На расширенном заседании президиума совета Ассоциации банков России обсуждались предложенные региональными банками меры поддержки застройщиков жилья, реализующих проекты с низкой рентабельностью.

Фото: www.bn.ru

Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин отметил, что небольшие проекты жилищного строительства имеют низкую рентабельность. Если она составляет менее 15%, профинансировать проект вне специальных программ поддержки практически нереально, аргументировал чиновник.

«Можно сколько угодно говорить об объеме кредитов, которые могут выдаваться по проектному фиксированию, но я точно знаю, что очень сложно профинансировать проект с рентабельностью меньше 15%, — заявил Никита Стасишин (на фото ниже в центре). — Если региональные банки понимают, как это сделать без дополнительных мер поддержки со стороны государства, давайте посмотрим», — добавил он.

Фото: www.asros.ru

В то же время, добавил замминистра, банки являются неотъемлемой частью процесса финансирования жилищного строительства. В малых и средних городах тоже должны реализовываться проекты, и везде нужно улучшать их качество.

Поэтому Минстрой готов вместе с банковским сообществом выработать предложения, возможно, в части введения дополнительных мер поддержки, и с консолидированной позицией выйти на курирующего жилищное строительство вице-премьера.

Напомним, что Марат Хуснуллин поручил главному строительному ведомству до 15 марта разработать механизм субсидирования процентной ставки по кредитам для низкорентабельных (менее 20%) жилых проектов.

Фото: www.pbs.twimg.com

Выступая на заседании, Стасишин отметил, что некоторые застройщики при подаче заявок на получение проектного финансирования специально занижают себестоимость проекта.

«Снижение себестоимости для того, чтобы проект был рентабельным и проходил по каким-то критериям, — это очень опасная история, — предупредил Стсишин. — Сегодня, когда мы говорим о проектном фиксировании и экономике проекта, в нем застройщики должны показывать реальные затраты на строительно-монтажные работы», — подчеркнул замминистра.

Фото: www.asros.ru

Впрочем, по данным госкомпании ДОМ.РФ, доля непривлекательных для банков жилых строек с низкой рентабельностью не превышает 1%.

«Проекты себестоимостью менее 300 млн руб. — это проекты с площадью строительства около 6 тыс. кв. м и ниже, таких проектов сейчас 250 домов на территории всей России, — сказал на том же заседании председатель правления Банка ДОМ.РФ Артём Федорко (на фото в центре). — С точки зрения объема строительства и влияния на параметры ввода жилья это не так много — чуть менее 1%», — добавил он.

Фото: www.asros.ru

Топ-менеджер кредитной организации уточнил, что эти проекты являются значимыми в малых городах, но менее рентабельны для банков.

«Анализ таких проектов и подготовка проектных решений являются затратными, и для банков такие проекты часто оказываются менее выгодными», — подчеркнул Федорко.

Он напомнил, что значимой мерой господдержки для таких проектов является программа Минэкономразвития РФ по поддержке малого и среднего бизнеса.

«В случае если правительством и Минстроем будут запущены иные механизмы поддержки, то они позволят вывести дополнительный пласт проектов в зону рентабельности и тот формат, который банки могут финансировать», — резюмировал Федорко.

Фото: www.srochno-kredit.ru

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, глава Минстроя Владимир Якушев в декабре сообщал, что ведомство может оказать дополнительные меры поддержки небольшим застройщикам, переходящим на новую модель финансирования с использованием счетов эскроу.

При этом он уточнял, что эти меры коснутся застройщиков в тех регионах, где не сильно развит строительный комплекс, отсутствует большой спрос на жилье и где наблюдается минимальная маржа между себестоимостью строительства 1 кв. м и его ценой.

Фото: www.barrit.ru

Тогда же, в декабре сообщалось, что ЦБ РФ совместно с Минфином и Минстроем готовит предложение по субсидированию ставок проектного финансирования для застройщиков жилья в малых городах.

Между тем, по данным Института развития строительной отрасли (ИРСО), за 2019 год число застройщиков в России сократилось примерно на 8%. Такие цифры на заседании президиума совета Ассоциации банков России привел генеральный директор ИРСО Кирилл Холопик (на фото справа).

«Многие говорят, что [застройщики] с рынка массово уходят. Ничего подобного нет, — заявил эксперт. — Но мы видим: за год количество брендов уменьшилось на 8%. Но в основном это очень маленькие застройщики, которые заканчивают свой один проект, который они строили, и пока ничего нового не начали», — пояснил Кирилл Холопик.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.napca.ru

Другие публикации по теме:

Число кандидатов в банкроты среди застройщиков за год выросло почти на 80%

В 2020 году банкротства застройщиков продолжатся, но плюсы проектного финансирования помогут девелоперам минимизировать потери

Застройщикам, вложившимся в РЗТ, государство компенсирует до четверти затрат

Виталий Руденко (ГК «Самолет»): На рынке останутся те застройщики, чьи финансовые стратегии адекватны новым условиям

Минстрой поддержит застройщиков, имеющих площадки с изношенными сетями

Минфин сомневается в необходимости господдержки мелких региональных застройщиков

Дмитрий Медведев: Ипотека подстегивает стройку. Надо, чтобы лучше подстегивала!

Государство поддержит региональных застройщиков, у которых есть проблемы с переходом на проектное финансирование и счета эскроу

Минстрой и Минфин расширят программу стимулирования строительства жилья за счет финансирования застройщикам из бюджета части затрат на инфраструктуру

Владимир Якушев: Региональным застройщикам надо помочь

Однако застройщики жилья пролоббировали продление госпрограмм льготной ипотеки, напоминает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), и теперь их нечем спасать в текущих условиях.

Фото: www.saki-gorsovet.ru

О планах Правительства РФ повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20% сообщили  «Ведомости», и портал ЕРЗ.РФ приводил мнения опрошенных изданием экспертов.

Они сходятся в том, что с помощью такого шага власти рассчитывают сбалансировать рынок и снизить темпы роста цен на жилье.

Фото: www.expert.ru

Руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото) не уверен, что это удастся. Запустив льготную ипотеку в разгар пандемии ковида, напоминает он, власти не стали ее отменять ни летом 2020-го, когда карантин закончился, а ключевая ставка опустилась до 4,25%, ни осенью 2022-го, когда ставка, подскочив в феврале до 20%, снизилась до 7,5%.

Бесконечное субсидирование ипотеки для всех желающих, по мнению эксперта, разбалансировало рынок недвижимости и снизило доступность жилья, хотя при запуске программы цели стояли противоположные.

Фото: www.foto.cheb.ru

«Благодаря» слишком доступным кредитам цены на квартиры за последние три года выросли в два раза. При этом резко увеличился ценовой разрыв между первичным рынком, где льготная ипотека есть, и вторичным, где ее нет.

По данным индекса IRN.RU, средняя стоимость 1 кв. м на «вторичку» в Москве по итогам августа составила 260,7 тыс. руб., тогда как на рынке новостроек «квадрат» стоит более 400 тыс. руб.

Олег Репченко привел информацию ЦБ, согласно которой разрыв цен на первичном и вторичном рынке в целом по стране достиг 40%.

Фото: www.siris-real.ru

Это значит, пояснил эксперт, что купленную на первичном рынке квартиру невозможно перепродать на вторичном рынке без большой скидки. И, что еще хуже, банки получают на баланс залоги по завышенным ценам, а это уже чревато банковским кризисом.

Субсидирование ставок ложится огромным бременем на бюджет. Причем эти расходы трудно прогнозировать из-за колебаний ключевой ставки, и конца здесь не видно, поскольку растут сроки погашения ипотеки.

Фото: www.stroikyufy.ru

Но главное, потенциал льготной ипотеки как драйвера роста спроса на жилье давно и полностью исчерпан из-за роста цен, подчеркнул эксперт. Продажи новостроек падали даже тогда, когда застройщики дополнительно субсидировали ставки до нулевого уровня.

Так что, уверен Олег Репченко, вопрос о пересмотре льготных ипотечных программ назрел давно. При этом те корректировки, которые сейчас обсуждаются в Правительстве, трудно назвать кардинальными.

Фото: www.kvobzor.ru

Повышение первоначального взноса с 15% до 20% застройщики смогут нивелировать скидкой в 5% — такой дисконт по нынешним временам не выглядит критичным.

Снижение компенсации банкам также мало что изменит, ведь ставки по льготным госпрограммам в банках в настоящее время ниже максимального уровня.

Фото: www.yk24.ru

«Превращение льготной ипотеки из антикризисного инструмента в постоянную дотацию привело к снижению объема господдержки строительной отрасли в период, когда такая поддержка как раз нужна», — резюмировал Олег Репченко.

Тем не менее, считает он, ухудшение условий льготной ипотеки — это сигнал рынку, что власти взяли курс на сворачивание субсидирования.

Причем это произошло именно тогда, когда ключевая ставка подскочила до заградительных для ипотеки 12%, что, конечно, тут же подстегнуло спрос на жилье.

Фото: www.rbk.ru

Но ажиотажный спрос долгим не бывает. В перспективе он неизбежно снизится, и не только на вторичном, но и на первичном рынке.

Прежде всего потому, что далеко не все новостройки, особенно в Москве, можно продать по льготным программам с кредитным лимитом в 12 млн руб.

И еще заметнее спрос упадет (причем уже по всей стране) после 1 октября, когда вступят в силу запретительные надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом, добавил Олег Репченко.

Другие публикации по теме:

Власти хотят повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%

Правительство увеличило лимиты выдачи льготной ипотеки на 1,9 трлн руб.

Околонулевая ипотека возвращается — или это что-то новое?

Эксперты: квартиры дорожают по всей России. Но это продлится недолго

Эксперты: условия по льготной ипотеке не должны измениться

Эксперты выясняли, чего ждать: снижения ключевой ставки ЦБ или отмены льготных ипотечных программ

Марат Хуснуллин: предполагаемый объем ввода жилья в 2024—2025 годах вызывает беспокойство у Правительства

Эксперты: рынок ждет повышения цен на новостройки

Эксперты: падение рубля и повышение ипотечных ставок разогнали спрос на жилье в Московском регионе

Эксперт: застройщики расширят программы trade-in

Эксперты: спрос по-прежнему обеспечивает растущий сектор ипотеки