Банк России опубликовал информационное письмо №ИН-03-59/126 от 21.10.2022, которое подготовлено в целях формирования единообразной практики применения 377-ФЗ от 07.10.2022 «Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы РФ …».

Фото: www.sngb.ru

В письме регулятор обращает внимание на то, что право заемщиков, лицами, призванных на военную службу по мобилизации, обратиться к кредитору с требованием о предоставлении льготного периода может быть реализовано в отношении:

• договоров потребительского кредита (займа), в том числе тех, обязательства по которым обеспечены ипотекой;

• кредитных договоров (договоров займа), в том числе тех, обязательства по которым обеспечены ипотекой, заключенных в целях осуществления заемщиком — индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности.

В связи с этим уточняется, что действие федерального закона 377-ФЗ также распространяется на микрофинансовые организации предпринимательского финансирования вне зависимости от форм их собственности.

Кроме того, Банк России отмечает, что с требованием о предоставлении льготного периода вправе обратиться лицо (в том числе индивидуальный предприниматель), заключившее контракт о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы РФ (ВС РФ).

ЦБ указывает на недопустимость отказа в реализации права на льготный период в связи с обращением заемщика с использованием средств подвижной радиотелефонной связи независимо от того, предусмотрен ли такой способ взаимодействия кредитным договором (договором займа).

Фото: www.babaevo-gazeta.ru

С требованием о предоставлении льготного периода по кредиту (займу) может обратиться любое лицо при предъявлении им оформленных в соответствии с требованиями законодательства РФ документов, подтверждающих полномочия действовать от имени и в интересах заемщика, в том числе оформленных в простой письменной форме доверенности.

Указывается, что зачисление на открытый кредитором клиенту-военнослужащему (владельцу счета) банковский счет денежного довольствия военнослужащего должно приниматься как достаточное основание полагать, что военнослужащий является участником специальной военной операции (СВО). Кредиторам в таких случаях рекомендуется воздержаться от запроса подтверждающих документов.

Учитывая, что законом не установлен перечень документов, подтверждающих участие военнослужащего в СВО, по мнению ЦБ, соответствующие обстоятельства могут подтверждаться:

Фото: www.novostipmr.com

• выпиской из приказа командира военной части;

• выпиской из приказа военного комиссариата о призыве на военную службу по мобилизации в ВС РФ;

• иными документами.

ЦБ в письме подробно разъясняет, какие документы могут подтверждать статус члена семьи военнослужащего в случае предъявлении им требования о предоставлении льготного периода по заключенным кредитным договорам.

Отмечается, что в случае заключения заемщиком с кредитором нескольких кредитных договоров (договоров займа) правило о приостановлении предоставления денежных средств заемщику на весь срок действия льготного периода применяется лишь в отношении тех кредитных договоров (договоров займа), по которым заемщику предоставлен льготный период.

Также отмечается, что заемщик вправе потребовать установление льготного периода с 21.09.2022, но не ранее даты мобилизации или начала участия в СВО военнослужащего, независимо от даты обращения с соответствующим требованием (но не позднее 31.12.2023), в том числе если ранее кредитор отказал заемщику в предоставлении льготного периода или льготный период был признан неустановленным.

В такой ситуации при условии представления заемщиком документов, подтверждающих участие в СВО, условия договора подлежат изменению с указанной заемщиком даты, в том числе в части отмены начисленных процентов, пени (штрафов, неустойки) и иных последствий невнесения заемщиком платежей в период с даты начала льготного периода до даты обращения с требованием о его предоставлении (с учетом установленных законом ограничений максимальной продолжительности льготного периода).

В случае внесения заемщиком в указанный период платежей такие платежи направляются кредитором на погашение обязательств заемщика по возврату сумм основного долга.

Кроме того, ЦБ опубликовал информацию о том, что для досрочного расторжения договора ОСАГО и возврата части стоимости полиса за неиспользованный период мобилизованному нужно будет обратиться в страховую компанию с соответствующим заявлением. Проект соответствующего указания Банка России представлен на общественное обсуждение.

Необходимо отметить, что письмом №ИН-03-593/115 от 21.09.2022, регулятор рекомендовал банкам, МФО и другим профессиональным кредиторам идти навстречу лицам, призванных на военную службу по мобилизации и разработать специальные программы кредитных каникул и реструктуризации либо адаптировать существующие.

Также ЦБ рекомендует не начислять по договорам неустойку (штрафы и пени), не предъявлять требования о досрочном исполнении обязательств, приостановить взыскание просроченной задолженности или ипотечного жилья, не выселять из ипотечного жилья, на которые ранее было обращено взыскание.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

Мобилизованные получили отсрочку по платежам за аренду федерального имущества

Кто подлежит призыву в первую очередь и кому положена отсрочка по мобилизации

Эксперты: кредитные каникулы от долгового бремени не избавят

Новые меры поддержки мобилизованных предпринимателей

Военнослужащим, серьезно пострадавшим в ходе участия СВО, смогут выдавать жилье вне очереди

НОСТРОЙ: частичная мобилизация должна проводиться не в ущерб стройке

Действия работодателя при мобилизации работника

Строители и архитекторы, включенные в национальный реестр специалистов, до сентября должны направить документы о повышении квалификации

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать