На портале правовой информации опубликовано постановление Конституционного Суда РФ №19-П от 18.04.2024 по делу о проверке конституционности ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) в связи с жалобой ООО «Управляющая компания "Мир"».

Фото: kprf.ru

Своим постановлением Конституционный Суд РФ (КС РФ) разъяснил порядок управления многоквартирным домом (МКД) после окончания срока действия договора управления.

В 2021 году решениями Арбитражного суда был удовлетворен иск ресурсоснабжающей организации (РСО) ООО «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс» о взыскании с ООО «УК "Мир"» задолженности по оплате коммунальных ресурсов (холодного водоснабжения и водоотведения), потребленных при использовании и содержании общего имущества в МКД, ввиду прекращения договора управления МКД в связи с истечением срока его действия.

Арбитражные суды пришли к выводу, что предыдущая управляющая организация до начала осуществления деятельности по управлению МКД новой организацией или другим предусмотренным законом способом обязана продолжать осуществлять такую деятельность и за пределами срока действия договора, а также оплачивать потребленный коммунальный ресурс ресурсоснабжающим организациям.

КС РФ указал, что в ЖК РФ детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора по управлению таким домом. В результате в судебной практике, в том числе на уровне Верховного Суда РФ, сформировались два противоположных подхода к уяснению их смысла: один исключает в подобной ситуации продолжение управляющей организацией управления МКД, а другой — обязывает ее продолжать управление этим домом.

Вместе с тем КС РФ обратил внимание на то, что второй подход влечет за собой ограничение свободы экономической деятельности и права частной собственности. Он не может восприниматься как конституционно неприемлемый, поскольку изначально предназначен для согласования прав и обязанностей управляющей организации (лицензиата) и жильцов (собственников помещений) МКД в целях обеспечения разумного баланса частных и публичных интересов и поддержания взаимного доверия государства и общества.

Возложение на управляющую МКД организацию, не исполнившую требование по передаче технической документации, иных связанных с МКД документов, технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации такого дома и управления им, новому субъекту управления (поскольку таковой не определен), обязанности продолжать свою управленческую деятельность после прекращения договора управления МКД и внесения сведений об этом в реестр лицензий субъекта РФ с сохранением за ней права на получение платы за осуществление указанной деятельности само по себе не лишено конституционной целесообразности. Поскольку при отсутствии какого-либо иного субъекта управления таким домом это решение объективно продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации МКД и тем самым беспрепятственной (по крайней мере в контексте администрирования соответствующего дома) реализации жилищных прав граждан.

Фото: © Цибаев Алексей / Фотобанк Лори

КС РФ указал, что взаимосвязанные положения ЖК РФ не противоречат Конституции РФ в той мере, в какой, согласно своему конституционно-правовому смыслу, в системе действующего правового регулирования они предполагают, что на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением МКД документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление МКД после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению МКД у другой управляющей организации.

Невыполнение управляющей организацией обязанности по продолжению управления МКД после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению МКД у другой управляющей организации, в том числе отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, либо до наступления иных обстоятельств, определенных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, имевшее место до вступления в силу настоящего постановления КС РФ, не может служить основанием для привлечения такой организации к административной ответственности.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

За самовольное пользование централизованными системами водоснабжения и водоотведения вводится административная ответственность

Местные власти получат больше полномочий в сфере теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения

Разработаны правила взаимодействия собственников МКД и управляющих компаний с операторами связи

Изменены правила коммунальной услуги по электроснабжению, установке и замене счетчиков

Верховный Суд встал на сторону УК в споре с региональным оператором по обращению с ТКО

У 56 840 лифтов в стране истек срок эксплуатации

Условия ипотеки в ряде регионов пересмотрят, программу маткапитала продлят, на модернизацию ЖКХ направят 4,5 трлн руб.

