляция, после чего придет "новый ренессанс", — заявил Михаил Гольдберг (на фото) и резюмировал: — Денег на вкладах накоплено достаточно, и первый претендент, куда они придут — это, конечно, рынок жилья».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на новостройки не растут, но и падать им некуда

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — сентябрь 2024 года уменьшился на 18,9% (графики)

Росстат: ввод жилья в России за январь — сентябрь 2024 года вырос на 1,8% (графики)

В России установят целевые показатели доли строительства ИЖС с эскроу

Эксперты: доходы населения пока успевают за ростом ипотечных платежей

Госдума: система строительных сберегательных касс исключает появление обманутых дольщиков

Эксперты: почти 70% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

Эксперты: ИЖС с подрядом и эскроу — важный шаг в сторону развития цивилизованного рынка

ДОМ.РФ: в 2023 году на Дальнем Востоке было начато строительство 327 домов на 54 тыс. квартир общей площадью около 2,7 млн кв. м