В Совете Федерации состоялась встреча сенаторов с Заместителем Председателя Правительства РФ Маратом Хуснуллиным. Она прошла в форме открытого диалога под председательством спикера СФ Валентины Матвиенко.

  

Фото: www.concreteunion.ru

  

На встрече обсуждались вопросы, касающиеся строительной отрасли во всем ее объеме: ввод жилья, строительство дорог и инфраструктуры, восстановление новых регионов, ипотечное кредитование, статус апартаментов и многое другое.

Глава Совета Федерации отметила, что в прошлом году в сфере возведения жилья был установлен рекорд: введено 102 млн кв. м. Лидерами по вводу остаются Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Московская и Ленинградская области.

   

Фото: www.static.government.ru

 

Говоря о неравномерности географии ввода, спикер верхней палаты призвала больше строить и повышать доступность жилья во всех регионах, в том числе в малых городах и сельской местности.

«Благодаря профессиональной работе строителей удалось сохранить стабильность не только отрасли, но и экономики страны в целом», — резюмировала Валентина Матвиенко.

    

Фото: www.static.government.ru

 

Большое внимание спикер уделила восстановлению новых регионов РФ.

«В новых субъектах сформирована комплексная система поддержки людей, — рассказала Матвиенко и уточнила: — Предусмотрена финансовая компенсация за разрушенное жилье и утерянное имущество, выделяются средства на капитальный ремонт, запущена программа льготной ипотеки под 2%. Все это будет способствовать скорейшему восстановлению мирной жизни в этих субъектах».

  

Фото: www.t.me/mkhusnullin

 

Из проблем, стоящих перед строительной отраслью Валентина Ивановна отметила остроту кадрового вопроса. По ее словам, в долгосрочной перспективе нужно сосредоточиться на подготовке своих специалистов, чтобы снизить зависимость от иностранного труда и сохранять средства в экономике страны.

В числе актуальных вопросов, требующих внимания, она назвала и расселение граждан из аварийного жилья, и работу коммунальных служб.

   

Фото: www.static.government.ru

    

В своем выступлении Марат Хуснуллин (на фото) подвел итоги работы строительного комплекса России в первом полугодии 2023 года. Он обратил особое внимание на реализацию Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства.

По его словам, драйвером развития стало строительство жилья, а главными инвесторами — граждане, вложившие средства в улучшение жилищных условий.

Вице-премьер проинформировал о темпах расселения аварийного жилья и решении проблем «обманутых дольщиков».

  

Фото: www.dcdom.ru

   

«Стройотрасль по итогам первого полугодия показывает положительную динамику, — привел точные цифры зампред Правительства. — С начала года ввели 52 млн кв. м жилья, из которых многоквартирные дома — 21,7 млн кв. м. Видим увеличение градпотенциала на 5,6% — до 412 млн кв. м, на 21% увеличилось количество новых проектов».

Он также отметил рост объема действующих разрешений на строительство до 153,9 млн кв. м. При этом общий жилищный фонд сейчас составляет 4,1 млрд кв. м.

По словам вице-премьера, за 10 лет планируется построить более 1 млрд кв. м жилья.

  

Фото: www.mds.yandex.net

 

О вводе жилья

Вице-премьер РФ ожидает, что в 2023 году в России введут 103 млн —104 млн кв. м жилья, основной ввод жилья обычно происходит во втором полугодии.

«Если в первом полугодии сдали 52 млн кв. м, у нас гарантированно во втором полугодии будет цифра не меньше, — заверил курирующий отрасль чиновник.

  

Фото: www.sarov24.ru

 

Об ипотеке

Большую роль в поддержке стройкомплекса, по словам Хуснуллина, сыграл рост ипотечного кредитования. Ключевым решением в этой области он назвал реализацию программы «Семейная ипотека».

В конце июня ДОМ.РФ (оператор льготных ипотечных программ) перераспределил лимиты по льготным ипотечным госпрограммам «Льготная ипотека» со ставкой до 8%, «Семейная ипотека» до 6% и «Ипотека для IT-специалистов» до 5%.

В условиях высокого спроса, отметил вице-премьер, на ипотечные программы с господдержкой многие кредиторы перевыполнили ежемесячные планы по выдаче таких кредитов.

  

Фото: www.сз-саратов.рф

 

Лимиты кредитов по льготной ипотеке были скорректированы в общем объеме 83,6 млрд руб., по семейной — 41,3 млрд руб., а по IT-ипотеке — 5,7 млрд руб. Общий лимит выдаваемых кредитов по программе льготной ипотеки составляет 4,5 трлн руб., по семейной — 3,1 трлн руб., по IT-ипотеке — 240 млрд руб.

Марат Хуснуллин допустил увеличение финансирования льготной ипотеки. Он добавил, что лимиты по финансированию льготной ипотеки с господдержкой в 2023 году могут быть исчерпаны. В этом случае, по его словам, потребуется дополнительное финансирование.

  

Фото: www.cojo.ru

 

«Это будет зависеть от того, какая будет ключевая ставка ЦБ, — уточнил он. — В зависимости от этого будет также понимание, какой объем средств нам нужен дополнительно. Но на сегодняшний день программу этого года мы останавливать не намерены, продолжаем, пока финансируем».

Он назвал решение о продлении льготной ипотеки политическим, тем не менее выразив сомнение, что льготную ипотеку удастся поддерживать годами.

Ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина заявляла, что массовые льготные ипотечные программы нужно постепенно сворачивать, делая выбор в пользу адресного кредитования.

  

Фото: www.idei.club

 

Сейчас, по словам вице-премьера, отрабатывается кластерный подход, с помощью которого планируется разработать меры поддержки регионов с низким спросом на жилье.

«Чтобы дальше работать, мы сейчас будем прорабатывать поддержку регионов, где низкий спрос, — сказал Хуснуллин в ходе «открытого диалога» в Совете Федерации и добавил:— Уже к весне следующего года мы внесем эти предложения».

Напомним, что сейчас по поручению Президента РФ программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2024 года.

  

Фото: www.domrnr.ru

 

Об ипотеке на ИЖС

В конце первого полугодия 2023 года доля ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) достигла 16%.

«Если три года назад доля ипотеки на ИЖС составляла 2% — 3% в общем объеме кредитования, сейчас уже 14% — 16%», — уточнил Марат Хуснуллин, выступая перед сенаторами.

Ранее министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин сообщал, что количество ипотечных кредитов на частные дома на территории РФ по итогам 2022 года выросло в три раза. Он отмечал, что, согласно опросам, 70% граждан хотят жить в своем доме, поэтому такое жилье нужно сделать доступным, а процесс его строительства для гражданина максимально простым

 

Фото: www.novostroy.su

   

Об обманутых дольщиках

За шесть месяцев 2023 года восстановили в правах почти 20 тыс. обманутых дольщиков, проинформировал законодателей Марат Хуснуллин.

Как неоднократно сообщал портал ЕРЗ.РФ, в 2023 году планировалось восстановить в правах 49,1 тыс. человек за счет механизмов ФРТ и еще 26,4 тыс. человек — силами регионов. Фонд развития территорий планирует привлечь заемные средства, чтобы закрыть потребность в 60 млрд руб. для окончательного решения проблемы обманутых дольщиков в РФ. Эти средства удастся вернуть за счет продажи имущества к 2025 году.

По словам Хуснуллина, в регионах возникают единичные случаи невыполнения обязательств застройщиками перед участниками долевого строительства. «За 2023—2024 годы мы базово эту проблему решим», — заверил участников встречи вице-премьер.

  

Фото: www.st.novostroy.su

 

О статусе апартаментов

Отвечая на вопросы сенаторов, Марат Хуснуллин рассказал, что осенью власти вернутся к рассмотрению законопроекта об апартаментах.

«К сожалению, пока не можем прийти к единому компромиссному мнению по этому вопросу, — отметил вице-премьер. Он объяснил это совершенно разными подходами в крупных и небольших городах.

Вопрос о статусе апартаментов в России обсуждается уже несколько лет: соответствующий законопроект планировалось принять еще в 2016 году. Тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах, сейчас о таком сценарии речи не идет.

В 2022 году развязки в истории с апартаментами не произошло. При этом глава Комитета Госдумы РФ по строительству Сергей Пахомов отмечал, что окончательную точку в законопроекте об апартаментах планируется поставить в 2023 году.

В диалоге с сенаторами также обсуждались темы развития исторических поселений, качества строительных материалов, модернизации аэропортов и другие.

  

  

    

     

    

   

   

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Разногласий между Правительством и банками в вопросах ипотеки нет

Эксперты: в крупнейших российских городах началось восстановление спроса на новостройки

На строительство инфраструктуры в девяти регионах дополнительно выделено 1,3 млрд руб.

Эксперты: единая льготная ипотека — это утопия

Марат Хуснуллин Владимиру Путину: В новых регионах восстановлено свыше 2 000 многоквартирных домов

Марат Хуснуллин: У «Единого заказчика» хороший темп в реализации проектов

Эксперты: 40% россиян ожидают от застройщиков рассрочки на покупку квартир, а от государства — расширения льготных категорий

ДОМ.РФ перераспределил лимиты по ипотеке с господдержкой

Для поддержки многодетных заемщиков дополнительно выделено 15 млрд руб.

Правительство увеличило в два раза максимальный размер кредита по программе «Сельская ипотека».

Совет Федерации одобрил законопроект, направленный на дебюрократизацию строительства

Марат Хуснуллин: Спрос на ипотеку среди россиян растет

Марат Хуснуллин: После 1 июля льготную ипотеку в Московском регионе могут не продлить 

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

 

Фото: vk.com

 

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

   

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

 

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

 

Фото: urbanus.ru

 

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

  

Фото: vk.com

 

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать