На вопросы портала ЕРЗ отвечает председатель Правления корпорации «Баркли» Леонид КАЗИНЕЦ

— Леонид Александрович, по данным портала «Единый реестр застройщиков» корпорация «Баркли» является лидером среднеэтажного строительства (дома в 4—8 этажей) в Москве по объемам текущего строительства. По состоянию на май 2017 г. объем жилья, возводимого компанией в этом сегменте в Москве, составил 114 421 м², что на 32 022 м² больше, чем месяцем ранее. Чем обусловлена такая специализация Вашей компании? Что лежит в основе ставки, сделанной на среднеэтажное строительство?

— Среднеэтажное строительство имеет, по сути, самый «человеческий» масштаб. Дома высотой 5-7 этажей более комфортны для проживания, чем многоэтажки, и более практичны, чем, например, одно- или двухэтажные дома. При малоэтажной застройке затраты на создание инфраструктуры очень высоки, а при высотном строительстве возникает существенный фактор дискомфорта.

Кроме того, мы проектировали наш объект в Новой Москве «Баркли Медовая долина» совместно с голландскими архитекторами: для них европейская малоэтажная жилая застройка является привычной, они на нее ориентируются. Отсюда и параметры высотности.

ЖК «Barkli Gallery»

— Насколько актуально сегодня направление среднеэтажного строительства? Каковы мировые тенденции и тренды в этой сфере? В какой степени они применимы к России?

— Среднеэтажное строительство актуально, в первую очередь, для таких территорий, как Новая Москва. Для пригородных, рекреационных зон. Это дает возможность лучше интегрировать постройки в среду при небольшой нагрузке на имеющуюся инфраструктуру.

Есть конкретные цифры по плотности населения на гектар. Если плотность маленькая, ее недостаточно для нормального функционирования инфраструктуры. Если более 500 чел/га — возникает ощущение крупного, многонаселенного города, и это требует другого формата инфраструктуры, в которой есть музеи, театры, интеллектуальные кластеры и пр. Оптимальной оказывается плотность в 150—300 чел/га, при которой возможно поддержание комфортной жизни. Не случайно еще 150 лет назад барон Жорж Эжен Осман, будучи префектом Парижа, выбрал для города именно 7-этажную застройку.

— Как показывает аналитическое исследование ЕРЗ, средняя этажность жилищного строительства застройщиков в г. Москве составляет 20,8 этажа — из расчета на строящийся квадратный метр. Среди всех новостроек Москвы доля среднеэтажного строительства — всего 6,5%. Почему в Москве так мало таких домов?

— Внутри МКАД территории под застройку ограничены. С образованием Троицкого и Новомосковского административных округов возможностей для разного формата жилья стало больше, в том числе их можно использовать под среднеэтажную застройку.

— По мнению экспертов «МИЭЛЬ Новостройки», в столице среднеэтажное строительство — это прерогатива высокобюджетного сегмента, поскольку в массовом сегменте девелоперы предпочитают максимально эффективно использовать участок, повышая как этажность, так и плотность расположения домов. В элитном же сегменте ставка делается на приватность, к тому же чаще всего такие новостройки возводятся в центре города, где есть ограничения по высотности зданий. Вы согласны с этим мнением?

— Чаще всего среднеэтажное жилье не может себе позволить быть эконом-классом. Всегда есть какие-то преимущества, которые выводят его на уровень «комфорт» или «бизнес–». Но в ответ на это потребитель отвечает более стабильным спросом, в котором не бывает резких всплесков и падений, это определенная категория покупателей. В Москве, в старых ее границах, среднеэтажное строительство возможно только в центре, когда стоимость метра окупает затраты.

Если говорить о Новой Москве, то в этом случае мы можем создать более комфортную среду для жизни. Объем затрат на землю позволяет нам избежать возведения гигантских муравейников и придерживаться европейских трендов в строительстве.

«Баркли» работает на рынке недвижимости уже 25 лет, и в портфеле компании есть проекты от делюкс до комфорт-класса.

— Как среднеэтажное жилье отличается от многоэтажного в плане доступности, цены, комфорта? Какова его специфика?

 — Среднеэтажная застройка, как правило, интереснее в плане объемно-пространственных решений, она разнообразнее по стилям, лучше вписана в природный массив (если это пригородная зеленая зона, например).  Самое главное, — она сомасштабна с человеком, и качество жизни в таком доме ощутимо выше.

Что касается цены, то компания «Баркли» пытается держать ее на приемлемом уровне. Мы провели качественную аналитическую работу и, прежде всего, прекрасно представляли целевую аудиторию и ее потребности. «Баркли Медовая долина» — это не просто объект комфорт класса, это — smart-комфорт.

Доступная транспортная инфраструктура, функциональные планировки и дизайнерская отделка, продуманная территория со своими магазинами и кафе, двор без машин, собственный детский сад… Обычно стоимость метра в таком сегменте выше, а мы предлагаем людям комфорт+ фактически за стоимость комфорта.

— Из-за невысокой плотности среднеэтажной застройки такие дворы не забиты до отказа машинами, тем самым снимается острота проблемы парковок, трафика при подъезде к дому и выезде из него и т.д., что чрезвычайно актуально для Москвы и других российских мегаполисов. Какие еще преимущества среднеэтажной застройки, кроме транспортного, Вы бы выделили в плане качества жизни?

— Как уже было сказано, такие дома более комфортны для человека. Получается оптимальное почти по всем параметрам количество людей на подъезд, на двор. При этом их достаточно, чтобы сформировать окупаемую социальную инфраструктуру. То есть жилая застройка интересна и для застройщика, и покупателя.

— В сегменте среднеэтажного строительства у «Корпорации Баркли» в настоящее время находится два жилых комплекса: «Баркли Медовая долина» (пос. Крёкшино, Новая Москва) и Barkley Gallery (в центре Москвы, на Ордынке). Осветите, пожалуйста, основные концептуальные характеристики этих ЖК и их главные «изюминки». Каков спрос на жилье в этих комплексах?

— Barkli Gallery можно назвать концептуальным проектом, который сочетает практический интерес (инвестиции) и культурный. Это самое сердце исторического Замоскворечья, дом расположен рядом с Третьяковкой галереей. Пешком можно дойти до набережных, до парка «Музеон». Мы сохранили исторические фасады здания начала XX века. К проекту привлекли знаменитое британское бюро Aedas, интерьер главного холла разработал Марсель Вандерс. На сегодняшний день это самый востребованный в мире дизайнер и уж точно один самых ярких — вы понимаете уровень команды.

ЖК «Barkli Gallery»

Пока аналогов Barkli Gallery нет. Все квартиры предлагаются исключительно с финишной отделкой двух стилевых направлений, в гостиных на верхних этаж будут настоящие камины… И это лишь часть всей концепции: данный проект Barkli однозначно заслуживает отдельного интервью.

«Баркли Медовая долина» — современный жилой комплекс комфорт-класса, расположенный в самом центре Новой Москвы. В составе ЖК возводится 7 малоэтажных корпусов, включающих 1806 квартир совокупной площадью 70 752 кв. м. В проекте предусмотрены компактные квартиры-студии с площадью от 23 кв. м.

В пешей доступности от комплекса находится железнодорожная станция, до которой жители смогут добраться по собственному благоустроенному подходу. Проектом предусмотрена социальная инфраструктура. Для жителей доступны магазины, рестораны, аптеки, больница и школа. На территории «Медовой долины» будет построен детский сад. В целях контроля качества воды уже построен собственный водозаборный узел.

В 15 минутах езды от «Баркли Медовая долина» находится один из центров градостроительной активности — «Аэрополис». В Крёкшине предполагается развитие комфортной зеленой зоны и парково-рекреационных зон.

ЖК «Баркли Медовая долина»

Несмотря на активную застройку, Крёкшино остается живописным районом с богатой историей и своими достопримечательностями. Здесь расположена знаменитая усадьба, построенная еще при Петре I, в которой в свое время гостил Лев Толстой. По соседству с жилым комплексом находится Парк Победы.

Внешний комфорт дополняется внутренним. Функциональные планировки квартир и правильное зонирование позволяют с легкостью организовать комфортное пространство для работы и отдыха. Система «умный дом» позволит владельцам дистанционно управлять освещением и регулировать температуру воздуха в каждой комнате. В водопроводной системе установлены фильтры тонкой очистки и датчики протечки. В каждой квартире предусмотрено максимальное количество мест для хранения.

Сегодня транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры воспринимаются как обязательная составляющая проекта, а не «продающая фишка». А вот такие интеграции, как «умный дом» или отделка от модных дизайнеров, определенно перетягивают часть спроса.

— Какие варианты планировок вы предлагаете покупателям квартир в ЖК «Баркли Медовая долина»? И что пользуется особенным спросом?

— Среди лотов представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, квартиры-студии («еврооднушки», «евродвушки», «евротрешки»). Форматы предлагаемых квартир отвечают всем современным требованиям и запросам разных покупателей.

Покупатели чаще интересуются небольшими студиями. Ближе к окончанию строительства спрос смещается в сторону больших площадей (двух- и трехкомнатных квартир). На сегодняшний день нам понятно, что ситуация со спросом стабильна. Поскольку подобных проектов в Новой Москве нет, а степень его готовности все выше и выше, то и спрос на квартиры в ЖК «Баркли Медовая долина» будет расти.

ЖК «Баркли Медовая долина»

— На сайте проекта указано, что квартиры в «Медовой долине» продаются с отделкой. Насколько это вообще выгодно для покупателя?

— В первой очереди из трех корпусов два сдаются с готовой отделкой. В проекте «Баркли Медовая долина» можно приобрести квартиру и без отделки. При этом опрос, проведенный среди покупателей показал, что 75,4% будущих собственников жилья предпочитают вариант с чистовой отделкой. И это объяснимо: стоимость «квадрата» сейчас там составляет от 75 до 115 тыс. руб., в зависимости от степени готовности дома.

На отделку мы тратим около 12 тыс. руб. с квадратного метра, причем используем высококачественные материалы и проверенных партнеров, которые занимаются ремонтом. Девелоперы имеют возможность закупать оптом как стройматериалы, так и сами работы по отделке. Если покупатель делает отделку самостоятельно, то в среднем она ему обойдется в 18 тыс. руб. за кв. м.

К слову, специально для «Баркли Медовая долина» дизайнер Егор Сомов разработал три варианта отделки: скандинавский минимализм, современная классика и фьюжн. Статистика продаж показывает, что большинство покупателей, приобретающих небольшие квартиры с отделкой, предпочитают скандинавский стиль. На втором месте стоит современная классика.

— Каковы дальнейшие перспективные планы корпорации в сегменте среднеэтажного строительства? Думаете ли расширять географию?

— Конечно, думаем и работаем в этом направлении. Нам нравится такое жилье, и мы считаем его более комфортным и полезным для потребителя.

Но мегаполис диктует свои правила. Есть общие тенденции развития, есть утвержденный генплан города, и они задают направление для застройщика. Девелопер не всегда на 100% решает, что и как ему строить.

— Леонид Александрович, спасибо за очень интересную беседу. Дальнейших успехов Вашей корпорации и Вам лично!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит Департамент маркетинга корпорации «Баркли» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Корпорация «Баркли» — лидер среднеэтажного строительства в Москве

Анатолий Аксаков заявил, что застройщики «совсем обнаглели» и что «жизнь заставит их образумиться» и «продавать жилье по рыночной цене». В отличие от коллеги Сергей Пахомов полагает, что «застройщики сейчас не очень богатые люди». В то, что жилье подешевеет, он «не сильно верит», поскольку кроме маржинальности на цену влияет множество факторов, в том числе расходы на стройматериалы, зарплату строителей и пр. По его мнению, «надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится», — заявил журналистам председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото ниже).

«Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», — резюмировал он.

Фото: rspp.ru

А вот у председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова (на фото ниже) другое отношение к тем, кто строит жилье для россиян. «Застройщики нам не враги, — сказал он в интервью порталу Всеостройке.рф. — Мы понимаем, что эта отрасль экономики важная и, так или иначе, миллионы человек в ней задействованы. Это очень важно. Забывать не надо. И в национальном валовом продукте они участвуют — цифра серьезная. Поэтому, конечно, отрасли никто рухнуть не даст».

Фото: duma.gov.ru

«Если посмотреть цену квадратного метра, то там только половина, 55%, это стройка, — уточнил парламентарий. — Остальное — сопутствующие вещи: дорогущие земельные участки, которые тоже подорожали, так как всем стали нужны. Они вчера были не нужны никому, а сегодня бешеные деньги стоят: для того, чтобы построить, его надо купить и заложить в квадратный метр. Дальше — подключение к сетям».

«Конечно, хотелось бы, чтобы квадратный метр стоил дешевле. Я в это не сильно верю, например, — заметил Сергей Пахомов и пояснил: — Если даже спрос остановится, вряд ли квадратный метр подешевеет, потому что есть стоимость кирпича или квадратного кубометра бетона и стоимость зарплаты каменщика или бетонщика. Из этого и складывается цена. Плюс есть маржинальность».

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

По его наблюдениям, «застройщики сейчас не очень богатые люди». «Время это ушло, — констатировал глава профильного комитета. — Да, было время. И нам, кстати, Центробанк частенько об этом напоминает, что было 3—5 лет, когда застройщики очень хорошо зарабатывали. Сейчас наша общая задача — сохранить отрасль. Поэтому, конечно, меры поддержки мы рассматриваем, разрабатываем».

«Нам надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену», — заключил Сергей Пахомов.

Фото: russia.ru

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин (на фото) на прошлой неделе выступил на открытом диалоге «100 вопросов о будущем России», который был посвящен результатам работы строительной отрасли. Он заявил, что себестоимость строительства многоквартирных домов растет быстрее, чем цены на жилье.

О ценах и себестоимости: 11:30—11:52 мин.

«Мы разложили, из чего состоит себестоимость, — рассказал правительственный чиновник и перечислил: — <…> Земля подорожала, стройматериалы подорожали, трудовые ресурсы подорожали, стоимость финансов подорожала, стоимость подключений подорожала».

Фото: пресс-служба ГК Самолет

Александр ПРЫГУНКОВ (на фото), управляющий партнер ГК Самолет (цитируется по РБК):

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений.

О ценах и себестоимости: с 00:45 мин.

Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

Портал ЕРЗ попросил экспертов и девелоперов высказаться на эту тему, в том числе привести конкретные цифры о росте цен на жилье в их проектах и динамику расходов.

Фото: erzrf.ru

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Компетенция Анатолия Аксакова — банки, которые за те же два года подняли ставки по кредитам застройщикам в три раза. Но банки глава профильного комитета не называет обнаглевшими и взвинтившими ставки.

Думаю, что для всех сторон будет полезной встреча Аксакова с застройщиками, особенно из регионов. Мы постараемся ее организовать в видеоформате в ближайшее время.

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

Надежда ИЛЬИНА (на фото), директор по развитию Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Наша компания никогда не стремилась спекулировать на спросе. Поэтому стоимость квадратного метра всегда повышается планово и привязана исключительно к росту строительной готовности проектов.

В среднем она составляет не более 3% — 5%. Громкого обвала цен на рынке новостроек в 40% — 50%, который некоторые эксперты прогнозировали в 2023-м, а затем и в 2024 году, ждать не приходится. Таких условий бизнес-модели новых проектов просто не предполагают: рост цен на стройматериалы, рабочие руки тем более не способствуют подобной ситуации.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Полис

Дмитрий ШЕРГИН (на фото), генеральный директор ГК Полис, Санкт-Петербург:

— Если применительно к ценовой ситуации говорить о строящихся в Санкт-Петербурге жилых комплексах, то в нашей компании рост за два года составил 24,5%. Но тут надо делать поправку на индексацию стоимости по готовности. Если сравнить очередные запуски аналогичных проектов в разрезе стоимости «тогда и сейчас», то это порядка 20% — 23%. О кратном или необоснованном увеличении цены речи не идет.

При этом расходы девелоперов выросли значительно. На рынке наблюдается дефицит рабочей силы, зарплаты рабочих за два года проиндексировались в 1,5—2 раза. Обслуживание банковских кредитов выросло вместе с ключевой ставкой ЦБ и теперь составляет от 8% до 15% стоимости жилья. Земля в городе за последние годы значительно подорожала: если пять лет назад земельные участки продавались из расчета жилой нагрузки по цене 15 тыс. руб. — 20 тыс. руб. за 1 кв. м, то сейчас — 50 тыс. руб. — 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если при этом сложить стоимость строительно-монтажных работ, административно-хозяйственного обслуживания и социальной нагрузки, то у нас уже получается минимум 185 тыс. руб. за 1 кв. м. И это для самого простого проекта на окраине города, а именно за столько сейчас можно найти самое недорогое жилье в Санкт-Петербурге.

Еще есть обязанность застройщиков строить машино-места в паркинге, себестоимость одного машино-места сейчас составляет около 1,5 млн руб., но продать его за эти деньги можно только в проектах класса «бизнес» и выше. В наших проектах комфорт-класса паркинг всегда продается в минус.

Поэтому цены на недвижимость снижаться не будут, если это и произойдет, то не больше 3% — 5% и только в тех проектах, где есть куда двигаться вниз. Скорее будет наоборот: высокая ключевая ставка стимулирует дальнейший рост цен.

ЖК Зеленый бульвар. Фото erzrf.ru

Пресс-служба СЗ Зеленый бульвар (Приморский край):

— Во Владивостоке цены на новостройки росли и, скорее всего, будут продолжать расти. Это связано с особенностями региона: здесь практически ничего не производят, а строительные материалы приходится ввозить из западной части России. Логистика и транспортные расходы занимают значительную долю себестоимости, и они, естественно, не самые низкие. Из местного производства в Приморье есть только щебень и бетон, все остальное — привозное, включая кирпич, который изготавливают в соседнем регионе. Строительные материалы не дешевеют, что также связано с транспортными расходами.

Расхожее мнение о высокой маржинальности застройщиков в данном случае не совсем справедливо. В реальности их прибыльность сравнительно низкая, так как основную выгоду получают банки через проценты с проектного финансирования.

Однако во Владивостоке есть свои преимущества. Здесь действует режим свободного порта, который предоставляет застройщикам нулевой налог на прибыль в течение пяти лет и другие преференции. Также существуют льготы на проектное финансирование.

Тем не менее снижение цен в условиях конкуренции возможно, но в текущей ситуации это вряд ли будет эффективным решением. Продажи у всех застройщиков стоят, и это связано не столько с ценами, сколько с условиями ипотечного кредитования: высокие ставки и значительный первоначальный взнос для многих людей делают покупку жилья недоступной. Даже если цены снизятся, это не решит проблему низкой покупательной способности.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Эксперты: рост спроса на новостройки Подмосковья обеспечили акции застройщиков, начало делового сезона и дефицит лимитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в октябре по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок на рынке новостроек Московского региона упало на 46%

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год