Вступает в силу стандарт управления многоквартирным домом

В январе 2024 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, выросло на 105% (графики)

Верховный Суд: в пределах гарантийного срока именно застройщик обязан доказать, что недостатки возникли в процессе эксплуатации МКД

Вопросы для проведения квалификационного экзамена в сфере управления МКД будут откорректированы

Уточнен порядок оплаты за объем коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД

Депутаты обяжут органы жилищного надзора по просьбе собственников обращаться в суд для обжалования решения общего собрания

Администраторов общих собраний будут выбирать из числа собственников или должностных лиц управляющей компании

Застройщик вправе голосовать на общем собрании только за те помещения, которые были созданы им на собственные средства

Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) в партнерстве с сервисами СберИндекс и Яндекс Недвижимость провел исследование по городам, агломерациям и регионам России и оценил доступность жилья в 2023 году.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Коэффициент доступности жилья (КДЖ), рассчитываемый Фондом, показывает, за сколько лет семья из трех человек со средними доходами может накопить (сберегая все, что получает) на покупку квартиры в 54 кв. м.

Согласно международной методологии, применяются следующие критерии для оценки по значению КДЖ:

• три года — жилье доступно;

• от трех до четырех лет — жилье не очень доступно;

• от четырех до пяти лет — приобретение жилья серьезно осложнено;

• более пяти лет — жилье существенно недоступно.

В целом по России в 2023 году КДЖ составил 3,7; в 2022-м — 3,9; в 2021-м — 3,6; в 2020-м — 3,3. Наиболее доступным за последние 17 лет жилье было в 2018—2019 годах — 3,2.

Специалисты ИЭГ рассчитали и такой показатель, как доля семей (ДС), имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

По их данным, ДС снизилась с 56,3% в 2022-м до 54,5% в 2023-м. Такая динамика связана с ростом средневзвешенных ставок по ипотеке после повышения ключевой ставки ЦБ с 12% в августе до 16% в декабре прошлого года.

Еще один показатель, которым оперируют исследователи, — индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ). Он показывает возможность покупки квартиры с помощью кредита, исходя из процентной ставки, сроков его возврата и доли первоначального взноса.

При ИДПЖ, равном 100%, ипотека доступна семьям со средними доходами и более. Повышение значения показателя свидетельствует о росте доступности жилья, а падение — о его снижении.

В регионах доступность жилья в 2023 году по сравнению с 2022-м снизилась в 13 субъектах РФ. Наибольшее падение наблюдалось в Новосибирской, Челябинской областях и Республике Коми, а самое большое повышение — в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Кабардино-Балкарии.

Доступность приобретения жилья с помощью ипотеки в соответствии с ДС выросла в 30 субъектах. Максимальный рост в 2023 году зафиксирован в Калининградской области (более чем на 5 п. п.), а максимальное снижение — в Республике Коми (более чем на 6 п. п.).

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

В 31 субъекте РФ ИДПЖ увеличился, в 46 — снизился. Максимальный рост показателя отмечен в Чеченской Республике, наибольшее снижение — в Карачаево-Черкесии.

Анализ показателя КДЖ в группах городов позволил выделить несколько основных закономерностей. Например, чем выше численность населения — тем ниже доступность жилья.

Для сравнения эксперты привели показатель КДЖ 2022 года в зарубежных агломерациях: Дублин — 5,1; Сингапур — 5,3; Нью-Йорк — 7,1; Лондон — 8,7; Гонконг — 18,8.

Из этого следует, что в большинстве российских мегаполисов по сравнению с зарубежными доступность жилья стандартного размера выше, даже несмотря на значительный рост цен.

Исключения составляют Казанская, Московская и Санкт-Петербургская агломерации, где данный показатель находился примерно на уровне Сингапура и Дублина.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: какое жилье в мире можно купить по цене московской «двушки»

Эксперты: сколько лет жителям российских регионов придется копить на «однушку» в Москве

Эксперты назвали российские города с наиболее доступным жильем

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Эксперты определили города с лучшей экологией, благоустройством и самым доступным жильем

Эксперты обсудили, как изменится доступность новостроек после 1 июля

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Доступность жилья: как рассчитывать включенный в национальные цели показатель

Эксперты: доступность жилья — это ахиллесова пята рынка недвижимости

Эксперты: жилье в России становится все более недоступным, особенно в крупных городах