Владелец одного из крупнейших обанкротившихся застройщиков, чьи объекты вынуждено достраивать государство, в интервью «Ведомостям» извинился перед 30 тысячами пострадавших дольщиков, назвал причины краха крупных девелоперов и поделился планами по созданию нового строительного холдинга.

  

Фото: www.vedomosti.ru

 

Михаил Балакин (на фото), бывший владелец ЗАО «СУ-155» — одного из крупнейших строительных холдингов России (2-е место в ТОП по РФ по объемам ввода жилья, 30-е место по объемам текущего строительства), в свое время обманувшего ожидания не менее 30 тыс. дольщиков, может считаться счастливчиком.

В отличие от десятков других владельцев обанкротившихся девелоперских компаний против него не возбудили уголовного дела, не подвергли аресту, не заклеймили официально статусом мошенника, не назвали виновным в нецелевом использовании средств (в этом смысле пострадал бывший гендиректор СУ-155 Александр Мещеряков).

Напротив, сегодня Михаил Балакин является депутатом Московской городской Думы и не прочь учредить новую компанию на рынке жилья. А его проблемные дома достраивает ООО «РК Строй», дочерняя компания АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (Роскап).

Обо всем этом, а также о стремлении помочь пострадавшим дольщикам и о своем понимании причин краха СУ-155, Urban Group и других крупных застройщиков г-н Балакин рассказал в недавнем интервью газете «Ведомости».

  

Фото: www.pbs.twimg.com

  

По мнению предпринимателя, уход с рынка СУ-155 отчасти объясняется внезапным ужесточением 214-ФЗ, что сделало нелегитимной схему распределения квартир в новостройках через создание жилищно-строительных кооперативов.

«В основном, через ЖСК оформлялись квартиры в Московском регионе, где у нас было больше всего покупателей, — объясняет застройщик. — Основная причина, почему мы работали по этой схеме, — за мной стояла вот эта огромная махина, мы 1,5 млн кв. м строили в Московском регионе. Мы просто не успевали оформлять все сделки через договоры долевого участия с регистрацией в Росреестре. Но законодательство стали ужесточать, а эту схему — называть нелегитимной. В какой-то момент объемы продаж начали падать, денежные поступления стали снижаться, а перестроиться быстро мы не успели», — признает Михаил Балакин.

Он подчеркивает, что именно ему пришла в голову идея обратиться за помощью к государству, и в этом его поддержал тогдашний глава Минстроя Михаил Мень. В результате было принято решение о вливаниях в компанию через Роскап, а Балакин, по его словам, отдал все свои активы в размере $1,5–2 млрд на достройку проблемных домов. Для этих целей требовалось тогда 30 млрд руб. Курс рубля по отношению к доллару США в тот период (конец 2015 года) составлял примерно 70/1. Количество пострадавших дольщиков СУ-155 экс-девелопер оценил в 30 тыс. человек.

«По моему мнению, активов хватало на достройку: в зависимости от ситуации на рынке санатор должен был выйти из этой ситуации с прибылью от 50 млрд до 90 млрд руб. в пятилетний период. У нас был большой портфель проектов — на 10 млн кв. м жилья, из них только в Москве — 1 млн кв. м», — напоминает Балакин.  

  

Фото: www.gazeta.ru

  

Свою ошибку он видит в том, что СУ-155 одновременно бралась за многое: «Мы занимались всем: и промышленностью, и подрядами, и строительством лифтов. От карьера до ключа. И мы продолжали выходить в новые регионы, покупать земли, модернизировать заводы. Только в развитие заводов мы вложили за последние годы порядка 60 млрд руб.!»

Аналогичными причинами экс-владелец СУ-155 объясняет скатывание к банкротству и другого крупного застройщика — Urban Group, которая в свое время взяла на себя достройку проекта СУ-155 — гигантского (застройка на площади 116 га)  микрорайона «Лайково». Но не это подкосило Urban Group, считает Балакин, а просевший рынок жилья.  

«У нас с ними была коммерческая сделка на 11 млрд руб. И сделка была супервыгодной, — поведал он, добавив: — Другое дело, что проект очень растянут во времени. Но у них не хватило денежного потока на продолжение работ. А не хватило, потому что рынок просел», — резюмировал он.

В этой связи напомним что, по мнению владельца Urban Group Александра Долгина, «компания переоценила свои силы в санации СУ-155 и в проекте «Лайково», приняв на себя финансовые обязательства и выполнив их примерно на 4 млрд руб. Но это ее и подкосило».   

     

Фото: www.oknamedia.ru

 

Михаил Балакин прогнозирует, что уже вскоре со стагнирующего рынка уйдут все крупные компании-застройщики, в наследство которым досталась большая закредитованность еще с нулевых годов. А оставшиеся застройщики из числа тех, что не столь обременены банковскими кредитами, будут строить за свои деньги.

О своих планах вернуться на рынок жилья Михаил Балакин поведал кратко, но с воодушевлением. «Это будет холдинг с разными активами: девелоперские, промышленные, — сообщил он, добавив: — Только структурировал бы компанию по-другому. Я же строитель по сути. Я не девелопер», — напомнил предприниматель.

   

Фото: www.sobstvennostipravo.ru

  

СПРАВКА ЕРЗ: ГК «СУ-155»

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 427 012 кв. м

Объектов строительства — 26 (в 15 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 30-е

 

Показатели ввода жилья

Объем ввода жилья в 2017 г. — 559 701 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2017 году — 4-е

Текущий объем ввода жилья в 2018 г. — 150 215 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья на 01.07.2018 — 2-е

 

Показатели остановленного строительства

Объем остановленного строительства — 515 649 кв. м

Объектов строительства — 55 (в 11 ЖК)

 

Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 0 (из 5)

Рейтинг в 4 кв. 2017 г. — 0 (из 5)

 

 

 

 

 

Другие публикации

Деньги дольщиков Urban Group выводились на личные счета бенефициаров группы

Обновлен ТОП по вводу жилья в 2018 году: в лидерах ПИК, СУ-155, ВКБ-Новостройки 

Александр Долгин (Urban Group): Для решения проблем компании правильно вкладывать деньги бизнеса, а не тратить деньги государства

В АО «СУ-155» введено конкурсное производство. Дольщики 9 ЖК получили право на страховку

Capital Group начала выдавать ключи от «компенсационных» квартир обманутым пайщикам СУ-155

Арестован бывший гендиректор СУ-155

Санируемый СУ-155 вышел в лидеры ТОП застройщиков по вводу жилья на 1 июля 2017 года

Стало известно, какая страховая компания должна выплатить возмещение дольщикам СУ-155

Более 2000 дольщиков СУ-155 могут получить право требовать страховой выплаты

Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.

Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

  

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Объем строительства, млн м2	16	15,6	14,3	16,9	18,6
Не продано	30%	37%	36%	42%	45%
Продажи не открыты	21%	15%	16%	16%	11%
Продано, в т. ч.	50%	48%	48%	43%	44%
до 20% проектного объема	1%	1%	3%	1%	2%
21-40% проектного объема	3%	4%	6%	6%	5%
41-60% проектного объема	5%	7%	9%	9%	8%
61-80% проектного объема	11%	9%	11%	12%	11%
более 80% проектного объема	30%	27%	20%	14%	18%

Источник: NF Dom

 

С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.

Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.

 

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент	Выручка в июне 2024 г., млрд руб.	Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.	Динамика
Всего	193,1	152,3	-21,1%
Массовый	49,6	37,4	-24,6%
Бизнес	66,2	53,8	-18,7%
Премиум	23,9	27,8	+16,3%
Элитный	8,8	14,6	+65,9%
Новая Москва	44,5	18,8	-57,8%

Источник: Метриум

 

Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.

Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.

Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.

Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.

 

Фото: пресс-служба Dominanta

 

В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.

Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.

Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.

  

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.

Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.

 

Фото: Key Capital

 

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.

 

Фото: fsk.ru

 

К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).

 

Фото из личного архива Е. Тарасовой

 

Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.

Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.

 

Фото: NF Group

 

Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.

А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.

В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.

 

Фото: banki.ru

 

В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.

«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.

 

Фото: kf.expert

 

«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).

Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.

 

Фото из личного архива И. Доброхотовой

 

В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.

Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве 

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет