Дефолта по ипотеке в РФ быть не может, поскольку условия выдачи этого вида кредитов у нас, в отличие от США, весьма строгие, а эмиссия ценных бумаг под них ограничена целым комплексом условий. Так считает целый ряд чиновников, парламентариев и представителей отраслевых сообществ, не согласных с прогнозом агентства АКРА.   

Фото: www.stolica-ipoteka.ru

На прошлой неделе на сайте Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) были опубликованы выводы и прогнозы, основанные на проведенном агентством исследовании «Как избежать ипотечного кризиса в России».

Главный вывод исследования таков. Взятый Правительством курс на эмиссию банками однотраншевых ипотечных облигаций или ценных бумаг (ИЦБ) под выдаваемые ипотечные кредиты и с поручительством госкорпорации ДОМ.РФ — ошибочный, поскольку влечет за собой рост закредитованности населения (привлекаемого госкурсом на снижение ставок ИЖК) на фоне устойчивого снижения его реальных доходов.

Заметим, что ранее подобную точку зрения высказывали в своих исследовательских работах аналитики Российской гильдии риэлторов и Департамента исследований и прогнозирования Банка России.

Фото: www.o-krohe.ru

По мнению аналитиков АКРА, через несколько лет может наступить такой момент, когда критическая масса ипотечных заемщиков в РФ будет не в состоянии платить по кредитам. В результате лопнет так называемый ипотечный пузырь, наступит дефолт и разразится банковский кризис, подобный тому, что случился в США в 2007—2008 годах. И на плечи государства обрушатся триллионные расходы.

Фото: www.novostroyki-ykt.ru

«При неблагоприятных сценариях снижения платежеспособности заемщиков прогнозируемый объем дефолтов по ипотечному портфелю может достигать 10—20%, — говорится в исследовании. — Принимая во внимание недостатки агентской модели и предполагаемые объемы выпуска «фабричных» ИЦБ, расходы бюджета на покрытие дефолтов по однотраншевым ИЦБ могут составить от 900 млрд до 1,5 трлн руб.», — полагают аналитики АКРА.

В такой ситуации, по их мнению, можно будет забыть о выполнении всех планов по увеличению доступности жилья в стране, определенных нацпроектом «Жилье и городская среда». 

Фото: www.fingram39.ru

Напомним, что начиная с 2016 года состоялось уже двенадцать сделок по выпуску однотраншевых облигаций (с поручительством ДОМ.РФ) на сумму более 320 млрд руб. Всего же соответствующие соглашения между госкорпорацией и такими кредитными организациями, как ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, предполагают эмиссию ИЦБ на общую сумму 1,15 трлн руб.   

На днях Госдума приняла в двух чтениях закон, расширяющий возможности использования ипотечных кредитов в качестве облигационного покрытия. 

Впрочем, АКРА подвергает критике лишь сам продвигаемый Правительством механизм эмиссии однотраншевых ипотечных облигаций — «Фабрика ИЦБ ДОМ.РФ» — с возложением на государство в лице ДОМ.РФ обязательств по их погашению в случае непредвиденных обстоятельств.

С точки зрения АКРА, такая модель является копией устаревшей американской модели, чье внедрение в США и привело к вышеупомянутому ипотечному пузырю.

Фото: www.utmagazine.ru

Для безопасного стимулирования рынка ипотеки аналитики агентства рекомендует российским властям делать ставку на эмиссию многотраншевых ипотечных облигаций — то есть таких ИЦБ, которые могут эмитироваться несколько раз в границах одного выпуска (что дает возможность более гибко корректировать цену размещения) и обязательства по которым берут на себя банки-эмитенты, а не государство.

Фото: www.coinbit.one

С позицией АКРА решительно не согласился заместитель министра финансов Алексей Моисеев (на фото). Комментируя журналистам выводы вышеприведенного исследования, он заметил, что ипотечный кризис, подобный американскому, России не грозит, поскольку:

• в России выдается минимальная доля ипотечных кредитов с низким или нулевым первоначальным взносом;

• секьюритизация таких кредитов (эмиссия под них облигаций ИЦБ с гарантией погашения даже в случае банкротства эмитента) запрещена в законодательном порядке;

• в РФ ипотечный заемщик не имеет права в любой момент прекратить обязательства по ипотеке, просто отказавшись от взятого в кредит жилья.

«Именно взрывной рост многотраншевых ипотечных облигаций, со сложной структурой и распределением риска, который не смогли адекватно оценить международные рейтинговые агентства, и привел к масштабному финансовому кризису на Западе, — напомнил Моисеев, подчеркнув: — Напротив, инвесторы в однотраншевые ипотечные облигации с поручительствами государственных ипотечных агентств избежали каких-либо потерь».

Фото: www.m.asninfo.ru

Коллегу поддержал другой высокопоставленный правительственный чиновник — замглавы Минстроя Никита Стасишин (на фото).

«Подобная аналитика вводит в заблуждение граждан относительно рынка ипотеки и оказывает негативное влияние на рынок жилой недвижимости в целом, — подчеркнул он, добавив: — Мы считаем, рейтинговое агентство АКРА такими заявлениями создает социальную напряженность и ставит под сомнение принятые Президентом, Правительством и Банком России решения», — строго заметил Стасишин.

Фото: Владимир Гердо/ТАСС

Не согласился с выводами исследования и председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, глава Ассоциации банков «Россия» Анатолий Аксаков (на фото).

«Доля ипотечных кредитов в ВВП низкая. В Америке выдавали кредиты даже собакам, всем подряд. У нас такой ситуации нет, — пояснил парламентарий. — В России настолько тщательный отбор ипотечных заемщиков, и есть требование ЦБ о 20% первоначального взноса, и просрочка, которая есть, все говорит о том, что у нас это вряд ли возможно», — усомнился в прогнозах АКРА Аксаков.

Подобный аргумент конкретизировала руководитель Департамента финансовых рейтингов Национального рейтингового агентства (НРА) Карина Артемьева (на фото). По ее словам, кредиты без первоначального взноса в РФ составляют 1—2%, доля кредитов с низким первоначальным взносом не превышает 20%.

«Это характеризует совокупное качество, во-первых, ипотечных портфелей, а во-вторых, более жесткие регламентируемые подходы российских кредитных организаций при выдаче ипотечных долгов длительного обслуживания своим заемщикам», — подчеркнула эксперт.

Фото: www.bfm.ru

Солидарность с вышеприведенными мнениями в своей оценке ситуации выразил и генеральный директор Российского агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко  (на фото).

«Сегодня просрочка по жилищным кредитам в России не превышает 1,1%, что является низким показателем, который говорит о хорошем уровне надежности российских заемщиков», — резюмировал представитель строительной отрасли.    

Фото: www.rnrc.ru

Другие публикации по теме:

Как перед третьим чтением изменился закон, расширяющий денежное обеспечение ипотечных облигаций

Банковские облигации под ипотечные кредиты с ДДУ будут максимально застрахованы от дефолта

Банк России увидел риск образования ипотечной «кредитной спирали» на рынке жилья

Дмитрий Медведев: Облигации сделают ипотеку более доступной для населения

Минстрой и Минфин не согласны со снижением АКРА рейтинга «Банка ДОМ.РФ»

Аналитики ЦБ: Ипотечный бум может привести к банковскому кризису

ДОМ.РФ: для ипотечного кризиса в России отсутствуют предпосылки

Это следует из проекта второй версии входящего в «бюджетный» пакет документа Банка России «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2025 год и период 2026 и 2027 годов».

Фото: cbr.ru

Субсидированная ипотека, по мнению специалистов Банка России, снизила влияние ключевой ставки ЦБ на кредитование, спрос и инфляцию. Стимулировать экономику в случае спада также будет сложнее.

Регулятор констатирует, что связанные с льготным кредитованием дисбалансы сказались на экономике гораздо сильнее, чем можно было предполагать исходя из статистических данных.

Помимо роста бюджетных расходов снижение ставки для одних групп населения сопровождалось ее повышением для остальных. В итоге за льготный кредит платят как налогоплательщики, так и «нельготные» заемщики.

Структура портфеля льготных кредитов

Источник: Банк России

По информации ЦБ, объем субсидируемой ипотеки вырос с 2% ВВП в 2020 году до почти 8% к началу 2024-го. Причем прежде всего — за счет безадресной программы на новостройки. К моменту завершения на нее пришлось 9 трлн руб. из 14 трлн руб. всех льготных займов.

Показательно и то, что по состоянию на 01.07.2024 почти половина кредитного портфеля обслуживалась по фиксированной ставке ниже 10% годовых:

• менее 5% — 21,3%;

• от 5% до 10% — 28,5%;

• от 10% до 15% — 15,7%;

• от 15% — 20% (на тот момент ставка ЦБ составляла 16%) — 28,3%;

• по более высоким — лишь около 6%.

Всего по безадресной льготной ипотеке заемщики получили 1,6 млн кредитов на общую сумму 6 трлн руб. Это позволило им приобрести 76 млн кв. м жилья.

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

При этом предложение отставало от спроса, что вызвало резкое удорожание недвижимости (на первичном рынке — почти вдвое, существенно выше роста зарплат и инфляции).

Таким образом, доступность жилья для населения снизилась: увеличение цен полностью перекрыло преимущества низких ставок по льготной ипотеке, заключили в ЦБ.

Плюс к этому государственные расходы по программе уже составили 0,5 трлн руб. Не исключено, что при равномерном погашении кредитов в течение 10 лет бюджет может потратить на субсидии еще до 1,2 трлн руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья

ЦБ: после завершения льготной ипотеки продолжают возникать серые схемы, что повышает цены на жилье

Макронадбавки по ипотеке в рамках ДДУ: позиции Минфина и ЦБ разошлись

Эксперты: что будет с экономикой и строительством при ключевой ставке ЦБ в 19%

Эльвира Набиуллина: Переход к адресным ипотечным программам сделает жилье более доступным

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

Эксперты: субсидии банкам по льготной ипотеке за 10 лет могут составить 1,2 трлн руб.

ЦБ не нравится такой банковский инструмент, как покупка сниженной ставки по кредиту

ЦБ: В Минфине согласны с нашим предложением закрыть такую «серую схему» от застройщика, как переуступка прав по ДДУ 

Эксперты: из-за высокой ключевой ставки ЦБ экономика замедлится, но инфляция стабилизируется