Конституционный суд РФ предписал урегулировать отношения по содержанию имущества общего пользования в коттеджных поселках из-за пробелов в законодательстве, в связи с чем признал неконституционными несколько положений Жилищного кодекса.

Фото: www.mtdata.ru

Об этом говорится в постановлении 55-П/2021 от 28.12.2021, опубликованном на сайте Конституционного суда РФ.

Суд проверял на соответствие Основному закону статьи 7, 44, 46, 153 и 158 ЖК РФ. Поводом стала жалоба Татьяны Малковой, которая в декабре 2015 года приобрела в Челябинской области два земельных участка в коттеджном поселке «Солнечный берег» (на фото ниже).

Поселок был образован на землях, разделенных на отдельные участки для продажи под индивидуальные дома, при этом в собственности прежнего владельца земель осталась часть территории с проездами и другими местами общего пользования.

Собрание собственников в 2014 году выбрало управляющую компанию (УК), которая занималась контрольно-пропускным режимом, освещением, вывозом отходов, уборкой дорог и прочим. Малкова отказалась оплачивать ее услуги, так как стала собственницей в Солнечном береге позже и не участвовала в выборе УК.

Фото: www.bereg74.ru

Рассматривая иск УК, суды решили, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны нести расходы по содержанию имущества общего пользования, и взыскали с Малковой задолженность. Она обратилась в КС, полагая, что на нее неправомерно возложено бремя содержания чужого имущества, а также обязанность по оплате услуг, оказываемых в чужих интересах.

Конституционный суд отметил, что сам факт приобретения участка в коттеджном поселке не влечет получение собственником доли в имуществе общего пользования, как это происходит в многоквартирных домах, однако это имущество используется в интересах всех собственников. Они же стремятся к максимальному комфорту — а значит, нуждаются в поддержании его в надлежащем состоянии, поэтому возложение на них соответствующих расходов нельзя рассматривать как несогласующееся с Конституцией.

При этом суд подчеркнул, что распределять расходы на содержание имущества общего пользования следует с соблюдением баланса интересов собственника этого имущества, потратившегося на его создание (как правило, застройщика поселка), и собственников отдельных участков и домов.

Это предполагает совместные решения об управлении и содержании такого имущества. Чаще всего такие решения принимает общее собрание собственников на начальных стадиях застройки, когда большая часть участков еще не продана, и потому не исключена вероятность злоупотреблений, полагает КС.

Фото: www.23kvartiri.ru

Суд указал, что если собственнику земли не дали возможности участвовать в решении об управлении и содержании имущества общего пользования, и этим полностью занимается УК, с которой у такого собственника нет договора, то справедливость баланса интересов ставится под сомнение.

В подобных ситуациях суды, применяя по аналогии оспариваемые нормы, касающиеся многоквартирных домов, не оценивают ни виды и объем услуг УК, ни размер взыскиваемой за них платы с точки зрения их необходимости и адекватности рыночной стоимости, что не согласуется с Конституцией РФ.

Фото: www.exiora.ru

КС постановил, что законодателям надлежит срочно внести изменения в действующее правовое регулирование и определить статус коттеджных поселков, состав и режим имущества общего пользования в них, а также урегулировать отношения по его управлению и содержанию.

«Признать часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции (...) в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание (...) справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений», — говорится в документе.

Дело заявительницы подлежит пересмотру.

Фото: www.old.sakha.gov.ru

Другие публикации по теме:

Конституционный Суд: правила предоставления коммунальных услуг не соответствуют Конституции

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

Конституционный Суд: Убытки собственника земли в связи с ограничением прав являются основанием для их возмещения

Конституционный Суд разрешил дифференцировать платежи на содержание общего имущества в зависимости от вида помещения (жилое, нежилое)

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13.10.2022 №43-П по делу о проверке конституционности пп. «а» п. 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, в связи с жалобой гражданина В. Б. Колобаева.

Фото: www.vesti.energy-journals.ru

Собственник линии электропередачи (ЛЭП), филиал ПАО «Московская объединенная электросетевая компания», отказал в согласовании планируемого строительства садового дома собственнику земельного участка, расположенного в своей основной части в границах охранной зоны ЛЭП. В связи с отсутствием согласия собственника ЛЭП местная администрация вынесла уведомление о недопустимости размещения объекта строительства на участке.

Гражданину не удалось оспорить решение местной администрации в суде. Суды, в частности, обосновали свою позицию ссылкой на пп. «а» п. 10 Правил №160, отклонив довод заявителя о необходимости применения п. 3 ст.106 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), согласно которому требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах зоны с особыми условиями использования территории не допускается, за исключением случаев размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования.

Тогда гражданин обратился в Конституционный суд Российской Федерации (КС РФ) оспорив пп. «а» п. 10 Правил №160, которым устанавливается, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

КС РФ указал, что данный пункт не противоречит Конституции РФ, поскольку его применение является временной мерой до введения в действие соответствующих положений об охранных зонах объектов электроэнергетики. Отказ сетевой организации в согласовании планируемых строительства или реконструкции здания или сооружения может быть обоснован только указанием на конкретный предотвращаемый таким отказом риск для объектов электросетевого хозяйства, жизни, здоровья, имущества юридических или физических лиц.

Фото: www.exiora.ru

Однако исчерпывающего перечня таких ограничений применительно к охранным зонам ЛЭП до настоящего времени не установлено. Следовательно, произвольный запрет в согласовании не допускается. Отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде.

При этом КС РФ исходит из того, что механизм согласования строительства или реконструкции зданий и сооружений с собственником (владельцем) объектов электросетевого хозяйства, в связи с размещением которых установлена охранная зона, для сокращения обременений застройщиков административными процедурами и для обеспечения защиты их прав должен быть максимально приближен к той модели регулирования, которая с 2018 года установлена применительно к зонам с особыми условиями использования территорий непосредственно в ЗК РФ и согласуется с закрепленными Градостроительным кодексом РФ порядками выдачи разрешения на строительство и уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома.

Фото: www.mtdata.ru

КС указал, что обязанностью публичной власти является минимизация последствий промедления с принятием подзаконного регулирования, которым обеспечивается реализация федерального закона, улучшающего положение субъектов правоотношений.

Учитывая изложенное, КС РФ постановил, что Правительству РФ необходимо в кратчайший срок внести изменения в действующее правовое регулирование, установив в положении об охранных зонах объектов электроэнергетики порядок, исключающий получение физическими и юридическими лицами предварительного письменного согласования строительства или реконструкции зданий и сооружений в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства.

Другие публикации по теме:

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

С марта 2023 года начнут действовать новые правила присоединения зданий и сооружений к электросетям

Минцифры: не все сети в охранных зонах связи подлежат госрегулированию

Земельные участки, находящиеся во втором поясе водоохранных зон, разрешили оформлять в собственность

Льготы для бизнеса на подключение к электросетям будут существенно урезаны

Правительство утвердит новое положение об охранных зонах газопроводов

Не все объекты, построенные с нарушением границ охранных зон, будут признаваться незаконным строительством