Счетная палата: за три года сдано не более трёх процентов из запланированных  изначально в программе 25 миллионов квадратных метров недорогого жилья.

На заседании Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ прошло обсуждение реализации программы «Жильё для российской семьи» («ЖРС»). В рамках заседания был заслушан отчет Счетной палаты по результатам мониторинга реализации мероприятий программы «Жильё для российской семьи», которые доложил Аудитор Счетной палаты Андрей Перчан.

Как следует из отчета, построенным по программе «ЖРС» жильем (стоимость которого, напомним, не должна была превышать 35 тыс. руб. за 1 м²) планировалось обеспечить 463 тыс. семей, но по факту его получили лишь чуть более 26 тыс. семей, или 5,7% от плана. Как отметил Андрей Перчан, за три года было сдано не более 3% из изначально запланированных в программе 25 млн м² недорогого жилья.

Вместе с тем, Счётная палата не нашла злоупотреблений в деятельности АИЖК. Проверка показала, что Правительство России не направляло в 2016 году межбюджетные трансферты регионам на строительство инженерно-технической, социальной и дорожной инфраструктуры, которые планировались в объеме 20 млрд руб. в целях реализации программы. Кредитная линия Внешэкономбанка в объеме 14 млрд руб. на финансирование обязательств по выкупу объектов инженерно-технического обеспечения АО «АИЖК» не была предоставлена. Соглашения по реализации мероприятий Программы, заключенные между Минстроем России, АО «АИЖК» и регионами, фактически носили формальный характер.

Т.е. причина низкой реализации программы «ЖРС» банальна: предусмотренное Правительством финансирование программы было отменено. «Деньги, отпущенные на программу «Жильё для российской семьи», ушли на рефинансирование банковских ставок по ипотеке, — объяснил депутатам руководитель АИЖК Александр Плутник, — а это помощь семьям с небольшим достатком». И здесь с г-ном Плутником трудно не согласиться. Программа «ЖРС» изначально была малоинтересна для застройщиков. Во-первых, из-за не до конца продуманной схемы выделения федеральных средств на финансирование строительства возводимых в рамках программы сетей. Во-вторых, из-за явно завышенных требований к проектам — участникам программы. Поэтому слабое выполнение программы «ЖРС» отнюдь не выглядит неожиданностью. Поскольку программа изначально забуксовала, было принято абсолютно логичное решение о перенаправлении выделенных средств на более важные направления, в частности на поддержку ипотеки в рамках программы госсубсидирования, которая спасла от краха строительную отрасль в самое сложное время.

Вроде бы, вопрос исчерпан: Правительство объявило программу «ЖРС», но под воздействием обстоятельств фактически отменило ее, не потратив на ее выполнение государственных средств. Но на самом деле вопрос не исчерпан. Ведь есть еще 277 проектов в 35 регионах, где застройщики поверили в Программу и взяли на себя обязательства по реализации квартир по ценам ниже рыночных в обмен на обещания компенсировать затраты на строительство инфраструктуры. Сегодня многие из этих застройщиков жалеют, что ввязались в это дело.

Станислав Булахов, генеральный директор ООО «ИСК Строй-Капитал»

Вот конкретный пример. О проблемах, возникших в ходе участия в программе «ЖРС» владимирской компании «Строй-Капитал» (входит в ГК «Игротэк»), порталу ЕРЗ рассказал ее генеральный директор Станислав Булахов:

— Наша компания стала участником программы в 2014 году, в рамках «ЖРС» в г. Владимире нами строится ЖК «Пиганово». Трехсторонний договор об обеспечении реализации программы с нами подписали глава города и руководитель департамента строительства.

Напомню, что согласно программе «ЖРС» деньги за строительство и ввод сетей (в ЖК «Пиганово» это газ, вода и электроэнергия) поступают не напрямую застройщикам, а выделяются ресурсоснабжающим организациям, которые после строительства и ввода в эксплуатацию сетей должны выкупать их у застройщиков. Согласно трехстороннему договору, за построенные и введенные сети мы должны были получить компенсацию из расчета 4 тыс. руб. за 1 м² реализуемой жилой площади.

На деньги дольщиков и средства из других источников мы создали сети: 3-километровый магистральный газопровод, закольцованный водопровод общей протяженностью порядка 5 км, ливневую канализацию. На сегодняшний день все введено в эксплуатацию и функционирует, в квартиры подаются вода, газ и электричество. Если говорить об объемах СМР в денежном выражении, то реально мы вложили в сети порядка 100 млн руб., но возмещения понесенных затрат не получили. Договоры с ресурсниками о выкупе у нас сетей до сих пор не подписаны, а РСО в свою очередь не подписали соглашения с соответствующими госструктурами. В итоге многое из сетевого хозяйства до сих пор находится на нашем балансе.

По программе «ЖРС» нам должны были оказывать помощь не только компенсацией затрат на создание и ввод сетей, но и кредитами. Кредиты нам были выделены только в апреле 2016 года, всего мы получили через АИЖК и группу ВТБ порядка 57 млн руб., взятых по ставке 12,5%, а сейчас она составляет 15,5%.         

Между тем мы вложили значительные денежные средства в рекламную компанию, в продвижение и популяризацию программы «ЖРС», у нас по этому поводу была совместная акция с администрацией города. Сначала в рамках «ЖРС» мы продавали квартиры по цене 30 тыс. руб. за 1 м² (на 20% ниже рынка), затем, согласно постановлению губернатора, — по 33 тыс. руб. В настоящий момент реализовано в общей сложности 260 квартир.

К сожалению, из-за невыполнения всех условий трехстороннего соглашения у нас начались проблемы. Поскольку нам не были компенсированы затраты на создание сетей, возник определенный кассовый разрыв. В итоге многие участники строительства, получившие свои квартиры, руководствуясь положениями 214-ФЗ, начали предъявлять законные требования по поводу срыва сроков объектов долевого строительства. Штрафные санкции там просто запредельные.

Например, человек, приобретший у нас квартиру за 1 млн 200 тыс. руб., пишет односторонний отказ, идет в суд, который присуждает ему 1 млн 500 тыс. руб. В итоге по решению суда мы должны выплатить этому дольщику 2 млн 700 тыс. — и это при том, что  он внес, повторяю, только 1 млн 200 тыс. руб. И это далеко не единичный случай, у нас масса таких решений.

То есть что получается? Люди получили свои квартиры, живут в них и радуются, но при этом, грубо говоря, хотят крови застройщика. Заваливают исками суды, которые, действуя в соответствии с законом, выдают им исполнительные листы. В случае их неисполнения они идут к приставам — и те арестовывают наши счета. Вот такая у нас сейчас непростая ситуация.    

А ведь застройщику нужно вести достройку других жилых домов в этом ЖК. Напомню, что проект у нас поэтапный. Согласно условиям трехстороннего договора, не менее 50% жилья из общего объема в 120 тыс. м² должно быть построено в рамках программы «Жильё для российской семьи». Мы пока построили 30 тыс. м² — то есть половину от объема по «ЖРС».

Согласно разъяснениям Минстроя, если застройщик выдал хотя бы половину объема жилья по этой программе, он должен получить возмещение затрат на те квартиры, которые уже фактически проданы. То есть мы не просим лишнего, а хотим получить причитающиеся нам денежные средства за квартиры, проданные семьям, входившим в списки АИЖК.

Сегодня у нашей компании есть долги перед поставщиками, сетевыми компаниями, по исполнительным листам от дольщиков. Мы ждем от государства возмещения понесенных нами затрат хоть в каком-то виде. Сами способы оказания этой помощи могут быть разными. Речь идет о сумме порядка 80 млн руб. Этих денег как раз хватило бы, чтобы заткнуть основные дыры в нашем бюджете. В частности, с помощью этих денег мы могли бы погасить кредит, взятый по программе «ЖРС».

С 1 июля изменилось законодательное регулирование сферы стандартизации процессов выполнения строительных работ. Об этом и о принятых стандартах порталу ЕРЗ рассказала директор Департамента технического регулирования Ассоциации «Национальное объединение строителей» Елена ФАДЕЕВА.

  — Елена Николаевна, недавно НОСТРОЙ утвердил перечень из 140 стандартов на производство строительных работ. Теперь застройщики могут ссылаться на эти документы в договорах строительного подряда и использовать их для контроля качества подрядных работ. Что нового внесено в эти стандарты, в чем смысл их пересмотра?

— Напомню, что с 1  июля, согласно изменениям в Градостроительный Кодекс Российской Федерации, которые внес 372-ФЗ, к основным функциям национального объединения отнесена разработка и утверждение стандартов на процессы выполнения работ по строительству, реконструкции и капремонту объектов капитального строительства.

Отныне саморегулируемые организации обязаны осуществлять контроль деятельности своих членов, в том числе в части соблюдения членами СРО требований, установленных в стандартах на процессы выполнения работ. Имеются в виду как раз те самые стандарты, права и функции по разработке которых закреплены за Ассоциацией «Национальное объединение строителей». За нарушение обязательных требований стандартов на процессы выполнения работ в соответствии с законом будут применяться меры дисциплинарного воздействия.

Решением Совета НОСТРОЙ утвержден перечень действующих стандартов на процессы выполнения работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капстроительства, соблюдение которых членами СРО должны контролировать сами саморегулируемые организации.

Напомним, что в нашей Ассоциации с 2010 года утверждена и действует система стандартизации НОСТРОЙ. В ее рамках созданы основополагающие системы стандартизации и утверждены стандарты на различные виды работ. Прежде всего, разработаны и приняты документы, содержащие правила и требования выполнения работ, рекомендации по проектированию. Также разработана группа стандартов «зеленое строительство», рейтинговая система оценки устойчивости среды обитания, на основе которых утвержден национальный стандарт ГОСТ Р 54954-212 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости», устанавливающий критерии «зеленого строительства».

На сегодняшний день в НОСТРОЙ разработано и утверждено 235 стандартов. И весь этот большой блок мы подвергли общему анализу на предмет требований к процессам выполнения работ. Как показал анализ, из 235 стандартов 195 на сегодняшний день полностью отвечают требованиям законодательства, поскольку в них существуют и подробно описаны требования к процессам выполнения работ и раскрыты правила и процедуры.

При этом, в силу того, что любой документ после своего утверждения еще требует дополнительного технического редактирования и издательской подготовки, мы смогли включить в перечень 140 официально изданных стандартов. После технического редактирования оставшиеся стандарты будут размещены в электронном виде на сайте НОСТРОЙ и добавлены в официальный перечень стандартов.

— То есть речь идет не об актуализации, а о корректировке с учетом новых требований?

—  Об актуализации говорить не приходится: все эти стандарты уже содержат необходимые требования. Речь идет, скорее, о техническом редактировании документов. При этом мы готовы постоянно работать над совершенствованием стандартов при участии профессионального сообщества, при взаимном и тесном обмене информацией о практике применения стандартов.

К слову, утвержденные стандарты охватывают еще не все существующие виды строительных работ. И для оценки необходимости дальнейших разработок мы создали системную матрицу, которую заполняем. Матрица основывается на Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности ОКВЭД 2. И мы видим, какие виды работ по кодам ОКВЭД 2 «закрываются» наличием на них документации, в том числе наших стандартов, и наоборот, — видим «белые пятна» и лакуны на этой матрице, которые дают нам основания приступить к разработке документов на ту или иную группу видов работ

 Кроме того, во вновь разрабатываемых стандартах мы будем устанавливать требования не только к процессу первичного строительства, но и к технологиям, которые выполняются на этапах жизненного цикла, эксплуатации и ликвидации: имеются в виду текущие и  капитальные ремонты, а также снос, демонтаж и утилизацию. Важно, чтобы разрабатываемые документы «работали» и на этих стадиях, чтобы можно было предъявлять обоснованные и актуальные требования, например, к качеству ремонтных работ, выполняемым в рамках программ капитального ремонта, которые сейчас активно формируются по всей стране. Инструмент такой у нас есть, главное — его эффективно использовать.

— Какова реакция на эти новшества со стороны строительных организаций? Что они дают застройщикам?

— Поскольку, как я уже упомянула, СРО по закону получили дополнительные функции по контролю за выполнением своими членами контрактных обязательств, и несут за это в том числе и финансовую ответственность за счет средств своих компенсационных фондов, со стороны саморегулируемых организаций наблюдается большой интерес к данной теме.

Как производить работы на стройплощадке, чтобы не допускать срыва сроков строительства? Как здесь могут помочь новые стандарты? Эти вопросы волнуют и застройщиков. Ведь если эти стандарты соответствующим образом включить в конкурсную документацию, в договорные обязательства, то появляется еще один рычаг, дополнительный инструмент контроля работы подрядчиков со стороны заказчика, стройнадзора и строительного контроля.

Строительный контроль, как известно, организует сам заказчик, застройщик. И для того, чтобы правильно осуществлять контроль соответствия выполняемой работы необходимым требованиям (причем не на завершающей стадии, а на всех этапах строительства), мы рекомендуем отражать как в конкурсной документации, так и в договоре подряда требования о том, что работы должны выполняться в соответствии со стандартами НОСТРОЙ.

Это не противоречит сегодняшнему законодательству, и при этом обеспечивает застройщика критериями, по которым он может поручить органу, осуществляющему строительный контроль, проверять качество производимых работ. И если заказчик, застройщик в техническом задании отразит, что при разработке проектной документации необходимо указывать в проекте организации строительства ссылки на стандарты выполнения работ, он обезопасит себя от многих неприятностей.

Сам ПОС содержит раздел, который подразумевает описание технологических процессов. Требования к ПОСу определены в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О разработке проектной документации». Согласно этому документу, ПОС должен в обязательном порядке содержать описание технологий, с помощью которых производится та или иная работа по устройству конструкций, монтажу систем, заложенных в проектной документации. Получается, что проектировщик должен каждый раз описывать применяемую технологию. Но все мы знаем, что этого никто не делает, а указывается в лучшем случае лишь какая-то специфическая технология. Чего уж говорить об общестроительных работах: их, как правило, никто не описывает.

— А Вы предлагаете их описывать?

— Мы предлагаем другое. В данном случае, с нашей точки зрения, наиболее целесообразно в разделе ПОС просто указывать, что работы по монтажу конструкций и систем, заложенных в проектную документацию, необходимо осуществлять в соответствии с требованиями стандартов на процессы выполнения этих работ. И уже одна эта фраза позволяет заказчику указать ту нормативную базу, по которой производитель работ будет обязан непосредственно работать.

Потом, проверяя у него факт выполнения этих работ, можно предъявить конкретные требования. Если сам технологический процесс зафиксирован и указан застройщиком, то никто этому противоречить уже не сможет.

— Приведите конкретный пример, пожалуйста.

— Если говорить о жилищном многоэтажном строительстве, то все виды фасадных работ (наряду с остеклением, укреплением фундамента, общей кладкой, общими монолитными, кровельными работами и др.) есть в стандартах. Мы ведем мониторинг судебной практики. И скажу, что в этом году в разных городах России зафиксировано уже несколько ЧП с фасадами, которые произошли сразу же после выполненных фасадных работ. Большие объемы фасадных конструкций обрушались, при этом иногда травмируя людей, нанося финансовый ущерб эксплуатируемым организациям и владельцам зданий.

А вот если бы в соответствующие документы был заложен пункт о выполнении фасадных работ в соответствии со стандартами НОСТРОЙ, эти риски можно было минимизировать, и контроль за работой подрядчиков помог бы исключить такие случаи.

И делать все это надо заранее — чтобы подрядчик, приходя выполнять те или иные работы, понимал, что с него будут спрашивать. Такой документацией как раз являются стандарты. Они должны всегда присутствовать на стройке, и необязательно в бумажном виде, а, например, в электронном.

— При этом качественная работа — это далеко не всегда дорого, поскольку здесь, как правило, ничего не приходится переделывать. А вот когда вешают тот же фасад, а потом он падает, и надо новый заказывать, — это совсем другое дело, в том числе и по стоимости, не говоря уже и о репутации компании…

— Согласна с Вами! По большому счету, качественная работа — это сохранение сметной стоимости объемов и повышение реноме застройщика на высококонкурентном рынке жилищного строительства. Если люди будут знать, что застройщик строит качественные объекты, а не для того, чтобы их поскорее продать, — у такой компании отбоя не будет от потребителей.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