Во многих регионах создан механизм спасения обманутых дольщиков через предоставление сильному застройщику, достраивающему проблемный объект, в качестве компенсации земельного участка «для реализации масштабного инвестиционного проекта» без торгов. Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» разрушает этот механизм. Свое мнение по этой теме в редакцию портала ЕРЗ представил Максим ФЕДОРЧЕНКО, генеральный директор Строительного регионального партнерства, г. Новосибирск.

19 июля полпред по Сибирскому федеральному округ Сергей Меняйло провел совещание по проблемам обманутых дольщиков. Озвучено, что в Сибирском федеральном округе насчитывается 124 проблемных объекта и более 2,7 тыс. дольщиков признаны обманутыми.

Было отмечено, что завершение долгостроев сталкивается с трудностями: до конца 2017 года планируется сдать только 36 долгостроев. Проблема в том, что еще в 2016 году регионы потеряли право без торгов отдавать участки сильным застройщикам, которые соглашались за свой счет достроить проблемные объекты. Сейчас субъекты могут лишь принять собственные законы о масштабных инвестпроектах. Именно такой механизм сейчас наиболее перспективен, в частности он успешно заработал в Новосибирской области. Говорилось и о необходимости совершенствования законодательства в этой сфере.

Однако, новые поправки в 214-ФЗ, принятые Государственной Думой, не только не помогают, а окончательно разрушают такой механизм. Очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев.

За счет каких же средств тогда будет вестись достройка проблемных объектов? Страхование застройщиков (которое, напомню, тоже подавалось как панацея от проблемы обманутых дольщиков) с треском провалилось. Компенсационный фонд застройщиков будет работать только в отношении будущих объектов. Бюджетных средств не хватает даже на программы по расселению аварийного жилья.  А недостроенными стоят сотни многоквартирных домов, многие из которых — наследие кризиса еще 2008 года!

Но проблема не просто замораживается. Можно ожидать, что в результате принятия поправок число обманутых дольщиков будет стремительно нарастать. Дело в том, что в текущих условиях резкого падения спроса (особенно в некоторых сегментах рынка жилья), застройщики пока могут маневририровать, перебрасывая средства с объектов, на которых дела идут успешно, на те, по которым продажи встали, чтобы не сорвать темпы строительства. Ведь понятно, что если из-за недофинансирования стройки краны останавливаются, то возобновить продажи становится практически невозможно: новые покупатели уже не верят в успешность проекта. При отсутствии иных источников финансирования такая стройка обречена стать тем самым долгостроем, а люди купившие там квартиры по ДДУ, — обманутыми дольщиками.

И это не говоря, о том, что даже успешным застройщикам придется туго, учитывая, что их собственные средства новыми поправками в закон фактически изымаются из оборота. Сами посудите: значительные средства вкладываются застройщиком на первоначальном этапе строительства. Обычно интенсивные продажи начинаются «от четвертого этажа», соответственно затраты до этого этапа ложатся на застройщика. А по новому закону они уже не могут быть возмещены за счет средств, привлеченных по ДДУ. Другая часть средств будет необходима для поддержания огромного норматива по собственному капиталу (10% от стоимости объекта!), а это — просто замороженные в уполномоченном банке деньги.

Мне просто даже любопытно: а что именно, по мнению законодателей, следует предпринимать органам надзора в случае, если у абсолютно добросовестного застройщика встанут продажи и для поддержания темпов стройки он использует свободные средства из этого «собственного капитала»? Останавливать стройку? А что дальше? Остановить — значит немедленно получить сотни обманутых дольщиков. Дольщиков, по сути обманутых законодателем, который под видом заботы об их правах фактически загоняет и застройщиков, и участников долевого строительства в правовой тупик.

ОТ РЕДАКЦИИ

Позиция автора публикации абсолютно противоположна позиции Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, которую председатель этого Комитета Николай Николаев разъяснил в эксклюзивном интервью нашему порталу. Редакция приглашает участников рынка, как застройщиков, так и представителей обманутых дольщиков, высказаться по поднятой теме.

Другие новости по теме:

Закон о компенсационном фонде долевого строительства принят. Что дальше?

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

Стало известно содержание правительственных  поправок в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства

Депутат Николай Николаев: Компанию, которая будет достраивать объекты вместо другого застройщика, нужно определять на конкурсе

В Государственную Думу внесен проект Федерального закона «О внесении изменений в статью 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части конкретизации требований о передаче застройщиком объекта долевого строительства)».

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Законопроект конкретизирует требования о передаче застройщиком объекта долевого строительства (ОДС). По мнению депутатов, существующие процедуры и требования передачи застройщиком участнику долевого строительства ОДС, установленные 214-ФЗ имеют следующие пробелы:

• отсутствие минимально необходимых и в то же время обязательных требований к содержанию передаточного акта. Данный пробел приводит к тому, что застройщик по собственному усмотрению формирует состав передаточного акта и несмотря на то, что в 214-ФЗ предусмотрено требование о внесении в передаточный акт информации по усмотрению сторон, под давлением застройщика такое требование не выполняется;

• отсутствие детальных процедур и требований передачи застройщиком дольщику объекта недвижимости приводит к тому, что устранение разногласий между застройщиком и участником долевого строительства происходит в судебных инстанциях;

• установленная 214-ФЗ норма о том, что в случае составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче ОДС (односторонний акт) при случайной гибели ОДС признается перешедшим к дольщику со дня составления одностороннего акта, несправедлива и носит явно дискриминационный характер по отношению к дольщику.

Реализация этой нормы на практике свидетельствует о том, что застройщик зачастую может продолжительное время не информировать дольщика о составлении такого документа. Действующая редакция 214-ФЗ «провоцирует» застройщика уклоняться от непосредственной (личной) передачи дольщику одностороннего передаточного акта.

Односторонний передаточный акт в большинстве случаев направляется по почте, работа которой вызывает справедливые нарекания граждан. Сложившаяся практика свидетельствует о том, что дольщик не только может не знать о подписании одностороннего передаточного акта, но, даже будучи информированным об этом, не имеет в течение длительного времени доступа в ОДС.

Законопроект предлагает устранить указанные пробелы, для это предлагается закрепить в ст. 8 214-ФЗ нижеследующие положения.

В передаточном акте должны быть указаны:

• дата передачи, основные проектные и фактические характеристики ОДС (основные размеры, общие площади жилого и нежилого помещения и другие параметры);

• перечень необходимого комплекта ключей, обеспечивающих доступ дольщику в передаваемый ему ОДС, документов необходимых дольщику для эксплуатации ОДС (паспортов и иных документов на приборы учета, а также документов на иные технические устройства, расположенные в ОДС, свидетельств о поверке технических устройств и иных документов);

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

• в случае отклонения ОДС от требований технических регламентов или проектной документации параметры такого отклонения;

• по требованию дольщика в передаточный акт вносится информация о несоответствии ОДС условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;

• иная информация по усмотрению сторон. Отказ одной стороны от включения иной информации, предлагаемой другой стороной, в передаточный акт или в иной документ о передаче ОДС не допускается.

При отказе дольщика от подписания передаточного акта составляется акт о таком отказе с указанием причин отказа, который подписывается дольщиком и застройщиком.

Сообщение о подписании застройщиком одностороннего акта должно быть вручено дольщику лично под расписку или направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу. Такое сообщение может быть вручено лицу, уполномоченному дольщиком, на основании доверенности, оформленной в установленном законодательством порядке.

В случае принятия законопроект вступит в силу с 01.06.2024.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новые механизмы для решения проблемы долгостроев и обманутых дольщиков

Правительство РФ: рекламные обещания застройщиков нельзя считать публичной офертой

Застройщиков обяжут выполнять рекламные обещания

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Ограничен размер неустойки для застройщиков уникальных объектов при просрочке передачи объекта дольщику

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

Разработаны минимальные требования к членам СРО, работающим с особо опасными, технически сложными и уникальными объектами

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Депутаты вновь возвращаются к законопроекту о «потребительском терроризме»

ЦБ: просроченная задолженность по ипотеке за год уменьшилась на 14%, а ее доля ничтожно мала — всего 0,4% общего портфеля ИЖК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