16.04.2024 Конституционный Суд РФ вынес Постановление №18-П «По делу о проверке конституционности пункта 2 части четвертой статьи 426 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И. Ю. Колосова».

Фото: exiora.ru

Основанием к рассмотрению дела явилась выявленная неопределенность в вопросе об отказе в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда по спору о праве на недвижимое имущество.

В 2021 году граждане И. Ю. Колосов и Г. заключили с юридическим лицом договор купли-продажи нежилого здания (мастерских) площадью 380,5 кв. м, расположенного в Ставропольском крае, согласовав цену в 2 млн руб.

Решением от 16.06.2021 третейский суд в лице Экономического арбитража Северо-Кавказского округа для разрешения конкретного спора признал договор купли-продажи заключенным только между юридическим лицом и И. Ю. Колосовым, а также признал за последним право собственности на указанное здание.

Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 29.12.2022 года гр-ну Колосову отказано в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение упомянутого решения. Суд пришел к выводу, что его принудительное исполнение противоречит публичному порядку РФ, принимая во внимание возможное создание видимости частноправового спора с отнесением его на рассмотрение третейского суда для получения права собственности на здание, расположенное в ином субъекте РФ.

Определение оставлено без изменения судей Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.04.2023 года, который дополнительно указал, что недвижимое имущество может выступать объектом гражданского оборота только в том случае, если права на него зарегистрированы в установленном порядке. Определением судьи Верховного Суда РФ от 14.07.2023, с которым согласился заместитель его Председателя, отказано в передаче кассационной жалобы гр-на Колосова для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Конституционный Суд РФ (КС РФ) указал, что законодатель допустил оценку государственным судом решения третейского суда при рассмотрении заявления о выдаче исполнительного листа на предмет наличия явных признаков нарушения публичного порядка.

Регламентируя отношения в сфере гражданского оборота, законодатель выделил случаи, при которых поведение участников общественных отношений, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, не должно априори влечь те правовые последствия, на которые рассчитывали соответствующие участники, в связи с чем интересы последних в таких случаях не подлежат в этой части защите как в государственных, так и в третейских судах.

Рассмотрение заявлений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции (с учетом закрепленных процессуальными кодексами особенностей, в частности положения о том, что государственный суд не вправе переоценивать обстоятельства, установленные третейским судом, либо пересматривать решение третейского суда по существу) не исключает права государственного суда устанавливать наличие препятствий для выдачи исполнительного листа по мотивам нарушения публичного порядка.

Признавая публичное значение арбитража в качестве альтернативного способа разрешения гражданско-правового спора, законодатель не устанавливает безусловной обязанности государственного суда отказывать в выдаче исполнительного листа для принудительного исполнения решения третейского суда во всех случаях, когда, по мнению судьи, рассматривающего соответствующее заявление, установлены обстоятельства, указывающие на нарушение публичного порядка.

При рассмотрении заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда государственный суд наделен полномочиями, позволяющими оценить поведение сторон третейского разбирательства на предмет соответствия публичному порядку; а также, не полагаясь лишь на пояснения сторон и на мотивы принятия решения третейским судом, исчерпывающим образом обосновать свои выводы, включая вывод о необходимости отказать в выдаче исполнительного листа по той причине, что исполнение решения третейского суда или оно само (это решение, частично или полностью) противоречат публичному порядку.

С учетом изложенного КС РФ указал, что оспариваемые нормы не противоречат Конституции РФ. В частности:

• обязанность государственного суда — удовлетворить заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда по спору о праве на недвижимое имущество в отсутствие иных оснований для отказа в его выдаче, если государственный суд не установит и исчерпывающим образом не мотивирует вывод о противоречии исполнения такого решения или самого решения публичному порядку РФ, притом что такой вывод не может основываться лишь на том, что третейским судом разрешен спор о праве на недвижимое имущество;

• обязанность государственного суда, рассматривающего заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, принять при возникновении обоснованных сомнений в соответствии такого исполнения или его основания публичному порядку РФ (включая требования о добросовестном поведении), чтобы предотвратить получение сторонами разрешенного третейским судом спора преимуществ из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Суд признал недействительными условия ипотечного кредита, в котором было обязательным страхование жизни

Верховный Суд разъяснил, на что может рассчитывать покупатель по зависшей сделке

Принят закон, обязывающий банки раскрывать информацию о стоимости страховой услуги при выдаче кредитов

Верховный Суд восстановил право дольщика на получение квартиры, указав на ошибки конкурсного управляющего

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

КС обязал Госдуму изменить ряд положений Жилищного кодекса, признанных неконституционными

Конституционный Суд: правила предоставления коммунальных услуг не соответствуют Конституции

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

Конституционный Суд: Убытки собственника земли в связи с ограничением прав являются основанием для их возмещения

Законодатели, юристы и девелоперы обсудили новые поправки в закон о долевом строительстве в рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: разбираем новеллы 214-ФЗ». В их числе — установление Минстроем минимальных требований к качеству отделки, внедрение стандарта застройщика в ДДУ, сокращение гарантийного срока на отделку с трех лет до года и ограничение санкций за недостатки в отделке тремя процентами от стоимости договора.

Фото: © Matej Kastelic / Фотобанк Лори

Эксперты сошлись во мнении, что закон, призванный помочь застройщикам, содержит много неопределенностей. В частности, не прояснено понятие «отделочных работ» и их соотношение с установкой оборудования, а трехпроцентный лимит ответственности может оказаться недостаточным при серьезных дефектах в квартирах с дорогостоящей отделкой. Окончательную ясность в применение новых норм внесет только судебная практика.

Фото: t.me/romanlyabikhov

Роман ЛЯБИХОВ (на фото), первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ:

— Сегодня мы обсуждаем новеллы в 214-ФЗ. Мы рассчитываем, что обсуждаемые сегодня новеллы вступят в силу с 1 января и 1 марта 2025 года.

Внесенный Правительством РФ законопроект предусматривает ряд уточнений в отношении ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. А именно: минимальные требования к отделке помещений, продаваемых с отделкой, — их должен установить Минстрой. Сокращается срок гарантии на отделку перед покупателем квартиры с трех лет до одного года. И еще один достаточно существенный пункт — мы ограничили санкции за нарушения в отделке 3% от стоимости договора.

Фото: de-ure.ru

Никита ФИЛИППОВ (на фото), заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре»:

— Основные новеллы закона вводят понятие стандарта застройщика, который позволяет самостоятельно устанавливать стандарты отделочных работ в квартирах и отступать от обязательных технических регламентов. Хотя само понятие стандарта застройщика не является новым в правоприменении (эти стандарты разрабатывались и включались в договоры уже около полутора лет назад), до сегодняшнего дня этот термин отсутствовал в нормативных актах, и практика его применения существенно изменится после вступления в силу данного федерального закона.

Важное изменение — это ограничение ответственности застройщика за недостатки отделки тремя процентами от цены договора. С одной стороны, это может быть разумная сумма, с другой — если речь идет о квартире с полной отделкой, меблировкой и техникой, 3% вряд ли хватит для устранения всех недостатков.

Данная норма вступает в силу с 1 января 2025 года и будет применяться в части прав и обязанностей, возникших после этой даты, но в отношении договоров, заключенных ранее. То есть трехпроцентный порог будет применен даже к тем договорам, где стоимость отделки и оборудования высока. Думаю, это породит судебные споры, особенно при серьезных нарушениях по дорогостоящим видам отделки.

Данный законопроект, несмотря на направленность на помощь застройщикам и их защиту, порождает большое количество потенциальных проблем. В нем заложено много подводных камней. Надеемся, что часть вопросов будет снята с помощью подзаконного нормативного регулирования, но окончательно все расставит по местам только судебная практика.

Не стоит забывать, что основная задача законодателя и судебной власти — в защите не застройщиков, а потребителей. Этот тренд будет сохраняться, что видно из всей предыдущей судебной практики. Поэтому не стоит надеяться, что введение стандартов даст возможность застройщикам в одностороннем порядке устанавливать существенно заниженные по отношению к привычным ГОСТам и СНиПам параметры.

Фото из архива А. Кардапольцева

Андрей КАРДАПОЛЬЦЕВ (на фото), директор по правовым вопросам, РАЗУМ:

— Закон не содержит определения термина «отделочная работа», это понятие нигде не трактуется. В проекте перечислены через запятую результаты отделочных работ, работы по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования. То есть работы по установке оборудования формально не приравниваются к отделочным, но регулируются теми же правилами.

Остается неопределенность и с меблировкой — если она не относится к отделке, то мы должны применять общие правила гарантии объекта, хотя логичнее было бы ориентироваться на гарантийные сроки производителя мебели.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Анна ЧЕРЕПАНОВА, заместитель директора по правовым и корпоративным вопросам, СтройПанельКомплект:

— Законодатель в ч. 1 ст. 7 убрал понятие технических регламентов, но не совсем исключил возможность установления требований к объекту с их учетом, поскольку остаются иные обязательные требования, в которые можно включить понятие технического регламента в силу законодательства о техническом регулировании.

При наличии минимальных требований стандарт организации может показаться излишним, так как при заключении договора достаточно руководствоваться этими требованиями. Разработка стандарта и прохождение экспертизы также влекут дополнительные расходы для застройщика. Однако в текущей редакции минимальные требования связаны с наличием стандарта организации, и остается открытым вопрос, примут ли суды условия договора с включением минимальных требований без такого стандарта.

Если смотреть в целом, необходимость стандарта организации при наличии минимальных требований зависит от того, какую концепцию изберет разработчик минимальных требований: установит ли он требования к наиболее важным параметрам отделки или к каждому параметру отделки. Во втором случае необходимость стандарта организации отсутствует.

Фото из архива Е. Кочетова

Евгений КОЧЕТОВ (на фото), технический директор, Группа Голос:

— Многие застройщики ранее применяли следующую практику написания стандартов организации: брали за основу свод правил или национальный стандарт, корректировали его, изменяя существующие требования без каких-либо обоснований. Получившийся «документ» не предполагал прохождения экспертизы в техническом комитете и не регистрировался в фонде стандартов.

В случае возникновения спорной ситуации с покупателем этот незарегистрированный стандарт предоставлялся в качестве аргументации в суд. Естественно, судебный эксперт не принимал такой документ в качестве обоснования безопасности. Таким образом, создавалась негативная судебная практика по применению стандартов организации.

В своей практике мы в обязательном порядке, в соответствии с требованиями законодательства, обосновываем те требования, которые закладываем в новый стандарт организации. В результате работы над стандартом появляется два документа: это сам стандарт как нормативный документ и обоснование требований, заложенных в стандарте. И оба документа предоставляем в ТК для экспертизы.

Сейчас у Группы Голос есть ряд стандартов организации, прошедших экспертизу в профильном комитете и зарегистрированных в федеральном фонде стандартов ФГБУ РСТ. При этом компания не стремится разработать стандарты взамен всех существующих норм, а начинает работу над новым стандартом только в двух основных случаях: когда отсутствует норма проектирования, строительства или эксплуатации и когда строительные нормы устарели либо противоречат друг другу.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно в рабочие четверги. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

В 2024 году состоялось четыре выпуска: 29 ноября эксперты разобрали аналитический обзор Банка России о проектном финансировании в жилищном строительстве, 5 декабря обсудили текущую ситуацию в девелопменте МКД, 12 декабря были представлены итоги ноября по продажам новостроек и прогнозы на будущий год, а 19 декабря участники проанализировали новый ипотечный стандарт от ЦБ.

Первая в 2025 году онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды» состоится 16 января и будет посвящена теме «Спрос, предложение, цены на рынке новостроек (итоги декабря и 2024 года)». Регистрация доступна по ссылке. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)