Такое мнение высказали застройщики на GMKTalks in the show, где обсуждалось комплексное развитие территорий.

Выяснилось, что стандарты КРТ почти у каждого крупного застройщика свои, а в числе сложностей — рассинхронизация инструментов развития территорий и необходимость «договариваться» с девелоперами, которые вместе осваивают большие районы.

Дискуссию организовало консалтинговое агентство GMK, причем сделало это в нетривиальном формате ток-шоу. GMKTalks in the show стало преемником известных в девелоперской среде конференций GMKTalks.

Как объяснил ведущий шоу, эксперт по стратегическому маркетингу в девелопменте Сергей Разуваев (на фото ниже), в этот раз решили поговорить просто о сложном, пройтись «по тонкой грани между развлекательным форматом и суровой реальностью».

Авторы GMKTalks in the show попытались разобраться в теме, что называется, с истоков. С помощью блогеров-урбанистов провели экскурс в прошлое и изучили уникальный проект редевелопмента территории — район Canary Wharf в Лондоне.

Именно изучение прогрессивных практик лежало в основе создания ЗИЛАРТа, одного из крупнейших проектов редевелопмента в Европе, который впитал лучшее из аналогичных проектов в Буэнос-Айресе и Лондоне:

«У всех проектов КРТ есть общая черта: это новая история места — очень яркая, со своими точками притяжения и разнообразием пространств, которые привлекают жителей из других районов, — отметил заместитель генерального директора Группы ЛСР Иван Романов (на фото ниже). — Нужны объекты культуры и искусства, обязательно многофункциональная застройка и, конечно, архитектурное разнообразие. Мы собирали идеи по крупицам, сращивая их в одно пространство с единым замыслом».

Однако собрать лучшие практики недостаточно. Многие убеждены, что пока не будет законодательно утвержденных стандартов развития территорий, практика КРТ не коснется многих городов. Собственно, стандарты эти есть — их разработали Минстрой России, ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» и приняли еще в 2021 году. Однако пока они все еще остаются рекомендациями. Почему?

«Мы много осуждали этот вопрос с Минстроем. Система градостроительных норм формировалась десятилетиями, и это сотни и сотни параметров, которые поменять одновременно, выпустив какой-то один приказ Минстроя, невозможно, так как это нарушит целостность системы, — поясняет директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов (на фото ниже справа). —Сейчас мы ведем крайне сложную работу по изменению базового СП 142 — градостроительство».

Сейчас девелоперы сталкиваются с рядом трудностей при реализации КРТ, например, законодательных.

«КРТ никак не синхронизировано с ГЧП и практически никак не синхронизировано со специальными мерами поддержки, — аргументирует заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов (на фото ниже) и добавляет: — Если ты выиграл торги на право заключения договора о КРТ, это вовсе не значит, что тебя допустят к этому самому инфраструктурному меню. На мой взгляд, эти институты надо синхронизировать, и это должно стать одним из направлений дальнейшего развития законодательства КРТ».

Впрочем, многие крупные застройщики вообще создают собственные стандарты, напомнил на шоу управляющий партнер и генеральный директор Самолет Страна Александр Прыгунков (на фото ниже).

«В своем стандарте продукта мы не оперируем стандартами ДОМ.РФ, у нас они собственные, — подчеркнул девелопер. — В моем понимании все серьезные игроки разрабатывают свою философию. Конечно, они пересекаются, но у каждой компании есть свои нюансы».

Еще одна сложность — договориться между собой девелоперам, осваивающим одну и ту же территорию. Важно зафиксировать, кто и в каком объеме будет вкладываться в застройку, каким будет благоустройство общественных пространств, кто и как будет регулировать эти процессы, и даже согласовать архитектурный облик проектов.

«Если девелопер выходит на КОТ или КРТ — на крупную застройку, он должен понимать и согласовывать некий архитектурный код проекта, — отмечает Сергей Разуваев. — Потому что твой проект может быть про хорошее, а соседский проект — про что-то другое. Сторонний человек воспринимает их как единое целое».

«Необходимость договариваться с партнерами — это минус КРТ, если несколько застройщиков осваивают одну территорию. Но это все-таки возможно», — убежден ведущий шоу.

Иногда развитию КРТ мешают барьеры локации. Например, так произошло во Владивостоке. Генеральный директор DNS Девелопмент Андрей Артамонов (на фото ниже) объяснил, почему еще несколько лет назад КРТ во Владивостоке казалось нереальным, а сейчас там осваиваются огромные территории и «внезапно» его полюбили федеральные девелоперы:

«Владивосток с трех сторон омывается морем и стоит на сопках. Исторические и ландшафтные особенности не дали возможности городу системно развиваться, — отметил Артамонов. — Перед саммитом АТЭС во Владивостоке были возведены новые мосты и дороги, появился доступ к новым территориям, поэтому строительство новых районов не заставило себя долго ждать».

