На портале правовой информации опубликовано постановление Конституционного Суда РФ №19-П от 18.04.2024 по делу о проверке конституционности ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) в связи с жалобой ООО «Управляющая компания "Мир"».

Фото: kprf.ru

Своим постановлением Конституционный Суд РФ (КС РФ) разъяснил порядок управления многоквартирным домом (МКД) после окончания срока действия договора управления.

В 2021 году решениями Арбитражного суда был удовлетворен иск ресурсоснабжающей организации (РСО) ООО «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс» о взыскании с ООО «УК "Мир"» задолженности по оплате коммунальных ресурсов (холодного водоснабжения и водоотведения), потребленных при использовании и содержании общего имущества в МКД, ввиду прекращения договора управления МКД в связи с истечением срока его действия.

Арбитражные суды пришли к выводу, что предыдущая управляющая организация до начала осуществления деятельности по управлению МКД новой организацией или другим предусмотренным законом способом обязана продолжать осуществлять такую деятельность и за пределами срока действия договора, а также оплачивать потребленный коммунальный ресурс ресурсоснабжающим организациям.

КС РФ указал, что в ЖК РФ детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора по управлению таким домом. В результате в судебной практике, в том числе на уровне Верховного Суда РФ, сформировались два противоположных подхода к уяснению их смысла: один исключает в подобной ситуации продолжение управляющей организацией управления МКД, а другой — обязывает ее продолжать управление этим домом.

Вместе с тем КС РФ обратил внимание на то, что второй подход влечет за собой ограничение свободы экономической деятельности и права частной собственности. Он не может восприниматься как конституционно неприемлемый, поскольку изначально предназначен для согласования прав и обязанностей управляющей организации (лицензиата) и жильцов (собственников помещений) МКД в целях обеспечения разумного баланса частных и публичных интересов и поддержания взаимного доверия государства и общества.

Возложение на управляющую МКД организацию, не исполнившую требование по передаче технической документации, иных связанных с МКД документов, технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации такого дома и управления им, новому субъекту управления (поскольку таковой не определен), обязанности продолжать свою управленческую деятельность после прекращения договора управления МКД и внесения сведений об этом в реестр лицензий субъекта РФ с сохранением за ней права на получение платы за осуществление указанной деятельности само по себе не лишено конституционной целесообразности. Поскольку при отсутствии какого-либо иного субъекта управления таким домом это решение объективно продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации МКД и тем самым беспрепятственной (по крайней мере в контексте администрирования соответствующего дома) реализации жилищных прав граждан.

Фото: © Цибаев Алексей / Фотобанк Лори

КС РФ указал, что взаимосвязанные положения ЖК РФ не противоречат Конституции РФ в той мере, в какой, согласно своему конституционно-правовому смыслу, в системе действующего правового регулирования они предполагают, что на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением МКД документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление МКД после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению МКД у другой управляющей организации.

Невыполнение управляющей организацией обязанности по продолжению управления МКД после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению МКД у другой управляющей организации, в том числе отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, либо до наступления иных обстоятельств, определенных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, имевшее место до вступления в силу настоящего постановления КС РФ, не может служить основанием для привлечения такой организации к административной ответственности.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

За самовольное пользование централизованными системами водоснабжения и водоотведения вводится административная ответственность

Местные власти получат больше полномочий в сфере теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения

Разработаны правила взаимодействия собственников МКД и управляющих компаний с операторами связи

Изменены правила коммунальной услуги по электроснабжению, установке и замене счетчиков

Верховный Суд встал на сторону УК в споре с региональным оператором по обращению с ТКО

У 56 840 лифтов в стране истек срок эксплуатации

Условия ипотеки в ряде регионов пересмотрят, программу маткапитала продлят, на модернизацию ЖКХ направят 4,5 трлн руб.

Вступает в силу стандарт управления многоквартирным домом

В январе 2024 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, выросло на 105% (графики)

Верховный Суд: в пределах гарантийного срока именно застройщик обязан доказать, что недостатки возникли в процессе эксплуатации МКД

Вопросы для проведения квалификационного экзамена в сфере управления МКД будут откорректированы

Уточнен порядок оплаты за объем коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД

Депутаты обяжут органы жилищного надзора по просьбе собственников обращаться в суд для обжалования решения общего собрания

Администраторов общих собраний будут выбирать из числа собственников или должностных лиц управляющей компании

Застройщик вправе голосовать на общем собрании только за те помещения, которые были созданы им на собственные средства

Объем предложения за I полугодие в новостройках Новой Москвы вырос на 3,3%, при этом спрос снизился на 26%, подсчитали аналитики компании Метриум.

Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В январе — июне 2024 года в Новой Москве в реализации находилось 47 проектов, 5 проектов стартовало. В них экспонировалось 21,65 тыс. лотов, где 20,8 тыс. — квартиры и 0,8 тыс. — апартаменты, во всех новых проектах — квартиры. Объем предложения за квартал сократился на 10,2%, за I полугодие вырос на 3,3%, год к году вырос на 8,5%. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 246 580 руб. (+0,7% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год).

Уменьшение объема предложения к июню 2024 года эксперты объяснили его вымыванием на фоне повышенного спроса.

Наибольшая доля предложения находится на стадии монтажа этажей (60%, +0,7 п. п. за полугодие). В апреле — июне выросла доля предложения в готовых корпусах (6,2%, +2,1 п. п. за полугодие) и в корпусах на стадии отделки (12,2%, +2,8 п. п.), а на начальной стадии строительства она снизилось до 21,5% (-5,7 п. п.).

Структура предложения первичной недвижимости по стадии строительной готовности
в Новой Москве, количество лотов

Источник: Метриум

В Новой Москве наметилась тенденция к сокращению доли студий: по итогам июня 2024 года — 17,3% рынка (-3 п. п. за полугодие).

Максимальный размер кредита по льготной ипотеке не превышал 6 млн руб. при первоначальном взносе 30%. Следовательно, максимальная стоимость квартиры составляла 8,57 млн руб.

Под данный лимит попадают студии или однокомнатные квартиры в Новой Москве, на территории Белокаменной в старых границах таких вариантов значительно меньше, как и их площадь.

Структура предложения первичной недвижимости по комнатности в Новой Москве,
количество лотов

Источник: Метриум

Что касается распределения по типу отделки, то выраженные изменения отмечаются не за полугодие, а за год: доля предложения с чистовой отделкой потеряла 1,5 п. п. за полугодие и 16,3 п. п. за год, опустившись до уровня 37,9%.

Увеличилась доля лотов без отделки — до 45,1% (+0,7 п. п., +6,1 п. п.) и с предчистовой отделкой — до 17% (+0,8 п. п., +10,2 п. п.).

Структура предложения первичной недвижимости по типу отделки в Новой Москве,
количество лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов за рассматриваемый период достигла 246 580 руб. за 1 кв. м (+0,7% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год). Причем в квартирах эта сумма равна 246 740 руб. (+0,6%, +1,8%, +9%), в апартаментах — 241 680 руб. (+2%, +3,6%, +6%).

Эксперты компании Метриум объясняют пониженный рост цены вымыванием наиболее доступных компактных форматов из предложения.

Средневзвешенная цена предложения первичной недвижимости Новой Москвы, руб. за кв. м

Источник: Метриум

За полугодие доля предложения стоимостью до 10 млн руб. сократилась на 7 п. п. и составила 36% (-4 п. п. за месяц, -5 п. п. за квартал).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по площадям и бюджетам

Источник: Метриум

Общее количество договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) на рынке новостроек Новой Москвы за I полугодие составило 14,2 тыс. ДДУ (-26% за полугодие). Из них 9 тыс. сделок по ДДУ (+71% за квартал) зарегистрировано за II квартал. В июне по понятным причинам было отмечено максимальное количество сделок по ДДУ за весь рассматриваемый период — 4 тыс. ДДУ (+50,2% за месяц, +139% к июню 2023 года).

При этом средняя площадь лота в ДДУ в июне сократилась до 43,07 кв. м. (-4,6% за месяц) — это минимальное значение за I полугодие в этой локации.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам, шт. 

Источник: Метриум

Доля ДДУ с использованием ипотеки в июне увеличилась до 92%, и это также максимальное значение за шесть месяцев. В июне ставка по рыночной ипотеке достигла 18,32%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Эксперт: качественно проработанные проекты будут ликвидными в любой экономической ситуации

Эксперты: в июне на рынке новостроек Петербургского региона снизилась средняя цена лота, а доля сделок с ипотекой выросла до 90%

Эксперты: в июне, перед окончанием льготной ипотеки, объем выдач вырос на 44%, а за первые две недели июля он сократился на 46,4%

Эксперт спрогнозировал формирование спроса на жилье в перспективе 1,5 лет

Эксперты: за полгода квадратный метр в столичных новостройках бизнес-класса подорожал на 13% — до 533 тыс. руб.

Сергей Терентьев (Группа ЦДС): Что будет с рынком дальше и к какому уровню спроса мы придем — увидим осенью

Эксперты: объем проданных объектов в новостройках столицы вырос на 8%

Эксперты: в зависимости от этапа строительства разрыв цен на новостройки сокращается

Росреестр: 60% сделок со столичными новостройками оформлено в кредит

Эксперты: во II квартале объемы выдач ипотеки в России выросли на 73%