Владелец одного из крупнейших обанкротившихся застройщиков, чьи объекты вынуждено достраивать государство, в интервью «Ведомостям» извинился перед 30 тысячами пострадавших дольщиков, назвал причины краха крупных девелоперов и поделился планами по созданию нового строительного холдинга.

Фото: www.vedomosti.ru

Михаил Балакин (на фото), бывший владелец ЗАО «СУ-155» — одного из крупнейших строительных холдингов России (2-е место в ТОП по РФ по объемам ввода жилья, 30-е место по объемам текущего строительства), в свое время обманувшего ожидания не менее 30 тыс. дольщиков, может считаться счастливчиком.

В отличие от десятков других владельцев обанкротившихся девелоперских компаний против него не возбудили уголовного дела, не подвергли аресту, не заклеймили официально статусом мошенника, не назвали виновным в нецелевом использовании средств (в этом смысле пострадал бывший гендиректор СУ-155 Александр Мещеряков).

Напротив, сегодня Михаил Балакин является депутатом Московской городской Думы и не прочь учредить новую компанию на рынке жилья. А его проблемные дома достраивает ООО «РК Строй», дочерняя компания АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (Роскап).

Обо всем этом, а также о стремлении помочь пострадавшим дольщикам и о своем понимании причин краха СУ-155, Urban Group и других крупных застройщиков г-н Балакин рассказал в недавнем интервью газете «Ведомости».

Фото: www.pbs.twimg.com

По мнению предпринимателя, уход с рынка СУ-155 отчасти объясняется внезапным ужесточением 214-ФЗ, что сделало нелегитимной схему распределения квартир в новостройках через создание жилищно-строительных кооперативов.

«В основном, через ЖСК оформлялись квартиры в Московском регионе, где у нас было больше всего покупателей, — объясняет застройщик. — Основная причина, почему мы работали по этой схеме, — за мной стояла вот эта огромная махина, мы 1,5 млн кв. м строили в Московском регионе. Мы просто не успевали оформлять все сделки через договоры долевого участия с регистрацией в Росреестре. Но законодательство стали ужесточать, а эту схему — называть нелегитимной. В какой-то момент объемы продаж начали падать, денежные поступления стали снижаться, а перестроиться быстро мы не успели», — признает Михаил Балакин.

Он подчеркивает, что именно ему пришла в голову идея обратиться за помощью к государству, и в этом его поддержал тогдашний глава Минстроя Михаил Мень. В результате было принято решение о вливаниях в компанию через Роскап, а Балакин, по его словам, отдал все свои активы в размере $1,5–2 млрд на достройку проблемных домов. Для этих целей требовалось тогда 30 млрд руб. Курс рубля по отношению к доллару США в тот период (конец 2015 года) составлял примерно 70/1. Количество пострадавших дольщиков СУ-155 экс-девелопер оценил в 30 тыс. человек.

«По моему мнению, активов хватало на достройку: в зависимости от ситуации на рынке санатор должен был выйти из этой ситуации с прибылью от 50 млрд до 90 млрд руб. в пятилетний период. У нас был большой портфель проектов — на 10 млн кв. м жилья, из них только в Москве — 1 млн кв. м», — напоминает Балакин.  

Фото: www.gazeta.ru

Свою ошибку он видит в том, что СУ-155 одновременно бралась за многое: «Мы занимались всем: и промышленностью, и подрядами, и строительством лифтов. От карьера до ключа. И мы продолжали выходить в новые регионы, покупать земли, модернизировать заводы. Только в развитие заводов мы вложили за последние годы порядка 60 млрд руб.!»

Аналогичными причинами экс-владелец СУ-155 объясняет скатывание к банкротству и другого крупного застройщика — Urban Group, которая в свое время взяла на себя достройку проекта СУ-155 — гигантского (застройка на площади 116 га)  микрорайона «Лайково». Но не это подкосило Urban Group, считает Балакин, а просевший рынок жилья.  

«У нас с ними была коммерческая сделка на 11 млрд руб. И сделка была супервыгодной, — поведал он, добавив: — Другое дело, что проект очень растянут во времени. Но у них не хватило денежного потока на продолжение работ. А не хватило, потому что рынок просел», — резюмировал он.

В этой связи напомним что, по мнению владельца Urban Group Александра Долгина, «компания переоценила свои силы в санации СУ-155 и в проекте «Лайково», приняв на себя финансовые обязательства и выполнив их примерно на 4 млрд руб. Но это ее и подкосило».   

Фото: www.oknamedia.ru

Михаил Балакин прогнозирует, что уже вскоре со стагнирующего рынка уйдут все крупные компании-застройщики, в наследство которым досталась большая закредитованность еще с нулевых годов. А оставшиеся застройщики из числа тех, что не столь обременены банковскими кредитами, будут строить за свои деньги.

О своих планах вернуться на рынок жилья Михаил Балакин поведал кратко, но с воодушевлением. «Это будет холдинг с разными активами: девелоперские, промышленные, — сообщил он, добавив: — Только структурировал бы компанию по-другому. Я же строитель по сути. Я не девелопер», — напомнил предприниматель.

Фото: www.sobstvennostipravo.ru

СПРАВКА ЕРЗ: ГК «СУ-155»

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 427 012 кв. м

Объектов строительства — 26 (в 15 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 30-е

Показатели ввода жилья

Объем ввода жилья в 2017 г. — 559 701 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2017 году — 4-е

Текущий объем ввода жилья в 2018 г. — 150 215 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья на 01.07.2018 — 2-е

Показатели остановленного строительства

Объем остановленного строительства — 515 649 кв. м

Объектов строительства — 55 (в 11 ЖК)

Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 0 (из 5)

Рейтинг в 4 кв. 2017 г. — 0 (из 5)

Другие публикации

Деньги дольщиков Urban Group выводились на личные счета бенефициаров группы

Обновлен ТОП по вводу жилья в 2018 году: в лидерах ПИК, СУ-155, ВКБ-Новостройки 

Александр Долгин (Urban Group): Для решения проблем компании правильно вкладывать деньги бизнеса, а не тратить деньги государства

В АО «СУ-155» введено конкурсное производство. Дольщики 9 ЖК получили право на страховку

Capital Group начала выдавать ключи от «компенсационных» квартир обманутым пайщикам СУ-155

Арестован бывший гендиректор СУ-155

Санируемый СУ-155 вышел в лидеры ТОП застройщиков по вводу жилья на 1 июля 2017 года

Стало известно, какая страховая компания должна выплатить возмещение дольщикам СУ-155

Более 2000 дольщиков СУ-155 могут получить право требовать страховой выплаты

Аналитики компании Метриум подвели итоги 2023 года на рынке новостроек Новой Москвы. Объем предложения вырос на 15,9%. Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов составила 242 180 руб. (+7,5% за год, +7,3% за полгода, +1,7% за квартал).

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Согласно проведенному исследованию, экспозиция на рынке Новой Москвы насчитывала 21 тыс. лотов (20,2 тыс. квартир и 0,8 тыс. апартаментов).

Объем предложения по сравнению с 2022 годом прибавил 15,9%.

Динамика объема предложения на первичном рынке Новой Москвы по кварталам, кол-во лотов

Источник: Метриум

В 2023 году рынок Новой Москвы пополнился девятью новыми жилыми комплексами с квартирами (+3 к результату прошлого года).

Эксперты проанализировали предложение по стадии строительной готовности: наибольший объем предложений зафиксирован в корпусах на стадии монтажа этажей (59,3%, +5,7 п. п.).

Доля предложений в готовых корпусах сократилась на 2,5 п. п. и составила 4,1%, а в корпусах на начальном этапе строительства — на 3,1 п. п., до 27,2%. В корпусах на этапе отделки — снижение на 0,1 п. п. к 2022 году, до 9,4%.

Структура предложения по стадии строительной готовности в Новой Москве, кол-во лотов

Источник: Метриум

Аналитики отметили незначительный прирост доли предложений компактных вариантов (до 1 спальни) и сокращение доли лотов с двумя и более спальнями.

При этом наибольшая доля предложений приходится на варианты с одной спальней (36,4%, +0,5 п. п.).

Структура предложения по типу комнатности в Новой Москве, кол-во лотов

Источник: Метриум

По итогам 2023 года, по данным Метриум, наибольший объем предложения пришелся на квартиры и апартаменты без отделки (44,4%, +1,4 п. п.). Сократилась доля лотов с чистовой отделкой (39,4%, -9,9 п. п.), а доля whitebox увеличилась на 8,4 п. п., до 16,2%.

Аналитики отметили тенденцию сокращения квартир с чистовой отделкой в Новой Москве.

Структура предложения по типу отделки в Новой Москве, кол-во лотов

Источник: Метриум

Эксперты подсчитали, что в 2023 году в Новой Москве средневзвешенная цена 1 кв. м росла и в квартирах (241,6 тыс. руб., +7,6% за год), и в апартаментах (234,7 тыс. руб., +3,8% за год).

При этом средневзвешенная цена квартир и апартаментов в данной локации в декабре 2023 года составила 242 180 руб. за 1 кв. м (+7,5% за год, +7,3% за полгода, +1,7% за квартал).

Средневзвешенная цена предложения на новостройки Новой Москвы, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Согласно наблюдениям специалистов, средняя площадь лота в локации сократилась за год на 3%, до 47,4 кв. м., а средняя стоимость лота прибавила 4,1%, до 11,47 млн руб.

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Самые доступные предложения в декабре 2023 года отмечены в ЖК ЭкоБунино — студия 18,6 кв. м за 4,4 млн руб.; ЖК Борисоглебское — «однушка» площадью 35 кв. м за 5,1 млн руб.; ЖК Остафьево — студия 22,5 кв. м за 5,2 млн руб.

Значительно за год увеличилось количество ДДУ на рынке новостроек Новой Москвы (27,8 тыс., +44,4% к 2022 году). Только за декабрь 2023 года там зарегистрировано 3 907 ДДУ (рекорд в сентябре — 3 958 ДДУ).

Эксперты объясняют возросший спрос в декабре фактором сезонности, а также объявлением о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке с 1 января. В структуре спроса почти половина сделок (48,5%) проведена с помещениями до 40 кв. м.

Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы по годам, шт.

92% ДДУ в декабре были оформлены с использованием ипотеки (90% в среднем за IV квартал).

Средняя ставка по стандартной ипотеке, по данным ДОМ.РФ, к декабрю 2023 года достигла 16,2% (+5,1 п. п. за год, +2,2 п. п. за квартал).

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум

Подводя итоги исследования, управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже) отметил повышенный спрос на рынке новостроек Новой Москвы, простимулированный стремлением потребителей приобрести недвижимость по доступным ипотечным программам.

«В сентябре 2023 года на рынке новостроек Новой Москвы спрос достиг рекордных значений за весь рассматриваемый период (3958 ДДУ), — привел он цифры в подтверждение своих слов и добавил: — В декабре 2023 года уровень спроса практически повторил сентябрьский максимум (3 907 ДДУ), а доля сделок с ипотечным обременением достигла 92%».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Эксперт уточнил, что средняя площадь помещений, реализованных через ДДУ в 2023 году, составила 45,9 кв. м (без изменений за год), а средняя площадь экспозиции по итогам года — 47,4 кв. м. (-3% за год).

По прогнозу Руслана Сырцова, в 2024 году «уровень спроса во многом будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ и покупательской способности потребителей в сложившихся рыночных условиях».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в январе вторичное жилье в крупных городах подорожало на 1%

Эксперты: на одну покупку квартиры в новостройке приходится пять продаж вторичного или загородного жилья

Росреестр: во второй половине 2023 года в новостройках Москвы снизилась средняя стоимость квартир

Прогнозы цен, спроса и объемов строительства в 2024 году от девелоперов

ДОМ.РФ: продление семейной ипотеки сохранит половину выдачи льготных кредитов, а цены на новостройки сохранятся

Эксперты: продажи жилья в декабре 2023 года на 34% превысили прошлогодний результат

Эксперты: половина спроса на столичные новостройки массового сегмента приходится на Новую Москву

Росреестр: в 2023 году в Москве зафиксировано рекордное число ДДУ с использованием счетов эскроу

Эксперты определили самые продаваемые в 2023 году столичные новостройки массового сегмента и бизнес-класса

Эксперты: апартаменты в столице за год подорожали почти на четверть

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье