Об этом и о многом другом владелец «Корпорации «Баркли», президент Национального объединения застройщиков жилья  рассказал газете «Ведомости».

   

   

Владелец компании «Баркли» Леонид КАЗИНЕЦ относится к девелоперам первой волны — тем, кто открывал бизнес в начале 1990-х и работал на рынке, который практически не регулировался. Конкурсов не было, все решали связи. Вплоть до того, что контракты на застройку центральных районов Москвы можно было получить по устной договоренности с чиновниками префектуры. Например, Казинцу предлагали инвестиционный контракт на застройку всей Остоженки: «Отказался, зачем мне вся Остоженка, взял несколько домов в работу». Тем не менее «Баркли» известна как компания, строившая самые дорогие дома в самом дорогом районе Москвы. Сейчас Казинец говорит, что именно он с партнерами «раскрутил Остоженку до небес». Сегодня компания практически не строит небольшие клубные дома — в работе в основном большие проекты. Почему это произошло, как изменился рынок и отчего нельзя делать прогнозов, Казинец рассказывает в интервью «Ведомостям».

  

«Люди больше не могут покупать за свои деньги»

— На днях принят закон, который радикально меняет требования к застройщикам и их взаимоотношения с покупателями жилья. Как вы оцениваете эти изменения?

— В целом доволен. Многие поправки, которые прошли, инициировали НОЗА (Национальное объединение застройщиков жилья, которое возглавляет Казинец — «Ведомости») и РСПП. Если бы не наша совместная работа с Минстроем и «Дом.рф», никакие поправки не прошли бы и мы получили бы тот закон, который был принят год назад. Просто невозможный к исполнению!

   

Фото: www.kr-gazeta.ru

  

— Но и в нынешнем виде он получился жестковатым. Насколько реально, что застройщики смогут работать по механизму банковского сопровождения, который начнет работать с 1 июля? По счетам эскроу?

— Там даже не в сопровождении дело. Смотрите, у нас сейчас квартир в новостройках продано на 4,7 трлн руб. Закончить эти проекты — нужно еще примерно 1,3 трлн руб. Банковских кредитов выдано сегодня примерно на 600—700 млрд руб., собственного капитала застройщиков — тоже на 700 млрд руб. Итого вся стройка оценивается в 6 трлн, из них 1,4 трлн — это деньги застройщиков и банков. Если мы отрезаны от денег дольщиков, то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2—3 года.

  

— А это возможно?

— Не знаю, как банки решат эту задачу, откуда возьмется 5 трлн руб. банковского проектного финансирования. Накопится объем долга на проект, застройщики будут обслуживать проценты из своих денег, потом будем продавать квартиры с учетом вот этой финансовой нагрузки.

  

Леонид Казинец, владелец «Корпорации «Баркли», родился в 1966 г. в Москве. Окончил факультет прикладной космонавтики Московского института инженеров геодезии, аэрофотосъемки и картографии. Прошел обучение по программе для управленцев и топ-менеджеров в бизнес-школе INSEAD (Париж). Кандидат экономических наук. В 1988 году работал в кооперативе «Альпиндустрия». В 1990 году открыл малое предприятие «Эмтехстрой». В 1993 году основал инвестиционно-строительную компанию «Корпорация «Баркли».

  

— То есть в 10 раз дороже?

— Нет. Цена будет как на вторичке. Иначе квартиры не будут покупать. Цена не является производной затрат. Затраты, безусловно, вырастут, но мы пытаемся понять, вырастет ли спрос. Для этого надо понимать реальную динамику доходов населения. Она не столь оптимистична.

Экономика застройщиков усложняется с двух сторон. Продажи падают, потому что доходы населения снижаются. Ипотека выросла — положительный фактор, но общий объем сделок вырос на 10%, а ипотека — в несколько раз. Это говорит о том, что люди больше не могут покупать за свои деньги. Учитывая ментальность наших граждан — точно купил бы за свои деньги, а не кредитные, — это значит, что возможности купить за собственные деньги совсем не осталось.

Сейчас будет следующее: количество начинаемых проектов станет падать с каждым днем. Если девелопер не выходит на строительство до 1 июля 2019 г., то дальше — другая экономика проекта.

    

  

— И что будет? Какие прогнозы по рынку?

— Я не хочу делать прогнозов. Не знаю.

  

— А дольщиков-то новая схема защитит?

— Абсолютно. Ведь деньги будут под целевым контролем банка.

   

— Нет рисков, что сейчас крупные девелоперы создадут банки под себя и продолжат работать по старинке?

— Невозможно. С этими проектами работает топ-50 банков. Попробуй сделать банк [входящий в] топ-50. Проще строить на свои деньги.

  

— Вы так и собираетесь делать?

— Да.

  

— То есть цена все-таки будет выше, чем сейчас?

— Очевидно, что с рынка уйдет дешевое жилье на котловане. Система банковского контроля не даст продавать на старте по себестоимости. Посмотрим, как все это будет работать.

  

«Маленькие проекты делать сложно»

— Что собой сейчас представляет «Баркли»?

— Холдинг. Есть управляющая компания АО «Баркли», которая 100%-но владеет ДЗО, проектными и сервисными. Есть компания, которая занимается управлением домами, другая проектирует, есть заказчик, есть генподрядчик. Есть проектные организации, где нам принадлежит часть акций, как правило, это проекты, которые финансируются нами совместно с партнерами.

  

— То есть у вас не везде 100%-ная доля?

— Во многих наших проектных компаниях акции частично принадлежат финансовым группам. Либо это личные инвестиции, friends & family.

  

— Что это за финансовые группы?

— Это финансовые группы, которые давали и дают часть денег на покупку земельных участков, но назвать их, к сожалению, не могу.

  

  

— Какие сейчас проекты у вас в активной стадии?

— В Крекшине «Медовая долина» — три очереди. Там же торговый комплекс, рядом еще планируем проект в новой Москве. Застраиваем территорию завода «Ферейн». Еще ТПУ на 300 000 кв. м в Химках, там все документы получили, ищем партнеров на инфраструктуру, потому что там самая большая часть — торговая, а мы такими объектами не занимаемся.

  

— Рискованный проект.

— Очень хороший, там поворот на «Шереметьево». Кэш-генератор в хорошие времена был бы как нефтяная скважина, золотое дно. Если бы у меня были кредиты, хотя бы процентов 8 годовых, я бы вышел уже на стройку. Но когда деньги стоят 16%, это нереально.

  

— Все ваши проекты немаленькие. Раньше «Баркли» много строила небольшие клубные дома. Это стало невыгодным?

  

— Небольших клубных домов практически нет. Все остальное — большие проекты: 300 000–900 000 кв. м.

При нынешней стоимости входа в проект, когда все собственники за участок хотят денег и сразу, маленькие делать сложно. Все переоценено. Думаю, что сейчас все собственники земельных участков начнут «сливать» участки. Потому что девелоперы перестали покупать. Чтобы земельные участки стали интересны девелоперам, они должны подешеветь в 5—10 раз.

   

Имя Леонида Казинца дважды занесено в Книгу рекордов Гиннесса за мировые рекорды по парашютной акробатике. 10 лет сборную России представляла команда по парашютной групповой акробатике «Баркли», одна из сильнейших в мире. «Мы выступали в восьмерках и четверках во всех национальных и международных чемпионатах, стали в том числе неоднократными призерами чемпионатов мира, многократными чемпионами России», — рассказывает Казинец. Выступления команды он практически полностью финансировал за свой счет: «Мне было интересно, была возможность платить зарплату, возить команду на кубки и чемпионаты <…> Мы делали уникальный прыжок на семитысячник, на пик Ленина. Нас сначала хотели к награде представить — Герой России, потом оказалось, что нужно собирать бумаги, ходить, оформлять долго… В общем, дадут — спасибо, не дадут — не страшно, не для наград это делалось».

  

Другие золотые парашюты

— А они дешевеют?

— Можно привезти в Москву 100 новых Rolls-Roys. Но зачем? Если ты хочешь, чтобы у тебя покупали, привези лучше 100 новых Toyota. То есть сейчас те, кто покупал люкс, будут покупать бизнес; те, кто покупал бизнес, будут покупать комфорт; те, кто покупал комфорт, будут покупать эконом — у нас от 1,7 млн руб. в новой Москве. Покупательная способность стала меньше, поэтому, чтобы проект окупался, входной билет должен быть разумный. Есть два варианта: или владелец земельного участка снижает цену и ему удается найти партнера либо покупателя, или не снижает, терпит убытки и участок отойдет государству. Пока участки в 10 раз не подешевеют, никто их покупать не будет. В 2—3 — уже не интересно. У нас были сделки по покупке участков: цена в ходе переговоров снижалась в 5 раз! Условно: участок стоит 500 млн руб., а продавец просит 2,5 млрд руб.

 

— В прошлом году у вас были сложности с финансированием Barkli Residence и «Медовой долины» в новой Москве. Почему?

— Не было сложностей, это недобросовестные сплетни. В «Медовой долине» деньги Сбербанка, там финансирование отлично ведется. Нам никто не останавливал кредитную линию, не предъявлял нам претензии. У нас была задержка сдачи первой очереди, сдали объекты не в конце прошлого года, а в начале этого. Но все сделали, благоустройство закончили.

  

  

«Мне везет на людей, которым я доверяю»

— Расскажите, как вы стали строителем?

— В 1988 г. был такой строительный кооператив «Альпиндустрия», где собралась группа альпинистов и занималась промышленным альпинизмом. Бизнес заключался в том, что на высокие здания мы не устанавливали леса, а делали все работы прямо с веревок — и делали быстро. Мы зарабатывали за месяц столько, сколько строитель зарабатывал за год. Кто-то погибал, кто-то оставался в живых, жизнь такая была. Где-то в 1989—1990 гг. открыл малое предприятие «Эмтехстрой» при исполкоме Моссовета, а в 1993 г. уже создал «Баркли» — как строительную компанию, которая ремонтировала здания. Постепенно стали заниматься инвестиционными проектами, а не только подрядами. Хотя и сейчас иногда выполняем работы генподрядчика для сторонних заказчиков.

  

— Какие были первые проекты?

— В какой-то момент мы были подрядчиками по ЖКХ правительства Москвы — делали планово-предупредительные ремонты, капремонты объектов, потом стали достраивать здания. Например, достроили Дворец творчества детей и молодежи «Преображенский». Также построили много объектов для МВД, ФСБ, Главное управление налоговой полиции по Москве [здание управления], много объектов прокуратуры и судов.

  

— Очень правильные объекты были.

— Ну да, неплохие. (Смеется.)

  

— Это помогло вам обзавестись нужными связями?

— Всегда то, что хорошо делаешь, помогает; в любой сфере находить людей, с которыми у тебя налаживаются человеческие контакты. Мне везет на людей, которым я доверяю и с которыми у меня есть контакт. Пока мы друг друга не подводим, я с ними стараюсь работать, общаться. Такие люди есть во всех сферах — ведь везде есть спортсмены, которые интересуются парашютным спортом, триатлоном, горными лыжами, вейком, парапланом, рукопашным боем и др.

  

— А второй шанс людям вы даете?

— Если это ошибка — конечно, да. Если какая-то сознательная подлость — наверное, нет. Нельзя все структурировать и дать универсальный ответ, жизнь так многогранна. Надо спрашивать людей, что, зачем и почему. Не торопись влюбляться, не торопись разочаровываться, старайся быть взвешенным.

  

— Получается?

— Тоже не всегда.

   

«Корпорация Баркли». Владелец (данные компании) — Леонид Казинец. Выручка в 2017 г. (консолидированная, данные компании) — 30 млрд руб. Портфель девелоперских проектов — 2,7 млн кв. м. Создана в 1993 г. За это время построила и реконструировала более 300 объектов общей площадью более 870 000 кв. м.с

  

— Вы производите впечатление очень эмоционального человека, который может как раз легко сорваться, нет?

— Нет. Редко повышаю голос, никогда не оскорбляю людей, не ругаюсь, в этом смысла нет. Может быть, действительно эмоциональный человек, но это хорошо контролирую. Если ты с человеком собираешься дальше продолжать отношения, какой смысл его обижать? А если ты не собираешься с ним дальше иметь дело, то какой смысл его обижать? Зачем оставлять за спиной выжженную землю? Даже когда сотрудников увольняю, приглашаю на личную беседу, пособие выдаю, даю объективные рекомендации. Если человек работал с тобой год-два-три-пять, наверное, в нем есть что-то хорошее. Ну не пиши, что он суперисполнительный, напиши, что он креативный. Много бывших сотрудников «Баркли» — на разных должностях, в том числе государственных, до сих пор общаемся.

    

   

«Остоженку создавали мы»

— Какой первый девелоперский проект был у «Баркли»?

— Бизнес-центр на Большой Никитской, 17. В 1997 г. проект нам достался за долги, мы достроили, сдали в аренду.

  

— Кто были ваши первые партнеры?

— Я создавал эту компанию сначала один, потом с товарищем — Станиславом Тихоновым, сейчас он работает в одной из риэлторских компаний. Мы какое-то время с ним планировали заниматься финансовыми операциями, но не все удавалось, я выкупил у него 50% акций, ну и дальше все сам строил. В другой период времени в генподрядном бизнесе у меня был очень хороший партнер — Николай Григорьевич Новичков. Случайно его встретил: у меня машина сломалась, я стоял, голосовал, остановился «Москвич», по дороге разговорились, приезжаем на стройку, а Николай говорит: «Ну, пойдем посмотрим». Оказалось, что он бывший начальник ремстройтреста, который закрылся. Начали с ним работать, он стал достаточно обеспеченным человеком, но скоропостижно умер в связи с проблемами со здоровьем. После его смерти часть акций совместного проекта унаследовала супруга, с его семьей поддерживаю хорошие отношения.

  

 

— А Остоженка как у вас появилась?

— Я выполнял подрядные работы на Остоженке (в 1990-е гг. — «Ведомости»), взаимодействовал с Верой Худалиевой и Александром Музыкантским (Музыкантский был префектом ЦАО, Худалиева — депутатом Моссовета — «Ведомости»), которые предложили мне инвестиционный контракт на всю Остоженку. Отказался, зачем мне вся Остоженка, взял несколько домов в работу.

  

— А кто получил контракт на весь район?

— Там появилось несколько компаний. Потом все эти права на реконструкцию были перепроданы за $1000—3000 за 1 кв. м. Люди заработали сотни миллионов долларов на перепродаже этих прав на реконструкцию.

  

— На тот момент это уже был престижный район?

— Нет, не был, Остоженку мы создавали. Первые дома строил, например, на Пречистенской набережной, они поначалу продавались за $800 за 1 кв. м.