По мнению зрителей ток-шоу, выпуск получился динамичным, а гостям удалось лавировать между юмором и серьезностью. Помимо обсуждения профессиональных вопросов топ-менеджерам устроили и нестандартные челленджи — с чипсами и нейросетями. 

Смотрите первый выпуск просветительского шоу о девелопменте по ссылке.

СПРАВКА

Продюсер шоу — консалтинговое агентство GMK: входит в ТОП-100 крупнейших консалтинговых групп и компаний России, в сегменте маркетинга и PR занимает первое место (RAEX). Специализируется на комплексном консалтинге в девелопменте с 2005 года, помогая застройщикам создавать лучшие микрорайоны и жилые комплексы. В портфеле агентства — крупнейшие проекты комплексного освоения территорий, проекты лидеров рынка: Брусники, ГК ФСК, Группы Самолет, КОРТРОС, а также фонда ДОМ.РФ и Минстроя России.

Другие публикации по теме:

Итоги GMKTalks: «черные лебеди» и ожидаемые тренды 2023 года

GMKTalks «Новый мир. Новый девелопмент»

GMKTalks о финансах в девелопменте: от эскроу до частных инвесторов

Как изменится девелоперский продукт: свежие решения обсудят на GMKTalks

Эксперты поделились на GMKTalks прогнозами и способами борьбы с кризисом

Рестарт девелопмента: на GMKTalks расскажут об адаптации к новым условиям рынка

Руководители и топ-менеджеры крупных девелоперских компаний, основатели и ведущие специалисты известных архитектурных бюро обсудили нюансы стратегии и циклы создания продукта, способы реагирования на постоянно меняющиеся обстоятельства и другие актуальные вопросы на Девелоперской среде по продукту на тему «Фундамент будущего», которая состоялась 26 апреля на 58-м этаже башни «Империя» в ММДЦ «Москва-Сити».

Главный вывод, который можно сделать по итогам мероприятия: спрос и предложение волнуют девелоперов в гораздо меньшей степени, чем год назад. На повестке — запросы или, по выражению одного из спикеров, «боли», конечных потребителей и повышение узнаваемости продукта.

В своем вступительном слове руководитель Ассоциации REPA Юлия Солодовникова, выступившая организатором конференции, рассказала гостям о планах Ассоциации на вторую половину 2023 года.

Первая из трех сессий была посвящена одному из самых больных вопросов девелопмента — выявлению потребностей покупателя недвижимости. Какой он, портрет современного покупателя?

Директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский, выступивший модератором, акцентировал важность темы. «В фокусе внимания девелоперского рынка находится клиент. Наконец-то мы до этого доросли, — отметил он, добавив: — Клиент — это на самом деле бесконечный и потому бесценный источник знаний и идей для новых продуктов». 

Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе (на фото выше с микрофоном) дал общий срез по рынку. Его блиц-доклад слушали с большим вниманием, а некоторые участники конференции и фотографировали каждый слайд его презентации. По данным эксперта, существует риск того, что объем предложений в ряде строящихся ЖК не будет реализован на 100% на момент их ввода в эксплуатацию. 

Руководитель проектов Центра стратегических разработок GMK Ольга Беляшникова (на фото ниже справа) пояснила, как лучше понять, что за продукт будет востребован при заходе в ту или иную локацию. Знание конъюнктуры местного рынка и понимание специфики регионального потребителя — вот, по ее мнению, ключи к успеху.

«Люди давно перестали покупать просто квартиру. Они покупают определенный стиль жизни, впечатления, — заметила Ольга, резюмировав: — И поэтому надо правильно формировать, если угодно, программировать, впечатления».

Обратили на себя внимание весьма тонкие и остроумные тезисы, прозвучавшие в выступлении коммерческого директора Группы Самолет Кирилла Храпова. Рассуждая о пользе исследований и о концепции сценариев жизни, когда девелопер «закрывает» для покупателя целый ряд бытовых проблем за счет грамотного планирования, он заявил: «Большая часть аудитории покупает недвижимость один раз в жизни. И этот один раз нужно сделать праздником».

Директор по отделке и благоустройству MR Group Михаил Филон развил озвученную предыдущим спикером мысль. «Нет абсолютно никакой разницы, продаете вы квартиры в центре Москвы или за МКАДом, — сказал он, добавив: — Если обеспечить людям достойное качество жизни, они будут у вас покупать, какими бы ни были класс жилья или локация».

Нечастый гость на публичных мероприятиях — заместитель первого вице-президента ГК Ташир Максим Самсонов — поделился опытом продажи квартир уже на стадии монолита. Нестандартный подход компании вызвал немалый интерес у слушателей. Руководитель отдела клиентского сервиса AMDG Анна Корецкая, давно работающая с ГК Ташир, посвятила аудиторию в тайны искусства продаж, поведав, как именно ее компания формирует тот пул инструментов, форматов и таргетов, который помогает найти аудиторию.

Завершилась стартовая сессия выступлением медиастратега компании MAER Надежды Чуйкиной, которая очень интересно высказалась о новых форматах городской рекламы. «Всем надоела пандемия, после нее все ощущают, что называется, большую "цифровую усталость", — заявила она и резюмировала: — Поэтому стоит обращать больше внимания на наружную рекламу в городе».

На второй сессии проблема создания продукта рассматривалась уже с точки зрения архитекторов. Модератор — председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова — сразу задала вектор дискуссии, сфокусировав внимание спикеров на перспективах развития российской архитектуры с точки зрения технологий, экономики и эстетики. 

Архитекторы, будучи творческими людьми, выступили, как всегда, ярко. Главный архитектор APEX Сергей Сенкевич заявил, что знает, как «поженить ежа с ужом, то есть секцию с башней», а руководитель бюро T+T Architects Сергей Труханов заметил, что архитектор — это именно тот, кто «помогает девелоперу избежать попадания в известную ловушку с совой и глобусом».

Фото: www.moscow-city.guide

Специалисты по благоустройству выступили чуть сдержаннее своих коллег-объемщиков. Генеральный директор DEREVO PARK Андрей Кочетков констатировал, что девелоперы сегодня думают не только квадратными метрами, выразив по этому поводу осторожный оптимизм. Руководитель проектной группы Wowhaus Иван Крашенинников проявил себя как истинный дипломат. Он отметил огромную разницу между «той детализацией ТЗ от девелоперов, которая была пять с лишним лет назад, и той, которая есть сейчас», подчеркнув, что «продукт стал гораздо более проработанным».

О технологическом аспекте проблематики высказались руководитель службы развития продукта и BIM-технологий Группы Эталон Денис Смирнов и руководитель направления продаж на внутренний рынок Segezha Group Юлия Палкина.

«Мы сейчас все плавно переходим к "Индустрии 4.0", — рассказал Денис Смирнов. — Что это такое? Это те же BIM-технологии, которые уже не бог весть какая новация, это Big Data, это интеграция систем, это облачные решения и пресловутый искусственный интеллект. Мы в Группе Эталон приняли эту реальность и уже в ней живем».

Занимающаяся продажами CLT-плит Юлия Палкина говорила не о цифровом, а о земном. «Главное преимущество зданий из CLT-плит — это быстровозводимость, — отметила она. — Один такой дом площадью 3 тыс. кв. м строится за три недели».

В рамках заключительной сессии, модератором которой выступил руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото), эксперты обсудили, как управлять проектом от задумки до продажи.

Кто-то обеспокоен затовариванием рынка, кто-то частыми изменениями модели поведения покупателя, а кто-то спокоен, как скала. И у всех свои рецепты.

Директор по аналитике и маркетинговым концепциям ГК Пионер Евгений Межевикин всерьез полагает, что будущее за нейросетями. «Их задача — экономия времени. А время — деньги», — напомнил он. Заместитель первого вице-президента ГК Ташир Максим Самсонов верит в формат in-house и полевые исследования. Директор департамента маркетинга Группы Эталон Мария Долгих призвала жестко регулировать создание продукта. «Можно сделать прекрасный дизайнерский паркинг, — заявила она, — Но если потребитель не готов за это доплатить, такое будет сложно реализовать».

Коммерческий директор ГК БЭЛ Девелопмент Сергей Михайлов не мудрствуя лукаво предложил всем больше использовать собственную «насмотренность» и сервис под названием Pinterest. 

В целом конференция «Девелоперская среда по продукту» показала рекордную явку: 90% от общего числа зарегистрировавшихся, то есть более 150 человек. И это говорит, прежде всего, о правильном выборе темы. Именно продуктолог сегодня обеспечивает баланс между возможным и желаемым, иначе говоря, примиряет сову с глобусом.

Скачать подборку фото с мероприятия можно по ссылке.

Информационные партнеры: Строительная газета, МИР КВАРТИР, IRN.RU, Новострой-М, GMK, ProNovostroy, Restate.ru, Good Innovations, Дайджест Недвижимости, Ассоциация инвесторов Москвы, Russian Realty, Стройэкспертиза, Агентство строительных новостей, Единый ресурс застройщиков (портал ЕРЗ.РФ).

Другие публикации по теме:

Девелоперская среда по продукту: что, для кого и как строить

28 марта в Москве состоится XXI Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России»

ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков Воронежской области на 37-ю конференцию «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы»

Более 250 участников зарегистрировались на конференцию ЕРЗ.РФ по цифровизации в девелопменте 24 января

Сформирована программа конференции по цифровизации продаж в Санкт-Петербурге 6 декабря

Cамую масштабную конференцию года по цифровизации строительства в Москве посетили более 200 застройщиков из России и СНГ

На Форуме по маркетингу в недвижимости 2022 от REPA выступили более 40 спикеров

Более 20 спикеров от госорганов, застройщиков и IT-компаний выступят на конференции ЕРЗ.РФ по цифровизации эксплуатации МКД

На федеральную конференцию ЕРЗ.РФ по цифровизации в жилом девелопменте зарегистрировалось более 120 человек