Во многих регионах создан механизм спасения обманутых дольщиков через предоставление сильному застройщику, достраивающему проблемный объект, в качестве компенсации земельного участка «для реализации масштабного инвестиционного проекта» без торгов. Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» разрушает этот механизм. Свое мнение по этой теме в редакцию портала ЕРЗ представил Максим ФЕДОРЧЕНКО, генеральный директор Строительного регионального партнерства, г. Новосибирск.

19 июля полпред по Сибирскому федеральному округ Сергей Меняйло провел совещание по проблемам обманутых дольщиков. Озвучено, что в Сибирском федеральном округе насчитывается 124 проблемных объекта и более 2,7 тыс. дольщиков признаны обманутыми.

Было отмечено, что завершение долгостроев сталкивается с трудностями: до конца 2017 года планируется сдать только 36 долгостроев. Проблема в том, что еще в 2016 году регионы потеряли право без торгов отдавать участки сильным застройщикам, которые соглашались за свой счет достроить проблемные объекты. Сейчас субъекты могут лишь принять собственные законы о масштабных инвестпроектах. Именно такой механизм сейчас наиболее перспективен, в частности он успешно заработал в Новосибирской области. Говорилось и о необходимости совершенствования законодательства в этой сфере.

Однако, новые поправки в 214-ФЗ, принятые Государственной Думой, не только не помогают, а окончательно разрушают такой механизм. Очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев.

За счет каких же средств тогда будет вестись достройка проблемных объектов? Страхование застройщиков (которое, напомню, тоже подавалось как панацея от проблемы обманутых дольщиков) с треском провалилось. Компенсационный фонд застройщиков будет работать только в отношении будущих объектов. Бюджетных средств не хватает даже на программы по расселению аварийного жилья.  А недостроенными стоят сотни многоквартирных домов, многие из которых — наследие кризиса еще 2008 года!

Но проблема не просто замораживается. Можно ожидать, что в результате принятия поправок число обманутых дольщиков будет стремительно нарастать. Дело в том, что в текущих условиях резкого падения спроса (особенно в некоторых сегментах рынка жилья), застройщики пока могут маневририровать, перебрасывая средства с объектов, на которых дела идут успешно, на те, по которым продажи встали, чтобы не сорвать темпы строительства. Ведь понятно, что если из-за недофинансирования стройки краны останавливаются, то возобновить продажи становится практически невозможно: новые покупатели уже не верят в успешность проекта. При отсутствии иных источников финансирования такая стройка обречена стать тем самым долгостроем, а люди купившие там квартиры по ДДУ, — обманутыми дольщиками.

И это не говоря, о том, что даже успешным застройщикам придется туго, учитывая, что их собственные средства новыми поправками в закон фактически изымаются из оборота. Сами посудите: значительные средства вкладываются застройщиком на первоначальном этапе строительства. Обычно интенсивные продажи начинаются «от четвертого этажа», соответственно затраты до этого этапа ложатся на застройщика. А по новому закону они уже не могут быть возмещены за счет средств, привлеченных по ДДУ. Другая часть средств будет необходима для поддержания огромного норматива по собственному капиталу (10% от стоимости объекта!), а это — просто замороженные в уполномоченном банке деньги.

Мне просто даже любопытно: а что именно, по мнению законодателей, следует предпринимать органам надзора в случае, если у абсолютно добросовестного застройщика встанут продажи и для поддержания темпов стройки он использует свободные средства из этого «собственного капитала»? Останавливать стройку? А что дальше? Остановить — значит немедленно получить сотни обманутых дольщиков. Дольщиков, по сути обманутых законодателем, который под видом заботы об их правах фактически загоняет и застройщиков, и участников долевого строительства в правовой тупик.

ОТ РЕДАКЦИИ

Позиция автора публикации абсолютно противоположна позиции Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, которую председатель этого Комитета Николай Николаев разъяснил в эксклюзивном интервью нашему порталу. Редакция приглашает участников рынка, как застройщиков, так и представителей обманутых дольщиков, высказаться по поднятой теме.

Другие новости по теме:

Закон о компенсационном фонде долевого строительства принят. Что дальше?

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

Стало известно содержание правительственных  поправок в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства

Депутат Николай Николаев: Компанию, которая будет достраивать объекты вместо другого застройщика, нужно определять на конкурсе

В Госдуму поступил проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"».

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Законопроект, вводит в 214-ФЗ исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек/штрафов, пеней, процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора долевого участия в строительстве жилья (ДДУ).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, комментируя данный документ, председатель Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, сказал, что «законопроект, ограничивающий возможности для так называемого потребительского терроризма в отношении застройщика при сдаче жилья в новостройках, с высокой вероятностью может быть принят до конца весенней сессии и вступит в силу с сентября».

Напомним, что в настоящее время, в случае нарушения требований потребителя, касающихся качества передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства (ОДС), застройщик уплачивает неустойку, предусмотренную 214-ФЗ и законом «О защите прав потребителей».

Согласно законопроекту, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) ОДС, а также за нарушение срока исполнения требования о соразмерном уменьшении цены ДДУ или требования о возмещении расходов дольщика на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению дольщику.

Если дольщиком является гражданин, приобретающий жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Если недостаток (дефект) является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается от цены ДДУ.

Фото: anspb.ru

Кроме того, устанавливается обоюдная ответственность застройщика и дольщика в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по ДДУ.

Сторона, не исполнившая своих обязательств или исполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные 214-ФЗ и ДДУ неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (штрафа, пени), процентов.

Со стороны, не исполнившей своих обязательств или ненадлежаще исполнившей свои обязательства, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные 214-ФЗ либо договором.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Моральный вред, причиненный дольщику, заключившему ДДУ исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав дольщика, предусмотренных 214-ФЗ и ДДУ, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных дольщиком убытков.

При удовлетворении требований дольщика, заключившего ДДУ исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, если такие требования не были исполнены застройщиком в добровольном порядке, суд в дополнение к присужденной в пользу дольщика сумме взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 5% от присужденной суммы.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Сергей Пахомов (Госдума): закон о борьбе с «потребительским экстремизмом» может вступить в силу с сентября

Эксперт: новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов не повлияет на сроки сдачи жилья

Мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку вернули. Улучшит ли это ситуацию со сдачей объектов: мнение экспертов

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

Новый мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафов за просрочку сдачи объектов

Как изменится порядок передачи квартир дольщикам

Утверждены особенности передачи дольщикам объектов долевого строительства

Сенаторы предлагают дольщикам объединяться для судебных споров с застройщиками

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

Депутаты вновь возвращаются к законопроекту о «потребительском терроризме»

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке