Дефолта по ипотеке в РФ быть не может, поскольку условия выдачи этого вида кредитов у нас, в отличие от США, весьма строгие, а эмиссия ценных бумаг под них ограничена целым комплексом условий. Так считает целый ряд чиновников, парламентариев и представителей отраслевых сообществ, не согласных с прогнозом агентства АКРА.   

Фото: www.stolica-ipoteka.ru

На прошлой неделе на сайте Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) были опубликованы выводы и прогнозы, основанные на проведенном агентством исследовании «Как избежать ипотечного кризиса в России».

Главный вывод исследования таков. Взятый Правительством курс на эмиссию банками однотраншевых ипотечных облигаций или ценных бумаг (ИЦБ) под выдаваемые ипотечные кредиты и с поручительством госкорпорации ДОМ.РФ — ошибочный, поскольку влечет за собой рост закредитованности населения (привлекаемого госкурсом на снижение ставок ИЖК) на фоне устойчивого снижения его реальных доходов.

Заметим, что ранее подобную точку зрения высказывали в своих исследовательских работах аналитики Российской гильдии риэлторов и Департамента исследований и прогнозирования Банка России.

Фото: www.o-krohe.ru

По мнению аналитиков АКРА, через несколько лет может наступить такой момент, когда критическая масса ипотечных заемщиков в РФ будет не в состоянии платить по кредитам. В результате лопнет так называемый ипотечный пузырь, наступит дефолт и разразится банковский кризис, подобный тому, что случился в США в 2007—2008 годах. И на плечи государства обрушатся триллионные расходы.

Фото: www.novostroyki-ykt.ru

«При неблагоприятных сценариях снижения платежеспособности заемщиков прогнозируемый объем дефолтов по ипотечному портфелю может достигать 10—20%, — говорится в исследовании. — Принимая во внимание недостатки агентской модели и предполагаемые объемы выпуска «фабричных» ИЦБ, расходы бюджета на покрытие дефолтов по однотраншевым ИЦБ могут составить от 900 млрд до 1,5 трлн руб.», — полагают аналитики АКРА.

В такой ситуации, по их мнению, можно будет забыть о выполнении всех планов по увеличению доступности жилья в стране, определенных нацпроектом «Жилье и городская среда». 

Фото: www.fingram39.ru

Напомним, что начиная с 2016 года состоялось уже двенадцать сделок по выпуску однотраншевых облигаций (с поручительством ДОМ.РФ) на сумму более 320 млрд руб. Всего же соответствующие соглашения между госкорпорацией и такими кредитными организациями, как ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, предполагают эмиссию ИЦБ на общую сумму 1,15 трлн руб.   

На днях Госдума приняла в двух чтениях закон, расширяющий возможности использования ипотечных кредитов в качестве облигационного покрытия. 

Впрочем, АКРА подвергает критике лишь сам продвигаемый Правительством механизм эмиссии однотраншевых ипотечных облигаций — «Фабрика ИЦБ ДОМ.РФ» — с возложением на государство в лице ДОМ.РФ обязательств по их погашению в случае непредвиденных обстоятельств.

С точки зрения АКРА, такая модель является копией устаревшей американской модели, чье внедрение в США и привело к вышеупомянутому ипотечному пузырю.

Фото: www.utmagazine.ru

Для безопасного стимулирования рынка ипотеки аналитики агентства рекомендует российским властям делать ставку на эмиссию многотраншевых ипотечных облигаций — то есть таких ИЦБ, которые могут эмитироваться несколько раз в границах одного выпуска (что дает возможность более гибко корректировать цену размещения) и обязательства по которым берут на себя банки-эмитенты, а не государство.

Фото: www.coinbit.one

С позицией АКРА решительно не согласился заместитель министра финансов Алексей Моисеев (на фото). Комментируя журналистам выводы вышеприведенного исследования, он заметил, что ипотечный кризис, подобный американскому, России не грозит, поскольку:

• в России выдается минимальная доля ипотечных кредитов с низким или нулевым первоначальным взносом;

• секьюритизация таких кредитов (эмиссия под них облигаций ИЦБ с гарантией погашения даже в случае банкротства эмитента) запрещена в законодательном порядке;

• в РФ ипотечный заемщик не имеет права в любой момент прекратить обязательства по ипотеке, просто отказавшись от взятого в кредит жилья.

«Именно взрывной рост многотраншевых ипотечных облигаций, со сложной структурой и распределением риска, который не смогли адекватно оценить международные рейтинговые агентства, и привел к масштабному финансовому кризису на Западе, — напомнил Моисеев, подчеркнув: — Напротив, инвесторы в однотраншевые ипотечные облигации с поручительствами государственных ипотечных агентств избежали каких-либо потерь».

Фото: www.m.asninfo.ru

Коллегу поддержал другой высокопоставленный правительственный чиновник — замглавы Минстроя Никита Стасишин (на фото).

«Подобная аналитика вводит в заблуждение граждан относительно рынка ипотеки и оказывает негативное влияние на рынок жилой недвижимости в целом, — подчеркнул он, добавив: — Мы считаем, рейтинговое агентство АКРА такими заявлениями создает социальную напряженность и ставит под сомнение принятые Президентом, Правительством и Банком России решения», — строго заметил Стасишин.

Фото: Владимир Гердо/ТАСС

Не согласился с выводами исследования и председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, глава Ассоциации банков «Россия» Анатолий Аксаков (на фото).

«Доля ипотечных кредитов в ВВП низкая. В Америке выдавали кредиты даже собакам, всем подряд. У нас такой ситуации нет, — пояснил парламентарий. — В России настолько тщательный отбор ипотечных заемщиков, и есть требование ЦБ о 20% первоначального взноса, и просрочка, которая есть, все говорит о том, что у нас это вряд ли возможно», — усомнился в прогнозах АКРА Аксаков.

Подобный аргумент конкретизировала руководитель Департамента финансовых рейтингов Национального рейтингового агентства (НРА) Карина Артемьева (на фото). По ее словам, кредиты без первоначального взноса в РФ составляют 1—2%, доля кредитов с низким первоначальным взносом не превышает 20%.

«Это характеризует совокупное качество, во-первых, ипотечных портфелей, а во-вторых, более жесткие регламентируемые подходы российских кредитных организаций при выдаче ипотечных долгов длительного обслуживания своим заемщикам», — подчеркнула эксперт.

Фото: www.bfm.ru

Солидарность с вышеприведенными мнениями в своей оценке ситуации выразил и генеральный директор Российского агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко  (на фото).

«Сегодня просрочка по жилищным кредитам в России не превышает 1,1%, что является низким показателем, который говорит о хорошем уровне надежности российских заемщиков», — резюмировал представитель строительной отрасли.    

Фото: www.rnrc.ru

Другие публикации по теме:

Как перед третьим чтением изменился закон, расширяющий денежное обеспечение ипотечных облигаций

Банковские облигации под ипотечные кредиты с ДДУ будут максимально застрахованы от дефолта

Банк России увидел риск образования ипотечной «кредитной спирали» на рынке жилья

Дмитрий Медведев: Облигации сделают ипотеку более доступной для населения

Минстрой и Минфин не согласны со снижением АКРА рейтинга «Банка ДОМ.РФ»

Аналитики ЦБ: Ипотечный бум может привести к банковскому кризису

ДОМ.РФ: для ипотечного кризиса в России отсутствуют предпосылки

Опубликован приказ Минстроя России №911/пр от 25.12.2024 «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2025 года и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2025 года».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Приказ, о проекте которого ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, устанавливает норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по РФ на I полугодие 2025 года в размере 107 611 руб. Это на 1,29% ниже показателя полугодовой давности (109 002 руб.), зафиксированного приказом Минстроя России №390/пр от 18.06.2024.

Кроме того, приказ определяет показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам РФ на I квартал 2025 года. Напомним, что аналогичные показатели на IV квартал 2024 года были регламентированы приказом Минстроя России №595 от 05.09.2024.

Показатели определены по новой методике, утвержденной приказом Минстроя России №215/пр от 28.03.2024, после обработки и анализа официальной статистической информации Росстата об уровне цен на рынке жилья.

Согласно приказу №215/пр, для субъектов РФ и частей территорий субъектов РФ, относящихся к сухопутным территориям Арктической зоны (АЗ), средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения принимается равной средней цене 1 кв. м общей площади жилого помещения на рынке первичного жилья в этих регионах по данным Росстата за период, предшествующий расчетному. Поэтому для арктических регионов проект приказа устанавливает две стоимости: относящуюся к сухопутным территориям Арктической зоны РФ и стоимость без учета части территории, относящейся к сухопутным территориям АЗ.

Согласно приказу, в отдельных регионах Минстрой фиксирует незначительное снижение рыночной стоимости, а в среднем во всех федеральных округах наблюдается небольшой рост.

Регионами с наиболее высокой стоимостью одного квадратного метра в I квартале 2025 года стали:

• Чукотский автономный округ — 233799 руб.;

• Ямало-Ненецкий автономный округ — 181 991 руб.;

• Приморский край — 175 102 руб.;

• Москва — 174 203 руб.;

• Санкт-Петербург — 165 315 руб.;

• Краснодарский край — 163 531 руб.;

Самая низкая стоимость 1 кв. м установлена в следующих регионах:

• Кабардино-Балкарская Республика — 45 621 руб.;

• Республика Ингушетия — 56 796 руб.;

• Республика Калмыкия — 69 971 руб.;

• Республика Северная Осетия — Алания — 73 895 руб.;

• Оренбургская область — 75 417 руб.

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м для федеральных округов составила:

• Центральный федеральный округ — 93 056 руб.;

• Северо-Западный федеральный округ — 110 346 руб.;

• Южный федеральный округ — 112 490 руб.;

• Северо-Кавказский федеральный округ — 72 331 руб.;

• Приволжский федеральный округ — 97 097 руб.;

• Уральский федеральный округ — 115 029 руб.;

• Сибирский федеральный округ — 115 469 руб.;

• Дальневосточный федеральный округ — 155 746 руб.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

В Центральном федеральном округе изменение цены зафиксировано на уровне от -19,28% до +3,04%. В Белгородской области цена «квадрата» составила 91 838 руб. (+2,1%), в Брянской — 80 067 руб. (+1,49%), Владимирской — 87 246 руб. (-4,74%), Воронежской — 94 580 руб. (-2,66%), Ивановской — 82 145 руб. (-4,58%), Калужской — 96 681 руб. (-4,21%), Костромской — 74 238 руб. (-11,60%), Курской — 88 092 руб. (+3,04%), Липецкой — 90 284 (+0,9%), Московской — 153 238 руб. (-1,76%), Орловской — 67 121 руб. (-18,48%), Рязанской — 85 351 руб. (-10,23%), Смоленской — 80 715 руб. (+1,11%), Тамбовской — 73 515 руб. (-5,46%), Тверской — 74 686 руб. (-19,28%), Тульской — 94 980 руб. (-8,4%), Ярославской области — 86 032 руб. (-10,68%), г. Москве — 174 203 руб. (-2,17%).

В Северо-Западном федеральном округе цены изменились в диапазоне от -14,29% до +1,23%. В Республике Карелия в Арктической зоне цена составила 135 903 руб., без учета АЗ — 99 149 руб., в Республике Коми в АЗ — 110 940 руб., без учета АЗ — 89 375 руб., в Архангельской области в АЗ — 122 734 руб., без учета АЗ — 103 586 руб., в Вологодской — 87 538 руб. (-0,03%), Калининградской — 105 110 руб. (-7,85%), Ленинградской — 128 230 руб. (+0,46%), Новгородской — 85 267 руб. (+1,91%), Псковской области — 77 958 руб. (-2,13%), в Ненецком автономном округе — 113 034 руб. (+0,0%), в Мурманской области — 120 653 руб. (+0,2%), г. Санкт-Петербурге — 165 315 руб. (в Северной столице цена «квадрата» не изменилась).

В Южном федеральном округе отмечено изменение цен в диапазоне от -22,84% до +1,34%. В Республике Крым — 146 491 руб. (-0,07%), Республике Адыгея (Адыгея) — 100 577 руб. (+1,34%), Республике Калмыкия — 69 971 руб. (-4,67%), в Краснодарском крае — 163 531 руб. (-1,64%), Астраханской области — 83 594 руб. (-22,84%), Волгоградской — 87 484 руб. (-5,16%), Ростовской области — 96 242 руб. (-13,56%), г. Севастополе — 152 028 руб. (-3,11%).

В Северо-Кавказском федеральном округе цены изменились в диапазоне от -35,74% до +3,56%. В Ставропольском крае цена зафиксирована на уровне 94 820 руб. (+1,81%), в Республике Дагестан — 76 451 руб. (-9,78%), Республике Ингушетия — 56 796 руб. (+0,46%), Кабардино-Балкарской Республике — 45 621 руб. (-35,74%), Карачаево-Черкесской Республике — 80 534 руб. (+3,56%), Республике Северная Осетия — Алания — 73 895 руб. (-3,00%), Чеченской Республике — 78 200 руб. (+2,76%).

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В Приволжском федеральном округе цены изменились в пределах от -21,18% до +0,73%. В Республике Башкортостан цена 1 кв. м зафиксирована на уровне 110 658 руб. (-5,01%), в Республике Марий Эл — 79 244 руб. (-5,69%), Республике Мордовия — 70 258 руб. (-21,18%), Республике Татарстан — 141 684 руб. (-6,69%), Удмуртской Республике — 92 564 руб. (-2,56%), Чувашской Республике — 99 394 руб. (-4,57%), в Пермском крае — 113 453 руб. (-0,81%), в Кировской области — 86 059 руб. (-10,92%), Нижегородской — 120 593 руб. (-18,36%), Оренбургской — 75 417 руб. (-0,20%), Пензенской — 86 579 руб. (-0,24%), Самарской — 107 450 руб. (-4,68%), Саратовской области — 88 122 руб. (+0,73%), Ульяновской области — 87 880 руб. (-6,14%).

В Уральском федеральном округе цены изменились в пределах от -15,72% до -1,23%. В Ямало-Ненецком автономном округе — 181 991 руб. (+1,42%), Свердловской области — 102 552 руб. (-15,72%), Курганской — 76 892 руб. (-2,56%), Тюменской — 117 027 руб. (-0,34%), Челябинской области — 85 958 руб. (-11,94%), в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре (без учета части территории ХМАО, относящейся к сухопутным территориям Арктической зоны) — 114 147 руб. (-1,49%), на части территории ХМАО, относящейся к сухопутным территориям АЗ, — 126 634 руб. (-1,23%).

В Сибирском федеральном округе цены изменились в диапазоне от +9,07% до +1,65 %. В Республике Алтай цена 1 кв. м составила 152 457 руб. (+1,65%), Республике Тыва — 132 882 руб. (+0,59%), Республике Хакасия — 103 387 руб. (+0,54%), в Алтайском крае — 105 600 руб. (+1,34%), Красноярском крае в АЗ —131 119 руб., без учета АЗ — 103 019 руб., в Иркутской области — 109 662 руб. (-7,69%), Кемеровской области — Кузбассе — 104 088 руб. (-1,99%), Новосибирской — 114 586 руб. (-5,94%), Омской —103 198 руб. (-8,59%), Томской области —110 455 руб. (-1,52%).

Дальневосточный федеральный округ (ДФО) продемонстрировал незначительные колебания стоимости по сравнению с предыдущим кварталом. Во всех регионах ДФО стоимость 1 кв. м превысила отметку 100 тыс. руб. В Республики Бурятия стоимость «квадрата» составила 109 977 руб. (+1,16%), в Камчатском крае — 160 280 руб. (+0,84%), Приморском крае — 175 102 руб. (+1,81%), в Сахалинской области — 154 431 руб. (-1,43%), Еврейской автономной области — 103 265 руб. (+1,33%), Магаданской области — 161 000 руб. (+5,5%), в Хабаровском крае — 149 860 руб. (+0,43%), Республике Саха (Якутия) — 151 605 руб. (+1,85%), Амурской области — 161 280 руб. (+2,03%), Чукотском автономном округе — 233 799 руб. (+0,0%), Забайкальском крае — 152 606 руб. (-0,78%).

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Напомним, что методика расчета стоимости 1 кв. м для ДФО отличается от методики для остальных федеральных округов, поскольку устанавливается только по стоимости первичного рынка жилья.

В Луганской Народной Республике, Донецкой Народной Республике, Запорожской и Херсонской областях норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения принимается равным нормативу стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по РФ и установлен в размере 107 611 руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Средняя нормативная стоимость жилья снизилась во всех федеральных округах, кроме Дальневосточного

Москва замыкает тройку лидеров по стоимости жилья

Санкт-Петербург больше не входит в пятерку лидеров по стоимости жилья

Стоимость жилья на Чукотке на 26,5% выше, чем в Москве

В Москве нормативная стоимость жилья выросла на 2,91%

Новая методика определения норматива и средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения в России и регионах

Минстрой вновь не изменил нормативную стоимость жилья в Санкт-Петербурге

Норматив стоимости 1 кв. м жилья для субъектов Арктической зоны будет рассчитываться по правилам, установленным для субъектов ДФО

Норматив стоимости 1 кв. м жилья для субъектов Арктической зоны будет рассчитываться по правилам, установленным для субъектов ДФО

Норматив стоимости жилья в I квартале 2024 года повышен на 4,2%

Нормативная стоимость жилья в IV квартале 2023 года: Москва вновь впереди всех

Москва обогнала Питер по средней рыночной стоимости 1 кв. м в IV квартале 2023 года

Минстрой установил нормативную стоимость жилья на II полугодие 2023 года 

Нормативная стоимость жилья на II полугодие 2023 года: «квадрат» в России подорожал на 5,5%

Изменения в методике определения норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения

Нормативная стоимость жилья во II квартале 2023 года: Приморье и Магадан догоняют столицы