Во многих регионах создан механизм спасения обманутых дольщиков через предоставление сильному застройщику, достраивающему проблемный объект, в качестве компенсации земельного участка «для реализации масштабного инвестиционного проекта» без торгов. Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» разрушает этот механизм. Свое мнение по этой теме в редакцию портала ЕРЗ представил Максим ФЕДОРЧЕНКО, генеральный директор Строительного регионального партнерства, г. Новосибирск.

19 июля полпред по Сибирскому федеральному округ Сергей Меняйло провел совещание по проблемам обманутых дольщиков. Озвучено, что в Сибирском федеральном округе насчитывается 124 проблемных объекта и более 2,7 тыс. дольщиков признаны обманутыми.

Было отмечено, что завершение долгостроев сталкивается с трудностями: до конца 2017 года планируется сдать только 36 долгостроев. Проблема в том, что еще в 2016 году регионы потеряли право без торгов отдавать участки сильным застройщикам, которые соглашались за свой счет достроить проблемные объекты. Сейчас субъекты могут лишь принять собственные законы о масштабных инвестпроектах. Именно такой механизм сейчас наиболее перспективен, в частности он успешно заработал в Новосибирской области. Говорилось и о необходимости совершенствования законодательства в этой сфере.

Однако, новые поправки в 214-ФЗ, принятые Государственной Думой, не только не помогают, а окончательно разрушают такой механизм. Очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев.

За счет каких же средств тогда будет вестись достройка проблемных объектов? Страхование застройщиков (которое, напомню, тоже подавалось как панацея от проблемы обманутых дольщиков) с треском провалилось. Компенсационный фонд застройщиков будет работать только в отношении будущих объектов. Бюджетных средств не хватает даже на программы по расселению аварийного жилья.  А недостроенными стоят сотни многоквартирных домов, многие из которых — наследие кризиса еще 2008 года!

Но проблема не просто замораживается. Можно ожидать, что в результате принятия поправок число обманутых дольщиков будет стремительно нарастать. Дело в том, что в текущих условиях резкого падения спроса (особенно в некоторых сегментах рынка жилья), застройщики пока могут маневририровать, перебрасывая средства с объектов, на которых дела идут успешно, на те, по которым продажи встали, чтобы не сорвать темпы строительства. Ведь понятно, что если из-за недофинансирования стройки краны останавливаются, то возобновить продажи становится практически невозможно: новые покупатели уже не верят в успешность проекта. При отсутствии иных источников финансирования такая стройка обречена стать тем самым долгостроем, а люди купившие там квартиры по ДДУ, — обманутыми дольщиками.

И это не говоря, о том, что даже успешным застройщикам придется туго, учитывая, что их собственные средства новыми поправками в закон фактически изымаются из оборота. Сами посудите: значительные средства вкладываются застройщиком на первоначальном этапе строительства. Обычно интенсивные продажи начинаются «от четвертого этажа», соответственно затраты до этого этапа ложатся на застройщика. А по новому закону они уже не могут быть возмещены за счет средств, привлеченных по ДДУ. Другая часть средств будет необходима для поддержания огромного норматива по собственному капиталу (10% от стоимости объекта!), а это — просто замороженные в уполномоченном банке деньги.

Мне просто даже любопытно: а что именно, по мнению законодателей, следует предпринимать органам надзора в случае, если у абсолютно добросовестного застройщика встанут продажи и для поддержания темпов стройки он использует свободные средства из этого «собственного капитала»? Останавливать стройку? А что дальше? Остановить — значит немедленно получить сотни обманутых дольщиков. Дольщиков, по сути обманутых законодателем, который под видом заботы об их правах фактически загоняет и застройщиков, и участников долевого строительства в правовой тупик.

ОТ РЕДАКЦИИ

Позиция автора публикации абсолютно противоположна позиции Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, которую председатель этого Комитета Николай Николаев разъяснил в эксклюзивном интервью нашему порталу. Редакция приглашает участников рынка, как застройщиков, так и представителей обманутых дольщиков, высказаться по поднятой теме.

Другие новости по теме:

Закон о компенсационном фонде долевого строительства принят. Что дальше?

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

Стало известно содержание правительственных  поправок в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства

Депутат Николай Николаев: Компанию, которая будет достраивать объекты вместо другого застройщика, нужно определять на конкурсе

Об этом сообщает сайт Минстроя России.

Фото: www.inform-24.com

Пресс-служба Минстроя России информирует, что 13 июля в Госдуме РФ состоялось совещание по проблемам защиты интересов участников долевого строительства жилья Московской области. О планах по проведению такого совещания портал ЕРЗ сообщал ранее. В ходе совещания министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень (на фото) сообщил, что законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, подготовлен ко второму чтению и внесён в Государственную Думу.

Фото: www.inform-24.com

Сообщается, что законопроект доработан с учётом позиций комитетов Госдумы РФ. «Всего в процессе доработки законопроекта перед вторым чтением было внесено более 30 правок», — уточнил Михаил Мень. Предстоит обсуждение документа на площадке Госдумы РФ. Суть поправок ранее уже была озвучена министром в ходе парламентских слушаний 3 июля 2017 года. Ничего содержательно нового о поправках в законопроект в сообщении сайта строительного ведомства не приводится. Текст внесенных поправок в законопроект отсутствует как на сайте Минстроя России, так и в автоматизированной системе законопроектной деятельности.  

Некоторый свет на то, как готовились поправки Правительства РФ ко второму чтению законопроекта, проливает критическая публикация портала fedpress.ru. Анонимные авторы публикации, явно знакомые с содержанием поправок, ставят под сомнение возможность компенсационного фонда обеспечить защиту дольщиков, критикуют непроработанность последствий исчерпания средств фонда, а также отсутствие механизма защиты фонда от недобросовестных участников строительного рынка. В публикации сообщается, что якобы не сняты замечания Администрации Президента по законопроекту.

Фото: www.inform-24.com

По мнению председателя Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева (на фото в центре), решить проблему обманутых дольщиков поможет создание единой информационной системы мониторинга долевого строительства и исполнения региональными властями совместно с застройщиками обязательств перед обманутыми дольщиками. Эта система будет содержать информацию о проблемных объектах и их застройщиках, а также о гражданах-участниках долевого строительства, чьи права оказались нарушены.

Мониторинг предполагается вести согласно утвержденным субъектами РФ «дорожным картам», которые должны быть сформированы до 1 августа 2017 года. При этом, по мнению Николаева, «дорожные карты» следует преобразовать в региональные программы с определением целевых показателей и сроков достройки объектов.  Депутат предложил внести изменения в законодательство с целью возложить на Минстрой России обязанности по созданию такой информационной базы и контролю ее ведения.

Важную роль в защите прав дольщиков Николаев видит в превентивных мерах, в частности в контроле работы застройщиков. Он предложил внести изменения в законодательство, обеспечивающие ведение публичного реестра недобросовестных застройщиков с указанием руководителей и бенефициаров, а также обязательного надзора за деятельностью тех из них, кто хоть раз нарушил сроки сдачи объекта.

Помимо этого, по мнению депутата, должны быть законодательно обеспечены условия для своевременного принятия решений по замене, в случае необходимости, недобросовестных застройщиков, а также для оптимизации сроков инициирования и прохождения процедуры их банкротства.

В вопросе мониторинга исполнения обязательств, взятых на себя страховыми компаниями, Николай Николаев значимую роль взаимодействию с мегарегулятором данного рынка в лице Банка России.

Остается надеяться, что по всем разногласиям между Правительством, Администрацией Президента, Комитетами Госдумы будут найдены компромиссные решения в ближайшие дни. Ведь до окончания весенней сессии Госдумы осталось чуть больше двух недель. За это время еще можно успеть принять законопроект во втором и третьем чтениях.