  

— Как вообще возникла «золотая миля»?

— В основном начинали Боря Кузинец (он потом уехал в Израиль) и «Баркли».

   

— Вас называли Ку и Ка.

— Да. Вот мы с ним строили — первый, второй, третий, и каждый старался построить лучше. У нас было соревнование. И каждый старался привлечь лучших дизайнеров, построить красивее, быстрее, продать дороже. Он построил десяток домов на Остоженке, примерно столько же и я. И мы Остоженку раскрутили до небес. Сейчас Замоскворечье раскручиваем — строим там самый дорогой дом, Barkli Gallery.

   

   

— Как с тех пор изменилось качество элитных домов?

— Стал лучше дизайн, проектирование — мы всегда приглашаем специалистов высокого уровня. Например, Barkli Park с нами делал [французский дизайнер] Филипп Старк, Barkli Virgin — [делали] с [английским дизайнером] Келли Хоппен — проект получил премию в 2012 г., Barkli Residence — с [американским архитектором] Робертом Стерном. Сейчас пригласили Марселя Вандерса, дизайнера №1 в Европе, который входит в топ-20 людей, определяющих стиль мира по версии журнала Forbes. Он как раз и делает Barkli Gallery.

  

— Насколько дороже делает проект участие таких звезд?

— На несколько миллионов евро, но эти затраты дают другое качество. Правда, с ними нужно возиться. Они тоже с высокой самооценкой, есть свое мнение. Нужно, чтобы наши менеджеры говорили на хорошем английском и т. д. У нас внутри компании есть группа адаптантов — т. е., если международные звезды архитектуры и дизайнеры делают проект по своим стандартам, мы делаем дополнительные работы под стандарты РФ.

  

   

— Недавно на первом этаже новостройки мне показывали комнату для мытья лапок собакам. Это что-то новое?

— Это может быть, но потом быстро превращается в склады, колясочные… Мы считаем, что все-таки собакам лапы нужно мыть дома, мы же обувь не снимаем, заходя в подъезд. (Смеется.) Проект должен быть качественным — чтобы заходить в холл и говорить: «Вау!» Например, в Barkli Virgin мы убрали кусок второго этажа и у нас там получился холл высотой 6,5 м. За этот проект получили европейскую премию European Property Awards в номинации «Лучший дом».

  

— А вы живете в доме, который сами построили?

— Да, в соседнем. У меня в Virgin был большой пентхаус, но в кризис нужны были деньги на развитие, и я продал его.

    

    

«Езжу на машине, которой пять лет»

— Помните, как заработали первый миллион?

— На подрядных работах.

   

— На что потратили?

— На развитие бизнеса.

  

— То есть не так, что побежал покупать яхту или самолет?

— Ни самолета, ни яхты не было. Зачем? Можно прекрасно отдыхать и без этого: кататься на кайте, ходить в горы. Я считаю, что наличие собственной недвижимости, яхт мешает интересному отдыху. Если хочешь путешествовать, можешь поехать куда угодно. А если ты привязан к каким-то дорогим объектам, то этой свободы нет.

   

  

— Вы не жадный человек?

— Надеюсь, что не жадный. Меня [основатель и владелец строительной компании «Ингеоком»] Михаил Рудяк в свое время научил, замечательный человек. Мы как-то с Мишей летели откуда-то, приземляется самолет в Москве, звонок: «Помните, мы когда-то с вами учились? Такая ситуация: у меня мама в больнице по серьезному диагнозу. Помогите госпитализировать». Сколько вам нужно? Несколько тысяч долларов. Хорошо. Дает человеку номер помощника своего. А я Мише говорю: «Миш, это твой хороший знакомый?» — «Нет, вообще никто. Но если человек действительно просит на лечение мамы, в больницу, а у меня эти деньги есть, как я могу отказать? Важно, что помощник поедет и проверит, что это не на развлечения, а действительно на лечение». Я это запомнил: если тебя просят помочь и это вопрос жизни и здоровья, как ты можешь отказать, если они у тебя есть? Давно был такой эпизод один: с товарищем вместе с парашютом прыгали; не то что мы близко дружили, но товарищами были, мы когда-то начинали заниматься в одной секции. Он звонит в 5 часов дня и говорит: «Лень, слушай, надо поговорить». Я говорю: «Слушай, Вадич, сейчас совещание, давай я тебе через час позвоню. Позвонил ему только вечером. Телефон не отвечает и не отвечает. Потом в полночь мне звонит еще один товарищ — Вадич повесился. Начали разбираться: он задолжал денег людям, они начали его терроризировать, по тем временам большие деньги — $80 000. Ну прессовали его бандиты, тогда можно было решить эту проблему. Но получилось так — позвоню потом, потом не успел. У него осталась беременная жена на шестом месяце, парень повесился. Так что, если можешь помогать людям, делай это здесь и сейчас.

  

— Выводы сделали?

— Запомнил, да. Делай то, что можешь.

  

— А когда поняли, что вы богатый человек?

— Никогда. Всегда денег не хватало. И сейчас я езжу на машине, которой пять лет. Поменять машину сейчас просто нет лишних денег. Хотел себе купить в Москве частный какой-нибудь дом, резиденцию, купил вот в районе Донской улицы маленький домик с 6 сотками земли в частную собственность. Потом рядом продавали автокомбинат — купил автокомбинат, потом рядом уже продавали Донские бани — купил их, в итоге на этом месте построил две башни Barkli Residence.

   

   

— Почему вы говорите, что приходится экономить, денег не хватает? По идее, человек, который застраивал самую дорогую землю в Москве, должен быть как минимум очень богатым.

— Потому что на нашем бизнесе заработали все — чиновники, банки, вороватые менеджеры, а у меня как-то так всегда получается, что все, что я зарабатываю, вкладываю в новые проекты.

Вообще, я не знаю ни одного человека в России, который бы разбогател на девелопменте. Вообще ни одного. В России почти нет людей, которые бы много заработали на бизнесе, в реальном секторе. Не commodity, когда за две копейки досталась нефть, или алюминиевый завод, или газ, не на рейде, а вот кто пошел с нуля, создал, заработал, сделал — не так много. Можно говорить, что сельхозка, но они тоже эту землю же не покупали за реальную рыночную стоимость, т. е. им почти бесплатно достались сотни гектаров, государство помогло с дешевыми кредитами. И то кто-то выжил, а многие — нет. Вообще, мне кажется, что судьба бизнесмена в России под большим вопросом.

  

— А зачем тогда работать?

— Ну, я ничего другого не умею больше. Я люблю строить. Ну, вот идешь по Москве — и глаз радуется, и душа от красоты, которую есть возможность создавать.

   

    

«Я был дисциплинированным»

— Вы окончили факультет прикладной космонавтики. Чем бы занимались, если бы пошли по профессии?

— Очень прикладная история — физико-математическое моделирование, делали расчеты, траектории. По сути, это разведка. Участвовал в создании программ для спецназа — парашютных диверсантов. То есть из вас можем подготовить человека, который ночью с 10 км с гражданского борта на большой скорости может высадиться у Капитолия в Вашингтоне.

  

— Холодно же на высоте 10 км?

— Я прыгал с 10 км. Холодно. Но в кислородном оборудовании. Выпрыгиваешь, открываешь парашют под бортом, до 12 км можешь пролететь и приземляешься ночью по GPS в квадрат 10 х 10 м. То есть на крышу здания — легко.

  

— Шутите? Такие объекты охраняются.

— Пока такого приказа не получали, но, если Родина прикажет, сделаем. (Смеется.) Ночью ведь парашютиста не видно, только если в прожектор попадет, радар же маленькую точку не видит. Наши парашютисты все смогут.

    

    

— До сих пор готовите?

— Мои товарищи готовят, с кем в команде прыгал. Участвовал в соревнованиях по парашютному спорту. 10 лет сборную России представляла команда по парашютной групповой акробатике «Баркли», одна из сильнейших в мире.

  

— Вы спортом увлекались с детства?

— Да, я по пяти видам спорта кандидат, мастер, МСМК. Занимаюсь парусным спортом, альпинизмом, скалолазанием, горными лыжами, рукопашным боем. До сих пор тренирую друзей в скалолазании.

  

— Самые опасные виды спорта…

— Мотокросс и альпинизм — самые травматичные.

   

— Адреналина хватает?

— Нет, я вообще не адреналинозависимый, все делаю аккуратно, тьфу-тьфу-тьфу — никакой травмы, ни одного перелома, ни одного вывиха в жизни не было. Как говорил мой тренер в спортивном ориентировании, «не беги быстрее, чем думает твоя голова». Координация должна быть больше, чем те нагрузки, которые ты на себя берешь. Это относится вообще ко всему в жизни.

    

    

— В бизнесе это помогает?

— Мне точно помогает, но это не обязательно. Среди моих друзей есть очень успешные предприниматели, которые были хорошими спортсменами. Есть люди, которые далеки от спорта, но отличные бизнесмены. И те и другие успешны. Это никак не связано.

  

— Я имела в виду, что спорт заставляет быть дисциплинированным.

— Сложно сказать, курица или яйцо. Дисциплина помогает добиваться успеха в бизнесе и спорте или успешные люди становятся дисциплинированными? Я был дисциплинированным. Со старших классов хорошо учился, всегда работал, лет с 12 — дворником, почтальоном. Брал копию маминой трудовой и устраивался. Так можно было в Советском Союзе. И работал с 12, а с 16 уже зарабатывал сам.

  

— Почему так?

— Жить на что-то нужно было. Жизнь в СССР была совсем бедной. Мама работала в секретном космическом институте, но все равно на это не очень-то проживешь. Я работал монтажником-верхолазом, на строительной технике, водителем грузовика, таксистом, маляром. Параллельно учился, окончил с отличием факультет прикладной космонавтики, писал первую диссертацию, не защитил, потом учился в бизнес-школе INSEAD, потом защитил вторую диссертацию.

    

    

— А первую почему не защитили?

— А тогда уже не имело смысла. Я распределился в 1989 г. в государственный океанографический институт, писал до 1991 г. диссертацию. Ну и все — уже перестройка, наука не нужна, не финансируется, зарплату не платят. А диссертация была. Потом в Германию поехал, там тоже работал. Наука же — как ревнивая девушка, требует полной концентрации, если ты хочешь чего-то достигнуть. Мой научный руководитель — Борис Левин, сейчас руководитель Института морской геологии и геофизики Дальневосточного отделения Российской академии наук, мировая величина, я у него писал диссертацию, делали с ним эксперименты. По линии родителей много людей наукой занималось: двоюродный брат моего деда — главный конструктор Королева Борис Евсеевич Черток. Он скончался в возрасте 99 лет — ракетные военные проекты он все делал. Мой родной дедушка был профессором медицины.

     

    

— А вторая диссертация про что?

— Я писал кандидатскую по саморегулированию в строительной отрасли. Мы писали закон о СРО с Виктором Плескачевским — 10 лет назад, когда тема только зарождалась.

   

— Почему эта система так и не заработала?

— Она, как и многие другие демократические институты, не может прижиться в данный момент.

  

— Почему?

— Сложный вопрос. На него нет прямого ответа. Как до сих пор нет прямого ответа, почему у ребенка, родившегося в России, продолжительность жизни сравнима с Кабо-Верде, архипелагом (!) в нескольких сотнях километров от северо-западного побережья Африки, где вообще нет медицины. Вопрос: мы много курим? Нет, итальянцы курят больше. Мы много пьем? Ответ: французы пьют больше. У нас плохая медицина? Ответ: на Кабо-Верде почти нет медицины. Почему у нас люди живут меньше? Уровень стресса. Я думаю, что ни в одной стране не было такого геноцида против пассионариев, как было у нас. Тот же Лев Николаевич Гумилев, автор этой теории, сын Анны Ахматовой, — человек с тяжелейшей судьбой. Его отца расстреляли в 1921 г. в Петербурге. Его самого репрессировали, т. е. мирового уровня ученый не вылезал из репрессий, был практически запрещен. Как в такой ситуации можно доработать свою научную теорию? Потому что, если бы он доработал, многие вещи были бы понятнее. Есть теория, что это генетически передается поколениям.

   

   

Не только передается, а еще есть очень простой, но жесткий эксперимент. Берутся мышки, сажаются в клетку, и дается какой-то очень специфический запах, например черемухи. И при этом их бьют током, не смертельно, ничего, но лапам неприятно. Они прыгают, суетятся — видно, что начинают изменять свое поведение. Потом у этих мышек рождается потомство. И это потомство никогда не было под током. И это потомство никогда не нюхало черемуху. Но если им включить запах черемухи, 50% этих мышек начнет нервничать. Предположим, родители их обучили. Маленьких мышей сразу забирают от родителей. И все равно при запахе черемухи 50% мышек начинают нервничать. Потом берут потомство этих мышей. Так вот у них 25% потомства на запах черемухи будет начинать нервничать. Эти мыши даже никогда не общались с теми, кого бил ток. Никогда. Но эта штука попадает на генетическую память. И в этом смысле теория Дарвина не в полной степени работает. Теория Дарвина говорит, что возникают генетические изменения: естественный отбор — более приспособленные особи выживают, в результате изменчивости и консервативности происходит изменение целого вида. То есть теория Дарвина не имеет никакой версии о том, что происходящие с особью при жизни факты будут заложены в генетическую память.

   

— Через сколько поколений это сотрется из генетической памяти, по-вашему?

— Четвертое-пятое-шестое поколение. Но чтобы демократические институты развились, работать над этим нужно начинать сегодня.

Источник: Ведомости

Редакция благодарит «Корпорацию «Баркли» и лично Леонида Александровича Казинца за предоставленные фото

   

На вопросы портала ЕРЗ отвечает руководитель компании «Брусника» (15-е место в ТОП по РФ по объему ввода жилья, 2-е места в ТОП по Тюменской и Новосибирской областям) Алексей КРУКОВСКИЙ.

 

 

— Алексей Николаевич, 25 октября на совещании с членами Правительства РФ Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. Брусника имеет успешный опыт в этой сфере, большую часть своих проектов (см. фото — Ред.) компания реализует как раз с использованием механизма проектного финансирования. Такая солидная доля нехарактерна для российского рынка жилищного строительства. С чем это связано?

— У нас сложились хорошие партнерские отношения со Сбербанком в работе по проектному финансированию. Из всех финансовых учреждений Сбербанк имеет наибольший опыт реализации и развития данного инструмента кредитования новостроек. И мы пока не видим каких-то значимых альтернатив.

За свою историю мы привлекли и погасили в этой сфере уже более 30 млрд руб., и на 90% это были проекты со Сбербанком. Справедливости ради следует упомянуть, что у нас были и есть отдельные проекты с ВТБ24 и Сургутнефтегазбанком. Но большинство банков, по разным причинам, менее охотно развивают это направление. А значит, здоровье Германа Оскаровича Грефа приобретает для нас особую значимость…

Жилой комплекс «Каменный ручей», г. Екатеринбург

— Среди российских городов Тюмень входит в число лидеров по объемам новостроек, при этом только четверть жилищного рынка здесь финансируется за счет проектной схемы. И так — практически в любом крупном городе России. Чем Вы это объясните?

— Ключевым ограничением для входа в проектное финансирование является требование по наличию собственных средств. Банки ожидают от застройщика 25—30-процентного участия собственным капиталом. Эти средства надо вложить в приобретение земли, оплату проектирования, сетей, начальные этапы строительства. И только потом появляется возможность открыть проектное финансирование.

Давайте посчитаем. Сегодня объем рынка долевого строительства оценивается в 3,5 трлн руб. По примеру Сбербанка возьмем норму собственных средств в 25%. Получается, что объем собственного капитала в отрасли должен составлять около 900 млрд руб.

Однако, если верить официальной отчетности, на первую десятку компаний, по самым оптимистичным оценкам, приходится едва ли 200 млрд руб. плюс 100 млрд руб. — на все оставшиеся компании. Итого — 300 млрд руб. Это как минимум в три раза меньше, чем требуется для обеспечения нынешнего объема рынка достаточной долей собственных средств.

Поэтому ожидать такой нормы капитализации от всех застройщиков — это утопия. Те, у кого недостаточно собственных средств, выбирают единственную доступную стратегию: дисконтируют цену и финансируются за счет предпродаж.

 

— Наличие собственного капитала является единственной причиной?

— Нет, конечно. Даже если бы теоретически у девелоперов имелся нужный объем капитала, процесс затормозил бы ряд других ограничений.

Сегодня многие компании реализуют пограничную финансовую политику, ориентированную на оптимизацию налогов, с непрозрачными потоками, множеством юридических лиц и отсутствием консолидированного баланса.

С другой стороны, менеджмент девелоперских компаний часто не имеет достаточной финансовой компетенции, чтобы квалифицировано пройти процедуры андеррайтинга в банке. И это еще больше усложняет задачу с распространением инструментов проектного финансирования.

На наш взгляд, идея по замене денег дольщиков только проектным финансированием в краткосрочной перспективе неисполнима. К сожалению, рынок работает преимущественно на деньгах дольщиков. Это особенность текущего периода.

 

Микрорайон «Европейский берег», г. Новосибирск

— Ряд экспертов считает, что общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. Справедлива ли это величина, на Ваш взгляд?

— Увы, в современном информационном пространстве существует множество мифов и заблуждений. Если говорить по существу, то мы возвращаемся к несоответствию нынешнего объема рынка и реальной величины собственного капитала в отрасли.

Почему это работает в странах Западной Европы, нам понятно: там эта пропорция принципиально иная. Что неудивительно, поскольку европейскому капитализму несколько сот лет. У нас — едва ли пара десятков. Так что по этому показателю нам с ними ровняться не стоит: рынок, производственные силы, рыночные отношения и балансы компаний у нас находятся на совсем иной стадии развития.

В сложившейся модели реализации новостроек основные продажи приходятся на период строительства. И «безрисковость» здесь обеспечивается не только и не столько наличием собственного капитала, сколько умением ритмично строить и продавать, управлять потоками и планами развития. То есть опять на первый план выходят профессиональные компетенции, причем в нашей отрасли это стык строительства и финансовой деятельности.

В конечном итоге, если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. Ну, допустим, доля собственных средств у застройщика достигнет 30—40%. Если сложить риски превышения сметы, недостижения цены продаж, недобросовестности или изъятия денег из проекта на ранних стадиях, то величина потенциального убытка превзойдет эти 30—40%. Мы видим массу тому примеров.

Вывод. Если вы умеете, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним.

         

— Кстати, о рубле. Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе?

— Не стоит путать форму с экономическим смыслом денег. Нужно за формой видеть действительную природу денег, рассуждать исходя из категорий консолидированного баланса компании.

Если у меня есть 10 млн руб., и я по цепочке вложу их в уставный капитал пяти зависимых компаний, то от этого мой собственный капитал не станет равным 50 млн руб. Поэтому я и говорю о том, что финансовые компетенции критично важны для менеджмента компаний. И тем более, они потребуются банкам и другим уполномоченным организациям для исполнения функций регулятора и контроля деятельности отрасли.

 

Микрорайон «Европейский», г. Тюмень

— Еще один тонкий момент связан с вопросом достоверности. Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств?

— На бумаге можно нарисовать все что угодно. И не секрет, часть компаний этим пользуются. Отсюда у банков столько проблемных кредитов в стройке, и в целом девелопмент ассоциируется с крайне непрозрачной и рискованной сферой бизнеса.

Но при наличии специализированных компетенций физический объем вложений в стройку можно проверять вполне точно. Для этого нужна строительная экспертиза, которой мы пока не видим в банках, за исключением Сбербанка. Там в свое время осознали это как ключевой риск, и на протяжении последних 3—4 лет системно развивают у себя эту компетенцию.

Именно это позволило Сбербанку сформировать качественный кредитный портфель и в последние годы последовательно наращивать свою долю в сегменте финансирования новостроек. В остальном мы видим, что банки один за другим отказываются от кредитования стройки, формируют колоссальные убытки по ранее выданным кредитам.

А в тех случаях, когда размер потенциального убытка уж очень велик, банки решаются на реструктуризацию, входят в управление девелоперскими компаниями в надежде в какой-то перспективе вернуть деньги. Опять же, из-за отсутствия компетенций все превращается в какой-то бесконечный процесс: выдаются новые деньги, за счет этого гасятся старые долги, все страшно заняты, но структурно ничего не меняется. Примеры позитивных реструктуризаций крупных девелоперских портфелей можно пересчитать по пальцам одной руки.

   

— Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Может ли это привести к увеличению популярности проектного финансирования?

— Я бы не переоценивал значимость ставки. В реальности в модели продаж на этапах строительства доля заемных средств едва ли достигает 40% от бюджета проекта. Конечно, когда ставка была на уровне 18%, она воспринималась как заградительная. Сегодня величина в 10% или 12% уже не имеет решающего значения.

Развитие проектного финансирования — это вопрос сближения возможностей девелопмента и банковского сектора. Застройщикам следует более квалифицированно вести свои дела, консолидировать балансы, накапливать собственный капитал. В то время как банки, назначая уровень процентной ставки и долю собственных средств, должны понимать суть девелоперской модели и здраво смотреть на вещи, развивая свой риск- менеджмент и компетенции в смежных отраслях по примеру Сбербанка.

 

Квартал «Новаторов», г. Екатеринбург 

— Тогда каким Вы видите сам механизм реализации идеи о замещении денег дольщиков проектным финансированием?

— Если смотреть на вещи трезво, то пока я не вижу возможности реализовать эту идею в трехлетнем горизонте. Вышеупомянутый пример Тюмени, где доля строящихся объектов, обеспеченных проектным финансированием, не превышает 25%, практически все это — Сбербанк. И альтернатив нет. ВТБ преимущественно занимается своим девелоперским портфелем. А дальше — выжженная земля. Других банков просто нет.

Из уст государства сейчас звучит тезис о регулировании застройщиков, внедрении контрольных процедур на базе уполномоченных банков. Но по совокупности всех перечисленных обстоятельств лично у меня вызывает большие сомнения реализуемость этого замысла на существующей экспертной базе.

Повторяю, у подавляющего большинства банков при отсутствии должной строительной экспертизы вся бумажная проверка превращается в фикцию. А одного великого и могучего Сбербанка явно недостаточно для российского рынка новостроек.

 

— Однако помимо банковского кредитования правительству поручено изучить и «другие варианты» финансирования. Например, как пишет «Коммерсант», «Интересный опыт есть в Великобритании, где возможна покупка квартиры на ранней стадии строительства: как правило, платится 5—10%, и эти деньги не являются источником финансирования для застройщика, они поступают на счет юридической компании, которая ведет эту сделку. За покупателями закреплена фиксированная стоимость, и многие, когда строительство завершено, продают жилье по цене чуть повыше». Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем?

— Пример из Великобритании — это пример зрелого рынка. Там нет таких объемов строительства, как в России, а объем накопленного частного капитала несравнимо больше. Для России инвестирование за счет продаж на этапе строительства с подключением проектного финансирования — единственная возможность реализовать запрашиваемые объемы. Надо трезво смотреть на вещи.

С одной стороны, есть запрос от рынка на миллионы квадратных метров, в том числе и со стороны государства. С другой стороны, есть факт низкой капитализации отрасли. В этих условиях капитал компаний будет накапливаться медленно, и перехода на продажу готового жилья скоро не предвидится.

Так что замещение денег дольщиков банковским проектным финансированием — это одно из решений. Но нужно искать другие, более сложные финансовые инструменты, а это вопрос эволюции рынка, то есть времени. Новые законодательные инициативы по долевому строительству создают большой стресс для отрасли. Но, уверен, в конечном итоге это ускорит эволюцию рынка.

Квартал «Новин», г. Сургут

— Алексей Николаевич, спасибо за Ваш высокопрофессиональный анализ. Откровенно ответив на непростые вопросы, Вы многое расставили, что называется, по своим местам. Хотелось бы надеяться, что к Вашим нетривиальным мыслям и тезисам прислушаются не только коллеги-застройщики и представители экспертного сообщества, но и власти. А Бруснике — дальнейших успехов в бизнесе, в том числе и на ниве проектного финансирования!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит компанию Брусника за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

 

 

 

Другие публикации по теме:

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого