Участники недавних парламентских слушаний в Госдуме РФ обсудили актуальные вопросы реализации недавно обновленного 214-ФЗ, меняющего систему финансирования жилищного строительства и направленного на защиту прав дольщиков. От застройщиков Восточной Сибири на слушаниях ярко выступил генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» (6-е место в Топ застройщиков региона) Михаил СИГАЛ — сегодняшний собеседник портала ЕРЗ.

      

Фото Ильи Татарникова

       

— Михаил Александрович, на каких нюансах обновленного законодательства о долевом строительстве Вы заострили внимание аудитории?

— Их целый ряд. Например, что «первичней»: возникновение счета эскроу или договора участия в долевом строительстве? Исходя из закона,  сначала должен возникнуть договор долевого участия в строительстве и ипотечный договор, а потом уже возникает соглашение по эсроу-счетам.

Когда работа происходит в рамках одного банка, эти моменты еще можно попытаться как-то синхронизировать. Но если ипотеку, скажем, выдает другой банк, то ему нужно в ипотечном договоре прописать реквизиты, куда он должен перечислить свои деньги — соответственно, с судного счета на счет эскроу. А его в настоящий момент не имеется — получается нестыковка.

То есть, как видим, сам процесс подписания соглашений по счетам эскроу в долевом строительстве сегодня до конца не синхронизирован.

  

— Интересно. Еще примеры?

— Есть и более узкие моменты — например, различные разночтения по правоприменению 214-ФЗ в части, относящейся к разрешениям на строительство, выданным в 2016—2017 годах, то есть до вступления в силу новой редакции закона. Эти вопросы банки трактуют по-разному. На парламентских слушаниях я поднял вопрос, связанный с оперативностью ответа на запросы.

Напомню, что ДОМ.РФ и Минстрой имеют право отвечать на запросы в течение 30 дней, застройщики же обязаны раскрыть информацию, допустим, в течение 3 дней. Скажем, возникает у нас с банком  какой-то спорный вопрос, нам нужны их комментарии, чтобы его снять, мы туда обращаемся — а нам говорят, что ответят в течение 30 дней. Мы обращаемся в стройнадзор банка-кооператора, который следит за исполнением 214-ФЗ: ответ тот же — 30 дней.

И таких примеров довольно много. Мы все эти вопросы озвучили, в том числе и в ходе видеоконференции с министром строительства, и эта информация доведена до профильного ведомства.

     

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, башня «Небо», визуализация

      

— Что ж, будем надеяться, что вас услышат и учтут все эти моменты при очередной корректировке законодательства о долевом строительстве, которая должна произойти в ближайшее время. А пока поделитесь Вашим опытом работы со счетами эскроу, ведь «Восток Центр Иркутск» — первый застройщик Прибайкалья, который начал это практиковать.

— Да, мы уже оформили первый кредит на строительство многоквартирного дома в рамках нашего существующего жилого комплекса «Стрижи» (блок-секция №8, башня «Небо»). Сколько мы взяли у Сбербанка и на какой срок, это малоинтересно, тем более что все цифры являются коммерческой тайной. Всех интересует другое: формулы расчета по ставке, по компенсации.

      

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, башня «Небо», строительство

       

— А над этим можете приоткрыть завесу коммерческой тайны?

— Могу в общих чертах обрисовать эту схему. Есть базовая ставка и есть специальная ставка, которая рассчитывается в зависимости от того, сколько денег получил застройщик от покупателя на эскроу-счета.

Если, допустим, от покупателя на эскроу-счета получено 100% средств, то ставка понижается примерно вдвое, плюс-минус погрешность, поскольку зависимость не линейная.

Когда застройщик набирает, допустим, 150%, ставка снижается еще больше. Скажем, при 200-процентном перекрытии (а это может произойти на определенном этапе строительства: например, зимой, когда фаза строительства и выборка кредитов небольшие, а продажи, тем не менее, идут, причем даже активнее, чем летом), — тогда ставка снижается практически до минимальных параметров.

   

— А какова ситуация у вас?

— Мы совсем недавно оформили кредит со Сбербанком, поэтому первые деньги только-только начали поступать.

    

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, общий вид

      

— Какова главная задача при использовании проектного финансирования?

— Правильно выстроить производственный график. Для того чтобы рационально использовать эти деньги, важна оборачиваемость. Необходимо сделать максимально коротким цикл строительства, от момента выборки первого транша кредита до ввода дома в эксплуатацию, регистрации первого права собственности.

Естественно, важны и объемы продаж. Ведь, как мы уже отмечали, чем больше объем денег, поступивших от покупателей, тем меньше эффективная ставка по данному кредиту.

  

— Иными словами, успех проекта определяют два момента — темпы строительства и темпы продаж?

— Именно так. Если не совсем правильно выбрана ценовая модель, проект просчитан некорректно (по цене, по локации и т.д.), и продажи не соответствуют запланированным темпам, то может возникнуть ситуация, когда на последнем этапе, перед вводом дома в эксплуатацию, объем выборки по кредиту будет максимальным, а значит, и доля процентных расходов — большой. И чем дольше будет тянуться эта фаза перед вводом объекта в эксплуатацию, тем хуже для застройщика.

     

Детский сад в жилом квартале «Стрижи», г. Иркутск, детализация

     

Это жизненно важно для проекта: именно здесь, на этом этапе заложена наибольшая зона риска, и важно ее максимально сократить. На первом этапе, когда ты только начинаешь строиться, выборка у тебя небольшая и, соответственно, процентные расходы невелики. А на финишной стадии проекта, когда уже 70—80% от лимита кредита выбрано, естественно, доля процентных расходов большая. Если данные расходы не покрыты продажами, то, понятное дело, это огромное бремя для застройщика.

  

— Тем не менее, сомнений в том, работать по схемам проектного финансирования или нет, у вас не было изначально?

— А куда нам деваться? Все остальные варианты пока означают только одно: уход застройщика с рынка жилищного строительства. Поэтому когда в прошлом году мы увидели, к чему может привести вся эта трансформация, то определили для себя, что нет смысла адаптироваться к умирающему закону — надо адаптироваться к новому.

А закон — это неизбежность, данность. Условно говоря, можно жаловаться на огонь, что он горячий, или на воду, что она мокрая, но что это даст? Вот и с законом так же: закон есть закон, и надо работать в принятом формате.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, общий вид

    

— Какие еще масштабные проекты, кроме башни «Небо» в ЖК «Стрижи», будут реализовываться по схемам проектного финансирования?

— В центральной части Иркутска в рамках развития застроенных территорий мы возводим ЖК «Стрижи Сити». Это уже второй проект в рамках нашей компании, который реализуется в новом формате проектного финансирования и где работа с дольщиками происходит с помощью эскроу-счетов.

«Стрижи Сити» — новый жилой комплекс, отвечающий всем современным требованиям. Центральная входная группа представляет собой холл с высокими потолками (порядка 4,5 м). Зона рекреации — это закрытая дворовая площадка, полностью защищенная от доступа транспорта.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, пример холлов

     

Мы предусмотрели помещения для хранения велосипедов и колясок, кладовки. На первых этажах есть санузлы, чтобы ребятишки и взрослые, придя с прогулки, могли ими воспользоваться. Для владельцев домашних животных мы сделали специальные лапомоечные, где можно помыть лапы собаке после прогулки, а потом уже подняться наверх. В квартирах окна у нас будут полностью в пол, а лоджии остеклены теплым алюминиевым профилем.

Очень интересное IT-обеспечение: большое количество видеокамер, видеодомофонов. Предусмотрена возможность дистанционного доступа к нему. Через специальное приложение можно будет просмотреть весь парк видеокамер, чтобы проверить, как во дворе гуляет ваш ребенок и убедиться в том, что с припаркованной машиной все в порядке. Если дома находится ребенок или пожилые люди, а к вам пришел какой-то человек, то можно будет дистанционно, через интернет, даже находясь в тысячах километрах от России, пообщаться с визитером через данное приложение.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, двор на уровне 2-го этажа

    

— А полностью на собственные средства работать будете?

— Мы уже это делаем. Например, именно так в рамках ЖК «Стрижи» строим блок-секцию №7. Проект находится на финишной стадии, планируем завершить его к концу нынешнего либо к началу следующего года — окончательный срок зависит от того, как пройдут камеральные процедуры.

Мы строим эту блок-секцию на собственные и на привлеченные средства, дольщиков там минимальное количество. Продажи специально придерживали до более высокой степени готовности, и открыли их буквально на днях.

          

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, вид двора

  

— А что, с Вашей точки зрения, происходит на рынке жилищного строительства в целом? Ожидаете ли Вы снижения объемов строительства? Как изменится маржа?

— Мне сложно здесь что-то прогнозировать, поскольку мы все привязаны к тем макроэкономическим и внешнеполитическим аспектам, которые влияют на ключевую ставку и, соответственно, на базовые ставки по ипотеке.

  

— К слову, недавно руководитель Департамента денежно-кредитной политики Банка России Алексей Заботкин заверил, что в ближайшее время регулятор не намерен снижать ключевую ставку — по крайней мере, в нынешнем году.

— Это хорошо. Банки-то подняли ставки. Кредиты для застройщиков подорожали, ипотека — тоже. Все это — настораживающие факторы, хотя сегодня, надо признать, мы пока еще находимся, так сказать,  в приемлемых параметрах относительно ипотечной ставки.

Ипотека остается основным драйвером жилищного строительства, поскольку доходы населения не выросли, покупательная способность не увеличилась, и иного инструмента для увеличения объема продаж застройщиков просто нет.

С другой стороны, у нас в регионе мы видим, что большая доля сделок сместилась в сторону вторичного жилья. Почему? Я думаю, что все изменения, которые сейчас в «долёвке» происходят, людей настораживают, и они сомневаются, стоит ли связываться с новостройками. И если рост в сегменте долевого строительства минимальный, то на «вторичке» он на уровне 40%. Это не очень хороший фактор….

    

— …особенно если учесть, что далеко не всегда люди покупают квартиру, построенную в последние пять лет.

— В том-то и дело. Когда люди тратят свои кровные на хрущевку, то в масштабах экономики они, по большому счету, выкидывают эти деньги в мусор, и кроме роста инфляции это ничего не дает.

  

Жилой комплекс «Зеркальный», г. Иркутск, самый большой дом в Иркутской области

      

— В этом смысле ситуация на рынке Иркутской области не сильно отличается от других регионов, исключая две столицы, которые собрали все сливки от снижения ипотечных ставок за последний год.

— Это правда. У нас наблюдается очень сильная волатильность и сдвиг в сторону готового жилья.

К концу года мы введем упомянутую 7-ю блок-секцию «Стрижей», которую строим на свои деньги, и увидим, какова будет конверсия. Но ожидания у нас хорошие.

   

— А новые проекты планируете?

— Конечно. ЖК «Стрижи-2» оставляем до следующего года, поскольку сейчас в работе много проектов. Посмотрим на динамику рынка, и тогда уже определимся с запуском следующих проектов.

   

— Изменился ли ваш покупатель? Кто в основном покупает квартиры у «Восток Центр Иркутск»?

— В каждой локации свой покупатель. Но основная масса — это молодые люди и молодые семьи. Они активно используют ипотеку, материнский капитал и пр.

В ЖК «Стрижи Сити» молодых тоже много, но поскольку цены здесь выше из-за того, что это центр города, там мы видим как молодых, так и людей постарше, которые вкладывая деньги в жилье, улучшают свою локацию, переезжая с окраины в центр. Так сказать, из хорошего — в лучшее.

   

— Что самое важное для вашего покупателя: цена, наличие отделки, инфраструктуры, дорог?

— Здесь однозначно присутствует комплексный подход. Сегодняшнего покупателя квартира как таковая уже не интересует. Поэтому все наши жилые комплексы, начиная с 2013—2014 годов, мы создаем, с учетом комплексной инфраструктуры. К слову, в ЖК «Стрижи Сити» тоже будет детский сад на 110 мест.

    

— Михаил Александрович, спасибо за, как всегда, интересный разговор. Успехов лично и Вам и Вашей компании!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

   

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Закон о долевом строительстве будет еще раз обновлен

Система банковской оценки рисков застройщиков будет изменена

В Минстрое обсудили с застройщиками поправки в закон о долевом строительстве

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Национальный проект «Жилье и городская среда» был представлен на парламентских слушаниях 11 октября

ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Брусника использует счет эскроу уже во втором регионе

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика 

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей ТЕРЕНТЬЕВ (на фото) поделился с порталом ЕРЗ.РФ взглядами на тренды в девелопменте, прогнозами по спросу на новостройки, выводу новых проектов и стоимости проектного финансирования. Подробнее — в нашем интервью.

 

 

— Сергей Александрович, спрос на новостройки в 2022 году сильно колебался. Каковы итоги года по спросу в Санкт-Петербурге в целом и у Группы ЦДС в частности?

— Спрос на строящееся жилье в Санкт-Петербурге в 2022 году, действительно, был неровным. В I—II кварталах он просел, но с середины прошлого года активно восстанавливался. В сентябре продажи достигли хорошего уровня, снова снизившись в октябре и опять подскочив в ноябре — декабре.

В целом же результаты 2022 года нас устраивают. Они превзошли не просто пессимистичные, но даже умеренно-оптимистичные ожидания.

  

— Ваш прогноз: что будет со спросом в 2023 году? Ожидать ли падения продаж?

— Первые два месяца 2023 года были очень спокойными за счет вымывания спроса в конце прошлого года на фоне ажиотажа с отменой льготной ипотеки. Однако уже к концу I квартала рынок восстановился.

В марте наш объем продаж увеличился не менее чем на 30% по сравнению с февралем. По открытой статистике можно судить, что такая же ситуация наблюдается на рынке в целом. В апреле спрос продолжил восстанавливаться, и это не может не радовать.

 

ЖК ЦДС Dreamline. Фото пресс-службы Группы ЦДС

 

— Какие ключевые тренды на рынке новостроек сегодня Вы можете отметить?

— Новых ярких трендов пока не наблюдается. Уходит эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей. Предложения, которые остаются на рынке, — с субсидированием ставки на 1%—2% — уже не так интересны, и число сделок с этим инструментом заметно сократилось. Если в 2022 году на сделки с субсидированной ипотекой приходилось более 60% продаж, то сейчас их доля снизились до 17%. Это абсолютно логичный итог. Главное, чтобы изменения на рынке ипотеки не повлияли на возможность людей купить квартиру.

На мой взгляд, сейчас многие покупатели стали реально смотреть на ситуацию. Они осознали, что цены на недвижимость не падают, а кредитные ставки растут. В связи с этим люди тщательно выбирают объект и абсолютно осознанно решаются на покупку, понимая, что им нужна квартира, и сейчас неплохой момент для ее приобретения. Это хорошо видно по росту качества обращений к застройщикам. Их общее количество остается достаточно постоянным, но число сделок при этом увеличивается. Считаю, это говорит о том, что на рынке остались покупатели, которые понимают, что лучших условий пока не будет.

 

ЖК Parkolovo. Фото пресс-службы Группы ЦДС

 

— Сейчас говорят о том, что произошло затоваривание рынка жилья. Вместе с падением спроса это может привести к падению цен на новостройки на 30% в ближайшие два-три года. Насколько реалистичен этот прогноз?

— Затоваривание — явление относительное. В каких-то сегментах оно действительно может присутствовать — скажем, в сегменте бизнес-класса или элитного жилья, где многие потенциальные покупатели пока отложили выход на сделку.

Но рынок очень разнообразен. В ряде сегментов уже сегодня наблюдается дефицит. Например, в части качественных проектов комфорт-класса в черте города. Совершенно очевидно подходит к концу объем предложения в Каменке — одной из самых популярных локаций в черте Санкт-Петербурга. Строящиеся здесь проекты уже близки к завершению, а новых объектов появляется крайне мало. В связи с этим средняя цена квадратного метра в Каменке держится на уровне 200 тыс. руб. Даже если в этой локации вдруг вновь начнется бурное строительство, это лишь отрегулирует цену, но не снизит спрос.

Также высокие и стабильные объемы продаж мы наблюдаем в локации Мурино-Бугры. Проекты там имеют меньшую маржинальность, но при больших объемах продаж все еще интересны застройщикам.

Что касается снижения цен на новостройки на 30% в ближайшие два-три года, то, на мой взгляд, этот сценарий нереализуем. Если в силу каких-то причин (причем, скорее всего, они будут не экономическими) рынок упадет в цене хотя бы на 15%, то застройщики перестанут выводить в продажу новые проекты.

Падение цен на 30% будет означать, что первичного рынка больше нет: застройщики распродадут имеющиеся остатки и не будут выводить новые проекты. Верить в такое не хочется и шансов на реализацию такого сценария крайне мало.

 

— Эксперты полагают, что в 2023 году будет наблюдаться постепенное снижение темпов вывода в стройку новых проектов, а пик снижения придется на 2024 год. Согласны ли Вы с этим?

— В последние пару лет объем вывода новых проектов и так постепенно сокращался. В текущем году застройщики еще осторожнее подходят к запуску продаж, особенно в новых ЖК. Но с учетом снижения активности покупателей можно констатировать, что сейчас на рынке наблюдается некий баланс спроса и предложения.

Пока что можно более или менее уверенно говорить лишь об объемах вывода в 2023 году. О потенциальных запусках 2024 года можно будет судить во второй половине текущего года.

 

ЖК ЦДС Новые Горизонты. Фото пресс-службы Группы ЦДС

 

— Каковы планы Группы ЦДС по выводу новых объектов в 2023—2024 годах?

— В марте мы уже вывели в продажу вторую очередь концепт-квартала ЦДС Dreamline в Приморском районе Санкт-Петербурга. В ближайшее время также планируем начать реализацию третьего этапа ЖК Parkolovo в Выборгском районе города. Этот проект пользуется стабильным спросом и предлагает покупателям недвижимость на всех этапах строительства: в уже сданных домах, на средней стадии готовности и вскоре также на этапе котлована. В конце весны мы планируем пополнить объем предложения и в наших областных проектах, открыв продажи в новой очереди ЖК ЦДС Новые Горизонты в Буграх.

Наши планы на 2024 год еще не до конца сформированы. Говорить о них можно будет во второй половине этого года. Единственное, что можно сказать — на рынок будут выходить только наиболее успешные проекты, которые гарантированно реализуемы. Также в продажу будут выводиться меньшие объемы жилья: проекты будут дробиться на более мелкие очереди, чтобы оценить темп продаж.

  

ЖК Город Первых. Фото пресс-службы Группы ЦДС

  

— И напоследок такой вопрос. Застройщики высказывают разные мнения о стоимости проектного финансирования в ближайшее время. Как Вы полагаете, она повысится, снизится или останется на прежнем уровне?

— На рынке проектного финансирования сегодня наблюдается очень серьезная конкуренция за застройщиков, которые являются для банков клиентами. В такой ситуации повышение ставок без общерыночных предпосылок к этому — последнее, что будут делать банки. Рост ставок возможен, только если ЦБ повысит ключевую ставку.

Но даже в такой ситуации многое будет зависеть от стратегии, которую выберет застройщик. При ускоренном наполнении счетов эскроу ставка проектного финансирования существенно снижается, ниже уровня ключевой ставки.

Таким образом, полагаю, что при условии соблюдения застройщиком финмодели, согласованной с банком, ставка проектного финансирования в любом случае останется достаточно привлекательной.

 

— Спасибо за интересную беседу, Сергей Александрович! Дальнейших успехов вашей Группе и Вам лично!

 

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

 

 

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Группа ЦДС

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 687 070 кв. м

Объектов строительства — 31 (в 8 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 17-е

Место в ТОП по Ленинградской области — 1-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 5-е

 

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2022 г. — 341 613 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2022 году — 11-е

Текущий объем ввода жилья в 2023 г. — 67 746 кв. м

 

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в II кв. 2022 г. — 5 (из 5)

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ГК Самолет, Setl Group и группа ЦДС провели экскурсии по своим площадкам использования цифровых экосистем в строительстве

На строительство ЖК в Санкт-Петербурге Банк ВТБ выделил Группе ЦДС около 2,6 млрд руб.

На средства Сбербанка Группа ЦДС построит город-спутник Санкт-Петербурга на 300 тыс. жителей

В минувшем году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию 440 тыс. кв. м недвижимости — на 37% больше, чем годом ранее

Группа ЦДС и банк «Открытие» заключили договор о проектном финансировании на сумму 3,9 млрд рублей

Банк ДОМ.РФ выделит четвертому застройщику России 13 млрд руб. на строительство в Санкт-Петербурге ЖК бизнес-класса