Во многих регионах создан механизм спасения обманутых дольщиков через предоставление сильному застройщику, достраивающему проблемный объект, в качестве компенсации земельного участка «для реализации масштабного инвестиционного проекта» без торгов. Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» разрушает этот механизм. Свое мнение по этой теме в редакцию портала ЕРЗ представил Максим ФЕДОРЧЕНКО, генеральный директор Строительного регионального партнерства, г. Новосибирск.

19 июля полпред по Сибирскому федеральному округ Сергей Меняйло провел совещание по проблемам обманутых дольщиков. Озвучено, что в Сибирском федеральном округе насчитывается 124 проблемных объекта и более 2,7 тыс. дольщиков признаны обманутыми.

Было отмечено, что завершение долгостроев сталкивается с трудностями: до конца 2017 года планируется сдать только 36 долгостроев. Проблема в том, что еще в 2016 году регионы потеряли право без торгов отдавать участки сильным застройщикам, которые соглашались за свой счет достроить проблемные объекты. Сейчас субъекты могут лишь принять собственные законы о масштабных инвестпроектах. Именно такой механизм сейчас наиболее перспективен, в частности он успешно заработал в Новосибирской области. Говорилось и о необходимости совершенствования законодательства в этой сфере.

Однако, новые поправки в 214-ФЗ, принятые Государственной Думой, не только не помогают, а окончательно разрушают такой механизм. Очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев.

За счет каких же средств тогда будет вестись достройка проблемных объектов? Страхование застройщиков (которое, напомню, тоже подавалось как панацея от проблемы обманутых дольщиков) с треском провалилось. Компенсационный фонд застройщиков будет работать только в отношении будущих объектов. Бюджетных средств не хватает даже на программы по расселению аварийного жилья.  А недостроенными стоят сотни многоквартирных домов, многие из которых — наследие кризиса еще 2008 года!

Но проблема не просто замораживается. Можно ожидать, что в результате принятия поправок число обманутых дольщиков будет стремительно нарастать. Дело в том, что в текущих условиях резкого падения спроса (особенно в некоторых сегментах рынка жилья), застройщики пока могут маневририровать, перебрасывая средства с объектов, на которых дела идут успешно, на те, по которым продажи встали, чтобы не сорвать темпы строительства. Ведь понятно, что если из-за недофинансирования стройки краны останавливаются, то возобновить продажи становится практически невозможно: новые покупатели уже не верят в успешность проекта. При отсутствии иных источников финансирования такая стройка обречена стать тем самым долгостроем, а люди купившие там квартиры по ДДУ, — обманутыми дольщиками.

И это не говоря, о том, что даже успешным застройщикам придется туго, учитывая, что их собственные средства новыми поправками в закон фактически изымаются из оборота. Сами посудите: значительные средства вкладываются застройщиком на первоначальном этапе строительства. Обычно интенсивные продажи начинаются «от четвертого этажа», соответственно затраты до этого этапа ложатся на застройщика. А по новому закону они уже не могут быть возмещены за счет средств, привлеченных по ДДУ. Другая часть средств будет необходима для поддержания огромного норматива по собственному капиталу (10% от стоимости объекта!), а это — просто замороженные в уполномоченном банке деньги.

Мне просто даже любопытно: а что именно, по мнению законодателей, следует предпринимать органам надзора в случае, если у абсолютно добросовестного застройщика встанут продажи и для поддержания темпов стройки он использует свободные средства из этого «собственного капитала»? Останавливать стройку? А что дальше? Остановить — значит немедленно получить сотни обманутых дольщиков. Дольщиков, по сути обманутых законодателем, который под видом заботы об их правах фактически загоняет и застройщиков, и участников долевого строительства в правовой тупик.

ОТ РЕДАКЦИИ

Позиция автора публикации абсолютно противоположна позиции Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, которую председатель этого Комитета Николай Николаев разъяснил в эксклюзивном интервью нашему порталу. Редакция приглашает участников рынка, как застройщиков, так и представителей обманутых дольщиков, высказаться по поднятой теме.

Другие новости по теме:

Закон о компенсационном фонде долевого строительства принят. Что дальше?

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

Стало известно содержание правительственных  поправок в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства

Депутат Николай Николаев: Компанию, которая будет достраивать объекты вместо другого застройщика, нужно определять на конкурсе

Госдума приняла в третьем чтении Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"».

Принятый закон устанавливает новый механизм, предусматривающий право залогодателя — физического лица самостоятельно осуществить реализацию заложенного имущества. Такое заявление может быть подано, если началась просрочка выплаты долга, но кредитор еще не обратился в суд с исковым заявлением.

В настоящее время в случае, если ипотечному заемщику, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации и не имеющему возможности выплачивать кредит, банк предъявляет требование об обращении взыскания на заложенное имущество, осуществляется аукцион или торги. При этом гражданин оплачивает услуги оценщика, сами торги и фактически несет дополнительные затраты. Кроме того, в процессе осуществления этой процедуры долг продолжает расти, и в итоге должник накапливает еще большую сумму долга с процентами.

Принятый закон дополнил 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» новой статьей 37.1. «Самостоятельная реализация залогодателем — физическим лицом заложенного имущества».

Заложенный в этой статье механизм позволяет физическим лицам, являющимся стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем его продажи другому лицу.

По заявлению залогодателя устанавливается шестимесячный срок — период, когда он самостоятельно примет меры для реализации заложенного имущества. При этом в законе определен исчерпывающий перечень случаев, при которых самостоятельная реализация залогодателем имущества не допускается.

Такое заявление может быть подано, если началась просрочка выплаты долга, но кредитор еще не обратился в суд с исковым заявлением. Залогодержатель назначает минимальную цену, определяет порядок осуществления расчетов и предельные сроки продажи заложенного имущества.

Денежные средства, полученные от продажи заложенного имущества, должны поступать залогодержателю. В случае отсутствия реализации заложенного имущества в шестимесячный срок взыскание будет осуществляться в общем порядке, установленном действующим законодательством об ипотеке.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Госдума: россияне смогут самостоятельно продавать ипотечное жилье

Эксперт: банки ужесточают требования к заемщикам на фоне ограничений ЦБ

Эксперты: прошлый год стал рекордным по объему продаж квартир ипотечных должников

Банки в полтора раза увеличили объем погашений проблемной ипотеки за счет продажи заложенных квартир

Госдума: ипотека под залог повышает риски и банков, и клиентов

ЦБ рекомендует банкам дополнительно проверять источники доходов на покупку заложенного жилья

Банки будут письменно предупреждать клиентов о риске высокой задолженности

Эксперты: банки стали более тщательно проверять заемщиков

Депутаты не поддержали законопроект о запрете на взыскание заложенных по ипотеке квартир